JP/ND

Numéro 24/1599

COUR D’APPEL DE PAU

2ème CH – Section 1

ARRET DU 14/05/2024

Dossier : N° RG 22/03101 – N° Portalis DBVV-V-B7G-IL24

Nature affaire :

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l’expulsion

Affaire :

[M] [J]

[W] [Y]

[LI] [K]

[V] [K]

[IJ] [R]

[OJ] [R]

[O] [F]

[G] [N]

[C] [N]

[L] [T]

[P] [S]

[LJ] [S]

[VL] [U]

[L] [II]

[B] [II]

Entreprise INDIVISION [Z]

C/

S.A. PIERRE ET VACANCES

S.A.S.U. PV HOLDING

Grosse délivrée le :

à :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

A R R E T

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour le 14 Mai 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

* * * * *

APRES DÉBATS

à l’audience publique tenue le 19 Mars 2024, devant :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport,

assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l’appel des causes,

Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d’opposition a tenu l’audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de :

Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente

Madame Joëlle GUIROY, Conseillère

Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère

qui en ont délibéré conformément à la loi.

dans l’affaire opposant :

APPELANTS :

Monsieur [M] [J]

né le 11 Septembre 1955 à [Localité 41]

[Adresse 38]

[Adresse 38]

[Localité 8]

Madame [A] [Y]

né le 12 Avril 1947

[Adresse 11]

[Localité 23]

Monsieur [LI] [K]

né le 29 Mai 1952 à [Localité 29] (33)

[Adresse 10]

[Localité 17]

Madame [V] [K]

née le 16 Octobre 1954 à [Localité 43]

[Adresse 10]

[Localité 17]

Madame [IJ] [R]

née le 20 Mai 1955 à [Localité 24]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Monsieur [OJ] [R]

né le 23 Juin 1952 à [Localité 40]

[Adresse 4]

[Localité 14]

Monsieur [O] [F]

né le 25 Septembre 1957 à [Localité 35]

[Adresse 9]

[Localité 22]

Monsieur [G] [N]

né le 10 Octobre 1948 à [Localité 36]

[Adresse 7]

[Localité 42]

Madame [C] [N]

née le 24 Mars 1955 à [Localité 36]

[Adresse 7]

[Localité 42]

Monsieur [L] [T]

né le 07 Février 1951 à [Localité 37]

[Adresse 5]

[Localité 16]

Madame [P] [S]

née le 04 Octobre 1957 à [Localité 39]

[Adresse 2]

[Localité 15]

Monsieur [LJ] [S]

né le 17 Octobre 1957 à [Localité 28] (93)

[Adresse 2]

[Localité 15]

Monsieur [VL] [U]

né le 07 Juin 1957 à [Localité 27]

[Adresse 6]

[Localité 18]

Monsieur [L] [II]

né le 30 Mai 1963 à [Localité 25]

[Adresse 13]

[Localité 3]

Monsieur [B] [II]

né le 30 Septembre 1936 à [Localité 31]

[Adresse 13]

[Localité 3]

L’indivision [Z]

représentée par Madame [I] [H] née le 10 février 1952 à [Localité 12]

[Adresse 21]

[Localité 12]

Monsieur [X] [E], intervenant volontaire

né le 15 octobre 1989 à [Localité 26]

[Adresse 1]

[Localité 19]

Représentés par M^e Sophie CREPIN de la SELARL LX PAU-TOULOUSE, avocat au barreau de Pau

Assistés de M^e Benjamin CABAGNO (SELARL CHOISEZ & Associés), avocat au barreau de Paris

INTIMEES :

S.A. PIERRE ET VACANCES

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 316 580 869

[Adresse 33]

[Adresse 33]

[Localité 20]

S.A.S PV HOLDING

(Anciennement dénommée la société PV Résidences & Resorts France)

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 508 321 155

[Adresse 33]

[Adresse 33]

[Localité 20]

S.A.S. PV EXPLOITATION FRANCE

immatriculée au RCS de Paris sous le n° 513 635 987

représentée par ses dirigeants légaux domiciliés en cette qualité au siège, intervenante volontaire

[Adresse 33]

[Adresse 33]

[Localité 20]

Représentées par M^e Olivia MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de Pau

Assistées de M^e Philippe RIGLET (société civile Atallah Colin Michel Verdot et autres 'cabinet Franklin'), avocat au barreau de Paris

sur appel de la décision

en date du 13 JUIN 2022

rendue par le TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE BAYONNE

RG : 22/111

Par jugement contradictoire du 13 juin 2022, le tribunal judiciaire de Bayonne a :

Déclaré irrecevables pour défaut d’intérêt l’action de M. [LI] [K] et de Madame [K], son épouse, de M. [L] [T], et de M. [L] [II],

Déclaré irrecevables pour défaut d’intérêt l’action de M. [O] [F], de l’indivision [Z], de M. [L] [N] et Mme [C] [N] et de M. [B] [II] pour la période du 15 mars au 02 juin 2020,

Débouté la S.A. PIERRE & VACANCES, la SAS PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION et la SAS PV. HOLDING de leurs demandes de mise hors de cause,

Ecarté des débats les pièces 5 et 6 des demandeurs,

Débouté M. [OJ] [R] et Mme [IJ] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

