Cour d'appel de Versailles, Chambre civile 1 4 expropriation, 2 juillet 2025, n° 24/04132

TGI 12 février 2024

CA Versailles
Infirmation partielle 2 juillet 2025

Arguments

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Accepté
Évaluation du prix au m²
La cour a retenu que le prix de vente doit être fixé en tenant compte des références de marché, et a jugé que le bien, bien que vétuste, devait être évalué à un prix supérieur à celui fixé par le premier juge.
Accepté
État du bien et moins-value
La cour a estimé que les éléments de vétusté et d'encombrement du bien ne justifiaient pas une réduction du prix à hauteur de 80 % comme avancé par l'EPFIF.

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Sur la décision

Référence :	CA Versailles, ch. civ. 1 4 expropriation, 2 juil. 2025, n° 24/04132
Juridiction :	Cour d'appel de Versailles
Numéro(s) :	24/04132
Importance :	Inédit
Décision précédente :	Tribunal de grande instance, EXPRO, 12 février 2024, N° 23/00030
Dispositif :	Autre
Date de dernière mise à jour :	29 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marie-Christine BURCKELMiguel BARATAStéphanie ARENA
Cabinet(s) :	BARATA CHARBONNELSCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES
Parties :	SCI MAREMO c/ ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE

Texte intégral

COUR D’APPEL

VERSAILLES

Code nac : 70H

Ch civ.1-4 expropriation

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 02 JUILLET 2025

N° RG 24/04132 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WTTM

AFFAIRE :

SCI MAREMO

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 12 Février 2024 par le juge de l’expropriation de [Localité 24]

RG n° : 23/00030

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Franck LAFON,

M^e Stéphanie ARENA

Mme [F] [Y]

(Commissaire du gouvernement)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DEUX JUILLET DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SCI MAREMO

[Adresse 2]

[Adresse 25]

[Localité 7]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 et M^e Marie-Christine BURCKEL de la SCP SUR MAUVENU ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0319

APPELANTE

****************

ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER ILE DE FRANCE, EPFIF

[Adresse 5]

[Localité 6]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Miguel BARATA de l’AARPI BARATA CHARBONNEL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2608

INTIMÉ

****************

Les fonctions du COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT étant exercées par Madame [F] [Y], direction départementale.

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 10 Juin 2025, en audience publique, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, président chargé du rapport,

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI

****************

La SCI Maremo souhaitant vendre trois lots de copropriété n° 1, 32 et 102, d’une surface de 49,32 m², sis [Adresse 3] et [Adresse 1] Montrouge (92), sur la parcelle cadastrée section X n° [Cadastre 4], une déclaration d’intention d’aliéner a été adressée à l’EPFIF le 27 décembre 2022, visant un prix de 100 000 euros outre une commission d’agence de 10 000 euros TTC. Celui-ci, faisant usage de son droit de préemption, a le 19 avril 2023 offert de fixer le prix à la somme de 70 000 euros en ce compris la commission d’agence, ce que la SCI Maremo a refusé par une lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2023.

Saisi par l’EPFIF selon mémoire parvenu au greffe le 3 juillet 2023 (la SCI Maremo étant défaillante), le juge de l’expropriation de Nanterre a par jugement en date du 12 février 2024 fixé le prix de vente du bien de ladite SCI à 70 000 euros, et a condamné l’EPFIF aux dépens.

Par déclaration en date du 28 juin 2024, la SCI Maremo a relevé appel de ce jugement.

En son mémoire parvenu au greffe le 26 septembre 2024, qui a été notifié en une lettre recommandée du 4 novembre 2024 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 6 novembre 2024, lequel sera suivi d’un second mémoire déposé le 17 avril 2025 et notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 22 avril 2025, puis d’un troisième mémoire déposé le 28 mai 2028 et notifié en lettre recommandée avec avis de réception du même jour, la SCI Maremo expose :

— que le premier juge a cru devoir retenir le ratio unitaire de l’EPFIF de 1 000 euros/m² et un prix forfaitaire concernant le box et la remise de 20 000 euros ;

— que toutefois les mutations de locaux commerciaux avec leurs annexes montrent que les prix sont de 5 145 euros/m² ou 6 110 euros/m² ;

— que les termes de comparaison invoqués par l’EPFIF sont trop anciens ;

— que les éléments de moins-value qui affecteraient prétendument le bien ne pourront être retenus, et en tout état de cause pas à hauteur de 80 % ;

— qu’il importe peu que le locataire ait laissé se constituer des impayés ; que le fait qu’une activité de restauration rapide soit exercée irrégulièrement dans les locaux ne peut pas non plus être retenu ;

— que le prétendu encombrement des locaux n’est pas établi, non plus que leur état de vétusté ; qu’un abattement pour cette cause ne saurait excéder un taux de 20 % ;

— qu’il y a lieu de retenir un taux de 4 000 euros/m² sauf à pratiquer, subsidiairement, un abattement de 20 %.

La SCI Maremo demande en conséquence à la Cour d’infirmer le jugement, et de fixer le prix de l’immeuble à 197 000 euros (soit 4 000 euros x 49,32 m², arrondis), ou subsidiairement à 158 000 euros, et de condamner l’EPFIF au paiement de la somme de 4 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens qui seront recouvrés par Maître Lafon.

Dans son mémoire parvenu au greffe le 23 janvier 2025, qui a été notifié en une lettre recommandée du 30 janvier 2025 dont le commissaire du gouvernement et l’EPFIF ont accusé réception le 3 février 2025, lequel sera suivi d’un mémoire déposé le 12 mai 2025 notifié par une lettre recommandée avec avis de réception du 15 mai 2025 reçue par le commissaire du gouvernement et la SCI Maremo le 16 mai 2025, l’EPFIF réplique :

— que le bien est occupé par M. [B], lequel exerce une activité non autorisée au bail de vente de sandwichs ; que l’intéressé réside dans les lieux avec sa famille alors que le bien n’est pas destiné à l’habitation ;

— que ledit bien est en mauvais état, et nécessite d’importants travaux de réfection et de sécurisation ; qu’en effet il est humide et mal ventilé, et en outre très encombré ; que le diagnostic de l’immeuble est défavorable ;

— qu’il produit des termes de comparaison qui doivent être tous retenus, y compris ceux antérieurs de plus de cinq ans ; qu’en revanche, des ventes pour lesquelles de simples annonces immobilières sont produites ne sauraient être prises en compte, une vente effective avec ses références étant exigée ;

— que des éléments de moins-value doivent être mis en évidence au regard des défauts du bien ;

— que les demandes de la SCI Maremo sont exagérées, l’intéressée sollicitant un prix (197 000 euros) de près du double de celui visé dans la déclaration d’intention d’aliéner.

L’EPFIF demande en conséquence à la Cour de :

— confirmer le jugement ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— rejeter les demandes de la SCI Maremo ;

— la condamner au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le 27 février 2025, le commissaire du gouvernement a déposé un mémoire qui a été notifié en une lettre recommandée du même jour, dont l’EPFIF et la SCI Maremo ont accusé réception le 3 mars 2025, dans lequel il a proposé à la Cour de fixer le prix à 115 700 euros, se basant sur une valeur de 2 346 euros/m² (soit 3 910 euros/m² avec un abattement de 40 %).

MOTIFS

En vertu de l’article L 211-5 du code de l’urbanisme, tout propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption peut proposer au titulaire de ce droit l’acquisition de ce bien, en indiquant le prix qu’il en demande. Le titulaire doit se prononcer dans un délai de deux mois à compter de ladite proposition dont copie doit être transmise par le maire au directeur départemental des finances publiques.

A défaut d’accord amiable, le prix est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation selon les règles mentionnées à l’article L 213-4.

En cas d’acquisition, l’article L 213-14 est applicable.

En cas de refus ou à défaut de réponse du titulaire du droit de préemption dans le délai de deux mois prévu à l’alinéa premier, le propriétaire bénéficie des dispositions de l’article L 213-8.

Les dispositions des articles L 213-11 et L 213-12 ne sont pas applicables à un bien acquis dans les conditions prévues par le présent article.

L’article L 213-4 alinéa 1er du code de l’urbanisme prévoit qu’à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi.

Et l’article L 215-17 prévoit que :

Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation. Toutefois, dans ce cas :

1° La date de référence prévue à l’article L 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique est soit la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien, soit, en l’absence d’un tel plan, cinq ans avant la déclaration par laquelle le propriétaire a manifesté son intention d’aliéner le bien ;

2° Les améliorations, transformations ou changements d’affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date fixée au 1° ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ;

3° A défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l’évaluation du bien dans la même zone, il peut être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des terrains de même qualification situés dans des zones comparables.

Lorsque la juridiction compétente en matière d’expropriation est appelée à fixer le prix d’un bien dont l’aliénation est envisagée sous forme de vente avec constitution de rente viagère, elle respecte les conditions de paiement proposées par le vendeur mais peut réviser le montant de cette rente et du capital éventuel.

La méthode d’évaluation par comparaison, si elle n’est pas obligatoire, est la plus communément utilisée.

Conformément aux dispositions de l’article L 322-2 du code de l’expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération – sous réserve de l’application des articles L 322-3 à L 322-6 dudit code – leur usage effectif à la date définie par ce texte. La date du jugement est le 12 février 2024.

La date de référence visée à l’article L 322-2 du code de l’expropriation, s’agissant l’usage effectif de l’immeuble, conformément à l’article L 215-18 du code de l’urbanisme, car il existe un plan local d’urbanisme, est constituée par la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes approuvant, modifiant ou révisant le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. Cette date se situe au 12 mars 2020, date de modification du plan local d’urbanisme par le conseil territorial. Enfin il n’y a pas lieu de tenir compte de l’usage que l’EPFIF compte faire de l’immeuble.

Le bien consiste en un local situé au rez-de-chaussée, à [Localité 10], en limite de [Localité 9], le long de l'[Adresse 8] qui est une artère passante ; il est bien desservi par les transports en commun, et se trouve implanté dans un secteur mixte d’habitation et de commerce, près des voies ferrées. Il est dans un état de vétusté avancé (traces d’humidité, parquet abîmé, installation électrique vétuste, cabinet d’aisances qui communique avec la cuisine, fenêtres en mauvais état, absence de chauffage efficace), et s’y trouvent des encombrants. Il fait l’objet d’un bail commercial ; l’activité exercée par l’occupant (vente de quincaillerie et d’aliments à emporter) n’y est pas autorisée, et ce dernier ne règle pas le loyer, une dette locative de plus de 20 000 euros étant mise en évidence.

La SCI Maremo invoque dans ses écritures des offres d’achats de locaux commerciaux mais celles-ci ne peuvent pas être retenues ; en effet il s’agit de simples offres non concrétisées par une vente subséquente.

De son côté, l’EPFIF a versé aux débats diverses références de mutation :

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 21] , cédé le 18 octobre 2022 pour 5 761 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 23], cédé le 27 septembre 2022 pour 7 126 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 19], cédé le 28 juillet 2022 pour 1 798 euros/m² ; cette référence est également citée par le commissaire du gouvernement ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 18], cédé le 21 juillet 2022 pour 6 108 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 15], cédé le 19 juillet 2022 pour 8 477 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 17], cédé le 25 avril 2022 pour 5 380 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 14], cédé le 3 février 2022 pour 5 124 euros/m² ; cette référence est également citée par le commissaire du gouvernement ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 11], cédé le 29 décembre 2021 pour 3 446 euros/m² ; cette référence est également citée par le commissaire du gouvernement ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 20], cédé le 22 octobre 2021 pour 6 935 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 16], cédé le 15 juillet 2021 pour 5 684 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 12], cédé le 3 juin 2021 pour 6 536 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 13], cédé le 1er avril 2021 pour 5 962 euros/m² ;

— celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 22], cédé le 2 février 2021 pour 2 267 euros/m².

Le commissaire du gouvernement cite une autre référence, à savoir celle d’un local en rez-de-chaussée sis à [Adresse 16] , cédé le 31 mars 2022 pour 4 375 euros/m².

La moyenne de ces références est de 5 355 euros/m² . Il résulte de ce qui précède que le bien est en mauvais état ce qui diminue sa valeur. La circonstance qu’il soit encombré de meubles ou d’effets, qu’il sera aisé de retirer, est sans incidence, et ce d’autant plus que sa surface est réduite, alors que le fait que l’occupant ne règle pas le loyer ou exerce une activité non autorisée par le bail est également sans incidence. Le prix au m² sera ainsi ramené à 4 000 euros.

Dans ces conditions, le prix de vente du bien sera fixé à 197 280 euros, arrondis à 197 000 euros, par infirmation du jugement.

L’EPFIF, qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civil, et aux dépens d’appel.

Le présent arrêt étant rendu contradictoirement et en dernier ressort, la voie de l’appel comme celle de l’opposition est fermée aux parties, si bien qu’aucune voie de recours à effet suspensif ne peut être engagée ; la demande relative à l’exécution provisoire est dès lors inutile.

PAR CES MOTIFS

— INFIRME le jugement en date du 12 février 2024 en ce qu’il a fixé à 70 000 euros le prix de vente du bien de la SCI Maremo ;

et statuant à nouveau :

— FIXE à 197 000 euros le prix de vente du bien de la SCI Maremo ;

— CONFIRME le jugement pour le surplus ;

— CONDAMNE l’EPFIF à payer à la SCI Maremo la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE l’EPFIF aux dépens d’appel, qui seront recouvrés par Maître Lafon conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT