Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 24 juin 2025, n° 24/01283

TGI 23 novembre 2023

CA Versailles
Infirmation partielle 24 juin 2025

Arguments

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Accepté
Méthode d'évaluation du prix
La cour a estimé que la méthode analytique était artificielle dans ce cas, et a retenu la méthode par comparaison, fixant ainsi le prix à 703 350 euros.
Rejeté
Méthode d'évaluation du prix
La cour a rejeté cette demande, considérant que les références de vente fournies par Monsieur [Z] n'étaient pas adéquates et que la méthode par comparaison retenue était plus appropriée.
Rejeté
Dépens d'appel
La cour a condamné Monsieur [Z] aux dépens d'appel, rejetant ainsi la demande de condamnation de l'EPFIF.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 24 juin 2025, n° 24/01283
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/01283
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 23 novembre 2023, N° 23/00010
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	3 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédéric LEVYJerome LERON
Cabinet(s) :	ARNAULT SELAS
Parties :	ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D' ILE DE FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 24 JUIN 2025

N° RG 24/01283 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WMCC

AFFAIRE :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, EPFIF

[W] [Z]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Novembre 2023 par le juge de l’expropriation de [Localité 18]

RG n° : 23/00010

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Dominique LE BRUN,

M^e Jérôme LERON,

Mme [H] [R]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D’ILE DE FRANCE, EPFIF

[Adresse 7]

[Localité 9]

Représentant : M^e Dominique LE BRUN de la SELARL CABINET LE BRUN, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 4 et M^e Frédéric LEVY de la SELAS DS AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

Monsieur [W] [Z]

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : M^e Jérôme LERON de la SELARL JL AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : D2002

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [H] [R], direction départementale des finances publiques.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 27 Mai 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT

****************

M. [Z] souhaitant vendre un bien d’une surface de 450 m², sis à [Localité 17] (78), au [Adresse 4] sur une parcelle cadastrée BH n° [Cadastre 2], d’une superficie de 1 366 m², une déclaration d’intention d’aliéner a été reçue par la commune de [Localité 17] le 30 août 2022. L’EPFIF, faisant usage de son droit de préemption, a offert de fixer le montant du prix à la somme de 700 000 euros, ce que M. [Z] a refusé par courrier réceptionné le 16 janvier 2023.

Saisi par l’EPFIF selon requête datée du 27 janvier 2023, le juge de l’expropriation de [Localité 18] a par jugement en date du 23 novembre 2023 fixé le prix du bien de M. [Z] à 908 225 euros (soit 666 225 euros au titre du local et 242 000 euros au titre du terrain nu), et a condamné l’EPFIF à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par déclaration en date du 21 décembre 2023, parvenue au greffe le 26 décembre 2023, puis par acte électronique du 22 décembre 2023, l’EPFIF a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 21 mars 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 15 mai 2024 dont le commissaire du gouvernement et M. [Z] ont accusé réception respectivement les 21 et 22 mai 2024, qui sera suivi d’un second mémoire déposé le27 février 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 28 février 2025 reçue par M. [Z] le 3 mars 2025, l’EPFIF expose :

— que le premier juge a utilisé à tort la méthode analytique, en valorisant d’une part le bâti, d’autre part le terrain ; que cette méthode est artificielle car sur le marché libre, le prix est rarement décomposé en distinguant la valeur du bâti et celle du terrain ; que le premier juge a en outre retenu des termes de comparaison qu’il avait lui-même produits et que le commissaire du gouvernement avait repris relatifs à des locaux commerciaux valorisés dans le cadre de la méthode globale ;

— qu’il aurait été préférable d’utiliser la méthode 'terrain intégré’ ;

— qu’il produit à cet effet un certain nombre de références situées dans la moitié Sud de la commune de [Localité 17], aboutissant à une valeur de 1 172 euros/m² qu’il propose de porter à 1 563 euros/m² ;

