MINUTE N° 444/25

Copie exécutoire à

— M^e Laurence FRICK

— M^e Noémie BRUNNER

Le 05.11.2025

Le Greffier

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE COLMAR

PREMIERE CHAMBRE CIVILE – SECTION A

ARRET DU 05 Novembre 2025

Numéro d’inscription au répertoire général : 1 A N° RG 24/00652 – N° Portalis DBVW-V-B7I-IHUV

Décision déférée à la Cour : 16 Janvier 2024 par le Tribunal judiciaire de STRASBOURG – 3ème chambre civile

APPELANTE – INTIMEE INCIDEMMENT :

S.A.R.L. ETABLISSEMENTS [K] ET [O]

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 8]

Représentée par M^e Laurence FRICK, avocat à la Cour

Avocat plaidant : M^e WURTH, avocat au barreau de STRASBOURG

INTIMEE – APPELANTE INCIDEMMENT :

S.C.I. DJP

prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 2]

[Localité 9]

Représentée par M^e Noémie BRUNNER, avocat à la Cour

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions de l’article 805 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 Septembre 2025, en audience publique, les parties ne s’y étant pas opposées, devant M^me RHODE, Conseillère, un rapport de l’affaire ayant été présenté à l’audience.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. WALGENWITZ, Président de chambre

M. ROUBLOT, Conseiller

M^me RHODE, Conseillère

qui en ont délibéré.

Greffier, lors des débats : M^me VELLAINE

ARRET :

— Contradictoire

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

— signé par M. Franck WALGENWITZ, président et M^me Régine VELLAINE, cadre greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La SARL Etablissements [K] et [O] (ci-après société [K] et [O]) a pour associés Mme [M] [K] et ses filles, Mmes [J], [R] et [I] [K], ainsi que M.'[V] [O] et ses fils, MM. [G] et [Y] [O]. Les co-gérants sont M. [V] [O] et Mme [M] [K].

Par acte du 22 août 2018 et par avenants successifs,'la société [K] et [O] a conclu un bail dérogatoire avec la société Coopérative Tabac Feuille de France (ci-après société CT2F), portant sur la location d’une zone de stockage.

Le 22 octobre 2021,'la SCI DJP, dont les associés sont MM. [V], [G] et [Y] [O], a fait l’acquisition des biens appartenant à la société CT2F.

Par acte d’huissier de justice délivré le 9 mai 2022, la société [K] et [O] a assigné la société’DJP devant le tribunal judiciaire de Strasbourg, en annulation du bail commercial et du bail dérogatoire régularisés entre les deux sociétés, ainsi qu’en restitution de l’ensemble des sommes perçues au titre des loyers, depuis la conclusion des nouveaux baux.

Par jugement rendu le 16 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Strasbourg a':

'Annulé le bail commercial conclu le 1er novembre 2021 entre la Sarl Etablissements [K] et [O] et la SCI DJP portant sur le bâtiment de 560 m² derrière la zone de chargement [Adresse 7],

Débouté la Sarl Etablissements [K] et [O] de ses demandes d’annulation du bail dérogatoire et de restitution des sommes perçues au titre des loyers,

Condamné chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens,

Débouté la Sarl Etablissements [K] et [O] et la SCI DJP de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rejeté toutes autres demandes des parties,

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.'

La SARL Etablissements [K] et [O] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 8'février'2024.

La SCI DJP s’est constituée intimée le 8 mars 2024.

Dans ses dernières conclusions datées du 22 avril 2025, transmises par voie électronique le 23 avril 2025, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SARL [K] et [O] demande à la cour de':

'Déclarer l’appel de la société Etablissements [K] et [O] recevable et bien fondé ;

Confirmer le jugement du 16 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Annulé le bail commercial conclu le 1er novembre 2021 entre la Sarl Etablissements [K] et [O] et la SCI DJP portant sur le bâtiment de 560 m² derrière la zone de chargement [Adresse 6] Hochfelden ;

Infirmer le jugement du 16 janvier 2024 en ce qu’il a :

— Débouté la Sarl Etablissements [K] et [O] de ses demandes d’annulation du bail dérogatoire et de restitution des sommes perçues au titre des loyers ;

— Condamné chaque partie à conserver la charge de ses propres dépens ;

— Débouté la Sarl Etablissements [K] et [O] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Rejeté toutes autres demandes des parties.

Statuant à nouveau

Prononcer la nullité du contrat de bail dérogatoire régularisé entre la société Etablissements [K] et [O] et la SCI DJP le 1er novembre 2021 ;

Condamner la SCI DJP à restituer à la société Etablissements [K] et [O] l’ensemble des sommes perçues au titre des loyers depuis la conclusion des baux à savoir la somme de 586 725,00 € H.T soit 704 070,00 € TTC pour la période du 23 octobre 2021 au 30 juin 2025 ;

Condamner la société DJP à verser à la société Etablissements [K] et [O] un montant de 5 000'€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Condamner la société DJP aux entiers frais et dépens de la procédure de première instance

Sur appel incident

Rejeter l’appel incident

Débouter la société DJP de l’intégralité de ses fins et conclusions

En tout état de cause

Condamner la société DJP à verser à la société Etablissements [K] et [O] un montant de 5 000'€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner la société DJP aux entiers frais et dépens de la procédure de la procédure d’appel.'

Dans ses dernières conclusions datées du 8 août 2025, transmises par voie électronique le même jour, auxquelles est joint un bordereau de communication de pièces qui n’a fait l’objet d’aucune contestation des parties, la SCI DJP demande à la cour de':

'Sur demande nouvelle

Déclarer irrecevable la prétention nouvelle consistant à solliciter la condamnation de la SCI DJP à verser une somme de 502 335 € HT soit 602 802 € TTC au titre des loyers qui seraient à restituer par la SCI DJP,

Subsidiairement, la déclarer mal fondée et débouter la société Etablissements [K] et [O] de cette demande,

Sur appel principal

Déclarer l’appel de la société Etablissements [K] et [O] mal fondé,

Le rejeter,

Débouter la société Etablissements [K] et [O] de toutes demandes formées à ce titre,

Confirmer le jugement entrepris dans la limite de l’appel incident,

Sur appel incident

Déclarer l’appel incident recevable et bien fondé,

Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a condamné chaque partie à conserver ses propres dépens ainsi qu’en ce qu’il a débouté la SCI DJP de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Et statuant à nouveau dans cette limite,

Condamner la société Etablissements [K] et [O] à verser à la SCI DJP un montant de 5 000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance,

Condamner la société Etablissements [K] et [O] aux entiers dépens de première instance,

Confirmer le jugement entrepris pour le surplus,

En tout état de cause

Débouter la société Etablissements [K] et [O] de l’intégralité de ses demandes,

Condamner la société Etablissements [K] et [O] à verser à la SCI DJP un montant de 5 000'€ par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d’appel,

Condamner la société Etablissements [K] et [O] aux entiers dépens d’appel.'

Pour plus ample exposé des prétentions et moyens de chacune des parties, en application de l’article 455 du code de procédure civile, il conviendra de se référer à leurs dernières conclusions respectives.

La clôture de la procédure a été prononcée le 27 août 2025 et l’affaire renvoyée à l’audience de plaidoirie du 24 septembre 2025.

MOTIFS :

Sur le périmètre de l’appel :

L’article 562 du code de procédure civile dispose que l’appel défère à la cour la connaissance des chefs du dispositif de jugement qu’il critique expressément et de ceux qui en dépendent.

L’article 954 du code de procédure civile dispose que la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, le jugement déféré n’est pas remis en cause par les parties, en ce qu’il a annulé le bail commercial conclu le 1er novembre 2021 entre la société [K] et [O] et la SCI DJP, portant sur le bâtiment de 560 m² derrière la zone de chargement [Adresse 6] Hochfelden, l’infirmation n’étant pas sollicitée de ce chef par la société DJP.

En conséquence, la cour ne répondra pas aux moyens développés à ce titre par les parties, le jugement étant définitif sur ce point.

Demeurent seules en litige l’annulation du bail dérogatoire signé par les parties, ainsi que les conséquences de l’annulation du bail commercial.

Sur le bail dérogatoire du 1er novembre 2021 :

L’article L. 223-18 du code de commerce dispose que dans les rapports entre associés, les pouvoirs des gérants sont déterminés par les statuts et dans le silence de ceux-ci, par l’article L. 221-4. Dans les rapports avec les tiers, le gérant est investi des pouvoirs les plus étendus pour agir en toute circonstance au nom de la société, sous réserve des pouvoirs que la loi attribue expressément aux associés. La société est engagée même par les actes du gérant qui ne relèvent pas de l’objet social, à moins qu’elle ne prouve que le tiers savait que l’acte dépassait cet objet, ou qu’il ne pouvait l’ignorer compte tenu des circonstances, étant exclu que la seule publication des statuts suffise à constituer cette preuve.

Les clauses statutaires limitant les pouvoirs des gérants qui résultent du présent article sont inopposables aux tiers.

En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus au présent article. L’opposition formée par un gérant aux actes d’un autre gérant est sans effet à l’égard des tiers, à moins qu’il ne soit établi qu’ils en ont eu connaissance.

L’article L. 221-4 du code de commerce énonce que dans les rapports entre associés et en l’absence de la détermination de ses pouvoirs par les statuts, le gérant peut faire tous actes de gestion dans l’intérêt de la société. En cas de pluralité de gérants, ceux-ci détiennent séparément les pouvoirs prévus à l’alinéa précédent, sauf le droit pour chacun de s’opposer à toute opération avant qu’elle soit conclue.

La contrariété à l’intérêt social ne constitue pas, par elle-même, une cause de nullité des engagements souscrits par le gérant d’une société à responsabilité limitée, à l’égard des tiers (Com., 12 mai 2015, n°13-28.504 et 14-11.028'; Com., 16 octobre 2019, n°18-19.373).

En l’espèce, le 1er novembre 2021, les sociétés [K] et [O] et DJP ont conclu un bail dérogatoire, portant sur des locaux d’une surface de 1'776 m2 sis [Adresse 4] [Localité 10].

Afin de démontrer que Mme [M] [K] s’est opposée à la signature d’un contrat de bail au nom de la société [K] et [O], cette dernière se réfère à':

— Un courrier adressé à M. [V] [O] le 12 août 2021, aux termes duquel Mme [M] [K] indique que 'Si c’est avéré, l’acquisition par ta famille du bâtiment voisin ne peut être destinée à la location par notre société. Actuellement la société loue de façon précaire 560 m2, soit environ ¿ de la superficie du bâtiment voisin. Il est inconcevable que':

— Nous rajoutions des charges inutiles à notre société

— Nous augmentions la surface louée sur du long terme alors que nous avons la capacité de construire tant sur le plan foncier que financier (')

Quel serait l’intérêt d’un nouveau bail commercial pour notre société'' Contrairement à un bail précaire dont il est aisé de se défaire une fois une solution pérenne et optimale trouvée, il est moins facile de dénoncer un bail commercial ('). Par la présente, je t’informe que je suis opposée à la signature d’un nouveau bail commercial qui serait contraire à l’intérêt de la société. En cas d’engagement de ta part de façon unilatérale, je solliciterai l’intervention du tribunal pour dénoncer judiciairement le bail au motif qu’il a été conclu dans le seul intérêt de la famille [O] avec toutes les conséquences que ça implique’ ;

— Un courrier adressé à la société CT2F le 12 août 2021, aux termes duquel Mme [M] [K] indique 'J’ai d’ores et déjà averti mon associé et co-gérant, Monsieur [V] [O], que je contesterai la signature d’un nouveau bail commercial. La prise à bail de votre bâtiment serait contraire à l’intérêt de la société'';

— Un courrier adressé à M. [V] [O], le 30 août 2021, aux termes duquel le conseil de Mme [M] [K] indique 'A très juste titre et afin de préserver l’intérêt social de la société, Mme [M] [K], en sa qualité de cogérante, vous a clairement indiqué dans son courrier du 12 août dernier, être opposé à la conclusion d’un éventuel nouveau bail entre la société et vos enfants et portant sur la location des locaux ('). Je vous mets également en demeure de cesser tout engagement unilatéral de la société de votre part dans le cadre des locaux et desdits travaux'';

— Un courrier adressé à Me [Z], avec copie à M. [V] [O], M. [G] [O] et M. [Y] [O], le 22 octobre 2021, aux termes duquel le conseil de Mme [M] [K] indique''Je vous réitère formellement l’opposition formée par Mme [M] [K] à la conclusion d’un nouveau bail commercial entre la société et la famille [O] en qualité de future propriétaire des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 10].'

S’il résulte du courrier du 30 août 2021 adressé à M. [V] [O], en sa qualité de co-gérant, que Mme [M] [O] s’opposait à la signature de tout contrat de bail, force est de constater que l’information qui a été transmise à la société DJP au travers du courrier du 22 octobre 2021 ne portait que sur son opposition à la signature d’un contrat de bail commercial.

Par ailleurs, ainsi que l’a justement rappelé le premier juge, la contrariété à l’intérêt social ne constitue pas, par elle-même, une cause de nullité des engagements souscrits par le gérant d’une société à responsabilité limitée, à l’égard des tiers.

Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté la société [K] et [O] de sa demande d’annulation du bail dérogatoire.

Sur les conséquences de l’annulation du bail commercial conclu le 1er novembre 20212021 entre la Sarl Etablissements [K] et [O] et la SCI DJP':

Aux termes de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution, dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

En l’espèce, le 22 août 2018, les sociétés [K] et [O] et CT2F ont conclu un bail dérogatoire portant sur des locaux d’une surface de 200 m2, sis [Adresse 5].

Selon avenant du 10 septembre 2018, la superficie a été étendue à 400 m2.

Par avenant du 28 février 2016, le bail dérogatoire a été prolongé pour 6 mois, soit du 1er mars 2019 au 31 août 2019.

Par avenant du 26 août 2019, la surface a été portée à 560 m2 et le bail a été prolongé pour 6 mois, soit jusqu’au 28 février 2020.

Par avenant du 28 février 2020, une nouvelle prolongation de 6 mois est intervenue, soit jusqu’au 31 août 2020.

Enfin, par avenant du 4 août 2020, le bail a été prolongé jusqu’au 15 août 2021.

Dans son jugement, le tribunal a constaté que la société [K] et [O] était restée en possession des lieux après le 15 août 2021, de sorte que s’était opéré un bail commercial entre la SCI DJP et la société [K] et [O], dès le 16 août 2021, par l’effet du deuxième alinéa de l’article L. 145-5 du code de commerce.

Il a ajouté qu’un bail commercial portant sur ces locaux de 560 m2 avait été régularisé le 1er novembre 2021, signé par M. [V] [O] en sa qualité de co-gérant de la société [K] et [O] et la SCI DJP, jugeant que, même s’il n’était pas paraphé par les parties, le contrat était signé et portait le cachet de la société [K] et [O].

Au regard de l’opposition de Mme [K] à la conclusion de ce contrat, portée à la connaissance des signataires, il en a prononcé la nullité.

Ce chef de dispositif n’est pas remis en cause à hauteur d’appel et la cour constate, au regard des factures de loyer produites, que le bail du 1er novembre 2021 a bien été mis à exécution par les parties.

La cour doit, dès lors, tirer les conséquences de la nullité prononcée, conformément à l’article 1178 du code civil précité et condamner la société DJP à restituer à la société [K] et [O] l’ensemble des loyers perçus en exécution du contrat de bail commercial, à compter du 1er novembre 2021 et jusqu’au 30 juin 2025, conformément à la demande de la société [K] et [O]. Au vu des pièces produites par les parties, cette somme s’élève à 128'540 € HT, soit 154'248 € TTC.

Cette demande ne peut être considérée comme une demande nouvelle présentée à hauteur d’appel, dans la mesure où, d’une part, la société [K] et [O] avait demandé au tribunal de condamner la SCI DJP à lui restituer l’ensemble des sommes perçues au titre des loyers depuis la conclusion des nouveaux baux et où, d’autre part, elle n’est que la conséquence de la nullité du contrat de bail commercial.

C’est à juste titre, que la société DJP rappelle qu’elle est fondée à solliciter une indemnité d’occupation auprès de la société [K] et [O]. Néanmoins, la cour ne peut que constater qu’aucune demande n’est présentée à ce titre par la société DJP.

Enfin, la société DJP fait valoir que l’opposition de Mme [K] était abusive. Néanmoins, elle ne présente aucune demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les demandes accessoires':

Succombant à titre principal, la société DJP sera condamnée aux dépens des procédures de première instance et d’appel, le jugement étant infirmé sur ce point.

Elle sera, en outre, condamnée à payer à la société [K] et [O] la somme de 5'000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile, le jugement étant confirmé sur ce point.

La société DJP sera déboutée de ses prétentions au titre des frais irrépétibles.

P A R C E S M O T I F S

La Cour,

Confirme le jugement rendu le 16 janvier 2024 par le tribunal judiciaire de Strasbourg, tel que déféré à la cour, sauf en ce qu’il a débouté la SARL Etablissements [K] et [O] de sa demande de restitution des sommes perçues au titre des loyers et qu’il a condamné chaque partie à conserver la charge de ses dépens,

L’infirme de ces deux chefs,

Statuant à nouveau et y ajoutant':

Déclare recevable la demande présentée par la SARL Etablissements [K] et [O] tendant à la condamnation de la SCI DJP à lui restituer les sommes perçues au titre des loyers depuis la conclusion des baux,

Condamne la SCI DJP à restituer à la SARL Etablissements [K] et [O] la somme de 154'248 € TTC,

Condamne la SCI DJP aux dépens de première instance et d’appel,

Condamne la SCI DJP à payer à la SARL Etablissements [K] et [O] la somme de 5'000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SCI DJP de ses prétentions au titre des frais irrépétibles.

Le cadre greffier : le Président :