COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 66A

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 29 JANVIER 2026

N° RG 22/00330 – N° Portalis DBV3-V-B7G-U6Q2

AFFAIRE :

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [Localité 19] MODELE

C/

S.A.S. IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Novembre 2021 par le Tribunal judiciaire de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° Section :

N° RG : 16/00097

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE

M^e Mélina PEDROLETTI

M^e Roger LEMONNIER

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT NEUF JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

S.D.C. DE LA RÉSIDENCE [Localité 19] MODELE

pris en la personne de son syndic, la SAS IMMO DE FRANCE [Localité 20] ILE [Adresse 16] FRANCE [Adresse 9]

[Adresse 5]

[Localité 13]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699

APPELANT

****************

S.A.S. IMMO DE FRANCE ILE DE FRANCE

N° SIRET sous le n° 529 196 412

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

Représentant : M^e François BLANGY, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0399

S.A. d'[Adresse 18]

venant aux droits de la SA d’HLM DOMAXIS

N° SIRET : 582 142 816

[Adresse 4]

[Localité 12]

Représentant : M^e Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, Postulant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

S.A. 1001 VIES HABITAT

venant aux droits de la SA LOGEMENT FRANCILIEN

N° SIRET : 572 015 451

[Adresse 6]

[Localité 10]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Représentant : M^e Emmanuelle MORVAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R211

INTIMEES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 04 décembre 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère et Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère chargée du rapport .

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE

Le 19 juillet 1985, la société [Localité 19] Modèle a conclu avec la société SAHLMAP un bail à construction d’une durée de 25 ans, portant sur un terrain situé [Adresse 23] [Adresse 21] à [Localité 15] (92), cadastré AZ n°[Cadastre 7], [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Sur ce terrain, la société SAHLMAP a notamment construit un immeuble à usage d’habitation, puis procédé à un apport partiel d’actifs comprenant ledit immeuble à la société [Adresse 14]. Celle-ci a fait l’objet d’un changement de dénomination sociale pour devenir la société Les Trois Vallées puis la société Domaxis le 30 juin 2009.

Pendant la durée du bail à construction, la société Domaxis a donné l’immeuble en location dans le cadre du statut HLM et souscrit, à ce titre, des abonnements d’eau et d’électricité auprès des sociétés Eau et [Localité 17] et EDF.

Le 18 juillet 2010, terme du bail à construction, la propriété de l’immeuble ainsi construit est revenue à la société [Localité 19] Modèle.

Le 30 septembre 2010, la société [Localité 19] Modèle a vendu une partie de l’immeuble à la société Logement Francilien. Le [Adresse 24] (le SDC) a donc été créé, la société Sagefrance, devenue société Immo de France suite à une opération de fusion absorption à effet le 31 décembre 2012, étant désignée en qualité de syndic.

La société Domaxis, faisant valoir qu’elle avait continué de régler les sommes dues au titre des abonnements souscrits auprès de la société Eau et [Localité 17] et de la société EDF après le terme du bail à construction, a assigné le SDC et la société Logement Francilien, aux droits de laquelle est venue la société 1001 Vies Habitat, devant le tribunal de grande instance de Nanterre pour obtenir paiement de la somme de 132 311,96 euros.

Par acte extrajudiciaire du 25 mars 2019, la société 1001 Vies Habitat a appelé en intervention forcée et en garantie la société Immo de France, en qualité de syndic de la [Adresse 22].

La société Sequens vient aux droits de la société Domaxis.

Par jugement du 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Nanterre a notamment :

— donné acte à la société 1001 Vies Habitat de son intervention volontaire,

— condamné le SDC représenté par son syndic, la société Immo de France, à payer à la société Seqens, venue aux droits de la société Domaxis, la somme de 112 029,75 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2015,

— débouté la société Seqens du surplus de ses demandes,

— débouté la société 1001 Vies Habitat de ses demandes formées à l’encontre de la société Immo de France,

— condamné le SDC, la société Immo de France, à payer à la société Seqens la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné le SDC, la société Immo de France aux dépens de l’instance principale, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— condamné la société 1001 Vies Habitat aux dépens de la procédure d’intervention forcée de la société Immo de France, qui pourront être recouvrés par M^e François Blangy, avocat au barreau de Paris conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— rejeté les demandes de la société 1001 Vies Habitat et de la société Immo de France, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— ordonné l’exécution provisoire.

Par acte du 18 janvier 2022, le SDC a interjeté appel.

Par ordonnance d’incident du 18 juin 2024, le conseiller de la mise en état de la cour d’appel de Versailles a déclaré irrecevables comme tardives les conclusions au fond de la société Immo de France, l’a condamnée aux dépens de l’incident et a débouté les parties de leurs autres demandes.

Par dernières écritures du 5 novembre 2025, le SDC demande à la cour de :

— le déclarer recevable et fondé en son appel,

Y faisant droit,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il :

*l’a condamné « avec la société Immo de France » à payer à la société Seqens la somme de 112 029,75 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2015,

*l’a condamné avec la société Immo de France la somme de 4 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

*l’a condamné avec la société Immo de France aux dépens de l’instance principale,

*l’a débouté de sa demande de condamnation de la société Seqens à la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance,

*a ordonné l’exécution provisoire,

Et statuant à nouveau,

A titre principal,

— dire que les conditions de l’enrichissement sans cause antérieures au 1er octobre 2016 ne sont pas réunies,

— débouter la société Seqens de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire,

— déclarer irrecevables, comme prescrites, les demandes de la société Seqens à hauteur de 8 916,70 euros,

— déclarer mal fondées les demandes de la société Domaxis à hauteur de 15 817, 16 euros au titre des factures Eau et [Localité 17],

En conséquence

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a déclaré les demandes de la société Seqens à hauteur de 8 916,70 euros prescrites et en ce qu’il a rejeté les demandes de la société Seqens à hauteur de 15 817, 16 euros s’agissant des factures Eau et [Localité 17],

En tout état de cause,

— débouter la société Seqens de son appel incident et plus généralement de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société Seqens à payer au SDC une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société Seqens aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 30 novembre 2023, la société 1001 Vies Habitat demande à la cour de :

A titre principal

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société Seqens de sa condamnation à l’encontre de la société 1001 VIES HABITAT

A titre subsdiaire,

— sur le bien-fondé, infirmer le jugement déféré en ce qu’il a jugé la réclamation indemnitaire de la société Seqens comme étant bien fondée sur le fondement de la théorie de l’enrichissement sans cause

— sur le quantum, infirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à la société Seqens une indemnité fixée à hauteur de 112.029,75 €, sans minorer le quantum de sa réclamation financière à de plus justes proportions en raison du comportement fautif qu’elle a adopté ,

A titre infiniment subsidiaire,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a alloué à la société Seqens une indemnité fixée, à la suite à une erreur de calcul, à hauteur de 112.029,75 € ,

Statuant à nouveau,

— fixer l’indemnité allouée au titre du paiement des factures issues des contrats d’abonnement d’eau et d’électricité à hauteur de 107.578,10 € .

— débouter la société Seqens de son appel incident et de toutes fins qu’il comporte ,

A titre incident,

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a débouté la société 1001 Vies Habitat de son appel à en garantie formulé à l’encontre de la société Immo de France [Localité 20] Île-de-France ,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Immo de France [Localité 20] Île-de-France à relever et garantir la société 1001 Vies Habitat de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre

— condamner tout succombant à payer, chacun, à la société 1001 Vies Habitat la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON en application de l’article 699 du Code de procédure civile .

Par dernières conclusions du 13 juillet 2022, la société Seqens, venue aux droits de la dociété Domaxis, demande à la cour de :

— infirmer le jugement déféré en ce qu’il a refusé d’appliquer la gestion d’affaire aujourd’hui codifiée aux articles 1372 et suivants du code civil,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a accueilli sa demande sur l’enrichissement sans cause,

A titre infiniment subsidiaire,

— infirmer également le jugement déféré sur le fondement de la répétition de l’indu,

confirmer la condamnation du SDC à son égard, sauf à porter le montant de la condamnation à 132 311,96 euros, au lieu des 112 029,75 euros alloués par le tribunal,

A titre infiniment subsidiaire,

— condamner la société 1001 Vies Habitat à lui payer tout ou partie de la somme de 132 311,96 euros, en fonction et à proportion des tantièmes de copropriété détenus par cette société, et ce avec intérêts au taux légal à compte de l’acte introductif d’instance,

— condamner le SDC et, à titre infiniment subsidiaire, la société 1001 Vies Habitat, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en appel,

— condamner le SDC et/ou la société 1001 Vies Habitat en tous les dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 novembre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

A titre liminaire, il est rappelé que la cour, appelée à statuer sur le fond malgré la défaillance de la société Immo de France, intimée, ne peut faire droit aux prétentions et moyens des appelantes que dans la mesure où elle les estime réguliers, recevables et bien fondés, en application de l’article 472 du code de procédure civile, et que, dans ces conditions, en vertu de l’article 954, alinéa 6 du même code, l’intimée étant réputée s’approprier les motifs du jugement déféré, la cour examinera la pertinence de ces derniers au vu des prétentions et des moyens d’appel.

Sur la demande de paiement

Sur le fondement juridique de la demande

Pour condamner le SDC représenté par la société Immo de France à payer la somme de 112 029,75 euros à la société Seqens, le tribunal a retenu le fondement de l’enrichissement sans cause invoqué par la société Seqens et a rejeté le fondement de la gestion d’affaire, jugeant qu’elle était incompatible avec l’exécution d’une obligation contractuelle.

La société Seqens se prévaut de la gestion d’affaire de des articles 1372 et suivants du code civil car elle a supporté des dépenses au titres des abonnements et consommations de fluides qui sont été utiles et nécessaires au SDC puisqu’il a permis l’approvisionnement de l’immeuble en eau et en électricité. Elle explique que c’est par erreur au moment du transfert de propriété qu’elle n’a pas immédiatement résilié les contrats de fournitures et mis fin aux prélèvements automatiques, en raison du profond bouleversement survenu dans la situation matérielle et juridique de la résidence avec 212 locataires privés du statut de locataires HLM et des pourparlers sur un audit concernant l’état de l’immeuble et le transfert des contrats attachés. Elle précise qu’elle s’est heurtée à une résistance continue du SDC de transférer les contrats à son nom, le nécessaire ayant été fait pour le contrat d’abonnement d’eau à compter d’août 2011, et pour l’abonnement électricité seulement en septembre 2014. La société Seqens soutient en conséquence avoir pallié la carence du syndic et agi dans l’intérêt du SDC. Elle affirme que la gestion d’affaire ne consiste pas dans le paiement des factures en lui-même mais dans le fait de ne pas avoir résilié les contrats afin d’éviter une rupture d’approvisionnement en fluides de l’immeuble, le paiement des factures n’étant que la conséquence de cette décision de ne pas priver ses anciens locataires d’eau et d’électricité.

A titre subsidiaire, elle demande à la cour la confirmation du jugement en ce qu’il a retenu la théorie de l’enrichissement sans cause, rappelant qu’elle s’est appauvrie en payant les factures d’eau et d’électricité au profit de l’enrichissement du SDC, et qu’elle ne peut agir à l’encontre d’EDF ou d’Eau et [Localité 17] puisque les contrats étaient à son nom, qu’elle les a résiliés ultérieurement et qu’elle n’a pas dénoncé les prélèvements automatiques associés sur son compte bancaire.

A titre infiniment subsidiaire, elle invoque la répétition de l’indu. Elle relève que le paiement des factures constitue un indu subjectif, en ce que la dette existe bien à l’égard des deux organismes concessionnaires, comme correspondant aux factures d’abonnement des compteurs et à la consommation des fluides, mais le « solvens », en l’espèce la Société Seqens, a payé la dette d’un tiers bénéficiaire, en l’espèce le SDC. Elle affirme que si le solvens peut agir aussi bien contre l’accipiens que contre celui pour le compte duquel le paiement a été reçu, il reste que cette option ne peut être exercée lorsque l’accipiens reçoit une somme à laquelle il a droit, mais qu’en revanche, elle dispose d’un recours contre le débiteur qui peut être, à la différence de l’action de in rem verso, engagé, en principe, contre celui pour le compte duquel le paiement a été effectué. Elle prétend que le tribunal a donc été à l’encontre de la jurisprudence de la Cour de cassation, laquelle admet que l’action en répétition de l’indu puisse être dirigée contre le tiers dont la dette se trouve éteinte et qui, de la sorte, a indirectement profité du paiement.