Débouté les demandeurs de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes,

Condamné solidairement SA PIERRE ET VACANCES, la SAS PV HOLDING et la SAS PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION à payer, en deniers ou quittances :

A M [G] [N] et Mme [C] [N], M [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [M] [J], Mme [A] [Y], M. [VL] [U] les loyers afférents à la période du 15 mars au 02 juin 2020, à l’exception de ceux des mois d’avril et mai 2020,

A M [G] [N] et Mme [C] [N], M [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [M] [J], Mme [A] [Y], M. [VL] [U], M. [B] [II], M. [O] [F], l’Indivision [Z] et M. [VL] [U] :

1) le montant intégral des loyers afférents à la période des mois de novembre et décembre 2020,

2) pour la période du 01 janvier au 30 juin 2020 l’intégralité du montant des loyers à l’exception de celui afférent au mois d’avril 2021 qui ne sera dû qu’à hauteur de 10%, de son montant,

Débouté pour le surplus les parties de toutes leurs autres demandes, y compris d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamné aux dépens les sociétés à SA PIERRE ET VACANCES, la SAS PV HOLDING et la SAS PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION

Par déclaration du 17/11/2022, les copropriétaires ont interjeté appel de la décision.

Par conclusions de désistement partiel du 12 mars 2024, [LI] [K] et Madame [V] [K], [G] [N] et Madame [C] [N] et [L] [T], ont sollicité qu’il leur soit donné acte et constater le désistement de la cour uniquement pour ces appelants.

[M] [J], [A] [Y], [OJ] et [IJ] [R] , [O] [F], l’indivision [Z], [LJ] et [P] [S], [VL] [U], [L] [II], [B] [II], et [X] [E], intervenant volontaire, concluent à  :

Vu l’article 1217 du Code civil,

Vu l’article 1729 du Code civil,

Vu les articles 1732 et 1735 du Code civil,

Vu les articles 1222-4 et suivants du Code civil,

Vu les articles 1231-1 et suivants du Code civil,

Vu l’article L.145-41 du Code de Commerce,

Vu l’article 554 du Code de procédure civile,

Vu les articles 699 et 700 du Code de procédure civile,

Vu la jurisprudence et les pièces versées au débat,

IL EST DEMANDÉ À LA COUR D’APPEL DE PAU DE :

IN LIMINE LITIS

— JUGER recevable et bien fondée l’intervention volontaire de Monsieur [X] [E] ;

Par conséquent,

— CONDAMNER les sociétés PIERRE ET VACANCES, PV HOLDING et PV Exploitation France au paiement des loyers dus au jour de l’arrêt de la Cour d’appel à intervenir ;

AU PRINCIPAL,

— DÉCLARER recevable et bien fondé l’appel interjeté par les appelants ;

Y FAISANT DROIT,

— INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne du 13 juin 2022 en ce qu’il a :

— Uniquement condamné solidairement les sociétés SA PIERRE ET VACANCES, la SAS PV HOLDING et la SAS PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME

EXPLOITATION à payer, en deniers ou quittances :

À M. [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [M] [J], Mme [A] [Y], M. [VL] [U], les loyers afférents à la période du 15 mars au 02 juin 2020, à l’exception de ceux des mois d’avril et mai 2020,

À M. [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [M] [J], Mme [W] [Y], M. [VL] [U], M. [B] [II], M. [O] [F], l’Indivision [Z] :

Le montant intégral des loyers afférents à la période des mois de novembre et décembre 2020,

Pour la période du 01 janvier au 30 juin 2021 l’intégralité du montant des loyers à l’exception de celui afférent au mois d’avril 2021 qui ne sera dû qu’à hauteur de 10% de son montant ;

— Déclaré irrecevables pour défaut d’intérêt l’action de M. [L] [II] ;

— Déclaré irrecevables pour défaut d’intérêt l’action de M. [O] [F], de l’indivision [Z], et de M. [B] [II] pour la période du 15 mars au 02 juin 2020 ;

— Écarté des débats les pièces 5 et 6 des demandeurs ;

— Débouté M. [OJ] [R] et Mme [IJ] [R] de l’intégralité de leurs demandes ;

— Débouté les demandeurs de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes ;

— Débouté pour le surplus les parties de toutes leurs autres demandes, y compris d’application de l’article 700 du code de procédure civile.

EN CONSÉQUENCE ET STATUANT À NOUVEAU,

— DÉCLARER recevables et bien fondés l’ensemble des demandeurs en leurs demandes ;

— DÉBOUTER les intimées de l’intégralité de leurs demandeurs, fins et conclusions ;

SUR LA CONDAMNATION DU PRENEUR AU PAIEMENT DES LOYERS

— JUGER qu’en l’absence de fermeture administrative, d’annulation des loyers commerciaux, d’exception d’inexécution, de perte de la chose louée, de force majeure et de bonne foi contractuelle, l’obligation de paiement des loyers à échéance constitue une obligation essentielle qui ne peut être remise en cause par la simple volonté de l’Exploitant et sous couvert de la crise sanitaire ;

En conséquence,

— CONDAMNER les sociétés PIERRE ET VACANCES, PV HOLDING et PV Eploitation France au paiement des sommes suivantes à chaque bailleur et ce, sans octroyer le moindre délai de paiement :

Monsieur [M] [J] : 4484,16€

Madame [A] [Y]

Monsieur [OJ] [R] et Madame [IJ] [R] : 19.826,88€

Monsieur [O] [F] : 6.111,55 €

Indivision [Z] : 2 .012,54 €

Monsieur [LJ] [S] et Madame [P] [S] : 621,64 €

Monsieur [VL] [U] : 4.584 €

Monsieur [L] [II] : 12.690 €

Monsieur [B] [II] : 1.639,15 €

[X] [E] :10.247,04€

SUR LA RESILIATION AUX TORTS EXCLUSIFS DU PRENEUR

— JUGER que le manquement irrégulier et récurrent du preneur au paiement des loyers commande la résiliation judiciaire des baux à ses torts exclusifs ;

En conséquence,

— PRONONCER la résiliation judiciaire de l’ensemble des baux commerciaux, à l’exclusion de celui de Monsieur et Madame [N], aux torts exclusifs des sociétés PIERRE ET VACANCES et PV HOLDING ;

— PRONONCER l’expulsion des sociétés PIERRE ET VACANCES, PV HOLDING, PV EXPLOITATION FRANCE et de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique, et d’un serrurier si nécessaire ;

— CONDAMNER les sociétés PIERRE ET VACANCES ,PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d’une indemnité d’occupation égale au loyer, majoré de 20 % à chaque propriétaire, à compter de la résiliation du bail.

À TITRE SUBSIDIAIRE,

— CONDAMNER les sociétés PIERRE ET VACANCES et PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d’une somme de 20.000 € à chaque appelant à titre de dommages et intérêts sur le fondement de sa responsabilité contractuelle ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE,

— CONDAMNER les sociétés PIERRE ET VACANCES, PV HOLDING et PV EXPLOITATION FRANCE au paiement d’une somme de 4.000 € à chaque propriétaire sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

**

La société PV HOLDING (anciennement dénommée la société PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE), la SA PIERRE ET VACANCES et la SAS PV EXPLOITATION France intervenante volontaire aux débats concluent à :

Vu les articles 1219, 1719 et 1722 du Code civil,

Vu l’article premier du protocole n°1 à la CEDH

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

Il est demandé à la Cour d’appel de Pau de :

Rabattre l’ordonnance de clôture

A titre liminaire,

CONSTATER la venue de la société PV EXPLOITATION FRANCE aux droits de la Société PV HOLDING anciennement dénommée PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE,

En conséquence,

METTRE hors de cause la société PV HOLDING et la société PIERRE ET VACANCES,

Au fond,

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne du 13 juin 2022 en ce qu’il a :

Déclaré irrecevables pour défaut d’intérêt l’action de M. [LI] [K] et de Madame [K], son épouse, de M. [L] [T], et de M. [L] [II],

Déclaré irrecevables pour défaut d’intérêt l’action de M. [O] [F], de l’indivision [Z], de M. [L] [N] et Mme [C] [N] et de M. [B] [II] pour la période du 15 mars au 02 juin 2020,

Ecarté des débats les pièces 5 et 6 des demandeurs,

Débouté M. [OJ] [R] et Mme [IJ] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

Débouté les demandeurs de leurs demandes de résiliation judiciaire du bail et des demandes subséquentes,

Débouté pour le surplus les parties de toutes leurs autres demandes, y compris d’application de l’article 700 du code de procédure civile,

INFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de Bayonne du 16 juin 2022 en ce qu’il a :

Condamné solidairement la SA PIERRE ET VACANCES, la SAS PV HOLDING et la SAS PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION FRANCE à payer :

A M. [G] [N] et Mme [C] [N], M. [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [M] [J], Mme [A] [Y], M. [VL] [U], les loyers afférents à la période du 15 mars au 02 juin 2020, à l’exception de ceux des mois d’avril et mai 2020 ;

A M. [G] [N] et Mme [C] [N], M. [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [M] [J], Mme [A] [Y], M. [VL] [U], M. [B] [II], M. [O] [F], l’indivision [Z] et M. [VL] [U] :

1. Le montant intégral des loyers afférents à la période des mois de novembre et décembre 2020,

2. Pour la période du 01 janvier au 30 juin 2020 l’intégralité du montant des loyers à l’exception de celui afférent au moins d’avril 2021 qui ne sera dû qu’à hauteur de 10% de son montant

En conséquence et statuant à nouveau :

* Concernant les loyers :

A titre principal,

DEBOUTER les appelants ayant signé des avenants « Conciliation » : Monsieur et Madame [K], Monsieur [T] et Monsieur [L] [II],

DEBOUTER les 5 appelants ayant signé des avenants « Covid » concernant leurs demandes relatives au paiement des loyers afférents à la période du 15 mars au 2 juin 2020 : L’Indivision [Z], Monsieur [F], Monsieur et Madame [N], Monsieur [B] [II] et Monsieur [L] [II],

JUGER que l’obligation de règlement des loyers au titre des baux liant la société PV EXPLOITATION FRANCE aux demandeurs a été interrompue du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021 en raison de la possibilité pour la société preneuse d’invoquer

L’exception d’inexécution en raison de l’impossibilité de jouissance des locaux loués conformément à leur destination,

La perte partielle de la chose louée libérant temporairement le preneur de l’obligation de règlement des loyers,

En conséquence,

DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes au titre du paiement des loyers afférents à ces périodes,

A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour considérait que les loyers afférents à la période d’interdiction administrative de recevoir du public sont dus,

ACCORDER à la société PV EXPLOITATION FRANCE le délai maximal de vingt-quatre mois pour procéder au paiement des sommes réclamées par les demandeurs, compte tenu des graves difficultés financières qu’elle a rencontrées du fait de la crise sanitaire,

* Concernant les demandes de résiliation judiciaire des baux :

DEBOUTER les appelants de leurs demandes de résiliation judiciaire des baux,

DEBOUTER les appelants de l’ensemble de leurs demandes de condamnation au paiement de dommages et intérêts,

En tout état de cause,

DEBOUTER les appelants de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre des sociétés PV HOLDING et PIERRE VACANCES,

CONDAMNER chacun des intimés à payer à la société PV EXPLOITATION FRANCE la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens,

SUR CE,

' sur le rabat de l’ordonnance de clôture :

il y a lieu de constater l’accord des parties exprimé à l’audience devant la cour pour rabattre l’ordonnance de clôture et la fixer à la date des débats du 19 mars 2024 afin de pouvoir actualiser leurs conclusions.

Il y a ieu de constater le désistement partiel de certains appelants : [LI] et [V] [K], [G] et [C] [N] et [L] [T], par conclusions du 12 mars 2024.

' Sur les faits et la procédure :

[M] [J], [A] [Y], [LI] et [V] [K], [O] [F] [G] [N] et Mme [C] [N], M. [L] [T], l’Indivision [Z], représentée par [I] [H], [LJ] et [P] [S], [VL] [U], [L] [II], [B] [II], [X] [E] ont acquis des lots dans une résidence de tourisme et ont respectivement donné à bail commercial leur lot à la société PIERRE&VACANCES afin qu’elle puisse exploiter la résidence « [34] » à [Localité 30] qui propose des services de logement et de restauration.

[OJ] et [IJ] [R] sont les seuls copropriétaires appelants ayant acquis des lots dans un ensemble immobilier situé dans une autre résidence de tourisme dénommée «Résidence [32] » située à [Localité 42].

Plusieurs baux commerciaux sont recensés, depuis 2001 soit autant qu’il y a de copropriétaires. Lesdits baux ont été renouvelés en 2010.

A compter du 15 mars 2020 et jusqu’au 30 juin 2021, la société PIERRE&VACANCES a interrompu à plusieurs reprises le paiement de ses loyers prenant pour motif de chaque interruption les mesures de police administrative prises afin d’endiguer la pandémie de COVID-19 et ses conséquences négatives sur la santé financière de l’entreprise (interdiction de recevoir du public pour les lieux non indispensables à la vie de la nation, confinement, couvre-feu').

Ces incidents sont intervenus sur la période du 15 mars au 02 juin 2020, du mois de novembre 2020 au mois décembre 2020 et du 01 janvier 2021 au 30 juin 2021.

Par courrier du 30 mars 2020, le preneur a informé ses bailleurs de son intention de suspendre temporairement le paiement des loyers en alléguant que la chose louée ne pouvait être exploitée conformément à sa destination.

Plus tard, la société a adressé aux copropriétaires une proposition d’avenant prévoyant que les bailleurs acceptent l’extinction des loyers dus sur la période du 15 mars 2020 au 30 juin 2020 et renoncent à tout recours à cet égard en échange du versement d’une indemnité compensatrice calculée en cas d’augmentation de Chiffres d’affaires. L’indivision [Z], M. [F], M. et Mme [N] et M. [B] [II] ont accepté cette proposition.

Par courrier du 02 décembre 2020, la société PIERRE&VACANCES, à nouveau, a notifié à ses bailleurs l’interruption du paiement des loyers dus sur les périodes de novembre 2020 à décembre 2020 s’appuyant sur les mêmes arguments que ceux avancés au cours de la première période de restrictions, à savoir l’impossibilité d’exploiter la chose louée.

Les difficultés financières s’accentuant, une procédure de conciliation a été débutée le 02 févier 2021 par le Président du tribunal de commerce de Paris, à l’initiative du preneur.

Les discussions ont débouché sur trois propositions d’avenant dont la dernière, en date du 30 décembre 2021, a emporté l’approbation des consorts [K], de Monsieur [L] [T] et de Monsieur [L] [II] qui se sont engagés à renoncer à toute instance et toute action en vertu de l’article 5 de l’avenant.

Par courrier du 11 octobre 2021, en la forme d’une mise en demeure, le conseil des copropriétaires a soumis une contre-proposition à la société PIERRE&VACANCES dans les termes suivants :

« Reprise partielle mais immédiate du paiement des loyers à hauteur de 76 % à compter du 1 er juillet 2021 le reliquat (24%) sera payé au 1 er janvier 2022 au moyen d’un échéancier de 12 mois ; Report des éventuels loyers restant dus au titre de l’année 2020 au 1 er janvier 2022 et paiement échelonné sur 12 mois ; Paiement de 80 % des loyers du 1 er semestre 2021 à la signature de l’accord (paiement immédiat de 4.8 mois de loyer) ; Report des loyers restant dus au titre du premier semestre 2021 (1.2 mois) au 1 er janvier 2022 et paiement échelonné sur 12 mois ; Engagement du Groupe PIERRE ET VACANCES de ne pas solliciter la mise en 'uvre de l’article 2 de l’ordonnance du 20 mai 2020 afin que les bailleurs puissent reprendre leur liberté d’action afin d’obtenir le paiement de leurs loyers échus impayés ».

En l’absence de réponse, les copropriétaires ont décidé d’entamer une procédure judiciaire

Par ordonnance en date du 26 octobre 2021, le président du tribunal judiciaire de Bayonne a autorisé M. [M] [J], Mme [A] [Y], M. [LI] [K] et Madame [K], M. [O] [F], M. [G] [N] et Mme [C] [N], M. [L] [T], l’Indivision [Z], représentée par Mme [I] [H], M. [LJ] [S] et Mme [P] [S], M. [VL] [U], M. [L] [II], M. [B] [II] M. [OJ] [R] et Mme [IJ] [R] – ci-après les DEMANDEURS- à faire assigner à jour 'xe la SA PIERRE ET VACANCES, la SAS PV HOLDING et la SAS PIERRE ET VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION ( les DEFENDERESSES)

Par assignation du 17 décembre 2021, les copropriétaires ont saisi le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins notamment de condamner le preneur à leur payer l’arriéré locatif correspondant aux périodes de restrictions sus-évoquées, le condamner à verser des dommages et intérêts du préjudice moral qu’ils auraient subi et d’obtenir la résiliation du bail.

Par jugement dont appel le tribunal a accédé partiellement aux demandes des bailleurs en les exceptant toutefois de percevoir les loyers pour les mois d’avril et mai 2020 ainsi que 90% du loyer pour le mois d’avril 2021, a débouté les copropriétaires de leur demande de résiliation du bail et d’indemnisation de leur préjudice moral. Il a aussi rejeté les demandes formées par les signataires d’avenant et celle des époux [R] pour défaut d’intérêt à agir.

Le jugement de première instance est en cours d’exécution et une procédure de saisie a été diligentée par l’ensemble des copropriétaires aux fins que leur arriéré locatif soit recouvert dont 2018/2019.

* Sur la demande de mise hors de cause des sociétés PIERRE&VACANCES et PV HOLDING :

Les intimées versent uniquement aux débats un : « projet de traité d’apport partiel d’actifs » entre PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE et PIERRE ET VACANCES INVESTISSEMENT 60, insuffisant à justifier la mise hors de cause de la SA PIERRE ET VACANCES et de la SAS PV HOLDING dans la demande de condamnation à paiement des loyers émanant des copropriétaires .

La demande de mise hors de cause sera rejetée mais il sera donné acte à la société PV EXPLOITATION FRANCE venant aux droits de la SAS PV HOLDING de son intervention volontaire à la procédure.

* Sur la situation des consorts [R] :

— L’article 4 du code de procédure civile dispose que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense.

Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 70 du même code précise que les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Les époux [R] sont parties au procès depuis la signification de l’acte introductif d’instance.

Leurs demandes sont donc recevables et ne s’analysent pas comme des demandes reconventionnelles ou additionnelles.

Cependant, ils sont propriétaires d’un logement dans une autre résidence du même groupe, le [32] comme cela résulte du bail versé aux débats. Cette situation n’a fait l’objet d’aucune discussion entre les parties étant précisé qu’aucun renseignement n’a été apporté sur la situation économique de ladite résidence si ce n’est l’affirmation suivant laquelle la situation de la résidence de tourisme : « résidence [32] » est strictement identique à celle de la « résidence [34] ».

Seule la situation de la « résidence [34] » concernant l’ensemble des autres copropriétaires a été évoquée dans les débats à travers les réclamations de l’ensemble des copropriétaires de la résidence de tourisme « résidence [34] » à l’encontre de PIERRE &VACANCES.

En l’absence de toute argumentation spécifique fondant les demandes des époux [R], dont la situation diverge de celle des autres copropriétaires, le jugement déféré sera confirmé en ce qu’il a débouté les époux [R] de leurs demandes.

' Sur l’intervention volontaire de [X] [E] :

Conformément à l’article 544 du code de procédure civile peuvent intervenir en cause d’appel dès lors qu’ils y ont intérêt les personnes qui n’ont été ni parties, ni représentées en première instance ou qui y ont figuré en une autre qualité.

L’Intervention volontaire à la procédure de [X] [E] est recevable, celui-ci ayant acquis de Monsieur et Madame [D] un appartement dans la résidence « [34] » faisant l’objet d’un bail meublé consenti à la SAS PIERRE ET VACANCES, comme cela résulte des documents versés aux débats.

* Sur l’avenant « covid » juin 2020 signé par l’indivision [Z], M. [F], M. et Mme [N], M. [B] [II] et M. [L] [II] portant sur le règle ment des loyers sur la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020

Les 5 bailleurs susvisés sont signataires d’un avenant aux termes duquel ils ont accepté l’extinction des loyers dus sur la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020 et à renoncer à tout recours à cet égard en échange du versement d’une indemnité compensatrice calculée en cas d’augmentation de Chiffres d’affaires.

Les contrats légalement formés tenant lieux de loi à ce qui les ont faits conformément à l’article 1103 du code civil.

L’indivision [Z], M. [F], M. et Mme [N], M. [L] [II] et M. [B] [II] n’ont plus d’intérêt à agir et seront donc déclarés irrecevables à agir en paiement des loyers pour la période du 15 mars au 2 juin 2020 en confirmation du jugement déféré, étant constaté le désistement en cours de procédure d’appel de M. et Mme [N].

* Sur l’avenant signé par les consorts [K], de Monsieur [L] [T] et de Monsieur [L] [II]

Les 3 bailleurs susvisés sont signataires d’un avenant aux termes duquel ils se sont engagés à « renoncer irrévocablement et indéfiniment à tous droits, actions et prétentions devant les juridictions civiles, commerciales et répressives françaises, à l’encontre du preneur en relation avec les loyers impayés objet du présent Avenant ».

Il est prévu que le présent avenant est régi par les dispositions des articles 2044 et suivants du Code civil et que le l’avenant fait obstacle à l’introduction à la poursuite entre les parties d’une action en justice ayant le même objet.

Les sociétés intimées versent aux débats les avenants « conciliation » signés ainsi que l’avis de paiement du 17 décembre 2021 au profit des propriétaires concernés.

Les contrats légalement formés tenant lieux de loi à ce qui les ont faits conformément à l’article 1103 du code civil.

Les consorts [K], Monsieur [L] [T] et Monsieur [L] [II] seront donc déclarés irrecevables à agir en exécution de leur engagement contractuel, étant constaté le désistement en cours de procédure d’appel de Monsieur et Madame [K] et de Monsieur [L] [T].

Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a déclaré irrecevable leur action et la demande de paiement actualisée en appel à la somme de 12 690 € de [L] [II] sera donc rejetée.

* Sur le retrait des débats des pièces 5 et 6 des demandeurs

Aux termes de l’article L. 611-15 du code de commerce toute personne qui est appelée à la procédure de conciliation ou à un mandat ad hoc ou qui, par ses fonctions, en a connaissance est tenue à la confidentialité.

Les pièces 5 et 6 sont des échanges de courriels entre avocats sur la procédure de conciliation et doivent donc être écartées des débats.

Le Jugement déféré sera confirmé sur ce point.

* Sur règlement des loyers pendant la période COVID-19 :

Les copropriétaires appelants font valoir que le non-paiement de loyer résulte d’une mauvaise gestion financière de la société PIERRE &VACANCES utilisant pour prétexte l’épidémie de COVID -19 , de sorte que ces incidents étaient latents.

Ils rappellent que les arrêtés ministériels des 14 et 15 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du COVID -19, interdisant aux établissements réputés non essentiels à la nation de recevoir du public, ne s’appliquent pas aux résidences de tourisme.

En tout état de cause la société PIERRE & VACANCES n’est pas fondée à se soustraire à ses engagements contractuels sur le fondement des articles 1722,1219, 1218 et1104 du Code civil et en application d’une jurisprudence récente de la Cour de cassation du 30 juin 2022.

La société PIERRE & VACANCES fait valoir que les mesures de police administrative prises par le gouvernement pour endiguer la pandémie de COVID-19 sont la cause d’aggravation sans précédent de la situation financière de l’entreprise et en conséquence de la suspension du paiement des loyers auprès de ses bailleurs.

Pour s’en rendre compte, il suffit de se référer aux documents comptables mettant en évidence une perte nette consolidée de -336.1 millions d’euros sur l’année 2019-2020, contre -33 millions d’euros de perte nette sur l’année 2018-2019. Le montant des aides de l’État est insuffisant à pallier ses pertes.

Elle a tenté d’engager des discussions amiables avec ses bailleurs puis a initié une procédure de conciliation à l’issue de laquelle des propositions d’avenant ont été émises dont l’une acceptée par certains bailleurs. Elle estime être en droit de ne pas avoir tenu ses engagements contractuels en ce qui concerne paiement du loyer alors que le bailleur n’était pas en mesure de délivrer la chose et d’en conférer la jouissance paisible.

Son preneur a donc manqué à son obligation contractuelle résultant de l’article 1719 du Code civil, de sorte que l’exception d’inexécution de l’article 1217 du Code civil s’applique. Elle se prévaut également des dispositions de l’article 1722 du Code civil suivant lesquelles si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité ou en partie le preneur peut demander une diminution du prix.

La société PV EXPLOITATION France avance les mêmes arguments que ceux avancés par les preneurs, à savoir les moyens tirés de l’exception d’inexécution et de la perte de la chose louée, et ce dans un même contexte, celui de la pandémie COVID-19 et les mesures de police administrative qui en découlent.

Aux termes de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales dont celle de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1719 du Code civil fait obligation au bailleur de délivrer au preneur la chose louée.

Par trois arrêts du 30 juin 2022, la Cour de Cassation a jugé que l’impossibilité d’exercer son activité en raison des mesures gouvernementales prises afin de lutter contre l’épidémie COVID-19 ne peut exonérer le locataire à bail commercial du paiement des loyers dus au bailleur. Cette position a été réaffirmée par trois autres arrêts du 23 novembre 2022.

La Haute juridiction a rejeté l’ensemble des moyens avancés par les preneurs, notamment sur le moyen tiré de l’exception d’inexécution et sur le moyen tiré de la perte de la chose louée, aux motifs, respectivement, qu’aucun manquement du bailleur à son obligation de délivrance ne peut être relevé en ce que l’interdiction de recevoir du public résulte d’une mesure de police administrative générale non imputable au bailleur et que la mesure de police administrative générale est sans lien direct avec la destination contractuelle de la chose louée.

La Cour de cassation a ainsi jugé que les mesures générales de police administrative portant interdiction de recevoir n’était pas constitutives d’une inexécution de l’obligation de délivrance.

La Cour de cassation a également clairement affirmé dans un arrêt du 30 juin 2022, qu’il ne saurait y avoir dans ce contexte perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil.

Ainsi la Cour de cassation a indiqué que l’effet de la mesure générale et temporaire d’interdiction de recevoir du public sur la période du 17 mars au 10 mai 2020 décidée, selon les catégories d’établissements recevant du public, afin de garantir la santé publique et en raison du caractère non indispensable à la vie de la nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être, d’une part, imputable aux bailleurs, de sorte qu’il ne peut leur être reproché un manquement à leur obligation de délivrance, d’autre part assimilée à la perte de la chose au sens de l’article 1722 du Code civil.

Dans ces conditions, en l’état de cette jurisprudence de la Cour de Cassation applicable au cas d’espèce, il y a lieu d’ordonner aux sociétés intimées de procéder au règlement de l’arriéré de loyers enregistré sur les périodes d’avril et mai 2020 ainsi que le paiement de 100 % du loyer dû pour le mois d’avril 2021, et non 10% comme jugé en première instance.

Les sociétés intimées et appelantes incidentes seront déboutées de leur demande de dispense de règlement des loyers pour les périodes du 15 mars au 2 juin 2020 puis du 30 octobre 2020 au 9 juin 2021 et condamnées à payer l’intégralité des loyers dus pour la période du 15 mars 2020 au 2 juin 2020, de novembre 2020 à décembre 2020 et du 1er janvier 2021 jusqu’au 30 juin 2021.

Il appartient à celui qui réclame l’exécution de l’obligation de la prouver conformément aux dispositions de l’article 1353 du code civil. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qu’il a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, les demandeurs sollicitent des sommes au titre de l’arriéré locatif récapitulées dans un tableau figurant dans le dispositif de leurs conclusions. Ces sommes ne sont pas détaillées et il est simplement fait mention de montants perçus au 11 mars 2024 qui viennent en déduction de la dette locative .

En cause d’appel, les copropriétaires demandent donc la condamnation des sociétés intimées à leur verser les sommes qu’ils déterminent dans un tableau récapitulatif après déduction du montant perçu au 11 mars 2024, soit la somme de 4484,16 € pour [M] [J], 19 826,88 € pour [OJ] et [IJ] [R], 6111,55 € pour [O] [F], 2012,54 € pour l’indivision [Z], 621,64€ pour [LJ] et [P] [S], 4584 € pour [VL] [U], 12 690 € pour [L] [II], 1639,15 € pour [B] [II], 10 247,04 € pour [X] [E].

Les sociétés intimées contestent les montants sollicités par les appelants et font valoir que la décision a été exécutée dans les proportions qu’elles précisent et récapitulent, justificatifs à l’appui.

Compte tenu des imprécisions et du caractère incomplet de la demande des bailleurs ainsi que de l’exécution provisoire de la décision qui a d’ores et déjà permis des versements substantiels des sommes restant dues au titre de l’arriéré locatif, les condamnations seront prononcées en quittances ou deniers.

Les demandes de paiement au titre de l’arriéré locatif de [OJ] et [IJ] [R] ne seront pas prises en compte, ayant été déclaré irrecevables en leur action.

Il en sera de même en ce qui concerne les demandes de paiement de [L] [II] dont l’action a été déclarée irrecevable pour défaut d’intérêt à agir.

Il sera constaté que [A] [Y] a été mentionnée dans le tableau récapitulatif des demandes de paiement des copropriétaires sans qu’aucune somme soit mentionnée mais que les sociétés intimées ont reconnu une créance à son endroit et qu’elle sera donc incluse au titre des copropriétaires créanciers d’un arriéré locatif qui sera évalué comme précisé, en quittances ou deniers.

* Sur la résiliation du contrat

L’article 1224 du Code civil prévoit que, même en l’absence d’une clause résolutoire, un créancier peut résoudre unilatéralement le contrat par simple notification, en cas d’inexécution suffisamment grave.

A ce titre, l’article 1226 in fine du Code civil, prévoit que le débiteur peut, à tout moment saisir le juge pour contester la résolution et qu’il appartient alors au créancier de prouver la gravité de l’inexécution.

Dans le cadre d’un contrat de bail, conformément à l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail au terme convenu.

En l’espèce, la Société PV EXPLOITATION France a suspendu le paiement de ses loyers essentiellement sur les périodes s’écoulant du 15 mars au 02 juin 2020, du mois de novembre 2020 au mois décembre 2020 et du 01 janvier 2021 au 30 juin 2021.

D’autant plus que ces manquements s’inscrivent dans le contexte particulier de la pandémie de COVID-19. Il est avéré que les mesures de police administrative prises afin de lutter contre la crise sanitaire ont eu des répercussions sur les finances de la Société PV EXPLOITATION France. Son cas n’est pas isolé.

Certes, l’arrêté du 15 mars 2020 complétant celui du 14 mars 2020 portant diverses mesures relatives à la lutte contre la propagation du COVID-19 n’interdit pas pleinement aux hébergements touristiques de fermer mais les autorise à ouvrir uniquement pour les personnes qui y vivent un domicile régulier. Les répercussions sont donc incontestables.

D’ailleurs, avant cette période, la Société PV EXPLOITATION France a toujours honoré ses engagements soit depuis 2021. La suspension des loyers est intervenue essentiellement sur les périodes de restrictions. Aussi, la société a commencé à exécuter le jugement dont appel.

Il en résulte que ces inexécutions partielles ne sont pas de nature à provoquer la résiliation du contrat.

La résiliation du contrat emporterait dans son sillage des conséquences graves pour les deux parties.

En ce qui concerne les demandeurs, ils sont propriétaires de lots dans une résidence de loisir pouvant accueillir 621 personnes.

Dès lors, ils seraient dans l’impossibilité de les exploiter individuellement : même l’occupation personnelle poserait des difficultés juridiques insurmontables (jouissance des parties communes, accès aux fluides, aux équipements), étant relevé qu’ils ne pourraient pas louer directement les lots concernés, sauf accord avec le Preneur, et qu’ainsi pour quelques mois de loyers impayés, ils se priveraient de tout revenu locatif à l’avenir.

D’autre part, la résiliation causerait de nouvelles difficultés financières à la société PV EXPLOITATION France.

Dans le dessein de conserver les intérêts des deux parties, le tribunal de céans déboutera les appelants de leur demande de résiliation.

Les demandes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation seront en conséquence rejetées.

* Sur le préjudice moral invoqué par les copropriétaires

L’article 1217 du Code civil permet au créancier victime d’une inexécution de demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Selon l’article 1231-1 du Code civil, la mise en 'uvre de la responsabilité contractuelle suppose que le créancier démontre l’existence d’un manquement contractuel, d’un dommage et d’un lien de causalité.

En l’espèce, les intimées ont manqué à leurs obligations contractuelles en n’honorant pas le paiement des loyers.

En revanche, les copropriétaires ne rapportent ni la preuve d’un dommage indépendant de la perte des loyers ni le lien de causalité entre ce dommage et le préjudice allégué.

En effet, le fait de ne pas avoir perçu le règlement des loyers sur les périodes sus-évoquées ne peut justifier à lui seul l’existence d’un préjudice moral, d’autant plus dans le contexte évoqué de la crise sanitaire sans précédent subie par l’ensemble de la population.

Les appelants seront donc déboutés de leur demande indemnitaire.

* Sur les délais de paiement

Conformément à l’article 1345-5 du code civil le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, les sociétés intimées ont commencé à exécuter le jugement de première instance et ne démontrent pas les difficultés alléguées pour procéder au règlement des sommes restantes au titre de l’arriéré locatif.

Ce chef de demande sera donc rejeté.

Les sociétés PIERRE & VACANCES et PV HOLDING seront condamnées à payer à chacun des copropriétaires appelants une somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

LA COUR, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture à la date du 19 mars 2024,

Constate le désistement d’appel de [LI] et [V] [K], de [G] et [C] [N] et de [L] [T],

Déclare recevable l’intervention volontaire à la procédure de la société PV EXPLOITATION France,

Déclare recevable l’intervention volontaire à la procédure de [X] [E],

Infirmant partiellement le jugement déféré :

Condamne solidairement la SA PIERRE & VACANCES et la société PV HOLDING à payer en deniers ou quittances à :

[LJ] et [P] [S], [M] [J], [A] [Y], [VL] [U], [X] [E] :

les loyers afférents à la période du 15 mars au 2 juin 2020

[LJ] et [P] [S], [M] [J], [A] [Y], [VL] [U], [B] [II], [O] [F], l’indivision [Z], [X] [E] :

les loyers afférents à la période du mois de novembre 2020 du mois de décembre 2020 ainsi qu’à l’intégralité de la période du 1er janvier 2021 au 30 juin 2021

confirme le jugement déféré sur l’ensemble de ses autres dispositions,

rejette la demande de délai de paiement

Condamne solidairement la SA PIERRE & VACANCES et la société PV HOLDING à payer à chaque copropriétaire appelant, excepté [OJ] et [IJ] [R] et [L] [II], la somme de 2000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Dit la SA PIERRE & VACANCES et la societé PV HOLDING tenues aux dépens.

Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l’article 456 du Code de Procédure Civile.

La Greffière La Présidente