COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DEFAUT

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/03722 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XIEI

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « TOUR JUPITER », représenté par son syndic en exercice, la société ETHICA GESTION

C/

[N] [B], [L]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° RG : 24/03783

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Ondine CARRO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE « TOUR JUPITER » sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS ETHICA GESTION ET ADMINISTRATION DE BIENS, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Ondine CARRO, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C212 et M^e Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C2444

APPELANT

****************

Monsieur [N] [B], [L] signifiée le 06/10/25 -remise à l’étude

[Adresse 4]

[Localité 3]

Défaillant

INTIMÉ

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

M. [N] [B] est propriétaire des lots n°88 et 193 dans l’immeuble '[Adresse 5]' sis [Adresse 6] à [Localité 4]. L’immeuble en question est soumis au statut de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a fait assigner M. [B] devant le Tribunal judiciaire de Versailles aux fins d’obtenir, au principal, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

* 19 990, 91 euros au titre des arriérés de charges arrêtés au 15 novembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2023 qui porteront également intérêts conformément à l’article 1342-2 du code civil ;

* 430,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire ;

* 3 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Par jugement du 20 mars 2025, rendu en premier ressort et réputé contradictoire, le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes ;

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 353,40 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation ;

— dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil ;

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8,50 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. [B] aux dépens ;

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 11 septembre 2025, par lesquelles le syndicat des copropriétaires demande à la Cour de :

— confirmer le jugement en ce qu’il :

— l’a déclaré recevable en ses demandes,

— a condamné M. [B] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— a condamné M. [B] aux dépens de première instance,

Y ajoutant

— condamner M. [B] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en appel ;

— infirmer le jugement en ce qu’il a :

* condamné M. [B] à lui payer la somme de 5 353,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation,

* dit que ces intérêts se capitaliseront dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil,

* condamné M. [B] à lui payer la somme de 8,50 euros au titre des frais de recouvrement,

* condamné M. [B] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts,

* débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

Et, statuant à nouveau sur les dispositions infirmées

— condamner M. [B] à lui payer la somme totale de 20 421, 41 euros, correspondant à :

* 19 990,91 euros à titre principal, charges arrêtées au 15 novembre 2023, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2023 adressée au débiteur qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

* 430,50 euros correspondant aux frais de recouvrement de la créance, somme à parfaire;

Y ajoutant

— actualiser la créance et condamner M. [B] à lui payer la somme totale de 31 468,76 euros au titre des charges et frais arrêtés au 10 septembre 2025, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 15 mai 2023 adressée au débiteur qui porteront également intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil ;

— dire que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

— condamner M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 3 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

— condamner M. [B] aux entiers dépens d’appel.

M. [B], qui s’est vu signifier la déclaration d’appel et les conclusions du syndicat des copropriétaires en date du 6 octobre 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de M. [B], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande en paiement de la somme actualisée de 31 468,76 euros au titre des charges et frais arrêtés au 10 septembre 2025

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel ;

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner M. [B] à payer la somme de 5 353,40 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 15 novembre 2023, le Tribunal s’est fondé sur le défaut de production des appels de fonds pour toute la période antérieure au 1er juillet 2022.

Toutefois la Cour de cassation juge que pour obtenir la condamnation d’un copropriétaire au paiement de charges, il n’est pas nécessaire de produire les appels de fonds (Cass 3ème civ 8 mars 2018 n°17-15.959).

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— le relevé de propriété mis à jour en 2023 justifiant de la qualité de copropriétaire de M. [B],

— l’historique du compte de M. [B] pour la période allant du 1er janvier 2020 au 10 septembre 2025,

— les répartitions individuelles de charges pour les exercices 2020, 2021, 2022 et 2023,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 à 2024 inclus, portant approbation des

comptes des années 2017 à 2023, du budget prévisionnel des années 2018 à 2026 et approuvant des travaux, assorties d’une attestation datée du 11 septembre 2025 certifiant que les assemblées générales en question n’ont fait l’objet d’aucune procédure en annulation,

— les appels de fonds pour la période allant du 1er juillet 2022 au 3ème trimestre 2025 inclus.

Il ressort de l’analyse de l’ensemble de ces pièces, concordantes, ainsi que de l’extrait du compte de copropriétaire de M. [B], que ses arriérés de charges s’établissent selon les calculs ci-dessous, prenant comme base le solde débiteur au 10 septembre 2025, qui est – 31 468,76 euros,

dont il convient de retirer les frais détaillés ci-dessous, qui soit ne sont pas des charges, soit ne sont pas justifiés, soit font partie des dépens.

Doivent ainsi être soustraits de cette somme de 31 468,76 euros, les montants suivants :

* 2 629,62 euros Report à nouveau débiteur non justifié, au 1er janvier 2020,

* 1 972,22 euros Report à nouveau débiteur non justifié, au 1er janvier 2021,

* 42 euros Frais de mise en demeure, au 15 mai 2023,

* 8,50 euros 2ème relance, au 30 août 2023,

* 504 euros Vacation procédure [B], au 22 décembre 2023,

* 58,11 euros Assignation HJ [Localité 5] [Adresse 7], au 16 mai 2024,

* 42 euros Frais de mise en demeure, au 18 novembre 2024,

* 196 euros Honoraires [Q] [P],

* 42 euros Frais de mise en demeure, au 11 avril 2025,

* 2 000 euros créance issue du jugement du 20 mars 2025,

— ----------------------------------

total = 7 494,45 euros

Dès lors, la somme effectivement due au titre des arriérés de charges est 31 468,76 euros – 7 494, 45 euros soit 23 974,31 euros.

Par réformation du jugement, M. [B] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme totale de 23 974,31 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété net actualisé au 10 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19 990,91 euros à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation, et pour le surplus à compter du 6 octobre 2025, date de la signification des conclusions d’appelant.

Les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais de recouvrement

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Tous les honoraires relatifs à des vacations du syndic pour suivi du dossier, y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n’ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat. Et les frais d’assignation font partie des dépens dont il sera parlé ci-après. Dès lors, ne seront pas pris en compte les frais ci-dessous :

—  504 euros Vacation procédure [B], au 22 décembre 2023,

—  8,50 euros 2ème relance, au 30 août 2023.

S’agissant des honoraires concernant les assignations : ils ne seront pas pris en compte :

—  58,11 euros Assignation HJ [Localité 5] [Adresse 7], au 16 mai 2024,

—  196 euros Honoraires [Q] [P].

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Toutefois, les trois courriers de mise en demeure qui sont produits, ne sont pas assortis de leur preuve d’envoi et de réception en recommandé. Ne seront dès lors pas pris en compte les frais suivants :

—  42 euros : Frais de mise en demeure, au 15 mai 2023,

—  42 euros : Frais de mise en demeure, au 18 novembre 2024,

—  42 euros : Frais de mise en demeure, au 11 avril 2025.

Enfin, la créance de 2 000 euros issue du jugement du 20 mars 2025, composée d’une somme de 500 euros de dommages-intérêts et d’une somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, n’appartient pas aux frais de recouvrement définis par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il résulte de tout ce qui précède, que par réformation du jugement, aucun des frais de recouvrement exposés, ne sera pris en compte.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 3 000 euros

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce

Le syndicat des copropriétaires établit que M. [B] ne règle pas ses charges de copropriété depuis de nombreuses années et qu’ainsi sa dette envers la copropriété n’a cessé de croître jusqu’à atteindre, aux termes du présent arrêt, la somme très conséquente de 23 974,31 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété au 10 septembre 2025.

Dès lors, par réformation du jugement qui avait condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, celui-ci sera condamné à payer la somme de 2 000 euros sur le même fondement légal.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile, M. [B] ayant été condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance.

M. [B], partie perdante, doit être condamné aux entiers dépens d’appel ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 20 mars 2025 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 353, 40 euros au titre des charges de copropriétés arrêtées au 15 novembre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 novembre 2023, date de l’assignation ;

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8,50 euros au titre des frais de recouvrement ;

— condamné M. [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE M. [N] [B], [Adresse 8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 5]' sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société Ethica Gestion et administration de biens, dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 23 974,31 euros d’arriéré de charges de copropriété au 10 septembre 2025, 3ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 19 990,91 euros à compter du 23 novembre 2023, et pour le surplus à compter du 6 octobre 2025,

DIT que les intérêts seront capitalisés pour peu qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière, comme il est dit à l’article 1343-2 du code civil.

CONDAMNE M. [N] [B], [Adresse 8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 5]' sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société Ethica Gestion et administration de biens, dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires tendant au paiement d’une somme au titre des frais de recouvrement,

Y ajoutant,

CONDAMNE M. [N] [B], [Adresse 8], à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble '[Adresse 5]' sis [Adresse 9], représenté par son syndic en exercice, la société Ethica Gestion et administration de biens, dont le siège social est [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE M. [N] [B], [Adresse 8] aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT