COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 AVRIL 2025

N° RG 23/01416 – N° Portalis DBV3-V-B7H-VWYY

AFFAIRE :

S.C.I. ERSAN

C/

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES PATIOS D’OR représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet BETTI,

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 13 Décembre 2022 par le Juridiction de proximité de MONTMORENCY

N° RG : 22-000224

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Anne-Lise ROY,

M^e Emilie VAN HEULE,

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX AVRIL DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.C.I. ERSAN

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentant : M^e Anne-Lise ROY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 343 et M^e Max HALIMI, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1860

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE LES PATIOS D’OR représenté par son syndic de copropriété en exercice, la SARL Cabinet BETTI, ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représentant : M^e Emilie VAN HEULE de la SCP EVODROIT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Février 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

La SCI Ersan est propriétaire du lot n°77 au sein de la Résidence Les Patios d’Or sise [Adresse 1] à [Localité 5], soumise au statut de la copropriété.

Par acte d’huissier en date du 14 février 2022 le syndicat des copropriétaires a poursuivi le recouvrement de la somme initiale de 8 875,53 euros due par la SCI Ersan assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 3 717,22 euros à compter du 16 novembre 2020, date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de délivrance de l’assignation. Il sollicitait également la condamnation de la SCI Ersan au paiement des sommes de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, et de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens comprenant le coût du commandement et les frais d’inscription d’hypothèque légale.

Par jugement contradictoire rendu le 13 décembre 2022, le Tribunal de proximité de Montmorency a :

— Condamné la SCI Ersan à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 6 727,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au 1er avril 2022 (2ème trimestre 2022 inclus), déduction faite des frais de recouvrement et de la reprise de solde non justifiée de 64,54 euros du 1er janvier 2018, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 717,22 euros à compter du 16 novembre 2020, date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement, y compris les frais inclus dans la reprise de solde à hauteur de 522 euros,

— Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamné la SCI Ersan à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Débouté la SCI Ersan de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné la SCI Ersan aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 16 novembre 2020,

— Constaté l’exécution provisoire.

La SCI Ersan a relevé appel de ce jugement le 27 février 2023.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 5 mai 2023 par lesquelles la SCI Ersan, appelante, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement du Tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il a :

' Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande au titre des frais de recouvrement y compris les frais inclus dans la reprise de solde à hauteur de 522 euros,

' Débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts,

— Infirmer le jugement du Tribunal de proximité de Montmorency en ce qu’il l’a :

' Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 6 727,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux, selon décompte arrêté au 1er avril 2022 (2ème trimestre 2022 inclus), déduction faite des frais de recouvrement et de la reprise de solde non justifiée à hauteur de 64,54 euros du 1er janvier 2018, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 717,22 euros à compter du 16 novembre 2020 date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de délivrance de l’assignation,

' Condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

' Condamnée aux dépens comprenant notamment le coût de la sommation de payer du 16 novembre 2020,

En conséquence et statuant à nouveau :

' Constater qu’elle est à jour de ses charges de copropriété,

' Constater que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une créance liquide certaine et exigible,

' Débouter le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause :

' Condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Vu les conclusions notifiées le 3 août 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, invite la Cour à :

— Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a écarté sa réclamation au titre des frais de recouvrement,

— le Déclarer recevable en son appel incident,

— Condamner la SCI Ersan à lui payer la somme principale de 5 628,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais arrêtés au troisième trimestre de l’exercice 2023 inclus,

— Assortir la condamnation de l’intérêt au taux légal à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,

— Condamner la SCI Ersan à lui payer une indemnité de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— Condamner la SCI Ersan en tous les dépens qui comprendront le cas échéant le coût du commandement et les frais d’inscription d’hypothèque légale, dont distraction au profit de la SCP Evodroit.

La clôture d’instruction a été effectuée le 19 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions.

Sur l’arriéré des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa rédaction issue de l’art. 9 de l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019, applicable entre le 1er juin 2020 et le 1er janvier 2023 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article ;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2 ;

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

La SCI Ersan demande à la Cour de juger qu’elle est à jour de ses charges de copropriété et qu’elle n’est pas tenue au paiement de l’arriéré de charges de copropriété, tandis que le syndicat des copropriétaires demande d’une part, de confirmer le jugement entrepris en tant qu’il a condamné la SCI Ersan à lui payer une somme de 6 727,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux selon décompte arrêté au 1er avril 2022 (2ème trimestre 2022 inclus) et y ajoutant, d’autre part, de la condamner à lui payer la somme de 5 628,42 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété et frais arrêté au 3ème trimestre de l’exercice 2023 inclus.

Pour prononcer la condamnation en cause, le premier juge s’est notamment fondé sur :

— le relevé de propriété justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI Ersan,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2019 à 2022 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux,

— les appels de fonds des années 2019 et 2020 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire arrêté, en dernier lieu, au 1er avril 2022.

En appel, la SCI Ersan fait valoir en premier lieu qu’elle conteste la reprise de solde d’un montant de 2 651,25 euros en date du 8 août 2019. L’intimé produit un extrait du grand livre de comptes établi par le précédent syndic, la société Pecorari, (sa pièce 21) justifiant de la reprise dudit solde à cette date, mais dans lequel apparaissent des montants devant être retranchés pour les raisons suivantes :

* reprise de solde au 1er janvier 2019 pour 988,35 euros, non justifié,

* 'contentieux 9678-0105-20181207" pour 480 euros, non justifié.

