RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00365 – N° Portalis DBVS-V-B7I-GDVM

Minute n° 25/00279

[U]

C/

[M], S.C.I. WENROST 18

Jugement Au fond, origine Juge des contentieux de la protection de [Localité 5], décision attaquée en date du 11 Janvier 2024, enregistrée sous le n° 1122000196

COUR D’APPEL DE METZ

3ème CHAMBRE

ARRÊT DU 09 OCTOBRE 2025

APPELANTE :

Madame [W] [U] épouse [M]

[Adresse 3]

Représentée par M^e Déborah BEMER, avocat au barreau de METZ

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-003177 du 31/05/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

INTIMÉS :

Monsieur [T] [M]

[Adresse 3]

Non représenté

S.C.I. WENROST 18

[Adresse 1]

Représentée par M^e Thomas ROULLEAUX, avocat au barreau de METZ

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 12 Juin 2025, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés devant M. MICHEL, Conseiller, qui a fait un rapport oral de l’affaire avant les plaidoiries.

A l’issue des débats, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 09 Octobre 2025, en application du deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de :

PRÉSIDENT : M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Président de Chambre

ASSESSEURS : M. MICHEL, Conseiller

M^me MARTIN, Conseiller

GREFFIER LORS DES DÉBATS : M^me BAJEUX, Greffier

ARRÊT :

Par défaut

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile ;

Signé par M^me GUIOT-MLYNARCZYK, Présidente de Chambre, et par M^me BAJEUX, Greffier à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2020, la SCI Wenrost 18 a consenti un bail à Mme [W] [U] épouse [M] et M. [T] [M] portant sur un local d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 450 euros, outre 40 euros de provisions sur charges.

Par ordonnance du 30 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection de Sarreguemines a notamment constaté la résiliation du contrat de bail conclu le 17 mars 2020 entre les parties, ordonné la reprise des lieux par la SCI Wenrost 18, déclaré abandonné l’ensemble des biens laissés sur place et condamné solidairement Mme [U] et M. [M] à payer à la SCI Wenrost 18 la somme de 2.040 euros au titre de l’arriéré locatif (loyers de juillet à octobre 2022).

Par requête du 21 avril 2022, la SCI Wenrost 18 a saisi le tribunal judiciaire de Sarreguemines aux fins de voir condamner Mme [U] et M. [M] à lui payer des loyers et charges impayés et des dommages-intérêts.

Par jugement du 28 juillet 2022, le tribunal s’est déclaré incompétent et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection.

Au dernier état de la procédure, la SCI Wenrost 18 a demandé au juge de condamner solidairement les défendeurs à lui payer la somme de 6.030,06 euros au titre des loyers impayés et indemnités d’occupation de février 2021 au 4 mars 2023, dont à déduire la somme de 2.040 euros à laquelle ils ont été condamnés à payer par ordonnance du 30 novembre 2022, la somme de 1.605,96 euros au titre des arriérés de charges, la somme de 7.317,79 euros au titre des dégradations dont à déduire le dépôt de garantie de 450 euros, la somme de 151,75 euros correspondant à la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie, la somme de 1.093,25 euros au titre des dépens de la procédure de constat de résiliation et reprise des lieux, outre des dommages-intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [U] a demandé au juge de prendre acte qu’elle reconnaît devoir la somme de 2.074 euros au titre des loyers impayés, déclarer recevables ses demandes reconventionnelles, débouter la SCI de ses prétentions au titre des charges impayées et dommages-intérêts et la condamner à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages-intérêts pour trouble de jouissance.

Par jugement réputé contradictoire du 11 janvier 2024, le tribunal a :

— condamné solidairement Mme [U] et M. [M] à payer à la SCI Wenrost 18 les sommes de :

' 2.704 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du jugement

' 6.867,79 euros au titre des frais de remise en état du logement avec intérêts au taux légal à compter du jugement

' 151,75 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— rejeté les demandes de la SCI Wenrost 18 de régularisation de charges, de paiement des frais de la procédure de l’ordonnance sur requête du 30 novembre 2022 et de dommages et intérêts

— rejeté la demande reconventionnelle de Mme [U]

— rejeté toute autre demande

— condamné in solidum Mme [U] et M. [M] aux dépens de la procédure et solidairement à payer à la SCI Wenrost 18 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration d’appel déposée au greffe de la cour de 23 février 2024, Mme [U] a interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions hormis celles ayant rejeté les demandes de la SCI Wenrost 18 en régularisation de charges, en paiement des frais de la procédure de l’ordonnance sur requête du 30 novembre 2022 et en paiement de dommages-intérêts.

Aux termes de ses dernières conclusions du 23 septembre 2024, elle demande à la cour d’infirmer le jugement et de':

— rejeter l’appel incident formé par la SCI Wenrost 18

— débouter la SCI Wenrost 18 de l’intégralité de ses demandes

— condamner la SCI Wenrost 18 à lui payer la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance

— la condamner aux entiers dépens d’instance et d’appel.

Elle rappelle avoir reconnu en première instance être redevable de la somme de 2.704 euros au titre de l’arriéré locatif mais conteste le surplus réclamé. Elle s’oppose aux demandes au titre des charges, des dommages et intérêts et des dépens de la procédure d’ordonnance sur requête, concluant à la confirmation du jugement. Elle affirme ne pas avoir rendu l’appartement sale et délabré et conteste sa condamnation au paiement des frais de sa remise en état ainsi qu’à la moitié du coût du procès-verbal d’état des lieux de sortie, concluant à l’infirmation du jugement. Enfin, elle affirme avoir été privée de la jouissance paisible de la douche en raison d’une fuite, du jardin pour cause de travaux et de la cave dont la porte aurait été fermée par l’installation d’un cadenas et sollicite des dommages et intérêts pour le trouble de jouissance.

Aux termes de ses dernières conclusions du 8 avril 2025, la SCI Wenrost 18 demande à la cour de':

— confirmer le jugement en ce qu’il a condamné Mme [U] et M. [M] à lui payer les sommes de 6.867,79 euros au titre des frais de remise en état du logement, 151,75 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie et 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— l’infirmer en ce qu’il a limité la condamnation solidaire de Mme [U] et M. [M] à la somme de 2.704 euros au titre de l’arriéré locatif et l’a déboutée de sa demande en régularisation de charges

— condamner solidairement Mme [U] et M. [M] à lui payer la somme de 6.030,06 euros au titre des loyers impayés et de l’indemnité d’occupation de février 2021 jusqu’au 4 mars 2023, dont à déduire la somme de 2.040 euros mise à la charge des preneurs par ordonnance du 30 novembre 2022, avec intérêt au taux légal à compter de la demande

— les condamner solidairement à lui payer la somme de 1.605,96 euros au titre des arriérés de charges avec intérêts au taux légal à compter de la demande

— les condamner solidairement aux dépens d’appel et à lui verser la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’arriéré locatif, elle indique que le montant pour la période de janvier 2021 au 4 mars 2023, date de l’état des lieux de sortie, s’élève à 6.030,06 euros dont à déduire la somme obtenue par ordonnance du 30 novembre 2022, précisant que les locataires ont abandonné le logement le 15 juin 2022 sans restituer les clés et que le bail s’achève au moment de leur remise. Elle affirme que des décomptes de régularisation de charges au titre des années 2020 à 2022 ont été établis et transmis aux intimés qui restent devoir la somme de 1.605,96 euros. Sur les dégradations locatives, elle expose qu’aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué, que le logement est présumé avoir été reçu en bon état, que les photographies produites attestent d’un très bon état et que le procès-verbal de sortie a révélé un défaut d’entretien manifeste (logement sale avec des dégradations multiples). Elle détaille les frais de remise en état, rappelle que la location n’a duré que deux ans et que les locataires sont également tenus de la moitié des frais d’établissement de l’état des lieux de sortie. Enfin, elle s’oppose à la demande de dommages et intérêts en l’absence de motivation et de justificatif du trouble de jouissance allégué, concluant à la confirmation du jugement.

Par acte du 16 septembre 2024 remis selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la déclaration d’appel a été signifiée à M. [M] qui n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les loyers et charges

Aux termes des dispositions de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation ou du fait qui en produit l’extinction.

En l’espèce, par ordonnance du 30 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Sarreguemines a constaté la résiliation du bail et ordonné la reprise des lieux. Cette décision est passée en force de chose jugée le 17 janvier 2023, date à laquelle la SCI était autorisée à reprendre les locaux conformément à l’article R.451-1, 2° du code des procédures civiles d’exécution, de sorte que c’est à juste titre que le premier juge a considéré que la reprise effective des lieux est réputée avoir eu lieu à cette date et non le jour de l’état des lieux de sortie du 4 mars 2023. Dès lors les locataire restent devoir les loyers de janvier 2021 au 17 janvier 2023'(11.046,77 euros) dont à déduire’les sommes perçues de la CAF’au cours de la même période'(4.530 euros), les versements des locataires'(1.198 euros) et les loyers de juillet à octobre 2022 visés par l’ordonnance du 30 novembre 2022 (2.040 euros) soit un solde de 3.278,77 euros. Il n’est justifié d’aucun autre règlement qui n’aurait pas été pris en compte.

En conséquence, le jugement est infirmé et M. [M] et Mme [U] sont condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.278,77 euros au titre des loyers échus impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024, date du jugement.

Sur les charges, il résulte de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que les charges récupérables, peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent dans ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation. Un mois avant cette régularisation, le bailleur communique au locataire le décompte par nature de charges. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition du locataire.

En l’espèce, l’intimée verse aux débats un décompte de charges pour chaque année d’occupation des locataires, détaillant poste par poste les différentes sommes réclamées, précisant le mode de répartition et déduisant les provisions versées. Elle produit également les justificatifs des sommes mentionnées alors que les locataires n’établissent la réalité d’aucun autre règlement que ceux portés en compte. Il résulte de ces éléments que les charges récupérables impayées s’élèvent au total à la somme de 1.605,96 euros que M. [M] et Mme [U] sont condamnés solidairement à payer à la SCI Wenrost 18. Le jugement est infirmé.

Sur le coût de l’état des lieux

Selon l’article 3-2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, un état des lieux est établi, lors de la remise et de la restitution des clés, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l’état des lieux ne peut être établi dans ces conditions, il est établi par un huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, il ressort du constat dressé le 5 octobre 2022 que les lieux ont été abandonnés par les locataires. Cet abandon induit l’impossibilité d’établir un état des lieux de sortie amiable et contradictoire, de sorte que les frais de l’état des lieux dressé le 4 mars 2023 par commissaire de justice doivent être supportés par moitié entre les parties en application de l’article précité. En conséquence le jugement est confirmé.

Sur les réparations locatives

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives et doit les rendre tels, sauf la preuve du contraire.

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçons, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Il doit également répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

En l’espèce, il est constant qu’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée de sorte qu’en application de l’article 1731 du code civil précité, le logement est présumé avoir été délivré en bon état, aucun élément de nature à renverser cette présomption n’étant produit. Il ressort du constat d’abandon des lieux du 5 octobre 2022 et de l’état des lieux de sortie du 4 mars 2023, qu’au départ des locataires le logement présentait un état de saleté générale (détritus, résidus alimentaires et déjections animales) et était affecté de nombreux désordres. En effet, certains équipements étaient manquants ou hors d’usage, tels que le cache sur la boîte de dérivation au-dessus du tableau électrique, les placards de la cuisine, le réfrigérateur, le four, la plaque vitro céramique, le lave-vaisselle, la hotte, l’évier, le mitigeur du robinet, le robinet thermostatique, la VMC, la cabine et le pommeau de douche, le lavabo et la cuvette des toilettes. Ces désordres qui ne relèvent pas de l’usure du temps, étant rappelé que le logement n’a été occupé que durant 2 ans et demi, constituent des dégradations imputables aux locataires, étant constaté qu’aucune pièce ne démontre qu’elles proviendraient d’un cas de force majeure ou de la faute du bailleur ou d’un tiers.

C’est par une exacte appréciation que le premier juge a fixé le montant des réparations à la sommes de 6.867,79 euros après déduction du dépôt de garantie de 450 euros, sur la base des devis du 29 mars et 3 avril 2023 et factures produits, qui correspondent aux réparations des dégradations constatées par le commissaire de justice, étant observé que l’appelante conteste uniquement le principe de l’indemnisation sans formuler d’observations sur le montant retenu. En conséquence, le jugement est confirmé.

Sur le préjudice de jouissance

Il résulte de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de’l'article 1721'du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle.

En l’espèce, si l’appelante soutient avoir été privée de la jouissance paisible de la douche en raison d’une fuite, du jardin et de sa cave, elle ne démontre par aucune pièce objective l’existence des désordres et privations allégués. Le jugement est confirmé en ce qu’il l’a déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées.

L’appelante, partie perdante, est condamnée aux dépens d’appel et à verser à l’intimée la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

LA COUR, statuant par arrêt par défaut, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,

CONFIRME le jugement déféré en ce qu’il a':

— condamné solidairement Mme [W] [U] épouse [M] et M. [T] [M] à payer à la SCI Wenrost 18 la somme de 6.867,79 euros au titre des frais de remise en état du logement et celle de 151,75 euros au titre des frais d’état des lieux de sortie, avec intérêts au taux légal à compter du jugement

— rejeté la demande reconventionnelle de Mme [W] [U] épouse [M]

— condamné in solidum Mme [W] [U] épouse [M] et M. [T] [M] aux dépens de la procédure et solidairement à payer à la SCI Wenrost 18 la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile';

L’INFIRME en ce qu’il a condamné Mme [W] [U] épouse [M] et M. [T] [M] à payer la somme de 2.704 euros au titre de l’arriéré locatif à la SCI Wenrost 18 et débouté celle-ci de sa demande en régularisation de charges et statuant à nouveau,

CONDAMNE solidairement Mme [W] [U] épouse [M] et M. [T] [M] à payer à la SCI Wenrost 18 la somme de 3.278,77 euros au titre des loyers échus impayés avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024';

CONDAMNE solidairement Mme [W] [U] épouse [M] et M. [T] [M] à payer à la SCI Wenrost 18 la somme de 1.605,96 euros au titre des charges récupérables avec intérêts au taux légal à compter du 11 janvier 2024';

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [W] [U] épouse [M] aux dépens d’appel';

CONDAMNE Mme [W] [U] épouse [M] à payer à la SCI Wenrost la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT