RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 3

ARRÊT DU 18 SEPTEMBRE 2025

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/07206 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CHPLY

Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2023- Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris- RG n° 22/01303

APPELANT

Monsieur [Z] [D]

né le 07 Juin 1963 à [Localité 8]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Joan DRAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2355

INTIMÉE

Madame [W] [Y] [B]

née le 09 Novembre 1982 à [Localité 6] (Cameroun)

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentée par M^e Romain BOIZET, avocat au barreau de PARIS, toque : B264

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 18 juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Madame Anne-Laure MEANO, Présidente de Chambre

Madame Muriel PAGE, Conseillère

Madame Aurore DOCQUINCOURT, Conseillère

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRÊT :

— Contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par M^me Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre et par Madame Aurély ARNELL, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2013, M. [Z] [D] a donné en location à Mme [W] [Y] [B] un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 550 euros charges comprises.

Par acte d’huissier délivré le 15 juin 2021, M. [Z] [D] a fait assigner Mme [W] [Y] [B] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation :

— à lui payer la somme de 7 927 euros au titre des loyers et charges impayés entre le mois de décembre 2019 et le mois de novembre 2020, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur le fondement de l’article 82-1 du code de procédure civile, l’affaire a été renvoyée devant le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 6 janvier 2023, M. [Z] [D], représenté, a maintenu ses demandes.

Mme [W] [Y] [B], représentée, a sollicité, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, la condamnation de M. [Z] [D] :

— à lui payer la somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— à lui payer la somme de 2 097 euros au titre de trop-perçu de loyers ;

— aux dépens et à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles.

Par jugement contradictoire entrepris du 6 mars 2023 le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ainsi statué :

Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [W] [Y] [B] la somme de 1 566 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu pour la période du mois de décembre 2019 au mois de novembre 2020 ;

Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [W] [Y] [B] la somme de 1 000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [W] [Y] [B] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamne M. [Z] [D] aux dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu l’appel interjeté le 17 avril 2023 par M. [Z] [D],

Vu les dernières écritures remises au greffe le 12 mai 2025 par lesquelles M. [Z] [D] demande à la cour de :

DECLARER recevable et bien-fondé MR [Z] [D] en son appel

IN LIMINE LITIS

— DECLARER recevable et bien-fondé MR [Z] [D] en sa demande de paiement de loyers et charges pour la période de janvier 2018 à novembre 2019

Sur le fond

— AUTORISER MR [Z] [D], à consigner la somme de 3 066 euros le compte CARPA de Maître [O], en exécution du jugement en date du 6 mars 2023, le Tribunal Judiciaire de PARIS

SUR LE FOND

— DEBOUTER Madame [Y] [B] [W] de l’intégralité de ses demandes , fins et conclusions

— INFIRMER partiellement le jugement rendu le 6 mars 2023, notamment en ce qu’il a CONDAMNE « Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [W] [Y] [B],la somme de 1566 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu» et la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Et statuant à nouveau

— CONSTATER que Madame [W] [Y] [B] n’a pas justifié , en totalité, du paiement des loyers et charges au titre des années 2018 et 2019.

— DIRE et JUGER que Madame [W] [Y] [B] ne produit aucune pièce justifiant de la remise des clés, en septembre 2020.

— CONDAMNER Madame [W] [Y] [B] à Payer à Monsieur [D] la somme de 7.599 euros au titre des loyers et charges pour la période de janvier 2018 à novembre 2020

CONFIRMER le jugement en ce qu’il a condamné Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [W] [Y] [B] la somme de 1000 euros en réparation de son trouble de jouissance ;

ORDONNER la compensation éventuelle

CONDAMNER Madame [Y] [B] [W] à payer à Monsieur [Z] [D] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [Y] [B] [W] aux entiers dépens.

Vu les dernières écritures remises au greffe le 13 septembre 2023 aux termes desquelles Mme [W] [Y] [B] demande à la cour de :

— In limine litis

DÉCLARER Monsieur [Z] [D] irrecevable en demande de paiement de loyers et charges dus pour la période de janvier 2018 à novembre 2019,

— Sur le fond

— DÉBOUTER Monsieur [Z] [D] de l’ensemble de ses demandes de paiement d’arriérés de loyers,

— CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 1.566 euros en remboursement du dépôt de garantie et de l’excédent de loyers pour la période de décembre 2019 à novembre 2020,

— CONFIRMER en son principe le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [Z] [D] à indemniser Madame [Y] [B] de son trouble de jouissance,

— INFIRMER partiellement le jugement de première instance concernant le quantum de l’indemnité allouée de ce chef et condamner Monsieur [Z] [D] à verser à Madame [Y] [B] une somme de 4.000 euros en réparation de son trouble de jouissance, – CONFIRMER le jugement de première instance en ce qu’il a condamné Monsieur [Z] [D] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [Y] [B] la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d’appel,

— CONDAMNER Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens de première instance et d’appel.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu’elles ont remises au greffe et au jugement déféré.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande en paiement formée par M. [D] pour la période antérieure à novembre 2019

Mme [Y] [B] soulève sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile, l’irrecevabilité de la demande en paiement de M. [D] portant sur la période de janvier 2018 à novembre 2019, au motif qu’il s’agit d’une demande nouvelle qui n’avait pas été soumise au premier juge.

M. [D] répond que sa demande est identique à celle formée devant le premier juge.

Aux termes de l’article 564 du code de procédure civile, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

Aux termes de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge même si leur fondement juridique est différent.

En l’espèce, à la lecture de l’assignation délivrée le 15 juin 2021 et des conclusions en réponse pour l’audience du 6 janvier 2023 versées aux débats, il s’avère que M. [D] a sollicité aux termes de ses écritures de première instance, le paiement des loyers pour la période allant de décembre 2019 à novembre 2020, pour une somme de 7 927 euros.

Selon M. [D], il a été demandé oralement au premier juge une condamnation au titre du paiement des loyers portant sur l’année 2018.

Il fait valoir que si l’assignation porte sur des arriérés de loyers de 2019 à 2020, il a transmis en cours d’instance, un décompte actualisé mentionnant les années 2018, 2019 et 2020 et un solde restant dû de 7 599 euros.

Il n’est pas contesté que ce décompte (qui fait état d’une dette locative de 7 927 euros et non de 7 599 euros), annexé à la mise en demeure recommandée du 1er avril 2021, a été communiqué en première instance.

Dans ces conditions, et alors que le décompte de la créance communiqué en première instance faisait bien état d’une dette locative sur la période de 2018 à 2020, la demande de M. [D] n’apparaît pas nouvelle.

Au demeurant, elle tend aux mêmes fins que sa prétention de première instance relative au paiement de l’arriéré locatif.

La demande en paiement des loyers et charges dus pour la période de janvier 2018 à novembre 2019 formée en appel par M. [D] doit être déclarée recevable.

Sur la demande de consignation

Aux termes de l’article 521, alinéa 1er, du code de procédure civile, la partie condamnée au paiement de sommes autres que des aliments, des rentes indemnitaires ou des provisions peut éviter que l’exécution provisoire soit poursuivie en consignant, sur autorisation du juge, les espèces ou les valeurs suffisantes pour garantir, en principal, intérêts et frais, le montant de la condamnation.

Aux termes de ses conclusions d’appel, M. [D] demande à la cour de l’autoriser à 'consigner la somme de 3 066 euros le compte CARPA’ de son avocat en exécution du jugement en date du 6 mars 2023 du tribunal judiciaire de Paris.

Toutefois cette demande relève d’une procédure sur assignation devant le premier président de la cour d’appel statuant en référé.

La demande formée par M. [D] par voie de conclusions devant la cour, est partant irrecevable.

Au surplus, cette demande présentée devant la cour statuant au fond apparaît dénuée de toute pertinence.

Sur la demande en paiement de la dette locative formée par M. [D]

Poursuivant l’infirmation du jugement en ce qu’il l’a condamné à payer à Mme [Y] [B] une somme de 1 566 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu pour la période du mois de décembre 2019 au mois de novembre 2020, M. [D] maintient que la dette locative de Mme [Y] [B] s’élève à la somme de 7 599 euros pour la période de janvier 2018 à novembre 2020.

Il fait valoir que le tribunal a inversé la charge de la preuve et qu’il appartient à Mme [Y] [B] de justifier des paiements effectués en 2018 et 2019.

Mme [Y] [B] répond qu’elle justifie du paiement des loyers et charges par les reçus de paiement valant quittances établis par le bailleur pour la période de janvier 2018 à août 2020.

Elle indique ne pas contester devoir les loyers jusqu’en novembre 2020, n’ayant pas respecté les formes requises pour donner congé du logement, mais que compte-tenu de ses versements, il existe bien un excédent en faveur de M. [D] d’un montant de 1.025 euros, tel que le premier juge l’a retenu.

En application de l’article 1353 du code civil, il incombe au bailleur qui sollicite la résiliation du bail de prouver l’obligation du preneur de lui verser les sommes dont il réclame le paiement au titre du contrat de bail.

Il appartient au locataire de démontrer qu’il s’est acquitté de son obligation de paiement.

Aux termes de l’article 1342-8 du code civil , 'Le paiement se prouve par tout moyen'.

En l’espèce, M. [D] sollicite une somme de 7 599 euros décomposée comme suit :

année 2018 : 3 798 euros

année 2019 : 3 376 euros

année 2020 : 425 euros.

Mme [Y] [B] conteste ce décompte et produit aux débats l’intégralité des quittances délivrées par M. [D] sur la période de janvier 2018 à août 2020, signées par celui-ci et dans lequel il énonce expressément avoir reçu chaque mois la somme de 550 euros correspondant aux loyers et charges appelées pour le logement loué.

M. [D] qui énonce dans ses écritures, que Mme [Y] [B] n’a versé que 2 802 euros en 2018 et 3 224 euros en 2019, au lieu des 6 600 euros dus chaque année, ne s’explique pas sur ces quittances et ne les conteste pas.

Dès lors, même s’il est exact que les relevés de compte produits en première instance, par Mme [Y] [B] sur la période de janvier 2018 à août 2019, ne font état que de chèques mensuels de 128, 150 ou 127 euros par mois, et que l’attestation de la CAF indique que l’allocation logement a été versée directement au bailleur jusqu’en mars 2018 seulement, la demande de M. [D] ne saurait prospérer s’agissant de la période antérieure à août 2020 inclus.

Par ailleurs, il résulte du décompte établi par M. [D] lui-même, ainsi que des relevés de compte de Mme [Y] [B], que celle-ci a réglé de janvier à novembre 2020 une somme supérieure aux loyers et charges appelés sur cette même période, soit un trop-perçu pour le bailleur de 1 025 euros.

Les demandes formées par Mme [Y] [B] au titre du remboursement de cette somme et de la restitution du dépôt de garantie d’un montant non contesté de 541 euros, sont justifiées.

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a condamné M. [Z] [D] à payer à Mme [W] [Y] [B] la somme de 1 566 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et du trop-perçu pour la période du mois de décembre 2019 au mois de novembre 2020.

Sur le trouble de jouissance de Mme [Y] [B]

Mme [Y] [B] a formé appel incident et sollicite l’infirmation du jugement en ce qu’il a condamné M. [D] à lui payer une somme de 1 000 euros seulement en réparation de son préjudice de jouissance. Elle réitère sa demande à hauteur de 4 000 euros et fait valoir que le logement loué était insalubre non en raison de sa suroccupation, mais en raison de la présence de moisissures toxiques pour les occupants et de l’absence de ventilation.

M. [D] sollicite la confirmation du jugement, fait valoir qu’il a accepté de louer son appartement à Mme [Y] [B] compte-tenu de sa situation de détresse mais qu’il l’a informée, dès le début, que ce logement n’était pas adapté à sa situation familiale.

Il soutient que Mme [Y] [B] ne s’est jamais plainte d’un problème de ventilation, qu’il a réalisé divers travaux de rénovation du logement en septembre 2016 et juillet 2017, qu’un rapport d’architecte démontre que la condensation et l’humidité du logement sont liées au refus de la locataire d’aérer son logement.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation.

Selon l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, 'le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

(…) 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; (…)'.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public et l’acceptation des lieux en l’état par le preneur ou son information préalable ne libère pas le bailleur de son obligation de remettre un logement décent (3e Civ, 2 février 2010, n 09-12.691; Civ. 3ème 15 décembre 2004, Bull 239, pourvoi 02-20.614), seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail (3e Civ, 4 juin 2013, n 11-27.650).

L’indemnisation du preneur pour les troubles de jouissance subis du fait du manquement du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent n’est pas subordonnée à une mise en demeure (3e Civ., 4 juin 2014, pourvoi n° 13-12.314, Bull. 2014, III, n° 74 ; Civ. 3ème, 25 janvier 2023, n°21-16.430).

En l’espèce, c’est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l’intimée, laquelle ne produit en cause d’appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l’appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a retenu en substance, après avoir exactement rappelé les dispositions légales applicables, que s’il est avéré que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent en ce que celui-ci était dépourvu d’un dispositif de ventilation suffisant ce qui a entraîné une humidité persistante et le développement de moisissures sur les murs, il a néanmoins exécuté les travaux nécessaires en faisant poser deux grilles d’aération supplémentaires dans la pièce principale ainsi que deux grilles de ventilation permanente haute et basse dans la salle de bain en septembre 2016, puis à la suite d’un courrier de la mairie de [7] préconisant de nouvelles mesures, il a fait poser en juillet 2017 deux nouvelles grilles d’aération dans la salle de bain ainsi qu’une hotte dans la cuisine et fait procéder au détalonnage de la porte de la salle de bain, ce qui a mis un terme à l’indécence du logement.

Par ailleurs, le premier juge a exactement retenu que Mme [Y] [B], par son comportement, avait aggravé la situation en ce que les différents professionnels intervenus dans les lieux ont constaté qu’elle avait mis du scotch sur la grille d’aération (constats du 20 juin 2015 et du 12 mai 2017), que la fenêtre de la pièce principale était obstruée par un grand meuble de rangement ce qui ne permettait pas son ouverture (constat du 12 juillet 2017).

La somme allouée à Mme [Y] [B] à hauteur de 1 000 euros, au titre de son préjudice de jouissance correspond à une juste appréciation de son préjudice.

Le jugement déféré sera donc confirmé sur ce point également.

Il n’y a pas lieu à compensation dès lors que Mme [Y] [B] n’est redevable d’aucun arriéré locatif.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les termes de la présente décision ne justifient pas d’infirmer le jugement en ce qui concerne les dépens et les frais de l’article 700 de première instance.

M. [D], partie perdante, sera condamné aux dépens d’appel.

L’équité commande de le condamner au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déclare recevable la demande en paiement des loyers et charges dus pour la période de janvier 2018 à novembre 2019 formée par M. [Z] [D],

Déclare irrecevable la demande de consignation formée par M. [Z] [D],

Confirme, en ses dispositions frappées d’appel, le jugement entrepris,

Et y ajoutant,

Condamne M. [Z] [D] à payer à Mme [W] [Y] [B] la somme de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [Z] [D] aux dépens d’appel,

Rejette toutes autres demandes.

LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,