COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 30 AVRIL 2025

N° RG 24/05854 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WXSZ

AFFAIRE :

[W] [E]

C/

S.A.R.L. TAYO GESTION

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 26 Juillet 2024 par le Tribunal de proximité de POISSY

N° RG : 12-23-174

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 30.04.2025

à :

M^e Gaëlle SOULARD, avocat au barreau de VERSAILLES (547)

M^e Sabrina DOURLEN, avocat au barreau de VERSAILLES (453)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TRENTE AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [E]

né le 24 Janvier 1969 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Gaëlle SOULARD, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 547 – N° du dossier 24GS1141

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N78646-2024-007640 du 21/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de VERSAILLES)

APPELANT

****************

S.A.R.L. TAYO GESTION

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

N° SIRET : B 4 48 351 320

[Adresse 5] '

[Localité 3]

Représentant : M^e Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453

Plaidant : M^e Frédéric GONDER, du barreau de Bordeaux

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 17 Mars 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de président,

Madame Marina IGELMAN, Conseillère,

Monsieur Hervé HENRION, Conseiller chargé du secrétariat général,

Greffière lors des débats : M^me Elisabeth TODINI,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 18 janvier 2016, à effet du 30 janvier 2016, la S.A.R.L. Tayo Gestion a consenti à M. [W] [B] et Mme [O] [L] un bail à usage d’habitation portant sur un appartement de type F3 sis dans un immeuble au [Adresse 1] (Yvelines), moyennant un loyer principal de 870 euros, outre une provision sur charges d’un montant de 20 euros, payable à terme à échoir le 1er de chaque mois.

Par lettre du 9 juillet 2020, Mme [L] a délivré congé des lieux loués. M. [B] est resté le seul titulaire du bail.

Des loyers sont demeurés impayés.

Par acte du 15 mai 2023, la société Tayo Gestion a fait délivrer à M. [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 4 800,45 euros hors frais de procédure.

Par acte du 10 août 2023, la société Tayo Gestion a fait assigner en référé M. [B] aux fins d’obtenir principalement la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, l’expulsion de M. [B] et sa condamnation au paiement d’une provision de 7 922,04 euros au titre de l’arriéré locatif, outre une indemnité d’occupation.

Par ordonnance contradictoire rendue le 26 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Poissy, statuant en référé, a :

— constaté la résiliation du bail à compter du 16 juillet 2023 par le jeu de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

— ordonné en conséquence à M. [B] et à tous occupants de son chef de libérer les lieux situés [Adresse 1],

— dit qu’à défaut pour M. [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société Tayo Gestion pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur,

— condamné M. [B] à payer à la société Tayo Gestion, à titre provisionnel, la somme de 16 470,39 euros arrêtée à la date du 28 mai 2024, terme de mai 2024 compris, assortie des intérêts au taux légal à compter de la décision,

— condamné M. [B] à verser à la société Tayo Gestion, à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er juin 2024 et ce jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

— débouté M. [B] de sa demande de délais de paiement,

— condamné M. [B] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation,

— condamné M. [B] à payer à la société Tayo Gestion la somme de 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 3 septembre 2024, M. [B] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [B] demande à la cour, au visa des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de :

'- infirmer l’ordonnance de référé du 26 juillet 2024 en ce qu’elle a débouté M. [B] de sa demande de délais de paiement,

statuant à nouveau :

— juger que M. [B] pourra s’acquitter de l’arriéré locatif auquel il a été condamné en 35 mensualités de 100 euros et une 36ème mensualité représentant le solde restant dû,

— juger que les effets de la clause résolutoire du bail d’habitation de M. [B] seront suspendus pendant le cours des délais accordés,

— statuer ce que de droit sur les dépens.'

Arguant de sa bonne foi, M. [B] expose ses difficultés professionnelles et financières l’ayant amené à cesser le paiement de son loyer. Il affirme que ses perspectives lui permettent désormais d’envisager un paiement échelonné de sa dette et sollicite en conséquence la suspension de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 décembre 2024 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Tayo Gestion demande à la cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

'- débouter M. [W] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance de référé du 26 juillet 2024, sauf à actualiser la condamnation de M. [W] [B] à payer à la S.A.R.L. Tayo Gestion à titre provisionnel la somme de 23 404,17 euros, mois de décembre 2024 inclus, outre une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges jusqu’à la libération effective des lieux loués.

y ajoutant,

— condamner M. [W] [B] à payer la S.A.R.L. Tayo Gestion la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens.'

Elle conclut à la confirmation de l’ordonnance querellée et au rejet de la demande de délais de paiement, faisant valoir que la dette s’élève désormais à la somme de 23 404,17 euros et qu’aucun versement n’est intervenu depuis janvier 2023.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

Le locataire ne conteste pas ne s’être pas acquitté de sa dette dans le délai qui lui était imparti par le commandement de payer. L’ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l’expulsion et la séquestration du mobilier.

Sur les demandes en paiement

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier.

Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Il sera retenu qu’une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

À l’inverse, sera écartée une contestation qui serait à l’évidence superficielle ou artificielle et la cour est tenue d’appliquer les clauses claires du contrat qui lui est soumis, si aucune interprétation en est nécessaire. Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article du 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’indemnité d’occupation correspond à la fois à une contrepartie de la jouissance des locaux et à la compensation du préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition des lieux.

C’est donc à juste titre que le premier juge a condamné à titre provisionnel M. [B] à verser à la bailleresse une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

La société Tayo Gestion verse aux débats un décompte, non contesté, qui fait apparaître une dette de 23 404,17 euros à la date du 31 décembre 2024.

Pour actualiser la dette, l’ordonnance sera donc infirmée sur le montant de la provision octroyée à l’intimée et M. [B] sera condamné à lui verser à titre provisionnel la somme de 23 404,17 euros.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable, dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

L’article 24 VII prévoit que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il découle de ces dispositions que l’octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d’éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu’il est en capacité d’apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l’acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Le locataire doit en outre justifier de la reprise du paiement du loyer courant.

Or en l’espèce, non seulement M. [B] n’a pas repris le paiement du loyer courant mais il n’a effectué aucun paiement depuis janvier 2023.

Dans ces conditions, et quelles que soient les difficultés professionnelles ou financières du locataire, sa demande de délais et de suspension des effets de l’acquisition de la clause résolutoire ne peut qu’être rejetée et l’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [B] sera condamnée aux dépens d’appel avec application des dispositions relative à l’aide juridictionnelle.

En équité, il a lieu de le condamner à verser à la société Tayo Gestion la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme l’ordonnance entreprise, sauf à l’émender sur le montant de la provision,

Statuant du chef infirmé et y ajoutant ;

Condamne M. [W] [B] à verser à la société Tayo Gestion la somme provisionnelle de 23 404,17 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 31 décembre 2024 ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [W] [B] à verser à la société Tayo Gestion la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [W] [B] aux dépens d’appel avec application des dispositions relative à l’aide juridictionnelle.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président