Le SDC demande le rejet de la demande de paiement, quel que soit le fondement juridique retenu, gestion d’affaire, enrichissement sans cause ou répétition de l’indu. S’agissant de la gestion d’affaires, il fait valoir qu’aucune des deux conditions de la gestion d’affaire n’est remplie, à savoir la gestion des affaires d’autrui et l’absence d’une obligation conventionnelle ou légale. Il soutient que la gestion d’affaire résulte d’une attitude volontairement altruiste ce qui n’est pas le cas en l’espèce et que la société Seqens a agi par erreur comme elle le reconnaît, alors qu’elle avait omis de résilier ses abonnements. S’agissant de l’enrichissement sans cause, il soutient que la société Seqens n’a fait que payer ses propres dettes à l’égard des fournisseurs d’eau et d’électricité car elle était la seule abonnée, puisqu’elle n’avait pas résilié ses contrats d’abonnement, de sorte que son appauvrissement a bien une cause, qui résulte de son impéritie. S’agissant de la répétition de l’indu, il fait valoir que les sommes ont été payées à EDF et Eau et [Localité 17] et non pas au SDC, que la société Seqens a réglé des factures aux fournisseurs à l’égard desquels elle était redevable de sorte que les sommes n’ont pas été payées indûment et encore moins au SDC.

La société 1001 Vies Habitat demande la confirmation du fondement retenu par le tribunal et du débouté de la demande de paiement à son encontre. En sa qualité de copropriétaire, elle fait valoir que l’action dirigée à son encontre est mal fondée car les conditions de l’action oblique (une créance liquide, exigible et certaine ainsi qu’un débiteur négligent et insolvable) ne sont pas remplies en l’espèce, notamment en ce que la négligence et l’insolvabilité du SDC n’est pas qualifiée, alors que sa propre garantie ne pourrait être recherchée que sur ces seuls motifs.

Sur ce,

Sur la gestion d’affaires

Il résulte des termes de l’article 1372 du code civil, dans sa version applicable au litige, antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, que « Lorsque volontairement on gère l’affaire d’autrui, soit que le propriétaire connaisse la gestion, soit qu’il l’ignore, celui qui gère contracte l’engagement tacite de continuer la gestion qu’il a commencée, et de l’achever jusqu’à ce que le propriétaire soit en état d’y pourvoir lui-même ; il doit se charger également de toutes les dépendances de cette même affaire. Il se soumet à toutes les obligations qui résulteraient d’un mandat exprès que lui aurait donné le propriétaire. »

L’article 1375 ancien du code civil dispose par ailleurs que « Le maître dont l’affaire a été bien administrée doit remplir les engagements que le gérant a contractés en son nom, l’indemniser de tous les engagements personnels qu’il a pris, et lui rembourser toutes les dépenses utiles ou nécessaires qu’il a faites. »

La gestion d’affaires ne peut être invoquée qu’à la condition de satisfaire à plusieurs conditions cumulatives et pour que celui qui a accompli des actes pour le compte d’autrui puisse se prévaloir de l’application des règles de la gestion d’affaires, il doit établir d’une part, que son intervention était altruiste, ce dont il se déduit que le gérant ne doit pas avoir agi au titre d’une obligation légale, ni d’une obligation contractuelle, et d’autre part, que son intervention était spontanée, soit non provoquée par une quelconque obligation, autre que morale.

Il est ainsi constant que les personnes qui légalement ou contractuellement sont tenues d’accomplir certains actes ne peuvent s’en prévaloir comme étant des actes de gestion d’affaires (Cass. soc. 11 oct. 1984, n° 83-12.686) et que la gestion d’affaires, qui implique l’intention du gérant d’agir pour le compte et dans l’intérêt du maître de l’affaire, est incompatible avec l’exécution d’une obligation contractuelle (Cass. 1ère civ. 15 mai 2019, n° 18-15.379).

Or, il n’est nullement contesté que la société Seqens a réglé les factures d’eau et d’électricité dont elle réclame le remboursement, en exécution de son obligation contractuelle d’abonnée puisqu’elle n’avait pas résilié les contrats d’abonnement souscrit avec EDF et Eau et [Localité 17] pour l’alimentation de l’immeuble qu’elle a vendu.

Par ce seul motif, le fondement de la gestion d’affaire doit être écarté, peu important les circonstances et les pourparlers qui ont eu lieu entre les parties au moment de la vente. Le jugement est ainsi confirmé.

Sur l’enrichissement sans cause

L’enrichissement sans cause, devenu enrichissement injustifié est une construction jurisprudentielle selon laquelle aux termes de l’article 1371 du code civil, dans sa version applicable au litige, antérieure à l’ordonnance 2016-131 du 10 février 2016, « les quasi-contrats sont les faits purement volontaires de l’homme, dont il résulte un engagement quelconque envers un tiers, et quelquefois un engagement réciproque des deux parties. »

Fondée sur un principe d’équité, selon lequel nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui, cette action est enfermée dans de strictes conditions cumulatives :

— l’enrichissement du défendeur à l’action, qui peut résulter soit d’une augmentation de l’actif, soit d’une diminution du passif ou dépense évitée,

— l’appauvrissement du demandeur à l’action, qui peut consister soit en une perte quelconque, soit un manque à gagner,

— un rapport de causalité entre l’enrichissement et l’appauvrissement, qui peut être direct ou indirect,

— l’absence de toute autre action, l’action de in rem verso étant une action subsidiaire,

— l’absence de cause justifiant l’enrichissement du défendeur. Cette dernière condition implique que – l’action ne peut prospérer si l’enrichissement trouve sa justification soit dans une cause objective (la loi, un acte, un contrat ou un jugement), soit dans une cause subjective (intention libérale de l’appauvri ou intérêt personnel de celui-ci, s’analysant comme une contrepartie à son appauvrissement).

L’action de in rem verso est ouverte à celui qui, par un fait qui lui est personnel et dont il est résulté pour lui un appauvrissement, a fait entrer une valeur dans le patrimoine d’un autre, sans que celui-ci puisse se prévaloir d’une juste cause d’enrichissement » (Civ, 3ème, 26 janv. 1972, n° 70-13.516)

Par ailleurs, en application du principe selon lequel nul ne peut s’enrichir injustement aux dépens d’autrui, celui qui, par erreur, a payé la dette d’autrui de ses propres deniers a, bien que non subrogé aux droits du créancier, un recours contre le débiteur ( Cass. Civ., 1ère, 4 avril 2001, n°98-13.285)

Or il résulte des éléments produits que :

— la société Seqens, en payant les factures d’eau et d’électricité, s’est appauvrie,

— inversement, le SDC s’est enrichi puisqu’il n’a pas eu à régler les factures correspondantes et a donc évité une dépense dont il aurait été tenu pour alimenter en eau et en électricité l’immeuble – qu’il avait acquis, ces dépenses étant nécessaires à l’usage dudit immeuble ;

l’appauvrissement et l’enrichissement corrélatif sont équivalents et correspondent au montant des factures litigieuses,

— la société Seqens qui était encore contractuellement engagée avec les fournisseurs d’eau et d’électricité ne peut agir à l’encontre d’EDF ou d’Eau et [Localité 17] puisque les contrats d’abonnement étaient à l’époque à son nom, ne les ayant résiliés qu’ultérieurement, et n’ayant pas dénoncé les prélèvements automatiques sur son compte bancaire,

aucune cause objective ou subjective ne justifie l’enrichissement du SDC, la cause contractuelle de l’engagement de la société étant à cet égard indifférente.

En effet, les abonnements d’eau et d’électricité payés par la société Seqens ont permis au syndicat des copropriétaires d’être approvisionné en eau et en électricité. De telles dépenses auraient été en tous les cas nécessaires au fonctionnement à l’usage des lieux si bien que de nouveaux contrats (par voie de transfert ou non) auraient dû être souscrits à l’issue du bail à construction. Ainsi l’omission de la résiliation des contrats par la société Seqens, qu’elle ait ou non fait l’objet de pourparlers, a eu pour conséquence d’éviter ces dépenses au SDC jusqu’en 2011 pour l’eau et jusqu’en 2014 pour l’électricité. Or le SDC ne démontre pas de cause à cet enrichissement.

Par ailleurs, le fait d’avoir commis une imprudence ou une négligence, telle que l’omission de résiliation des contrats de fourniture d’eau et d’électricité en l’espèce, ne prive pas la société Seqens qui, en s’appauvrissant, a enrichi autrui, de son recours fondé sur l’enrichissement sans cause.

Par ces motifs ajoutés à ceux du tribunal que la cour adopte, le jugement est confirmé s’agissant du fondement juridique de la demande.

Il n’y a pas lieu en conséquence d’examiner le fondement de la répétition de l’indu invoqué à titre infiniment subsidiaire.

Sur l’action oblique contre la société 1001 Vies Habitat

S’agissant de la société 1001 Vies Habitat, la société Seqens se contente de solliciter la condamnation du SDC et/ou subsidiairement de le société 1001 Vies Habitat » à lui rembourser les factures acquittées, puisque les consommations incombaient au nouveau propriétaire.

Néanmoins, il est constant que le syndicat des copropriétaires est une personne morale dont le patrimoine est distinct de celui de ses membres et que les copropriétaires ne sont pas directement responsables du passif du syndicat. Par ailleurs, le créancier du syndicat est irrecevable à agir directement contre les copropriétaires et ne peut agir que par le biais d’une action oblique (Cass. 3e civ., 26 oct. 2005, n° 04-16.664), qui doit remplir plusieurs conditions, à savoir une créance liquide, exigible et certaine ainsi qu’un débiteur négligent et insolvable.

Or, la société Seqens à qui incombe la charge de la preuve de démontrer que ces conditions sont réunies pour d’obtenir la condamnation de la société 1001 Vies Habitat, ne démontre pas la négligence ou l’insolvabilité du SDC, de sorte que sa demande ne peut être que rejetée et le jugement confirmé de ce chef.

Sur les sommes dues

Le tribunal, après avoir rappelé que la faute de l’appauvri n’est pas une cause d’irrecevabilité de sa demande, mais seulement une cause de modération facultative de l’indemnisation de l’appauvri, a condamné le SDC à payer la somme de 112 029,75 euros au titre des factures payées, mais a déduit les sommes de 8 916,70 euros, correspondant aux 30 factures EDF émises en 2010 et de 15 817,16 euros au titre des factures Eau et Force antérieures (à ') la création de la copropriété. Il a jugé à ce titre que la société 1001 Vies Habitat ne pouvait être condamnée à prendre en charge ces sommes même si elle était devenue propriétaire de tout ou partie de l’immeuble, à l’issue du bail à construction, dans la mesure où l’action était prescrite de ces chefs à la date de délivrance de l’assignation. Par ailleurs, il a estimé qu’il n’y avait pas lieu de modérer davantage le montant des sommes dues, en raison du retard dans la résiliation des abonnements souscrits, constituant une négligence fautive de la société Seqens, car celle-ci n’avait occasionné aucun préjudice particulier au SDC.

La société Seqens sollicite l’infirmation de la condamnation dans son quantum et sollicite 132 311,96 euros. S’agissant des factures d’eau, elle indique avoir réglé la somme de 39 817,17 euros au titre de 2011, dont deux factures du 14 février 2011 qui correspondent à deux périodes, celle du 29 octobre au 31 décembre 2010 et celle du 1er janvier 2011 au 11 février 2011. Ayant assigné le 30 décembre 2005, elle estime que ces factures ne sont pas prescrites y compris celle portant sur la période du 29 octobre au 31 décembre 2010 car elle l’a réceptionnée le 14 février 2011. En outre, elle réfute l’impossibilité d’obtenir remboursement des sommes dont l’origine est située à une date antérieure à la création du SDC, en raison de l’article 22 du règlement de copropriété, pris en application de l’article L. 202-3 du code de la construction et de l’habitation qui règle le transfert des missions après un bail à construction, et du fait que la société Sagefrance (devenue la société Immo de France) a été désignée en qualité de syndic, lors du premier retrait d’associés de la société [Localité 19] Modèle, intervenu le 30 septembre 2010.

S’agissant des factures EDF, la société Seqens soutient que le tribunal a déduit par erreur la somme de 8 916,70 euros correspondant à 30 factures émises en 2010, car elle n’en faisait pas la demande, celles-ci étant prescrites, de sorte que la somme de 92 494,79 euros est due au titre des factures de 2011 à 2014.

Le SDC demande la confirmation du montant de la condamnation. Il demande à ce que les factures EDF du 4 septembre 2010 d’un montant de 8 916,70 euros soient déclarée prescrites et que la demande au titre des factures antérieures à la naissance du SDC le 20 septembre 2010 soit déclarée mal fondée.

La société 1001 Vies Habitat, à titre subsidiaire, si la cour devait la condamner, soutient que c’est à tort que le tribunal n’a pas pris en considération la carence fautive de la société Domaxis, aux droits de laquelle vient la société Seqens, afin de modérer le quantum de l’indemnité allouée, consistant en l’absence de résiliation des contrats d’abonnement d’eau et d’électricité. Elle souligne que cette prise en compte est d’autant plus justifiée que la carence de la société Seqens peut entraîner un préjudice important pour la société 1001 Vies Habitat dans la mesure où, en qualité de bailleur, elle n’est plus en mesure de répercuter sur ses locataires les sommes correspondantes compte tenu des régularisations de charges opérée pour les exercices 2011 à 2014. Par ailleurs, elle considère que les sommes de 8 916,70 euros et 15 817,16 euros ont été justement déduites par le tribunal des sommes demandées par la société Seqens, lesquelles avaient cependant déjà été reversées à la société Seqens par le SDC, mais que le calcul du tribunal est erroné, seule la somme est de 107 578,10 euros étant due et non celle de 112 029,75 euros.

Sur ce,

Aux termes de l’article 2224 du code civil « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. »

L’assignation de la société Seqens date du 24 décembre 2015.

La demande de règlement des factures antérieures de 5 ans à cette date est donc prescrite et partant, irrecevable. Ainsi en est-il des factures d’électricité de 2010.

Seules les 89 factures de 2011, pour 22 406,34 euros, les 89 factures de 2012, pour un montant de 24 721,45 euros, les 84 factures, pour 23 862,77 euros, et les 69 factures de 2014 pour un montant de 21 504,23 euros seront retenues au titre des factures d’électricité soit un total de :

22 406,34 +24 721,45 +23 862,77 +21 504,23 = 92 494,79 euros

S’agissant des factures d’eau, la société Seqens, vise le règlement de copropriété et la désignation du SDC dès le 30 septembre 2010 par l’effet d’un premier retrait de la société [Localité 19] Modèle, ce que le SDC ne conteste pas.

En effet, Le 18 juillet 2010, terme du bail à construction, les constructions sont revenues au bailleur, conformément à l’article L 251-2 du code de la construction et de l’habitation, et le bailleur, la SCA [Localité 19] Modèle, est entré en jouissance. Or, l’article 22 des statuts de la SCA [Localité 19] Modèle (pièce n° 3) stipule que : « Tout associé pourra, après l’issue de la durée du bail à construction, à tout moment, même après dissolution de la société, se retirer de la société s’il a satisfait aux obligations auxquelles il est tenu envers elle en ce qui concerne les appels de fonds et sa participation aux charges. Le retrait donne lieu à l’attribution en toute propriété au profit de l’associé, à titre de propriété exclusive et particulière des locaux correspondant à son ou ses groupes de parts, et des droits de copropriété qui y sont afférents dans les parties communes. Le retrait entraîne de plein droit l’annulation des parts correspondant aux locaux attribués en propriété et la réduction corrélative du capital social (') ».

Dès que le premier retrait d’associés de la SCA [Localité 19] Modèle est intervenu, un syndicat des copropriétaires a pris naissance de plein droit, conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965, étant observé qu’un règlement de copropriété et un état description de division avaient été établis concomitamment à la régularisation du bail à construction en 1985.

Le premier retrait étant intervenu le 30 septembre 2010, l’assemblée constitutive de la copropriété a décidé la désignation de la Société Sagefrance, devenue société Immo de France en qualité de syndic. Il n’est pas contesté d’ailleurs par l’appelant que le premier retrait, marquant la division de l’immeuble avec ses parties communes, a eu pour conséquence la création du SDC, ni que les conditions prévues à l’article 22 du règlement de copropriété ait été satisfaites au moment du retrait.

A cette date, le SDC existait et devenait à ce titre redevable des consommations d’eau et d’électricité portant sur les parties à sa charge.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les factures portant sur des consommations postérieures à la date du 30 septembre 2010 peuvent entrer dans les sommes réclamées, seulement si le titre de facturation, compris comme permettant de déterminer la date à laquelle la société Seqens a connu le montant des charges dues permettant d’exercer son action, est postérieure à la date de l’assignation.

Les factures portant sur la consommation d’eau après le 30 septembre 2010 ont été émises le 14 février 2011 et doivent donc être portées à la charge du SDC, avec celle du 28 juillet 2011 pour un montant total de : 21 256,09 +138,75 +18 422,33 = 39 817,17 euros.

Le SDC est donc condamné à payer la somme de 92 494,79 +39 817,17 = 132 311,96 euros à la société Seqens, assortis des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2015 correspondant à la date de l’assignation. Le jugement est réformé en ce sens.

Sur la demande incidente de la société 1001 Vies Habitat de se voir garantie par la société Immo de France

Le tribunal a rejeté la demande de condamnation du SDC considérant que le syndic n’était à l’origine d’aucun préjudice subi par la copropriété, car le SDC démontrait avoir opéré le transfert des abonnements une fois transmis les éléments par la société Seqens, en 2011 pour l’eau et en 2014 pour l’électricité. Par ailleurs, il a retenu que c’était le refus persistant des copropriétaires de payer leurs consommations prises en charge par la société Seqens, caractérisé par le refus de constituer une provision au cours de l’assemblée générale de 2016 qui est à l’origine de la condamnation.

La société 1001 Vies Habitat rappelle à titre incident que le syndic a pour mission d’administrer l’immeuble et d’en assurer la gestion, au rang de laquelle figure le rôle de s’assurer du transfert des contrats de fourniture d’eau et d’électricité au nom de la copropriété. A ce titre, elle soutient qu’il appartenait à la société Immo de France venant aux droits de la société Sagefrance d’entreprendre les diligences de transfert des contrats et non pas seulement à la société Seqens, de sorte que la première a commis une faute caractérisée en s’abstenant des démarches utiles. La carence de la société Seqens ne dispensait pas la société Immo de France en qualité de syndic de copropriété d’accomplir ces démarches, qui a donc engagé sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les conclusions de la société Immo de France ont été déclarée irrecevables.

Sur ce,

La demande incidente n’étant pas sollicitée à titre subsidiaire dans le dispositif des conclusions de la société 1001 Vies Habitat, la cour en est saisie.

Néanmoins, dans la mesure où la société 1001 Vies Habitat n’est pas condamnée, cette demande de garantie est sans objet.

Sur les autres demandes

Il résulte des articles 696 et 700 du code de procédure civile, que la partie perdante est condamnée, sauf décision contraire, aux dépens et aux frais exposés en vue du litige et non compris dans les dépens. Le montant de l’indemnité fixée au titre de l’article 700 précité est apprécié selon l’équité et la situation économique des parties.

Les dispositions du jugement relatives aux frais irrépétibles et aux dépens sont confirmées.

Le SDC succombant est condamné aux dépens d’appel et à verser à la société Seqens la somme de 4000 euros au titre de ses frais irrépétibles engagés. Il est débouté de ses demandes à ces titres.

L’équité commande par ailleurs de laisser à la charge de la société 1001 Vies Habitat ses frais engagés pour la présente instance

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement par décision contradictoire mise à disposition,

Confirme le jugement dans ses dispositions soumises à la cour sauf en qu’il a:

— condamné le SDC représenté par son syndic, la société Immo de France, à payer à la société Seqens, venue aux droits de la société Domaxis, la somme de 112 029,75 euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2015,

— débouté la société 1001 Vies Habitat de sa demande de garantie par le SDC des condamnations à son encontre,

Et statuant à nouveau des chefs infirmés,

Condamne le SDC représenté par son syndic, la société Immo de France, à payer à la société Seqens, venue aux droits de la société Domaxis, la somme de 132 311,96 euros euros augmentée des intérêts au taux légal à compter du 24 décembre 2015,

Déclare sans objet la demande de garantie formée par la société 1001 Vies Habitat,

Y ajoutant,

Condamne le SDC représenté par son syndic, la société Immo de France aux dépens de la procédure d’appel,

Condamne le SDC représenté par son syndic, la société Immo de France, à verser à la société Seqens, la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que la société 1001 Vies Habitat conservera la charge de ses frais irrépétibles.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,