— subsidiairement, si la méthode analytique était reconnue, qu’il y aurait lieu d’écarter les références qui avaient été produites en première instance par M. [Z], dont les valeurs étaient nettement plus importantes et n’étaient donc pas transposables, ou qui portaient sur des biens d’une surface moindre alors que la valeur d’un immeuble est inversement proportionnelle à sa surface ; que le bâti pourrait être évalué à 528 000 euros (sur la base de 1 173 euros/m²) alors que s’agissant du terrain, les références de la base Patrim ne sont pas adéquates si bien que sa valeur serait de 180 000 euros (sur la base de 300 euros/m²) ;

— que M. [Z], pour sa part, reprend à son compte des ventes visées dans un rapport qui est critiquable ;

— qu’en outre les références des ventes citées dans ledit rapport ne sont pas produites.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de fixer le prix, sur la base de 1 556 euros/m², à 700 000 euros, ou subsidiairement à 708 000 euros (soit 450 x 1 173 euros pour le bâti et 600 x 300 euros/m² pour le terrain).

En son mémoire déposé le 29 juillet 2024, qui sera notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 10 décembre 2024, M. [Z] réplique :

— que le bien en question est régulièrement loué en raison de son emplacement avantageux ;

— qu’il est en effet proche de la RN n° 10 ; que le secteur est desservi par les transports en commun notamment le train ;

— que si l’EPFIF conteste la méthode d’évaluation retenue par le juge de l’expropriation, au stade de la première instance toutes les parties avaient donné leur accord pour qu’il soit fait usage de la méthode par comparaison ; que la méthode analytique doit être retenue lorsque le bien à évaluer est composé de plusieurs lots aux destinations distinctes ; que tel est bien le cas en l’espèce car la parcelle en cause est occupée par deux enseignes commerciales différentes ;

— que d’autre part la méthode dite ' terrain intégré’ n’a pas à être utilisée ici ;

— que les termes de comparaison retenus par le premier juge et fournis par l’EPFIF ne sont pas pertinents, comme non comparables ;

— que ceux proposés par le commissaire du gouvernement ne sont pas adéquats non plus, s’agissant de biens situés dans un secteur différents ou d’un terrain à bâtir non exploité ;

— qu’il produit lui-même des termes de comparaison adéquats ;

— que l’expertise par lui versée aux débats indique que sa propriété se trouve en un emplacement exceptionnel, non loin du centre, et qu’en prenant en compte quatre références, l’on parvient à un prix moyen de 2 156 euros/m² ;

— que la valeur du terrain nu doit être fixée à 538 200 euros et celle du bâti à 810 000 euros.

M. [Z] demande en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement en ce qu’il a fixé à 908 225 euros le prix d’acquisition de son bien ;

— fixer ce prix à 1 450 000 euros ;

— débouter l’EPFIF de ses prétentions ;

— condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Léron.

Le commissaire du gouvernement n’a pas déposé de mémoire.

Par mention au dossier la Cour a ordonné la jonction des instances enrôlées sous les n° 24/29 et 24/1283.

MOTIFS

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 23 novembre 2023.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant ledit plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 13 avril 2023, qui est celle de la dernière modification du plan approuvée par le conseil communautaire de la communauté d’agglomération de [Localité 16]. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire du bien. Sa consistance est à apprécier au jour du jugement de première instance.

La méthode analytique consiste à déterminer une valeur unitaire propre à chacune des différentes parties d’un bien, selon leur surface et en fonction de leur spécificité, tandis que la méthode globale consiste à valoriser globalement la surface totale de l’ensemble au regard de sa destination générale en déterminant une valeur unitaire unique appliquée à l’intégrité de la surface, chacun des usages étant considéré comme complémentaire au service d’un même usage. Le principe d’une valorisation distincte de divers éléments présente un caractère artificiel, dans la mesure où il n’est pas ici question de vendre séparément d’une part un local, d’autre part un terrain, mais bien un ensemble. D’ailleurs le premier juge s’est heurté à une difficulté en ce qu’aucune cession de local à usage commercial d’entretien d’automobile d’enseigne Speedy ou similaire n’avait pu être trouvée sur la commune de [Localité 17]. Il échet en conséquence d’utiliser la méthode par comparaison, plus précisément celle du bâti intégré, au regard de mutations portant sur des biens présentant des caractéristiques physiques et juridiques proches.

Le bien préempté, d’une superficie totale de 1 366 m², comporte un local commercial de 450 m², à usage de garage automobile et de bureaux. Il fait l’objet de deux baux. Le local commercial est exploité par la société Speedy et par la société Avis Location. La parcelle se trouve en bordure de la RN n° 10, à 20 mn en voiture de [Localité 18] et à environ une heure de [Localité 14]. Il s’agit d’un terrain bétonné situé en bordure de route, accessible via l'[Adresse 13]. Le parking a une surface d’environ 680 m². Le tout se situe au sein de la zone UM4c16 du plan local d’urbanisme qui correspond à une zone d’habitat collectif, avec les caractéristiques suivantes : 60 % d’emprise maximale au sol des constructions, 30 % minimum d’espaces verts, et hauteur des bâtiments limitée à 13 m soit R + 3 ou R + 3 + combles.

L’EPFIF a versé aux débats un certain nombre de références de mutation (toutes situées à [Localité 17]) :

— vente du 7 octobre 2019, portant sur une boutique avec 6 places de stationnement sise [Adresse 12] (1 238 euros/m²) ; si sa surface (160 m²) est plus faible que celle du bien à évaluer, cette circonstance ne suffit pas pour exclure ce terme de comparaison ;

— vente du 12 avril 2019, portant sur un entrepôt avec bureau sis [Adresse 3] (575 euros/m²) ; ce bien n’est pas situé dans exactement le même secteur de [Localité 17], mais même s’il ne s’agit pas d’un secteur commerçant cette référence peut être retenue, étant rappelé que la présence majoritaire de bureaux n’entraîne pas, à elle seule, la diminution de la valeur des terrains ;

— vente du 12 février 2020, portant sur un local d’intérêt collectif avec 15 places de stationnement sis [Adresse 15] (1 892 euros/m²) ; ce bien est plus éloigné de la RN n° 10, mais non pas au point d’entraîner une diminution significative de sa valeur ;

— vente du 22 juin 2022, portant sur un centre d’activité avec 8 places de stationnement sis [Adresse 10] (1 175 euros/m²) ; si sa surface (264 m²) est plus faible que celle du bien à évaluer, cette circonstance ne suffit pas à exclure ce terme de comparaison ;

— vente du 21 décembre 2020, portant sur un centre de tri postal loué sis [Adresse 5] (1 101 euros/m²) ; ce bien est plus éloigné de la RN n° 10 mais pas au point d’entraîner une diminution significative de sa valeur ; il importe peu que son usage actuel soit différent de celui du bien de M. [Z] ;

— vente du 30 mars 2021, portant sur un entrepôt avec bureaux, libre d’occupation, sis [Adresse 1] (1 227 euros/m²) ; ce bien se trouve dans une zone majoritairement occupée par des entrepôts et est un peu dissemblable à celui à évaluer mais sera toutefois retenu ;

— vente du 8 octobre 2020, portant sur un local d’activité sis [Adresse 8] (1 000 euros/m²) ; il importe peu que son usage actuel ne soit pas précisé par l’EPFIF ; ce bien n’est pas situé dans exactement le même secteur de [Localité 17], mais des termes de comparaison ne doivent pas nécessairement être strictement identiques au bien à évaluer et ne sauraient être rejetés pour ce seul motif.

Dès lors que c’est la méthode dite ' terrain intégré’ qui est retenue, la Cour ne saurait retenir les termes de comparaison qui avaient été proposés en première instance par le commissaire du gouvernement, qui portaient sur des terrains nus.

Par ailleurs, ceux visés par le rapport d’expertise produit par M. [Z] ne peuvent pas non plus être retenus car les références des actes de vente ne sont pas données.

La moyenne des termes de comparaison ci-dessus retenus donne une moyenne de 1 172 euros/m² ; l’autorité préemptrice offre d’augmenter cette somme à 1 563 euros/m² compte tenu du terrain d’assiette. Par infirmation du jugement, le prix du bien préempté sera fixé à 450 x 1 563 soit 703 350 euros.

M. [Z] sera condamné aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 23 novembre 2023 en ce qu’il a fixé à 908 225 euros le prix de vente du bien de M. [W] [Z] ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 703 350 euros euros le prix de vente du bien de M. [W] [Z] ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE M. [W] [Z] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT