REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 21 FEVRIER 2023

(n° 84 , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 20/09805 – N° Portalis 35L7-V-B7E-CCCCR

Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Mai 2020 -Juge des contentieux de la protection de PARIS RG n° 1119003722

APPELANTE

Société S.C.I. SECURITE PIERRE

[Adresse 5]

[Localité 3]

Représentée et assistée par M^e Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0866 substituée à l’audience par M^e Orane BERTHELOT

INTIMEES

Madame [X] [E]

[Adresse 7]

[Localité 6]

Représentée et assistée par M^e Charles-hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029 substitué à l’audience par M^e Ruth GABBAY

Société S.A.S AHRPE

[Adresse 1]

[Localité 8]

Assignation devant la cour d’appel de PARIS, en date du 15 octobre 2020, remise à personne morale

S.C.P.A. Y LE DU – H BRUNET – A.ARMAND SOCIETE CIVILE PROFE SSIONNELLE D’ARCHITECTURE Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 4]

[Localité 6]

N° SIRET : 319 77 3 1 98

Représentée par M^e Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653

Assistée par M^e Max ARNAUD de la SELARL FRASSON-GORRET, avocat au barreau de PARIS, toque : D2009

S.A.S. ESSET La SAS ESSET (anciennement dénommée FONCIA INSTITUTIONAL PROPERTY MANAGEMENT), au capital de 3.450.000¿, immatriculée au RCS de Nanterre sous le n°484 882 642, dont le siège social est [Adresse 2], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 9]

N° SIRET : 484 882 642

Représentée et assistée par M^e Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS, toque : C2472

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 22 Novembre 2022, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Michel CHALACHIN, Président de chambre

M^me Marie MONGIN, Conseiller

M. François BOUYX, Conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame [Y] [J] dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M^me Joëlle COULMANCE

ARRET :

— réputé contradictoire

— par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 7 mai 2018, la société Sécurité Pierre a donné à bail à Mme [X] [E], par l’intermédiaire de la société par actions simplifiée unipersonnelle Foncia Institutional Property Management, devenue la société Esset, un logement situé [Adresse 7], moyennant un loyer de 3 900 euros outre une provision pour charges de 250 euros ; le dépôt de garantie versé était de 3 900 euros.

Mme [E] s’est plainte au mois d’octobre 2018 de l’impossibilité de faire fonctionner la chaudière ; elle a donné congé le 28 février 2019.

Par acte d’huissier du 8 mars 2019, Mme [E] a fait assigner la société Sécurité Pierre et la société Foncia Institutional Property Management devant le tribunal d’instance de Paris afin d’obtenir la résiliation du bail du fait des manquements des sociétés Sécurité Pierre et Foncia Institutional Property Management à leurs obligations et leur condamnation à lui payer la somme de 16 600 euros au titre du préjudice subi du fait de l’absence de chauffage entre le 1er octobre 2018 et le 31 janvier 2019, à lui restituer le dépôt de garantie et à prendre en charge ses frais de déménagement.

Par acte d’huissier du 4 novembre 2019, la société Sécurité Pierre a fait citer en intervention forcée la société civile professionnelle d’architecture LDBA et la société par actions simplifiées AHRPE.

Par jugement du 12 mai 2020 prorogé au 21 mai 2020, le juge des contentieux de la protection a ainsi statué :

Constate que le bail a été résilié le 7 avril 2019 à la suite du congé donné par Mme [E],

Condamne la société Sécurité Pierre à payer à Mme [E] la somme de 10 790 euros en réparation de son préjudice,

Condamne Mme [E] à payer à la société Sécurité Pierre la somme de 13 668, 28 euros au titre des loyers et charges dus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 11 février 2019 sur la somme de 4 149, 95 euros et de la présente décision pour le surplus,

Déboute les parties de leurs autres demandes,

Condamne la société Sécurité Pierre à payer à chacune des sociétés LDBA et AHRPE la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la société Sécurité Pierre et Mme [E] conserveront la charge de leurs dépens,

Condamne la société Sécurité Pierre aux dépens de l’appel en garantie des sociétés LDBA et AHRPE,

Ordonne l’exécution provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 17 juillet 2020, la société Sécurité Pierre a interjeté appel de cette décision et signifié cette déclaration d’appel à la société AHRPE, intimée non comparante, par acte d’huissier du 15 octobre 2020 délivré à personne morale.

Dans ses conclusions notifiées le 29 avril 2021 et signifiées à l’intimée non comparante, la société AHRPE, par acte d’huissier du 30 avril 2021 dont une copie a été remise à l’étude, elle demande à la cour de :

— déclarer recevable et bien fondée la société Sécurité Pierre, représentée par sa mandataire, la société Esset, en toutes ses demandes,

— y faisant droit, confirmer le jugement rendu le 21 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a constaté la résiliation du contrat de bail au 7 avril 2019 à la suite du congé de la locataire, condamné Mme [E] à payer à la société Sécurité Pierre la somme de 13 668,28 euros avec intérêts au taux légal à compter du 11 février 2019, débouté Mme [E] et les sociétés LDBA et AHRPE de leurs demandes, fins et conclusions,

— infirmer le jugement rendu le 21 mai 2020 par le tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a condamné la société Sécurité Pierre à verser à Mme [E] la somme de 10 790 euros en réparation de son préjudice,

— si, par impossible, la cour de céans venait à prononcer une condamnation à l’encontre de la société Sécurité Pierre, représentée par la société Esset, il est lui est demandé de condamner solidairement les sociétés LDBA et AHRPE à relever et à garantir la société Sécurité Pierre, représentée par la société Esset, des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre,

— en tout état de cause, condamner Mme [E] à payer à la société Sécurité Pierre, représentée par la société Esset, la somme de 1 366,83 euros au titre des pénalités contractuelles, avec intérêts au taux légal à compter du commandement,

— condamner Mme [E] à payer à la société Sécurité Pierre, représentée par la société Esset, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [E] au paiement des entiers dépens.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 mai 2021, la société Esset demande à la cour de :

— juger la société Sécurité Pierre bien fondée dans son appel,

— juger Mme [E] mal fondée dans son appel incident, irrecevable et mal fondée dans toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— juger la société LDBA irrecevable et mal fondée dans toutes ses demandes, fins et conclusions et l’en débouter,

— juger la société Esset bien fondée dans toutes ses demandes, fins et conclusions,

— confirmer le jugement rendu le 21 mai 2020 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en ce qu’il a débouté toutes les parties adverses de toutes leurs demandes principales et en garantie à l’encontre de la société Esset, en ce qu’il a constaté la résiliation du bail au 7 avril 2019 à la suite du congé donné par Mme [E], en ce qu’il a condamné Mme [E] à payer à la société Sécurité Pierre la somme de 13 668,28 euros au titre

des loyers et charges dus et en ce qu’il a décidé que Mme [E] conservera la charge de ses dépens,

— l’infirmer concernant toutes les condamnations prononcées à l’encontre de la société Sécurité Pierre (notamment 10 790 euros en réparation du préjudice, les indemnités de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure et les dépens),

— débouter toutes les parties adverses, et notamment Mme [E] et la société LDBA, architecte maître d''uvre, de toutes leurs demandes principales et en garantie à l’encontre de la société Esset,

— débouter toutes les parties adverses, et notamment Mme [E] et la société LDBA, architecte maître d''uvre, de toutes leurs demandes principales et en garantie irrecevables et mal fondées dirigées à l’encontre de la société Esset, simple mandataire,

— débouter toutes les parties adverses, et notamment Mme [E] et la société LDBA, architecte maître d''uvre, qui ne démontrent aucune faute de la société Esset, aucun préjudice, ni aucun lien de causalité entre la prétendue faute et le prétendu préjudice, de toutes leurs demandes principales et en garantie mal fondées dirigées à l’encontre de la société Esset et, plus généralement, de toutes leurs demandes, fins et conclusions à l’encontre de la société Esset,

— condamner in solidum, à titre subsidiaire la société LDBA, architecte maître d''uvre, et la société AHRPE entreprise qui avait réalisé les travaux sur les installations de chauffage avant l’entrée dans les lieux de Mme [E] à garantir et relever indemne la société Esset de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre, au visa de l’article 1240 du code civil, en raison des fautes commises par l’architecte et l’entreprise, ainsi que démontré par la société Sécurité Pierre,

— condamner in solidum Mme [E], la société LDBA et la société AHRPE, à payer à la société Esset la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Mme [E], la société LDBA et la société AHRPE aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Didier Sitbon, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 12 août 2021, Mme [E] demande à la cour de :

— débouter la société Foncia et la société Sécurité Pierre de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que la société Foncia et la société Sécurité Pierre ont failli à leurs obligations au titre du bail d’habitation,

— constater la résiliation du bail du fait des manquements de la société Foncia et la société Sécurité Pierre,

— fixer le préjudice du locataire aux mois pendant lesquels son logement a été privé de chauffage,

— en conséquence, condamner solidairement la société Foncia et la société Sécurité Pierre à payer à Mme [E] la somme de 16 600 euros au titre du préjudice subi du fait du défaut de chauffage du logement,

— ordonner la restitution du dépôt de garantie,

— condamner solidairement la société Esset, anciennement la société Foncia Institutional Property Management, et la société Sécurité Pierre Foncia et la société Sécurité Pierre à prendre en charge les frais de déménagement de Mme [E] d’un montant de 3 449,31 euros,

— condamner en conséquence solidairement la société Esset, anciennement la société Foncia Institutional Property Management, et la société Sécurité Pierre Foncia et la société Sécurité Pierre à payer à Mme [E] la somme de 2 056,50 euros au titre des honoraires de l’agence immobilière,

— en tout état de cause, condamner solidairement la société Foncia et la société Sécurité Pierre aux dépens et à verser à Mme [E] 7 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par conclusions notifiées par la voie électronique le 3 octobre 2022, la SCP LDBA demande à la cour de :

— dire et juger la société LDBA recevable et bien fondée en ses écritures,

— dire et juger que la société LDBA justifie d’une cause étrangère faisant échec à la mise en 'uvre de la présomption de responsabilité des articles 1792 et suivants du code civil,

— à titre subsidiaire, dire et juger que la société Sécurité Pierre ne rapporte pas la preuve d’une faute de la société LDBA dans l’exécution de sa mission de maîtrise d''uvre,

— en conséquence, débouter purement et simplement la société Sécurité Pierre et toute autre partie de leurs demandes et appels en garantie formulés contre la société LDBA,

— confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

— à titre extrêmement subsidiaire, dire et juger qu’aucune condamnation solidaire et in solidum ne pourra être prononcée à l’encontre de la société LDBA,

— dire et juger la société LDBA recevable et bien fondée en ses appels en garantie,

— en conséquence, condamner in solidum les sociétés AHRPE et la société Esset, anciennement la société Foncia Institutional Property Management à relever et à garantir indemne la société LDBA de toute condamnation qui serait prononcée à son encontre,

— en tout état de cause, condamner tout succombant à payer à la société LDBA la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamne tout succombant aux entiers dépens de l’instance qui pourront être recouvrés, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La société AHRPE n’ayant pas constitué avocat et la déclaration d’appel et les conclusions de la société Sécurité Pierre lui ayant été signifiées à personne, l’arrêt sera réputé contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 25 octobre 2022.

SUR CE,

Considérant que devant la cour, Mme [E] forme un appel incident de la décision du premier juge ayant considéré que le bail avait été résilié par l’effet du congé qu’elle avait délivré et non du fait des manquements du bailleur, et ayant rejeté sa demande tendant à mettre à la charge du bailleur ses frais de déménagements et les frais d’agence ;

Que sur ces deux points néanmoins le jugement doit être confirmé, le tribunal ayant justement constaté que le logement loué n’était pas inhabitable, que la locataire n’avait pas l’obligation de quitter les lieux, qu’elle a choisi de prendre l’initiative de résilier le bail qui a pris fin le 7 avril 2019, de sorte que la résiliation du bail aux torts du bailleur ne peut être prononcée ; que s’agissant des demandes de remboursement des frais de déménagement et des honoraires d’agence, le même raisonnement a conduit le premier juge à la même solution qui sera confirmée ;

Considérant que tant Mme [E] que la SCI Sécurité Pierre contestent l’évaluation qui a été faite du préjudice de jouissance de la locataire ;

Que la SCI Sécurité Pierre fait valoir qu’elle a fait, par l’intermédiaire de son mandataire, diligence pour tenter de permettre le fonctionnement de la chaudière, procédant à son remplacement, et surtout a fourni à Mme [E] des radiateurs électriques le 29 octobre 2018, puis, devant ses réclamations relatives à la surcharge de la consommation électrique, des radiateurs moins « énergivores » ; que la bailleresse estime que la locataire ne démontre pas que ces radiateurs électriques ne lui permettaient pas d’obtenir une température normale ;

Considérant que le jugement entrepris a justement pris en considération le fait que des radiateurs électriques avaient été fournis à la locataire, mais a tout aussi justement relevé que celle-ci n’avait pu bénéficier du chauffage central prévu et qu’elle avait dû recevoir à plusieurs reprises les ouvriers des société JLS et DV Etudes, ce qui ajoutait une gêne supplémentaire ;

Que c’est néanmoins à juste titre que le tribunal a jugé que le logement n’était pas inhabitable et qu’en conséquence, Mme [E] ne pouvait se dispenser de régler les loyers convenus ni percevoir, à titre d’indemnisation de son préjudice de jouissance, la totalité du montant des loyers ;

Que le jugement sera confirmé en ce qu’il a fixé les dommages-intérêts dus à Mme [E] à la somme de 10 790 euros correspondant à 65% du loyer pour la période du 1er octobre 2018 au 31 janvier 2019 ;

Que seule la SC Sécurité Pierre sera condamnée à régler cette somme, la société Foncia devenue Esset ayant agi en qualité de mandataire du bailleur et n’étant donc pas responsable du manque de jouissance paisible de Mme [E] ;

Que le jugement sera donc confirmé de ces chefs ;

Considérant s’agissant de la somme due par Mme [E] que le jugement sera également confirmé en ce qu’il l’a déclarée redevable de la somme de 13 668,28 euros déduction faite du dépôt de garantie de 3 900 euros ; que c’est également à juste titre que le premier juge a débouté la bailleresse de sa demande fondée sur la clause pénale ;

Considérant que la bailleresse demande à être garantie par l’architecte et l’entreprise ayant réalisé les travaux de rénovation de l’appartement avant sa location à Mme [E], en faisant valoir que lors de ces travaux l’entreprise AHRPE et le maître d''uvre la SCP LDBA avaient modifié le système de chauffage, notamment l’emplacement des radiateurs et le circuit des canalisations, tout en conservant la chaudière mais la déposant et la reposant après avoir effectué un 1/4 de tour ;

Qu’elle indique avoir mis en demeure l’architecte et l’entreprise ayant effectué les travaux par courrier du 18 décembre 2018, faisant valoir que l’origine de cette panne se trouve dans des modifications du réseau mal effectuées comme l’a indiqué l’entreprise LJS Plomberie, laquelle avait été appelée dans un premier temps pour résoudre le problème de chauffage de Mme [E] et avait, en vain, changé la chaudière, puis avait diagnostiqué une anomalie des circuits ;

Que la SCP LDBA fait pour sa part valoir qu’elle a été fortuitement informée du problème de chauffage au mois de novembre 2018 et a constaté avec la société AHRPE que la chaudière du logement de Mme [E] avait été déposée, de sorte qu’elles ne pouvaient intervenir ; que la SCP LDBA a répondu en ce sens au courrier du bailleur, rappelant les stipulations du contrat d’architecte conclu le 22 novembre 2017 ; qu’elle fait valoir que la preuve des «anomalies» du circuit, alléguées par les sociétés JLS et le BET STB, n’est pas rapportée ;

Considérant qu’il n’est pas contesté que le mandataire du bailleur a contacté en juillet 2019 la SCP LDBA pour la fourniture et la pose d’une nouvelle chaudière dans l’appartement que Mme [E] avait libéré ; que la société AHRPE a établi un devis le 16 septembre 2019, que les travaux ont été réceptionnés le 4 octobre suivant et que la chaudière fonctionne ;

Qu’il résulte de ce devis qu’un poste pour 1 852 euros prévoit : « distribution complémentaire au droit des anomalies réseau » ainsi qu’un poste : «sondage réseau, reprise de plâtrerie et mise en peinture nécessaire» ; qu’il est donc établi que le réseau d’alimentation des radiateurs, lequel avait été modifié lors des travaux réalisés en 2017 par l’entreprise AHRPE sous le contrôle de la SCP LDBA suivant le poste «canalisation appartement» du lot n°4 relatif au chauffage pour un montant de 8 600 euros, comportait des « anomalies » ;

Que dans ces conditions, la responsabilité de la SCP LDBA et de la société AHRPE doivent être retenues en application de l’article 1792 du code civil ;

Que néanmoins, comme le fait valoir la SCP LDBA, le bailleur a commis une faute en ne l’informant que tardivement du dysfonctionnement du chauffage et en faisant intervenir une autre société pour le réparer, sans que la stipulation contractuelle excluant la responsabilité de l’architecte lorsqu’un autre entrepreneur intervient fasse obstacle à cette demande, dès lors que la société JLS s’est bornée à changer la chaudière qui n’était pas la cause de l’absence de chauffage ;

Considérant en conséquence qu’il sera fait droit à l’appel en garantie formé par la SCI Sécurité Pierre à hauteur d’un tiers à la charge de la SCP LDBA et un tiers à la charge de la société AHRPE ; que chacune sera donc condamnée à garantir la SCI Sécurité Pierre à hauteur de la somme de 3 596,66 euros ( 10 790/3) ;

Qu’il n’y a pas lieu à prononcer une condamnation solidaire, la solidarité ne se présumant pas et étant exclue de la convention de maîtrise d''uvre ;

Qu’il ne sera pas fait droit à la demande de garantie formée par la SCP LDBA à l’encontre de la société AHRPE dès lors que l’architecte, comme cela est précisé dans le contrat conclu avec le maître d’ouvrage, avait pour mission le « suivi des dégradations et reprises à effectuer par les entreprises » ainsi que d’effectuer des « visites de vérification en vue de la levée des réserves », ce qui lui imposait de vérifier l’absence d’anomalie du réseau des canalisations du chauffage et son bon fonctionnement  ;

Considérant en conséquence que le jugement sera confirmé sauf en ce qu’il a rejeté les demandes en garantie formées par la SCI Sécurité Pierre ;

Considérant s’agissant des mesures accessoires que le jugement sera infirmé en ce qu’il a condamné la SCI Sécurité Pierre à verser à chacune des société LDBA et AHRPE la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Que s’agissant de la procédure d’appel, chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ; que l’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR,

statuant publiquement par mise à disposition au greffe de l’arrêt réputé contradictoire,

— Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu’il a débouté la SCI Sécurité Pierre de sa demande de garantie formée à l’encontre de la SCP LDBA et de la SAS AHRPE, et en ce qu’il l’a condamnée à leur verser à chacune la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau dans la limite de l’infirmation partielle et y ajoutant :

— Condamne la SCP LDBA et la SAS AHRPE, chacune, à garantir la SCI Sécurité Pierre d’un tiers de la condamnation prononcée à son encontre au bénéfice de Mme [E], soit chacune à hauteur de la somme de 3 596,66 euros ;

— Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— Dit n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque,

— Dit que chacune des parties conservera la charge des dépens d’appel qu’elle a exposée.

Le greffier, Le Président,