RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ARRÊT N°

N° RG 21/00439 – N° Portalis DBVH-V-B7F-H5WE

VH

TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE NIMES

24 novembre 2020

RG:1119001712

[B]

C/

[I]-[R]

[F]

[Y]

Copie exécutoire délivrée

le

à : M^e Menvielle

M^e Ekaiser

COUR D’APPEL DE NÎMES

CHAMBRE CIVILE

2ème chambre section A

ARRÊT DU 13 MARS 2025

Décision déférée à la cour : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de NIMES en date du 24 Novembre 2020, N°1119001712

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre,

Madame Virginie HUET, Conseillère,

M. André LIEGEON, Conseiller,

GREFFIER :

M^me Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision

DÉBATS :

A l’audience publique du 14 Janvier 2025, où l’affaire a été mise en délibéré au 13 Mars 2025.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d’appel.

APPELANTE :

Mme [M] [B]

née le 21 Novembre 1954 à [Localité 10] – ESPAGNE -

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentée par M^e Sylvie MENVIELLE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 21/9257 du 27/10/2021 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Nîmes)

INTIMÉE :

Mme [D] [I]-[R]

née le 03 Mars 1992 à [Localité 9] (84)

'[Adresse 14]'

[Localité 3]

Représentée par M^e Julien FLANDIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Lucia EKAIZER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTERVENANTS

Mme [L] [F]

née le 11 Juin 1988 à [Localité 15]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par M^e Julien FLANDIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représentée par M^e Lucia EKAIZER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

M. [O] [Y]

né le 14 Août 1990 à [Localité 17]

'[Adresse 14]'

[Localité 3]

Représenté par M^e Julien FLANDIN de l’ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, Plaidant, avocat au barreau de MARSEILLE

Représenté par M^e Lucia EKAIZER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES

ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 19 Décembre 2024

ARRÊT :

Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par M^me Nathalie AZOUARD, Présidente de Chambre, le 13 Mars 2025,par mise à disposition au greffe de la cour

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [M] [B] est propriétaire d’un bien immobilier sis [Adresse 11] à [Localité 16] (Gard), édifié sur la parcelle cadastrée section AR n°[Cadastre 6] lieu-dit « [Adresse 13] », qu’elle a acquis des époux [A]-[X] selon acte de vente du 24 avril 1979 prévoyant des ouvertures au titre des charges et conditions :

« 1°/ au rez-de-chaussée du bien vendu : une fenêtre et une porte-fenêtre prenant jour sur la cour restant leur propriété et ayant la même origine que le bien vendu ;

Cette servitude aura un caractère perpétuel ; toutefois, la création de la porte-fenêtre ne conférera à l’acquéreur, ses ayants droit et ayants cause, aucun droit d’accès dans cette cour.

2°/ et au premier étage une baie prenant jour sur la même cour ».

Mme [D] [I]-[R] a acquis, le 6 janvier 2017, les parcelles voisines cadastrées AR [Cadastre 5] et [Cadastre 8] dont les époux [A]-[X] étaient restés propriétaires, respectivement situées lieux-dits « [Adresse 1] » et « [Adresse 12] » sur la même commune, comprenant notamment la cour sur laquelle prennent jour les ouvertures du logement de Mme [B].

Par acte du 21 septembre 2017, Mme [B] a fait assigner Mme [I]-[R] devant le juge des référés de Nîmes, sur le fondement des dispositions de l’article 809 alinéa 1er du code de procédure civile, afin de la voir condamner sous astreinte à démolir le mur qu’elle a édifié devant la fenêtre et la porte-fenêtre de sa maison.

Par ordonnance de référé du 6 décembre 2017, le juge des référés a ordonné une mesure de médiation, laquelle n’a pas abouti.

Par ordonnance de référé du 13 juin 2018, Mme [B] et Mme [I]-[R] ont été déboutées de leurs demandes respectives présentées au fond, de démolition d’un mur mitoyen sollicitée par la première et de suppression des accès et vues soutenue par la seconde, ayant été renvoyées pour cela à mieux se pourvoir, outre interdiction faite à Mme [B] de pénétrer sur le fonds de Mme [I]-[R] sans y avoir été préalablement invitée, et ce, sous astreinte pécuniaire.

Par acte du 7 octobre 2019, Mme [B] a assigné Mme [I]-[R] devant le tribunal d’instance de Nîmes, aujourd’hui tribunal judiciaire, au visa des articles 637 et suivants du code civil, afin principalement de la voir condamner à démolir le mur et à enlever le grillage qu’elle a édifié devant la fenêtre et la porte-fenêtre de sa maison, sous astreinte, et à lui payer certaines sommes à titre de dommages-intérêts en réparation de ses préjudices.

Le tribunal judiciaire de Nîmes, par jugement contradictoire du 24 novembre 2020, a :

— Rejeté l’exception d’incompétence soulevée à titre reconventionnel,

— Déclaré recevable la demande initiale de Mme [M] [B],

— Constaté qu’aucune servitude de passage n’existe entre les fonds de Mme [M] [B] et de Mme [D] [I]-[R],

— Constaté l’absence de servitude de vue et l’existence d’une servitude de jour à partir de la fenêtre et de la porte-fenêtre du rez-de-chaussée de l’immeuble de Mme [M] [B] sur le fonds voisin de Mme [D] [I]-[R], et telle que détaillée aux motifs,

— Dit que la clôture entre les deux fonds ne pourra dépasser une hauteur maximale de 1,80 mètre depuis le sol naturel, en ce compris le muret existant d’une hauteur d’environ 80 centimètres,

— Dit que le muret de cette clôture pourra être surmonté d’un grillage muni le cas échéant d’un brise-vue ou pare-vue composé comme au cas présent d’une haie artificielle plus ou moins touffue, ou surmonté de tout autre matériaux non cimenté habituellement utilisé pour clore, permettant l’occultation de la vue d’un fonds sur l’autre,

— Dit que cet ouvrage sera réalisé conformément à la déclaration de travaux préalable sollicitée et obtenue à cet effet par Mme [D] [I]-[R], qui en supportera ainsi le coût,

— Condamné Mme [M] [B] à payer à Mme [D] [I]-[R] la somme de 300 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel pour les traces de peintures sur sa façade,

— Condamné Mme [M] [B] au paiement d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamné [M] [B] aux dépens de l’instance,

— Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit.

Suivant acte authentique du 4 janvier 2021, Mme [I] et M. [O] [Y], lequel avait acquis la moitié indivise du bien cadastré AR n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8] par acte notarié du 18 juin 2018, ont vendu ledit bien à Mme [L] [F].

Par acte du 1er février 2021, Mme [B] a régulièrement interjeté appel de cette décision.

Par ordonnance du 9 mars 2021, le conseiller de la mise en état a enjoint à chacune des parties d’assister à la séance d’information sur la médiation le 21 juin 2021 et réservé les dépens.

Les parties ont accepté la mesure de médiation mais ne sont pas parvenues à un accord.

Par acte du 22 novembre 2021, Mme [M] [B] a fait assigner en intervention forcée M. [O] [Y] et Mme [L] [F].

Par conclusions d’incident du 22 août 2022, Mme [B], appelante, a saisi le conseiller de la mise en état afin d’ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

Par ordonnance du 14 février 2023, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise et désigné pour y procéder M. [W] [U] en qualité d’expert.

L’expert judiciaire a déposé son rapport au greffe le 8 février 2024.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, la clôture de la procédure a été fixée au 19 décembre 2024, l’affaire a été appelée à l’audience du 14 janvier 2025 et mise en délibéré par mise à disposition au gre

ffe au 13 mars 2025.

EXPOSE DES MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, Mme [M] [B], appelante, demande à la cour de :

Vu l’acte notarié du 24 avril 1979,

Vu les dispositions de l’article 637 et 639 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 651, 689 et 690 du Code Civil,

Vu les dispositions de l’article 678, 692 et 693 du Code Civil,

Vu la jurisprudence,

Vu le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Nîmes en date du 24 novembre 2020,

Vu la déclaration d’appel en date du 1er février 2021,

Vu les pièces communiquées sous bordereau annexés aux présentes,

Vu le rapport d’expertise judiciaire [U],

— Statuer sur l’appel formé par Mme [M] [B] à l’encontre de la décision rendue le 24 novembre 2020 par le tribunal judiciaire de Nîmes,

— Le déclarer recevable et bien fondé,

Y faisant droit,

— Infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

* Constaté l’absence de servitude de vue et l’existence d’une servitude de jour à partir de la fenêtre et de la porte-fenêtre du rez-de-chaussée de l’immeuble de Mme [M] [B] sur le fonds voisin de Mme [D] [I]-[R],

* Dit que la clôture entre les deux fonds ne pourra dépasser une hauteur maximale de 1,80 mètre depuis le sol naturel, en ce compris le muret existant d’une hauteur d’environ 80 centimètres,

* Dit que le muret de cette clôture pourra être surmonté d’un grillage muni le cas échéant d’un brise-vue ou pare-vue composé comme au cas présent d’une haie artificielle plus ou moins touffue, ou surmonté de tout autre matériaux non cimenté habituellement utilisé pour clore, permettant l’occultation totale de la vue d’un fonds à l’autre,

* Dit que cet ouvrage sera réalisé conformément à la déclaration des travaux préalable sollicitée et obtenue à cet effet par Mme [D] [I]-[R] qui en supportera le coût,

* Condamné Mme [M] [B] à payer à Mme [D] [I]-[R] la somme de 300 euros à titre d’indemnisation de son préjudice matériel pour les traces de peinture sur sa façade,

* Condamné Mme [M] [B] à payer à Mme [D] [I]-[R] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamné Mme [M] [B] aux entiers dépens de l’instance,

* Rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit,

Statuant à nouveau,

— Juger et retenir l’existence d’une servitude de jour et de vue conventionnellement établie dans l’acte notarié du 24 avril 1979 régulièrement publié, à partir de la fenêtre et de la porte-fenêtre du rez-de-chaussée de l’immeuble de Mme [M] [B], et de la baie vitrée du 1er étage, sur le fonds voisin de Mme [D] [I] et M. [Y] [O], cédé à Mme [L] [F],

— Ordonner la démolition du mur et l’enlèvement de la clôture actuelle, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— Condamner Mme [L] [F] venant aux droits de Mme [D] [I] et de M. [Y] [O] à mettre en place une clôture translucide, permettant à Mme [M] [B] de conserver la luminosité issue naturellement du jour, qu’elle est en droit de recevoir, au visa de la servitude jour conventionnellement instituée et compatible avec la servitude de vue et les distances de recul nécessaires à respecter de 1,90 mètre,

— Condamner Mme [L] [F] venant aux droits de Mme [D] [I] et de M. [Y] [O] à supporter la charge exclusive des travaux à réaliser,

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [M] [B] à payer à Mme [D] [I] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice matériel,

— Juger n’y avoir lieu à indemnisation de Mme [I] [D],

— Débouter les intimés de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions contraires,

— Condamner in solidum Mme [D] [I], M. [Y] [O] et Mme [F] [L] à payer à Mme [M] [B] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi que la somme de 5.000 euros pour trouble de jouissance liée à la privation de lumière de son habitation, et 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur sa pleine propriété depuis le mois de janvier 2017,

À titre subsidiaire,

Si le mur et le grillage devaient, contre toute attente, être maintenus, Mme [B] [M] sollicite l’indemnisation de son entier préjudice, comprenant une perte de la valeur vénale de son bien immobilier,

En cette hypothèse,

— Condamner in solidum Mme [I], M. [Y] et Mme [F] à payer à Mme [B] [M] les sommes de :

* 5 000 euros en réparation de son préjudice moral,

* 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance du salon,

* 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance de son bien,

* 38 000 euros en réparation de la perte la valeur vénale de son bien immobilier,

En tout état de cause,

— Réformer la décision entreprise en ce qu’elle a condamné Mme [M] [B] à payer à Mme [D] [I] la somme de 800 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance,

— Condamner in solidum Mme [D] [I] et M. [Y] [O] et Mme [F] [L] à payer à Mme [M] [B] la somme de 3.500 euros au visa des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum Mme [D] [I], M. [Y] [O] et Mme [L] [F] aux entiers dépens, en allouant à Maître Sylvie Menvielle le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’appelante fait essentiellement valoir :

— à titre liminaire, qu’il sera donné acte à Mme [D] [I]-[R], qui a notifié l’acte de vente du 4 janvier 2021 qui a transféré la propriété de son bien à Mme [F], qu’elle retire sa demande d’irrecevabilité ;

— qu’elle dispose d’un titre de propriété prévoyant une servitude de jour et de vue à son bénéfice sur le fonds [I]-[Y] appartenant aujourd’hui à Mme [F], l’acte de vente du 24 avril 1979 faisant mention de l’autorisation de création de trois ouvertures : porte-fenêtre et fenêtre du rez-de-chaussée, outre une baie vitrée au premier étage, et de la création d’une servitude perpétuelle pour ces ouvertures donnant sur la cour restant la propriété des vendeurs ; que la clause sur la servitude a été rédigée pour lui permettre de bénéficier de la lumière, de l’ensoleillement, du jour et de la vue inhérente à la situation des deux biens imbriqués et attenants qui sont issus d’un seul mas divisé, qu’en application de l’article 1188 du code civil, selon lequel l’interprétation de la clause doit se faire selon la commune intention des parties, les éléments de l’espèce permettent de retenir l’existence d’une servitude de jour et de vue à son bénéfice, car si les parties avaient voulu exclure une servitude de vue elles auraient spécifié que les ouvertures du bien cédé devaient être pourvues de verres dormants ou châssis fixe ; que l’expertise judiciaire confirme les mentions expresses de l’acte notarié au titre des charges et conditions de la vente qui détaillent les servitudes créées ;

— qu’elle justifie que ces ouvertures existent depuis 1979 et qu’elle a seulement été autorisée à modifier les ouvertures existantes ;

— qu’elle ne peut être privée de luminosité puisqu’elle bénéficie d’une servitude de jour et de vue qui est instituée par titre et par prescription en tout état de cause, dont elle demande le respect ; que les photographies produites aux débats révèlent la perte de jour ainsi que des désordres d’humidité qui affectent la pièce occultée par les travaux de fermeture réalisés par les intimés ; que ces derniers ont abusé de leur droit de propriété en l’emmurant dans son rez-de-chaussée ; qu’il résulte des conclusions de l’expert judiciaire une perte d’ensoleillement de 50 % ; que le trouble anormal de voisinage est ainsi caractérisé ;

— que la servitude de vue instituée par l’acte du 24 avril 1979 fait obstacle à l’édification d’une clôture par les intimés sur la limite séparative, sauf si celle-ci respecte la servitude de jour et de vue qui lui a été conventionnellement consentie ainsi qu’une distance de recul de 1,90 mètre en application de l’article 678 du code civil ;

— qu’elle n’a pas commis d’intrusion dans la propriété des intimés ; que le comportement des intimés est constitutif d’une faute qui lui a causé des préjudices (moral et de jouissance) justifiant l’octroi de dommages-intérêts ;

— à titre subsidiaire, à l’appui de l’expertise judiciaire, qu’elle rapporte la preuve d’une déperdition de valeur de son bien justifiant une indemnisation intégrale de son préjudice ;

— que le trait de peinture noire apposé sur la façade de Mme [I] correspond à la limite d’une éventuelle acquisition d’une partie du terrain de cette dernière qui a été envisagée dans le cadre de la médiation qui n’a finalement pas abouti ; que cette marque de peinture n’est pas une manifestation de malveillance, d’autant que Mme [I]-[R] a refait sa façade en raison du mauvais état de celle-ci et non pas en considération de cette marque de peinture.

En l’état de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 4 novembre 2024, Mme [D] [I], intimée, M. [O] [Y] et Mme [L] [F], intervenants forcés, demandent à la cour de :

Vu l’article 544 du Code civil,

Vu l’article 647 du Code civil,

Vu l’article 678 du Code civil

Vu l’article 1240 du Code civil,

Entendre mesdames et messieurs les présidents et conseillers,

— Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 24 novembre 2020 en toutes ses dispositions,

— Débouter madame [M] [B] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

Subsidiairement, si par extraordinaire la cour de céans venait à faire droit à la demande de démolition de la clôture sur le fondement du trouble anormal de voisinage,

— Condamner madame [M] [B] à réaliser sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du vingt et unième jour de la signification de l’arrêt à intervenir, les travaux propres à assurer la fermeture définitive de la porte-fenêtre par le remplacement de l’ouvrant par un châssis fixe et les travaux a propres à supprimer les vues sur le fonds voisin par le remplacement des vitrages clairs de la fenêtre et la porte-fenêtre par des vitrages à verre dormant laissant passer la lumière du jour,

Très subsidiairement, si par extraordinaire la cour de céans venait à retenir l’existence d’une servitude de vue et/ou d’un trouble anormal de voisinage,

— Débouter madame [M] [B] de sa demande de démolition, sous astreinte, en ce que qu’elle concerne le muret et le grillage qui, de par leur hauteur et leur positionnement, ne portent pas atteinte à la prétendue servitude de vue et ne constituent pas un trouble anormal de voisinage,

— Débouter madame [M] [B] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause,

— Condamner madame [M] [B] à payer aux intimés la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner madame [M] [B] aux entiers dépens.

Les intimés font valoir en substance :

— à titre liminaire, que la demande de l’appelante tendant à la démolition, sous astreinte, de la clôture litigieuse située sur la parcelle AR [Cadastre 8] ne peut être dirigée que contre Mme [F], actuelle propriétaire des parcelles cadastrées AR n° [Cadastre 5] et [Cadastre 8] ;

— que l’acte de vente conclu le 6 janvier 2017 ne mentionne aucune servitude et que l’acte d’acquisition de Mme [B] du 24 avril 1979 n’institue aucune servitude de vue sur la cour voisine au profit du fonds de Mme [B] (AR [Cadastre 6]) puisque seul le terme « jour » est employé ; que la servitude de passage ayant été expressément écartée, il ne peut s’agir que d’un jour autrement appelé jour de souffrance ou de tolérance ; qu’un jour n’est pas une vue, les jours se définissant comme des ouvertures à verre dormant, qui ne peuvent pas s’ouvrir et dont la seule fonction est de laisser passer la lumière ; que l’expert judiciaire confirme, en page 62 de son rapport, qu’à l’examen du titre il n’existe pas de servitude de vue mais seulement une servitude de jour au bénéfice du fonds de Mme [B] ;

— qu’en 1979, les ouvertures n’existaient pas ; qu’ils versent aux débats le permis de construire déposé en 1978 par Mme [B] qui prévoyait l’aménagement, en lieu et place d’un « portail cintré » d’une baie fixe ; que l’expert judiciaire, en page 62 de son rapport, indique qu’il n’a pas de devis ou de facture ou de déclarations concernant les travaux concernant la fenêtre et la porte-fenêtre ; que Mme [B] ne démontre pas que les ouvertures litigieuses telles qu’elles existent ont été créées depuis plus de trente ans ; qu’en excluant tout passage et en ne prévoyant que des jours et non des vues, l’acte authentique du 24 avril 1979 interdit lui-même toute prescription selon la jurisprudence (3e Civ., 19 janv. 2011, n° 10-10.528) et selon l’article 2270 du code civil qui prévoit qu’on ne peut pas prescrire contre son titre ;

— à titre subsidiaire, si la cour devait reconnaître l’existence d’une servitude de vue au profit du fonds de l’appelante, le muret et le grillage qui ont vocation à interdire le passage à Mme [B] n’empêchent pas les vues ; que la demande de démolition ne doit concerner que le brise-vue constitué d’une haie artificielle et non pas l’intégralité de l’ouvrage ;

— que concernant les dispositions de l’article 678 du code civil, la demande de l’appelante n’est pas fondée puisque c’est Mme [B] qui a pratiqué les ouvertures litigieuses ;

— subsidiairement, si la cour venait à faire droit à la demande de démolition de la clôture, reconventionnellement, l’appelante sera condamnée à réaliser les travaux propres à supprimer tout accès et vue sur le fonds voisin ;

— qu’ils ont le droit de se clore conformément à l’article 647 du code civil et que la clôture mise en 'uvre ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dès lors :

* qu’elle a été bâtie en retrait de la limite séparative dans le jardin qui leur appartenait et non pas « sur la mitoyenneté » ;

* qu’elle n’empêche pas Mme [B] d’ouvrir la fenêtre et la porte-fenêtre qui se trouvent dans une alcôve ;

* qu’elle a été réalisée conformément à l’autorisation qu’ils ont obtenue selon une déclaration préalable de travaux ;

* que le muret, limité en hauteur, laisse passer le jour et la lumière, qu’il soit surmonté ou non de la haie brise-vue ;

* que la clôture a été réalisée parce que Mme [B] ne respectait pas l’interdiction de ne pas accéder à leur fonds comme en font état plusieurs attestations qu’ils versent aux débats ;

* que cet ouvrage leur permet d’assurer l’intimité de leur fonds en empêchant Mme [B] d’avoir des vues directes sur ledit fonds et notamment sur le jardin ;

— que l’appelante n’établit aucun lien de causalité entre les prétendues fautes et préjudices allégués ;

— que Mme [B] a expressément reconnu être l’auteur des marques à la peinture noire sur la façade de la propriété de ses voisins et qu’elle ne peut se prévaloir du fait qu’elle aurait obtenu leur autorisation concernant ce marquage, ce qui justifie sa condamnation au paiement de la somme retenue par le premier juge.

Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIVATION :

Sur l’éventuelle servitude de vue ou de jour :

* Sur le moyen relatif à une servitude de vue conventionnelle :

Les jours (qualifiés parfois de tolérance ou de souffrance) sont des ouvertures qui laissent passer la lumière mais non pas l’air, étant fixées sur un châssis dormant.

Les vues, au contraire, permettent de laisser passer et l’air et la lumière. Il s’agit le plus souvent de fenêtres. Les jours peuvent servir à éclairer une pièce sombre, mais non à l’aérer ( CA Lyon, 9 févr. 1906 : S. 1906, 2, p. 96). Ces ouvertures laissent seulement passer la lumière, à l’exclusion de l’air ou du regard.

Le jour ne crée pas de servitude. Il n’est qu’une simple tolérance à laquelle le propriétaire voisin peut toujours mettre fin, sans qu’on puisse lui opposer la prescription, soit en acquérant la mitoyenneté du mur, soit en plantant ou en construisant contre le jour, dans le respect de la réglementation (Cass. 3e civ., 7 avr. 2004, n° 02-20.502 ).

Au contraire des jours, les vues ne sont licites qu’à une certaine distance de la ligne séparative des fonds. Lorsqu’une vue a été irrégulièrement pratiquée, le propriétaire voisin peut en exiger la suppression. Cependant une servitude de vue peut être acquise par prescription trentenaire. En effet, une servitude de vue constitue une servitude continue et apparente qui existe du fait-même de la présence de l’ouverture donnant sur l’héritage d’autrui et dont la possession subsiste tant qu’elle n’est pas matériellement contredite (Cass. 3e civ., 21 avr. 2022, n° 21-12.240, B).

Lorsqu’une servitude de vue a été constituée conventionnellement, le propriétaire du fonds servant ne peut construire à une distance de l’ouverture inférieure à la distance légale. Si la servitude résulte de la destination de père de famille ou a été acquise par prescription, on admet généralement que le propriétaire voisin conserve la possibilité de bâtir à la limite, sous réserve, s’il pratique des vues, de respecter les règles ci-dessus.

La Cour de cassation a cependant plusieurs fois rappelé que le juge du fait n’est pas lié par la description du code et use de son pouvoir souverain d’appréciation pour décider de la nature des ouvertures. Il s’en déduit que les critères légaux des jours « de souffrance » énoncés par les articles 676 et 677 du Code civil ne sont qu’indicatifs.

* * *

En l’espèce, l’appelante argue d’une servitude de vue. Il est constant que les trois ouvertures chez elle, sont deux fenêtres qui s’ouvrent ainsi qu’une porte fenêtre.

L’appelante argue que l’acte de vente en date du 24 avril 1979 l’a autorisée à édifier ces vues, qu’elle a fait construire en 1979.

L’acte de vente [X]-[K] en date du 24 avril 1979, est ainsi rédigé, au titre des charges et conditions, en page 30 :

« Mme [X] « vendeur » autorise expressément M. et Mme [K] « acquéreur » à créer, savoir

« 1°/ au rez-de-chaussée du bien vendu : une fenêtre et une porte-fenêtre prenant jour sur la cour restant leur propriété et ayant la même origine que le bien vendu ;

Cette servitude aura un caractère perpétuel ; toutefois, la création de la porte-fenêtre ne conférera à l’acquéreur, ses ayants droit et ayants cause, aucun droit d’accès dans cette cour.

2°/ et au premier étage une baie prenant jour sur la même cour ».

Le prix d’achat était de 20 000 francs. Le bien vendu est un bâtiment à usage de remise destiné à être transformé par l’acquéreur en maison d’habitation pour une contenance de 92 m2.

Il est seulement mentionné en bas de la page 2 de l’acte qu’une seconde parcelle cadastrée [Cadastre 7], d’une contenance de 535 m2 reste la propriété du vendeur.

L’acte de vente n’est pas suffisant à établir une servitude de vue conventionnelle. En effet l’acte n’indique pas quel serait le fond servant. Il ne mentionne que le terme de « jour » :

— « prenant jour sur la cour »,

— une baie « prenant jour ».

Il ne peut être déduit des termes employés de « jour », une servitude de vue, laquelle ne peut se présumer sans autre élément.

La rédaction de l’acte permet de comprendre que « la remise » vendue devant être transformée en lieu d’habitation, les vendeurs autorisaient la création d’une porte fenêtre et d’une baie mais on ne peut en déduire qu’ils se soumettaient à une servitude de vue.

Ce moyen est dès lors inopérant.

* Sur le moyen relatif à une servitude vue acquise par prescription :

L’appelante soutient qu’elle a acquis une servitude de vue par prescription acquisitive trentenaire.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, c’est à celui qui allègue un fait de le démontrer.

S’il est constant que l’acte d’achat date de 1979, il est aussi constant qu’il s’agissait à l’époque d’une remise qui a nécessité de lourds travaux avant de devenir un lieu d’habitation.

Mme [B], tout comme l’expertise, échouent à dater les travaux d’ouvertures crées. L’expert précise qu’il n’y a aucun devis, factures, ou déclaration de travaux qui permettent de dater la création de ces ouvertures. Le certificat de conformité ne mentionnant pas la nature des travaux n’est pas probant.

En conséquence, le moyen est inopérant.

Ainsi, Mme [M] [B] ne peut prétendre à une servitude de vue confirmant sur ce point le jugement dont appel.

— Sur le trouble de voisinage allégué :

Il est constant que le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue en vertu de l’article 544 du code civil, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui de dommage dépassant les inconvénients normaux de voisinage.

Il appartient à celui qui se prévaut de troubles de cette nature d’en rapporter la preuve.

L’appelante considère qu’elle subit un trouble anormal de voisinage, et l’intimée qu’elle a le droit en vertu de l’article 647 du code civil de se clore.

Il ressort de l’expertise que l’ouverture à l’étage n’est pas concernée.

Au rez-de-chaussée, le muret et le grillage réduisent l’accès au jour. Cette perte d’ensoleillement est appréciée par le sapiteur à 50 % au rez-de-chaussée.

Il est rappelé que la clôture a été bâtie en retrait de la limite séparative dans le jardin qui leur appartenait et non pas sur la mitoyenneté. Il est exact de dire que cette clôture, réalisée conformément à autorisation après déclaration préalable de travaux, n’empêche pas Mme [B] d’ouvrir la fenêtre et la porte-fenêtre qui se trouvent dans une alcôve.

Cependant l’expertise démontre que la clôture est venue limiter considérablement l’ensoleillement. Le fait que cette dernière ait été réalisée régulièrement n’empêche pas la constitution d’un trouble de voisinage.

Par ailleurs, le fait que le muret ait été construit pour venir éviter des intrusions de Mme [B] chez eux, ou qu’elle ait une vue directe chez eux, s’il explique la situation, n’exonère pas pour autant la caractérisation d’un trouble anormal de voisinage.

Dès lors, est caractérisé un trouble anormal du voisinage.

En revanche, l’expert répond à la question posée par la cour, que le muret n’est pas à l’origine des infiltrations et humidités constatées dans le salon de Mme [B] et ayant fait l’objet d’une déclaration de sinistre le 15 novembre 2023. La création du mur litigieux n’est pas la cause des remontées capillaires.

L’article 678 du code civil, dont se prévaut Mme [B], est inopérant en l’absence de servitude de vue.

L’expert propose quatre solutions. Il précise que seul les solutions 3 et 4 permettent de régler le problème qui oppose les parties et de conserver le jour et l’ensoleillement.

Les parties sont restées taisantes sur les options proposées. Mme [B] indiquant toutefois son souhait sur la mise en place d’une clôture translucide opacifiée.

La cour retient la proposition n°3 bien qu’elle soit onéreuse, en ce qu’elle préserve d’une part l’ensoleillement du bien de Mme [B] et ses ouvertures mais aussi en ce qu’elle préserve la volonté de se clore des intimés.

Conformément à l’expertise (page 17 sur 81), il sera ordonné afin de réparer le trouble anormal de voisinage subi par Mme [B] :

« Une solution consistant à déposer le grillage actuel, réduire la hauteur du muret à 40 cm (2 rangs d’aglo) et après réalisation d’un enduit, y fixer une palissade en verre dépoli, constituée de panneaux d’environ 1,50 m de haut en verre dépoli ». Cette solution démontable, permettra à Mme [B] de réaliser les travaux de façade de son immeuble et de respecter l’intimité des deux fonds.

Le cout de ces travaux est estimé à 9 500 euros environ. Il sera à la charge des intimés auteur du trouble anormal de voisinage.

— sur la demande de dommages et intérêts pour réparation du préjudice matériel de Mme [D] [I]  :

En première instance, Mme [B] a été condamnée pour les dégradations qu’elle a réalisée sur le mur à indemniser ses voisins. Mme [B] ne conteste pas être l’auteur de ces traces.

La décision de première instance en ce qu’elle a condamné Mme [M] [B] à payer à Mme [D] [I] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour réparation de son préjudice matériel sera confirmée étant donné qu’elle confirme être l’auteur des traces noires.

— sur la demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros en réparation du préjudice moral de Mme [M] [B], outre de 5.000 euros pour trouble de jouissance liée à la privation de lumière de son habitation, et 5 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance sur sa pleine propriété depuis le mois de janvier 2017 :

Le muret a été construit en 2017. Mme [B] sollicite la somme de 15 000 euros de dommages et intérêts mais n’apporte aucun élément afin d’établir son préjudice. Si celui-ci est réel en raison de la perte d’ensoleillement depuis 2017, il ne s’agit nullement d’un « emmurement » et le préjudice sera indemnisé :

— A hauteur de 1 100 euros au titre du préjudice de jouissance lié à la perte partielle d’ensoleillement, correspondant à la perte d’ensoleillement du salon au RDC établie par l’expertise

— Il ne sera pas fait droit à la demande relative au préjudice moral, ce dernier n’étant nullement établit.

* * *

Ayant fait droit à la demande principale, il ne sera pas étudié la demande formulée à titre subsidiaire d’indemnisation de la dépréciation du bien.

— Sur les frais du procès :

La décision de première instance étant principalement confirmée, les frais du procès de première instance seront confirmés aussi.

En appel, Mme [B] succombant principalement, elle sera condamnée aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’A.J.

Il ne sera pas fait droit aux demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour, par arrêt contradictoire, statuant en matière civile, rendu publiquement en dernier ressort,

— Confirme le jugement en ses dispositions soumises à la cour sauf en ce qu’il a :

— Dit que le muret de cette clôture pourra être surmonté d’un grillage muni le cas échéant d’un brise-vue ou pare-vue composé comme au cas présent d’une haie artificielle plus ou moins touffue, ou surmonté de tout autre matériaux non cimenté habituellement utilisé pour clore, permettant l’occultation de la vue d’un fonds sur l’autre,

Statuant à nouveau de ces chefs :

— « Dit que le muret de cette clôture sera réduit à hauteur de 40 cm (2 rangs d’aglo) et après réalisation d’un enduit, il pourra être surmonté d’une palissade en verre dépoli fixée, constituée de panneaux d’environ 1,50 m de haut en verre dépoli » à la charge de M. [O] [Y] et Mme [L] [F] venant aux droits de Mme [D] [I],

Y ajoutant,

— Condamne in solidum M. [O] [Y] et Mme [L] [F] et Mme [D] [I], à la somme de 1 100 euros au titre de la perte partielle d’ensoleillement à partir de 2017,

— Rappelle que les sommes auxquelles les parties ont été condamnées respectivement en première instance et appel pourront faire l’objet d’une compensation (Mme [B] : 300 euros et 800 euros ; les consorts [I]-[F], [Y] : 1 100 euros),

— Condamne Mme [M] [B] aux dépens d’appel qui seront fixée comme en matière d’aide juridictionnelle,

— Dit n’y avoir lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Arrêt signé par la présidente et par la greffière.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,