Il ressort de l’analyse des pièces produites, que cette reprise de solde au 8 août 2019 sera dès lors prise en compte pour un montant de :

( 2 651,25 – 988,35 – 480 ) soit 1 182,90 euros.

Sur le quantum des arriérés de charges au 1er avril 2022

Il ressort de l’analyse du décompte des arriérés de charges dus par la SCI Ersan en sa qualité de copropriétaire, au titre de la période allant du 8 août 2019 inclus au 1er avril 2022, apparaissant en particulier dans le décompte expurgé des frais de recouvrement (pièce syndicat des copropriétaires n°25), que celle-ci était alors redevable de la somme de 5 920,48 euros.

Si l’appelante conteste la somme de 4 150,33 euros portée à son débit au titre de la régularisation des charges de l’année 2020, en faisant valoir tout d’abord que le montant qui lui est ainsi imputé concernant une consommation de 1 107 m3 d’eau froide est excessif au motif que les lieux ne seraient occupés que par une personne âgée de 94 ans, elle n’établit pas la réalité de cette occupation en se bornant à produire en appel un bon de location d’un lit médicalisé datant d’août 2021.

Par ailleurs, si elle fait valoir l’absence de production de compteur d’eau par le syndicat des copropriétaires et le caractère excessif de cette consommation de 1 107 m3 d’eau froide au regard du nombre de m3 relevé en 2019, qui était de 96 et celui de l’année 2018 qui était de 69, la Cour écarte cet argument par adoption des motifs retenus par le premier juge, à savoir que l’appelante ne démontre pas que le relevé est erroné alors qu’il lui incombe de présenter des éléments susceptibles de renverser la présomption d’exactitude du compteur d’eau, ces dépenses et les comptes y afférant ayant au demeurant été approuvés en assemblée générale.

Sur l’actualisation des arriérés de charges entre le 3ème trimestre 2022 inclus, et le 3ème trimestre 2023 inclus

Il ressort des pièces produites, relatives à cette période, que la SCI Ersan dispose d’un crédit de 3 047,85 euros.

Dans ces conditions, le jugement sera réformé et la SCI Ersan sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, au titre de l’ensemble de cette période, une somme de ( 5 920,48 – 3 047,85 ) soit 2 872,43 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2020, date de délivrance de l’assignation devant le Tribunal.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires réclame un montant total de 2 854,59 euros au titre des frais de recouvrement. Le Tribunal a rejeté l’ensemble à juste titre :

— tous les 'honoraires suivi impayés’ facturés annuellement entre 432 euros et 525 euros, selon contrat de syndic mais inopposables aux copropriétaires,

— tous les frais de 'mise en demeure’ facturés entre 53 euros et 58 euros, pour le même motif et également, car aucun justificatif d’envoi et/ou de réception n’est produit,

Il en va de même des 'honoraires’ des 11 février 2022 et 23 janvier 2023 facturés respectivement 1 117 euros et 372 euros, pour les mêmes motifs.

Reste donc, uniquement, la somme de 500 euros inscrite au débit de la SCI Ersan par l’effet de la condamnation prononcée par le jugement entrepris : cette somme ne constitue pas un frais de recouvrement. Il en va de même s’agissant du timbre fiscal à 225 euros nécessaire pour ester en appel et entrant dans les dépens.

Aucun frais de recouvrement ne sera donc retenu.

Le jugement sera confirmé sur ce point et le syndicat des copropriétaires devra passer les écritures comptables nécessaires afin de neutraliser les montants indus ainsi identifiés, pour un total de (525 + 372 + 1 117) soit 2 014 euros.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Eu égard à l’analyse et aux motifs ci-dessus détaillés, et au quantum diminué de la condamnation à payer des arriérés de charges, passant de 6 727,95 euros à 2 872,43 euros faisant suite, notamment au fait de 2 147,58 euros de frais irréguliers ont été recrédités par l’effet du jugement entrepris et également, à trois paiements conséquents de la SCI Ersan effectués en avril, mai et juin 2023, il n’y a pas lieu de prononcer une telle condamnation.

Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Ersan, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel. En revanche, l’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— Réforme le jugement du 13 décembre 2022 du Tribunal de proximité de Montmorency en tant qu’il a :

* Condamné la SCI Ersan à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 6 727,95 euros au titre des charges de copropriété et de travaux arrêtée au 1er avril 2022 (2ème trimestre 2022 inclus), déduction faite des frais de recouvrement et de la reprise de solde non justifiée de 64,54 euros du 1er janvier 2018, avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 717,22 euros à compter du 16 novembre 2020, date de la sommation de payer, et sur le solde à compter de la date de délivrance de l’assignation,

— le Confirme en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

— Condamne la SCI Ersan, dont le siège est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Les Patios d’Or sise [Adresse 1] à [Localité 5], représenté par son syndic de copropriété en exercice, la société Cabinet Betti, ayant son siège [Adresse 2] à [Localité 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, la somme de 2 872,43 euros correspondant à l’ensemble de son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 3ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2020,

— Dit, s’agissant des frais de recouvrement indus, que le syndicat des copropriétaires devra passer les écritures comptables nécessaires afin de neutraliser un montant total supplémentaire de 2 014 euros,

Y ajoutant,

— Condamne la SCI Ersan, dont le siège est situé [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège, aux dépens d’appel, dont distraction au profit de la SCP Evodroit,

— Rejette toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT