Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 copropriete, 3 septembre 2025, n° 22/06127

TI Antony 1 septembre 2022

CA Versailles
Confirmation 3 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Autorité de la chose jugée
La cour a confirmé que l'action de Mme [B] était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée, les demandes étant identiques à celles déjà jugées.
Accepté
Autorité de la chose jugée
La cour a confirmé que l'action de Mme [B] était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée, les demandes étant identiques à celles déjà jugées.
Accepté
Autorité de la chose jugée
La cour a confirmé que l'action de Mme [B] était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée, les demandes étant identiques à celles déjà jugées.
Accepté
Autorité de la chose jugée
La cour a confirmé que l'action de Mme [B] était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée, les demandes étant identiques à celles déjà jugées.
Accepté
Autorité de la chose jugée
La cour a confirmé que l'action de Mme [B] était irrecevable en raison de l'autorité de la chose jugée, les demandes étant identiques à celles déjà jugées.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 copropriete, 3 sept. 2025, n° 22/06127
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	22/06127
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal d'instance d'Antony, 1 septembre 2022, N° 11-22-0000
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Joanna GABAYCatherine CIZERONCharles-Edouard PONCET
Cabinet(s) :	CABINET ELBAZ - GABAY - COHEN
Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L' IMMEUBLE JARDINS DU SOLEIL AU [ Adresse 5 ] )

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 71G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 03 SEPTEMBRE 2025

N° RG 22/06127 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VOMJ

AFFAIRE :

[V] [B]

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE JARDINS DU SOLEIL AU [Adresse 6], représenté par son syndic la SAS Foncia Colbert

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 01 Septembre 2022 par le Tribunal de proximité d’Antony

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 11-22-0000

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Charles-Edouard,

M^e Catherine CIZERON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE TROIS SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [V] [B]

[Adresse 3]

[Localité 8]

Représentant : M^e Charles-Edouard PONCET de la SELAS CHARLES EDOUARD PONCET S.E.LA.S AVOCAT, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 736

APPELANTE

****************

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE JARDINS DU SOLEIL AU [Adresse 5]), représenté par son syndic la SAS Foncia Colbert, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant elle même poursuites et diligences de ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Représentant : M^e Catherine CIZERON de la SELARL CARTESIO AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.404 et M^e Joanna GABAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

INTIM É

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 Juin 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCÉDURE

Mme [B] est propriétaire d’un appartement situé au 3ème étage de la Résidence [Adresse 10] au [Adresse 4] à [Localité 9], soumis au statut de la copropriété.

Depuis l’année 2003, Mme [B] se plaint d’infiltrations provoquant des dommages au droit de son balcon, à savoir l’apparition de stalactites en sous-face du balcon supérieur.

Elle a saisi le Tribunal de grande instance de Nanterre qui, par un jugement du 18 novembre 2010, l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, notamment à fin d’indemnisation de la part du syndicat des copropriétaires, le Tribunal ayant considéré que les conditions de la mise en 'uvre de la responsabilité du syndicat des copropriétaires n’étaient pas réunies. Dans un arrêt daté du 13 février 2012, la Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement entrepris, rappelant que seul le gros 'uvre des balcons constitue une partie commune spéciale à chacun des bâtiments de l’immeuble, que le revêtement de sol des balcons est de nature privative, que le copropriétaire qui a la jouissance exclusive d’un balcon doit assurer les frais d’entretien des revêtements superficiels, que le désordre invoqué par Mme [B] consiste en la formation de stalactites qui se forment en sous-face du balcon de l’appartement du dessus, et que l’entretien régulier et le nettoyage normal de son propre balcon suffirait à supprimer la formation de ces stalactites, ce désordre insignifiant et purement esthétique ne tirant pas son origine d’une déficience des parties communes.

Une procédure de conciliation a été diligentée en 2018, sans succès, suite à un procès-verbal de constat d’huissier du 21 décembre 2017.

Mme [B] a saisi le juge des référés près le Tribunal judiciaire de Nanterre par exploit du 10 novembre 2020, d’une demande de désignation d’un expert judiciaire à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 3 mars 2021, et M. [G], expert, a rendu son rapport le 6 septembre 2021.

Par exploit d’huissier du 26 janvier 2022, Mme [B] a assigné de nouveau le syndicat des copropriétaires aux fins de le voir condamner :

— A procéder au remplacement du sol carrelé de son balcon,

— A procéder au remplacement du store-banne de son balcon,

au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— Au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’indemnisation du trouble de

jouissance,

— Au paiement de la somme de 1 175 euros au titre des frais d’expertise,

— Au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de

procédure civile.

Par jugement du 1er septembre 2022, le Tribunal de proximité d’Antony a déclaré Mme [B] irrecevable en son action au motif de l’autorité de la chose jugée attachée à l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 13 février 2012.

Par déclaration du 6 octobre 2022, Mme [B] a interjeté appel du jugement rendu le 1er septembre 2022.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 23 juillet 2023, par lesquelles Mme [B], appelante, invite la Cour à :

— infirmer le jugement du 1er septembre 2022 du Tribunal de proximité d’Antony en ce qu’il a:

* déclaré irrecevable son action,

* l’a condamnée à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* l’a condamnée aux dépens,

Statuant à nouveau

— condamner le syndicat des copropriétaires à remplacer :

*le sol carrelé de son balcon selon devis De Amorim Bâtiment n°210503 du 27/05/2021 pour 3 074,50 euros TTC (hors peinture du garde-corps à la charge de Mme [B], l’y condamner au besoin),

*la toile du store-banne selon devis Les Volets Clos n°GG3210751 du 12/07/2021 pour 718,40 euros HT (790,24 euros TTC),

au besoin sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer :

* 1 200 euros au titre d’indemnisation du trouble de jouissance,

* 1 175 euros au titre des frais d’expertise,

— juger que chaque partie conservera la charge de ses dépens, hors frais d’expertise,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Vu les conclusions notifiées le 24 janvier 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé, demande à la Cour de :

In limine litis

— déclarer Mme [B] irrecevable en son action tirée de l’autorité de la chose jugée,

A titre subsidiaire

— constater qu’il n’a pas manqué à son obligation de conservation et d’entretien des parties communes de l’immeuble,

En conséquence

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— débouter Mme [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

En tout état de cause

— condamner Mme [B] au paiement de la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [B] au paiement des entiers dépens de l’instance.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire:

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'déclarer’ et 'constater’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur l’autorité de chose jugée :

En droit :

Selon l’article 122 du code de procédure civile : « Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée ».

L’article 1355 du code civil dispose : « L’autorité de la chose jugée n’a lieu qu’à l’égard de ce qui a fait l’objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité »

Lorsqu’un véritable fait nouveau est invoqué, la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée peut, en principe, être utilement opposée. Pour être considéré comme nouveau, le fait doit être survenu postérieurement à la première décision de justice ou avoir été ignoré du plaideur lors du premier procès.

En l’espèce

Par assignation délivrée au syndicat des copropriétaires le 2 mars 2009, Mme [B] a saisi le Tribunal de grande instance de Nanterre afin de le voir condamner à :

— lui payer une somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts,

— exécuter sous astreinte 'les travaux réparatoires qui s’imposent’ (sic),

— lui payer une somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Tribunal de grande instance de Nanterre, par un jugement du 18 novembre 2010, l’a déboutée de l’ensemble de ses demandes, retenant que la requérante ne rapportait pas la preuve de 'désordres dont l’origine se situerait dans les parties communes', et pas davantage de son préjudice de 'troubles de jouissance ou atteintes aux parties privatives tels qu’allégués', en se bornant à produire à l’instance des 'photographies non datées, non localisables géographiquement', 'laissant apparaître en sous-face d’un balcon supérieur quelques mini-stalactites'. Par un arrêt du 13 février 2012, la Cour d’appel de Versailles a confirmé le jugement par adoption des motifs.

Une procédure de conciliation a été diligentée en 2018, sans succès. Sur l’initiative de Mme [B], un expert judiciaire a été désigné par ordonnance du 3 mars 2021 avec pour mission, en particulier, d’examiner les désordres, les décrire et d’en rechercher les causes. M. [G], l’expert judiciaire ainsi désigné, a rendu son rapport le 6 septembre 2021.

Le 26 janvier 2022, Mme [B] a assigné de nouveau le syndicat des copropriétaires aux fins fins susvisées.

Par le jugement attaqué, rendu le 1er septembre 2022, le Tribunal de proximité d’Antony a déclaré Mme [B] irrecevable en son action au motif de l’autorité de la chose jugée de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Versailles le 13 février 2012.

Le premier juge a considéré que le litige qui lui était soumis portait sur les mêmes parties, le même objet et les mêmes causes que celui déjà jugé par le Tribunal de grande instance de Nanterre, confirmé par la Cour d’appel de Versailles en 2012, de sorte qu’il se heurte à la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée en l’absence de preuve d’un élément nouveau.

Le premier juge a estimé à bon droit que le procès-verbal de constat d’huissier du 12 octobre 2021 décrivant des désordres sur son balcon et le rapport d’expertise judiciaire du 6 septembre 2021 ne constituent pas des éléments nouveaux faisant obstacle à l’autorité de la chose jugée, mais seulement de nouveaux éléments de preuve.

En effet il ne résulte ni du procès-verbal de constat d’huissier du 12 octobre 2021, ni du rapport d’expertise judiciaire du 6 septembre 2021, ni même, d’ailleurs, du procès-verbal de constat d’huissier du 21 décembre 2017 ou du courriel de M. [R] daté du 19 décembre 2018 (d’où il ressort, au contraire, que l’origine du problème remonte à 2003), que les désordres constatés et leurs conséquences dommageables seraient apparus après les décisions du Tribunal de grande instance de Nanterre du 18 novembre 2010 et de la Cour d’appel de Versailles du 13 février 2012.

Enfin, la Cour souligne que l’expert judiciaire a précisé, page 15 de son rapport, que 'les parties (dont Mme [B]) n’ont fait état d’aucun préjudice’ notamment pour 'privation de jouissance'.

Le jugement sera donc confirmé sur ce point, en ce qu’il a déclaré irrecevable l’action de Mme [B].

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel et à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

— CONFIRME le jugement du 1er septembre 2022 du Tribunal de proximité d’Antony en toutes ses dispositions.

Y ajoutant,

— CONDAMNE Mme [V] [B], [Adresse 13], à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [11] au [Adresse 4] à [Localité 9] agissant poursuites et diligences de son syndic la société Foncia Colbert, dont le siège social est [Adresse 1], RCS de [Localité 12] sous le n° 709 801 369, agissant elle même poursuites et diligences de ses dirigeants légaux domiciliés audit siège en cette qualité, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

— CONDAMNE Mme [V] [B], [Adresse 13], aux entiers dépens d’appel,

— REJETTE toute autre demande.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT