N°

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20 Juin 2022

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N° RG 21/00007 – N° Portalis DBVH-V-B7F-IBOX

— ----------- ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D AZUR (EPF PACA)

C/

[T] [M]

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JUGE DE L’EXPROPRIATION D'[Localité 5]

29 mars 2021

RG:20/03027

COUR D’APPEL DE NÎMES

2ème CHAMBRE SECTION B

ARRÊT DU VINGT JUIN DEUX MILLE VINGT DEUX

APPELANT :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER PROVENCE ALPES COTE D AZUR (EPF PACA)

immatriculé au RCS de MARSEILLE sous le n° B 441 649 225

pris en la personne de sa Directrice Générale, Mme [D] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e France CHARBONNEL, Plaidant, de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, avocat au barreau de PARIS

Représentant : M^e François JEHANNO, Postulant, avocat au barreau de NIMES

INTIME :

Monsieur [T] [M]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représentant : M^e Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'[Localité 5]

EN PRÉSENCE DE :

M. LE COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

[Adresse 10]

[Adresse 9]

[Adresse 7]

[Localité 5]

pris en la personne de Monsieur [R] [G], Commissaire du Gouvernement

COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS

Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère, faisant fonction de Présidente et M^me Catherine REYTER LEVIS, Conseillère, ont entendu les plaidoiries en application de l’article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

— Madame Chantal JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente,

— Madame Catherine REYTER LEVIS, Conseillère

— Madame Joëlle TORMOS, Conseillère

GREFFIER :

Madame Véronique PELLISSIER, Greffière

COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT :

Monsieur [R] [G], Commissaire du Gouvernement

DÉBATS

à l’audience publique du 16 Mai 2022, où l’affaire a été mise en délibéré au 20 Juin 2022.

Les parties ont été avisées que l’arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la Cour d’Appel, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Entendus à ladite audience :

— Madame JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, en son rapport

— Maître France CHARBONNEL

— Maître Jacques TARTANSON

— Monsieur [R] [G], commissaire du gouvernement

ARRÊT

Arrêt contradictoire, prononcé et signé par Madame JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente, publiquement, le 20 Juin 2022, date indiquée à l’issue des débats, par mise à disposition au greffe de la Cour.

EXPOSE DU LITIGE

La présente expropriation s’inscrit dans le cadre de la réalisation de programmes locatifs sociaux sur la commune de [Localité 6].

Par délibération du 27 juin 2017, le conseil municipal de la commune de [Localité 6] a arrêté le projet définitif concernant l’aménagement du site « [Localité 11] » qui prévoit, notamment la réalisation d’environ 257 logements, dont 108 logements locatifs sociaux.

Une convention d’intervention foncière conclue le 15 février 2005 entre la commune de [Localité 6], Le Grand [Localité 5] et l’établissement public foncier Provence Alpes Côte d’Azur (ci-après dénommé EPF PACA) renouvelé le 9 février 2016, a confié à l’EPF PACA une mission de veille et de maîtrise foncière pour la mise en 'uvre notamment du projet d’aménagement du site «[Localité 11] ». Le conseil municipal de [Localité 6] a, par délibération juin 2017, arrêté le projet définitif envisagé sur ce site.

Par arrêté en date du 15 octobre 2018, le préfet du Vaucluse a prescrit l’ouverture d’une enquête d’utilité publique conjointe préalable à la déclaration d’utilité publique valant mise en comptabilité du PLU de la commune de [Localité 6], en vue de la réalisation de programmes d’aménagements locatifs sociaux.

Par arrêté préfectoral du 9 septembre 2019, l’acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement a été déclarée d’utilité publique et cessible au profit de l’EPF PACA.

Par ordonnance en date du 17 mars 2020, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire d'[Localité 5] a prononcé un transfert de propriété au profit de l’EPF PACA et un transport sur les lieux s’est déroulé le 10 février 2021.

Parmi les biens concernés par le projet d’aménagement du site « [Localité 11] » figurent la parcelle, appartenant à M. [T] [M], cadastrée section AE n°[Cadastre 2] à [Localité 6], d’une superficie de 8 175 m².

M. [T] [M] n’ayant pas accepté l’offre proposée par l’EPF PACA, ce dernier a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Vaucluse lequel par jugement contradictoire prononcé le 29 mars 2021 a :

— constaté que la date de référence se situait au 3 juillet 2012 ;

— relevé que les parcelles en cause ne pouvaient être valorisées comme un terrain à bâtir et qu’elles seraient évaluées comme étant en situation privilégiée, selon leur usage effectif ;

— fixé à la somme de 631 725 euros, soit 70 €/m², l’indemnité d’expropriation due par l’EPF PACA à M. [T] [M] au titre de l’indemnité de dépossession, outre 2 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’établissement public foncier Provence Alpes Cote d’Azur a interjeté appel de cette décision, par déclaration du 17 mai 2021.

Par mémoire d’appel reçu le 9 août 2021, complété par un mémoire récapitulatif et en réplique reçu le 15 décembre 2021, auxquels il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, l’EPF PACA, au visa des articles L312-1 et suivants, L322-8 et R311-9 et suivants du code de l’expropriation, de :

— déclarer irrecevables les demandes formées par M. [T] [M],

— confirmer le jugement entrepris en tous les points non contestés dans le présent mémoire,

— infirmer le jugement pour le surplus et statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité d’expropriation à revenir à M. [T] [M] à la somme totale de 288 760 €, soit une indemnité principale de 261 600 € (32 €/m²) et une indemnité de remploi de 27 160 €,

— rejeté les demandes de M. [T] [M],

— condamner le même à lui payer la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens d’appel.

L’EPF PACA fait valoir :

— que M. [T] [M] n’a pas notifié à la cour les documents qu’il entend produire, au sens de l’article R311-26 du code de l’expropriation, et dont la liste est donnée suivant « bordereau de pièces » annexé au mémoire notifié à la cour le 14 septembre 2021 à l’exclusion des pièces ; qu’en conséquence l’irrecevabilité est acquise ; qu’en présence de conclusions irrecevables de la part du propriétaire exproprié, la cour doit statuer dans les limites des offres de l’autorité expropriante et des propositions du commissaire du gouvernement ;

— que s’agissant de la date de référence de la situation d’urbanisme, le conseil municipal de la commune de [Localité 6] a, par une délibération en date du 3 juillet 2012, instauré un droit de préemption sur les zones urbaines et à urbaniser de son territoire ; que la date de référence est celle de l’adoption du plan local d’urbanisme de la commune, soit le 3 juillet 2012 ; qu’à cette date, les parcelles concernées se situaient en zone AUh2 du PLU ; que la zone AU est une zone à caractère naturel de la commune, destinée à une urbanisation future sous la forme de plan d’aménagement d’ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires ; que le secteur à AUh2 est affecté principalement à l’habitat, mais intégrera également un équipement public ; que cette zone est actuellement inconstructible, son ouverture à l’urbanisation ne pouvant intervenir que dans le cas d’une opération d’aménagement d’ensemble et est subordonnée à une modification du PLU ;

— que l’intimé conclut à une intention dolosive du fait du maintien, depuis de nombreuses années, du terrain en cause en zone inconstructible, à savoir en zone Auh2, et ce sans viser le moindre fondement textuel à sa prétention et en procédant par affirmations péremptoires ; qu’à supposer que M. [T] [M] viserait les dispositions de l’article L322'4 du code de l’expropriation, celui-ci évoque intention dolosive « de la part de l’expropriant », or l’expropriant est l’EPF PACA, qui n’est pas l’autorité compétente en matière d’urbanisme ; qu’il n’y a aucune intention dolosive à maintenir plusieurs dizaines d’années un terrain dans un même zonage inconstructible, la jurisprudence rendue en matière dolosive la caractérisant, généralement, lorsque intervient un déclassement en vue d’une procédure d’expropriation, mais tel n’est pas le cas en l’espèce ;

— que les parcelles en cause ne peuvent revêtir la qualification de terrain à bâtir, dès lors qu’elles sont situées en zone non constructible du PLU ; qu’elles doivent en conséquence être évaluées en fonction de leur usage effectif à la date de référence, c’est-à-dire en nature de pré ; qu’il n’est pas contesté que ce terrain bénéficie d’une situation privilégiée, dont l’expropriant entend tenir compte dans son offre de prix ;

— que cependant, s’agissant de l’évaluation, la cour ne pourra qu’écarter le raisonnement du premier juge qui a appliqué au prix proposé, lequel tenait déjà compte du caractère privilégié, une majoration supplémentaire ; que le premier juge a de la sorte dénaturé le raisonnement suivi par le commissaire du gouvernement et par l’autorité expropriante en appliquant une majoration de plus de 218 % pour tenir compte une seconde fois de la situation privilégiée ; que la valeur unitaire d’un terrain situé en zone agricole est nettement inférieure à la valeur proposée puisqu’il a pu être constaté un prix de 2,50 /m² en valeur haute ; qu’ainsi la valeur unitaire de 32 €/m² pour du foncier non constructible est déjà bien valorisante ;

— que les termes de comparaison proposés sont situés dans le périmètre du site «  [Localité 11] », de sorte que ces références sont parfaitement comparables et bénéficient de la même situation privilégiée objective ; qu’à l’inverse M. [T] [M] cite des références qui ne portent que sur les terrains à bâtir ou qui ne portent que sur des situations non comparables telles que l’acquisition faite par la société Grand delta habitat auprès des consorts [N] ; que rappelant les dispositions de l’article L322-8 alinéa 1 du code de l’expropriation, il est précisé que les acquisitions réalisées et portant sur des terrains bâtis, il a été fait acquisition de 38 093 m² de terrain sur les 74 706 m² à acquérir, soit 50,99 %, auprès des 13 des 22 propriétaires expropriés, soit 59,09 %.

Par mémoire d’intimé portant appel incident reçu le 14 septembre 2021, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses prétentions et moyens, M. [T] [M] demande à la cour de réformer la décision entreprise :

— à titre principal, de retenir la qualification de terrain à bâtir après avoir constaté qu’il démontre que le gel des terrains depuis plusieurs années par la commune et le maintien en zone Auh2 du PLU du 3 juillet 2012, constitue une intention dolosive permettant à la mairie de pouvoir acquérir ce terrain à vil prix et, en conséquence, évaluer son terrain sur la base de terrain constructible, à hauteur de 327 € le m² et condamner ainsi que l’EPF PACA à lui verser la somme de 2 673 225 € à titre d’indemnité principale (327 €/m² x 8175 m²), et la somme de 265 822,5 € à titre d’indemnité de remploi ;

— à titre subsidiaire, confirmer le jugement sur la situation s’agissant de terrain hyper privilégié, mais le réformer sur l’indemnisation, et

— statuant à nouveau, fixer le prix du terrain par rapport à la valeur actuelle du marché immobilier à une somme de 150 € le m² et, en conséquence, condamner l’EPF PACA à lui verser la somme de 1 226 250 € (150 €/m² x 8175 m²), à titre principal, et la somme de 121 625 €, à titre d’indemnité de remploi,

— condamner l’EPF PACA à lui payer la somme de 7 000 € au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

M. [T] [M] soutient :

— qu’il n’est pas contesté, qu’au visa de l’article L213-4 a) du code de l’urbanisme, la date de référence est celle de l’adoption du PLU par la commune, soit le 3 juillet 2012 ;

— que le terrain exproprié doit être requalifié en terrain à bâtir en raison de l’intention dolosive de la commune, qui pendant plusieurs dizaines d’années, a volontairement gelé toute évolution urbanistique du terrain sans aucun projet précis ; qu’ainsi, la cour constatera que la commune a maintenu volontairement le terrain dans une zone inconstructible en le classant en zone AUh2 du PLU et ce alors que les terrains expropriés ne présentent en aucune manière les caractères d’une zone naturelle, mais d’une zone agricole cernée sur l’ensemble de ses contours par des lotissements et des constructions d’habitation existantes depuis plusieurs dizaines d’années ; que l’intention dolosive s’explique par la volonté d’acquérir ces parcelles à moindre coût pour effectuer une opération immobilière qui a été confiée par à EPF PACA ;

— à titre subsidiaire, il convient de retenir au minimum la qualité de terrains agricoles en zone privilégiée justifiant une indemnisation particulière ; que l’indemnisation proposée par l’EPF PACA est très en dessous de la valeur des terrains hyper privilégiés ; que les termes de références citées par l’expropriant ne sont pas révélateurs de la valeur réelle du marché et de la réalité du marché foncier, qui en 10 ans a connu une évolution positive importante ; que la cour fixera l’indemnité d’expropriation en prenant en compte la plus-value de situation, en considération de l’emplacement privilégié et fixera le prix par rapport au prix de terrain à bâtir et non pas par rapport aux terrains agricoles ;

— qu’il verse au dossier plusieurs termes de référence, dont une acquisition faite par la société Grand delta habitat qui n’a pas hésité à acquérir auprès de 40,42 euros le m² un ensemble de terrains dans la perspective d’un changement de zonage, qui n’était pourtant pas acquis ; que dès lors a fortiori dans le cas d’espèce, la constructibilité acquise dans le cadre de l’opération justifie une évaluation plus importante en l’absence d’aléa ; que dès lors s’il convient d’appliquer un abattement sur la valeur des terrains à bâtir, s’agissant d’un emplacement privilégié, et ce en prenant en compte le coût d’investissement, l’aménagement, les accès et autres, la valeur du terrain ne pourra être diminuée de plus de 65 %, soit un cout moyen à 45 % de 327 € soit la somme de 150 € qui correspond à une juste indemnisation de la valeur des terrains.

Par mémoire reçu le 10 novembre 2021, auquel il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, le commissaire du gouvernement propose à la cour d’appel de fixer l’indemnité de dépossession due à M. [T] [M] à la somme totale de 288 760 €, soit une indemnité principale de 261 600 € (32 € du m²) et une indemnité de remploi de 27 160 €.

Le commissaire du gouvernement expose :

— que la date de référence à retenir est celle du 3 juillet 2012, correspondant à la date d’approbation du PLU de la commune de [Localité 6] ; qu’en effet les parcelles étant soumises au droit de préemption urbain, il convient de faire application des dispositions de l’article L213-4 a) du code de l’urbanisme ;

— que la parcelle en cause n’étant pas située dans un secteur constructible à la date de référence, elle ne peut recevoir la qualification de terrain à bâtir dans la mesure où elle ne respecte pas les conditions fixées par l’article L322-3 du code de l’expropriation et doit donc être évaluée en fonction de son usage effectif de terrain en nature de pré ;

— que, toutefois, cette parcelle est ceinturée de zones urbanisées et est proche de tous les réseaux et qu’il convient en conséquence de lui reconnaître le caractère de terrain en situation privilégiée ; qu’il s’agit ainsi de retenir une valeur vénale supérieure à celle du simple terrain agricole ;

— que s’agissant de l’intention dolosive soulevée par l’exproprié, il convient de préciser que l’expropriant est l’EPF PACA a qui il ne peut être reproché aucune intention dolosive dans la mesure où seule la commune de Molière les [Localité 5] est maîtresse de ses choix en termes d’urbanisme ; qu’en outre le classement en zone Auh2 du PLU n’a fait l’objet d’aucun recours juridique et ce alors que ce site concerne une surface globale de 74 706 m² ;

— que les termes de comparaison portent sur des terrains situés sur le même site et donc dans la même zone du PLU et pour lesquels un prix de 32 €/m² a été retenu ; que cette valeur de 32 €/m² prend en compte la situation privilégiée dans laquelle se trouve cette parcelle puisque les termes de de comparaison retenus portent sur des terrains eux-mêmes en situation privilégiée ; que cette valeur vénale est nettement supérieure à la valeur vénale de terres agricoles, dont la valeur médiane des prix de vente se situe à 1,75 euros/m² ;

— que l’évaluation proposée ne peut se baser que sur des actes de mutation, les promesses de ventes, annonces et attestations immobilières ne peuvent donc servir de termes de comparaison.

L’affaire a été appelée à l’audience du 16 mai 2022.

A cette audience, les parties ont repris oralement les prétentions et moyens formulés dans leurs mémoires et s’en sont rapportés à leurs écritures pour le surplus.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

La cour rappelle, à titre liminaire, qu’elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes de 'constatations’ qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu’elles ne sont pas susceptibles d’emporter des conséquences juridiques, mais uniquement des moyens soutenus par les parties.

*

I ' Sur la recevabilité des conclusions et documents de M. [T] [M] :

L’article R311-26 du code de l’expropriation dispose « qu’à peine de caducité de la déclaration d’appel, relevée d’office, l’appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d’appel.

A peine d’irrecevabilité, relevée d’office, l’intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu’il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l’appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.

L’intimé à un appel incident ou à un appel provoqué dispose, à peine d’irrecevabilité relevée d’office, d’un délai de trois mois à compter de la notification qui lui en est faite pour conclure.

Le commissaire du Gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l’ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.

Les conclusions et les documents sont produits en autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus un.

Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du Gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises ».

En l’espèce, l’EPF PACA ayant notifié ses conclusions le 9 août 2021, M. [T] [M] disposait d’un délai de trois mois à compter de cette date pour notifier ses conclusions et les pièces. Le 14 septembre 2021, l’intimé a adressé au greffe de la cour d’appel un mémoire en réponse. Cet envoi a été suivi le lendemain de l’envoi de trois exemplaires supplémentaires pour respecter l’alinéa 5 de l’article R311'26 susvisé.

Les mémoires ainsi communiqués par M. [T] [M] n’étaient accompagnés d’aucune pièce ni d’aucun document. Le greffe de la cour n’a ainsi pas été en mesure d’adresser à chaque partie la copie des pièces de l’intimé. Il ne résulte pas du dossier que ces pièces ont été transmises ultérieurement dans le délai de trois mois requis par l’article R311-26 du code de l’expropriation.

L’envoi desdits documents via le RPVA ne permet pas le respect des dispositions susvisées.

Force est dès lors de constater que seul le mémoire transmis dans le délai de trois moispar l’intimé peut être déclaré recevable, à l’exclusion de toutes pièces lesquelles seront écartées comme étant irrecevable.

II – Sur le fond :

Il résulte de la conjugaison des articles 542 et 561 du code de procédure civile que si l’appel tend, par la critique du jugement rendu en première instance, à sa réformation ou son annulation par la cour, il remet la chose jugée en question devant la juridiction d’appel et il est statué à nouveau en fait et en droit dans les conditions et limites déterminées par les dispositions ad hoc du code de procédure civile.

1 ) Sur la détermination de la date de référence :

Par application de l’article L213-2-1 et 4 du code de l’urbanisme, lorsque la réalisation d’une opération d’aménagement le justifie, le titulaire du droit de préemption peut décider d’exercer son droit pour acquérir la fraction d’une unité foncière comprise à l’intérieur d’une partie de commune soumise à un des droits de préemption institué en application du présent titre. Dans ce cas, à défaut d’accord amiable entre le titulaire du droit de préemption ou son délégataire et le propriétaire de l’unité foncière concernée par le droit de préemption, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation et le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Selon l’application combinée des articles L321-1, L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation, les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, en fonction de leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de leur qualification à la date de référence.

Par principe, la date de référence est fixée selon les règles exposées à l’article L 322-2 du code de l’expropriation.

Toutefois, s’agissant des biens compris dans le périmètre du droit de préemption urbain, la date de référence est celle résultant des dispositions de l’article L213-4 du code de l’urbanisme soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d’occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le conseil municipal a, par délibération en date du 3 juillet 2012, approuvé le plan local d’urbanisme (PLU) et instauré un droit de préemption sur les zones urbaines ou à urbaniser du PLU, dont les parcelles cadastrées section AE n°[Cadastre 2] appartenant à M. [T] [M].

Le premier juge, par application des dispositions susvisées, a retenu que la date de référence est celle à laquelle est devenue opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit le 3 juillet 2012.

M. [T] [M] ne conteste pas la date de référence retenue dans le jugement entrepris et fixée dans le respect des dispositions susvisées.

Il s’ensuit que le jugement critiqué sera confirmé en ce qu’il a fixé la date de référence au 3 juillet 2012.

2) Sur la nature de la parcelle expropriée :

Aux termes de l’article L 322-3 du code de l’expropriation la qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :

1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;

2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone.

A juste titre, le juge de l’expropriation a relevé, qu’à la date de référence, l’emprise concernée se situe en zone AUh2 du PLU de la commune de [Localité 6] et précisé que les zones AU sont des secteurs à caractère naturel de la commune destinés à une urbanisation future sous la forme de plan d’aménagement d’ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires. Il est ajouté que ces zones sont inconstructibles et que l’ouverture à l’urbanisation est subordonnée à une modification du PLU. S’agissant du secteur AU2h, il est indiqué qu’il est principalement affecté à l’habitat mais qu’il intégrera également un équipement public et que les commerces et bureaux y seront autorisés.

M. [T] [M] excipe d’une intention dolosive de la commune, laquelle aurait pendant de nombreuses années volontairement maintenue la parcelle lui appartenant en zone inconstructible. Il met ainsi en évidence que la parcelle lui appartenant est cernée sur l’ensemble de ses contours par des lotissements et les constructions, dont certaines remontent à plus de 40 ans et que le maintien de son terrain en zone AUh2 ne correspond à aucune réalité, est arbitraire et a pour objectif de permettre l’acquisition des parcelles à moindre coût pour effectuer l’opération immobilière envisagée.

L’argumentation ne saurait cependant être retenue, en premier lieu, car l’autorité expropriante n’est pas la commune et n’a aucune compétence en matière d’urbanisme et donc pour agir sur le PLU. L’intention dolosive invoquée ne peut donc être reprochée à l’EPF PACA.

En second lieu, et en tout état de cause, l’intimé procède par voie d’affirmation et ne justifie aucunement de la volonté de la commune, puis de l’autorité expropriante, de maintenir la parcelle en cause dans un zonage inconstructible uniquement pour en obtenir un prix moindre en prévision d’un projet immobilier. Si une intention dolosive peut être envisagée lorsqu’une commune procède à un déclassement de zonage peu de temps avant la procédure d’expropriation, tel n’est pas le cas en l’espèce puisque le zonage de la parcelle en cause est demeuré identique, comme le souligne l’intimé lui-même, depuis plusieurs dizaines d’années. M. [T] [M] prête à la commune de [Localité 6] une intention malveillante dans cette inaction, mais demeure cependant défaillant dans la démonstration que cette intention dolosive. Ce moyen sera, en conséquence, écarté.

Ainsi, il y a lieu effectivement de constater que la parcelle en cause, ne répondant pas aux deux conditions cumulatives de l’article L322-3 du code de l’expropriation, ne peut être évaluée en tant que terrain à bâtir, mais en fonction de son usage effectif à la date de référence, soit en nature de pré.

Il n’est, en revanche, pas contesté que la dite parcelle bénéficie d’une situation privilégiée et que cette situation doit être prise en compte dans son évaluation.

3 ) Sur l’indemnisation :

3-1) Sur l’indemnité principale :

Aux termes de l’article L321-1 du code de l’expropriation, l’autorité expropriante doit réparer l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. L’indemnité allouée doit permettre à l’exproprié de se replacer dans l’état dans lequel il se trouvait avant l’expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause.

Aux termes des articles L322-1 et L322-2 du code de l’expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d’après la consistance des biens tels qu’ils existaient au jour de l’ordonnance d’expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance.

Ainsi, il ressort de l’application combinée de l’ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 29 mars 2021, en fonction de leur consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation, soit le 17 mars 2020, et de leur qualification à la date de référence soit le 3 juillet 2012.

En l’espèce, la discussion entre les parties ne porte ni sur la consistance des biens, ni sur leur date d’évaluation mais sur les termes de référence retenus pour la fixation du montant de l’indemnité au m².

Pour être pertinents les termes de référence doivent concerner des ventes portant sur des biens similaires, c’est-à-dire se trouvant dans la même zone géographique et présentant des caractéristiques identiques concernant notamment la nature des terrains mais aussi leur usage effectif.

Aux termes de l’article L322-8 du code de l’expropriation, le juge tient compte, des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées.

Le juge tient compte des accords intervenus à l’intérieur des zones d’aménagement différé et des périmètres provisoires.

Sous la même réserve, il tient également compte, dans l’évaluation des indemnités allouées aux propriétaires, commerçants, industriels et artisans, de la valeur résultant des évaluations administratives rendues définitives en vertu des lois fiscales ou des déclarations faites par les contribuables avant l’ouverture de l’enquête.

En l’espèce, l’EPF PACA reproche au juge de première instance d’avoir retenu pour déterminer la valeur des parcelles une somme largement supérieure à celle proposée par lui-même et par le commissaire du gouvernement, à savoir 70 €/m².

De son coté, M. [T] [M] estime la valorisation faite par le juge de l’expropriation insuffisante et demande à la cour de retenir une valeur de 327 €/m² si la qualité de terrain à bâtir est retenue ou subsidiairement 150 €/m² tenant le caractère privilégié du terrain.

Comme mentionné plus avant, la qualité de terrain à bâtir ne pouvant pas être attribuée à la parcelle appartenant à M. [T] [M], la valeur proposée à 327 €/m² ne peut utilement être retenue.

L’expropriant met en exergue que si les conditions posées à l’article L322-8 du code de l’expropriation ne sont pas remplies pour que le juge de l’expropriation prenne pour base les accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations, pour autant il peut être relevé que l’EPF PACA a fait acquisition de 50,99 % de la surface à acquérir (38 093 m² sur 74 706 m²) et que cela concerne 59,09 % des propriétaires (13 sur 22 propriétaires).

Il convient pour apprécier la valeur vénale des terrains expropriés, de retenir la méthode d’évaluation par comparaison, laquelle se fonde sur les termes de comparaison qui sont fournis par les mutations ayant pour objet des immeubles similaires, méthode empirique se référant aux données du marché immobilier local.

Le commissaire du gouvernement a retenu sept termes de comparaison correspondant à des parcelles situées sur le site « [Localité 11] » et donc dans le même secteur géographie et bénéficiant d’une classement identique au PLU. Ces ventes ont été réalisées au profit de l’EPF PACA entre le 1er février 2017 et le 11 juin 2020, sur des parcelles de surfaces allant de 159 m² à 9832 m² et ont toutes été conclues sur la base d’une valeur unitaire comprise entre 32€ et 32,19€ le m².

L’EPF PACA cite les mêmes termes de référence, outre trois ventes réalisées, également au profit de l’EPF PACA, entre le 19 février 2007 et le 15 avril 2009, pour des parcelles situées à [Localité 6] de surface allant de 1353 m² à 4750 m² et cédées à un prix unitaire compris entre 31,04 € et 31,63 € le m².

Pour l’ensemble de ces termes de références, les copies des actes authentiques sont versées au dossier.

M. [T] [M] fait état, quant à lui d’éléments de comparaison portant soit sur des terrains constructibles, ce qui n’est pas le cas de la parcelle lui appartenant, soit sur des promesses de vente ou annonces immobilières, ce qui ne constituent pas des termes de référence recevables. Au surplus, en l’absence de pièces recevables, la cour n’est pas en mesure de vérifier les références citées dans son mémoire et ne peut donc se baser sur aucune de ces références.

Il en résulte que seuls les termes de comparaison cités par l’EPF PACA et par le commissaire du gouvernement, en ce qu’ils portent sur des ventes réalisées dans des conditions similaires, sur des parcelles non constructibles et dans le même secteur, peuvent être retenus. Ces ventes ont toutes été valorisées au prix unitaire moyen de 32 €/m².

Le juge de première instance pour tenir compte de la situation privilégiée des parcelles expropriées a ajouté à cette valeur de 32€/m², correspondant à la valeur retenue par la partie expropriante et par le commissaire du gouvernement, une plus value et a retenu une valeur de 70 €/m².

Le caractère privilégié des parcelles n’est pas contesté ni contestable. Pour autant, les termes de comparaison retenus concernent pour leur grande majorité des parcelles situées dans le même secteur que la parcelle appartenant à M. [T] [M] et se trouvaient donc également dans une situation privilégiée. Dès lors, la valeur moyenne de 32€/m² prend d’ors et déjà en compte cette situation privilégiée.

Comme mis en exergue, à juste titre, par le commissaire du gouvernement et la partie expropriante, la reconnaissance d’une situation privilégiée permet de valoriser une parcelle non constructible de manière plus avantageuse qu’une parcelle agricole, étant précisé que la parcelle appartenant à M. [T] [M] n’est pas constructible et est en nature de pré. Or, la valeur vénale des parcelles agricoles est nettement moindre que la valeur moyenne de 32 €/m² ressortant des termes de comparaison. Ainsi, selon les éléments produits par le commissaire du gouvernement la valeur médiane dans la commune de [Localité 6] des terres agricoles est de 1,75€/m².

Il s’ensuit que c’est de manière erronée que le premier juge a appliqué une plus value à la valeur de 32€/m², cette valeur tenant déjà compte de la situation très privilégiée des parcelles expropriées.

En conséquence, la décision entreprise sera réformée et la valeur vénale de la parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 2] à [Localité 6], d’une superficie de 8 175 m² sera arrêtée à 32€/m², soit une indemnité principale fixée à la somme de 261 600 € (8 175 m² x32€).

3-2) Sur l’indemnité de remploi :

L’indemnité de remploi, prévue par l’article R 322-5 du code de l’expropriation, sera calculée selon la méthode habituellement retenue en la matière, et concernant des parcelles non cultivées, avec l’application des trois tranches à 20 %, 15 % et 10 % comme suit :

—  20 % de l’indemnité principale comprise entre 0 et 5000 €, soit 1 000 €

—  15 % de l’indemnité principale comprise entre 5001 € et 15 000 €, soit

1 500 €

—  10 % de l’indemnité principale pour le surplus, soit 24 660 € ((261 600 ' 15 000) x10%)

soit un total de 27 160 €.

La décision de première instance doit donc être également réformée de ce chef.

*

L’indemnité de dépossession est, ainsi, fixée à la somme de 288 760 €

(261 600 + 27 160).

4 ) Sur dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Les dispositions du jugement de première instance seront confirmées concernant les dépens de première instance qui sont à la charge de l’expropriant, conformément à l’article L 312-1 du code de l’expropriation. La décision sera, également, confirmée s’agissant de l’indemnité mise à la charge de l’EPF PACA au titre des frais irrépétibles de première instance.

Concernant les dépens d’appel, ceux-ci seront supportés par M. [T] [M], qui succombe partiellement dans la présente instance.

L’équité ne commande pas de faire droit aux demandes formulées sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Déclare irrecevables les pièces et documents déposés par M. [T] [M],

Infirme le jugement en date du 29 mars 2021 prononcé par le juge de l’expropriation du tribunal de grande instance d’Avignon en ce qu’il a fixé à la somme de 631 725 euros, soit 70 €/m², l’indemnité d’expropriation due par l’EPF PACA à M. [T] [M] au titre de l’indemnité de dépossession, et le confirme pour le surplus,

Et statuant à nouveau des chefs réformés,

Fixe à 288 760 € l’indemnité de dépossession revenant à M. [T] [M] en sa qualité de propriétaire au titre de la dépossession de la parcelle inscrite au cadastre à la section AE n°[Cadastre 2] lieu-dit « [Localité 8] » sur la commune de [Localité 6] pour une superficie de 8 175 m²,

Déboute l’EPF PACA et M. [T] [M] de leurs demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M. [T] [M] aux dépens de la procédure d’appel.

Arrêt signé par Madame JACQUOT-PERRIN, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame PELLISSIER, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE