COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JANVIER 2026

N° RG 25/02135 – N° Portalis

DBV3-V-B7J-XDUL

AFFAIRE :

[W], [L], [I]

[Z]

[P] [G], [A]

[F] épouse [Z]

C/

[A] [O]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Février 2025 par le TJ de [Localité 11]

N° RG : 25/00019

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 15.01.2026

à :

M^e Marc BRESDIN, avocat au barreau de VERSAILLES, (003)

M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES (754)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W], [L], [I] [Z]

né le 08 Juin 1973 à [Localité 7] (27)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Madame [P] [G], [A] [F] ép [Z]

née le 28 Mars 1975 à [Localité 10] (27)

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentant : M^e Marc BRESDIN de la SELARL ALEXANDRE BRESDIN CHARBONNIER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 003 – N° du dossier E0009BO6

APPELANTS

****************

Madame [A] [O]

née le 18 Décembre 1981 à [Localité 8] (78)

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 – N° du dossier 2024147P

Plaidant : M^e Jonathan QUIROGA-GALDO, avocat au barreau de Paris

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, conseiller ayant été entendu en son rapport devant la cour composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 15 avril 1985, M. [B] [T] et Mme [R] [C], aux droits desquels sont venus Mme [N] [T] et M. [K] [X] ont donné à bail commercial à M. [H] [U], les locaux situés [Adresse 2] à [Localité 9].

Le bail a été renouvelé par acte notarié du 28 avril 2004 et le bien a été vendu à Mme [O] le 23 février 2007.

Le 1er mars 2012, M. [U] a cédé son fonds artisanal d’enseignement de la conduite des véhicules à moteur, comprenant le droit au bail des locaux dans lesquels ledit fonds est exploité, à M. [W] [Z] et Mme [F], son épouse.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 27 septembre 2024, Mme [O] a fait délivrer à M. et Mme [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail et portant sur la somme de 2 965,22 euros au titre des loyers impayés. Le commandement est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2024, Mme [O] a fait assigner en référé M. et Mme [Z] aux fins d’obtenir principalement :

— le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail à la date du 27 octobre 2024,

— l’expulsion des locataires ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, et sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance,

— la séquestration, aux frais, risques et péril des locataires, des meubles et objets laissés dans les lieux,

— la condamnation des locataires à lui payer la somme provisionnelle de 2 594,76 euros au titre des loyers et charges dus, arrêtée au 27 octobre 2024 inclus,

— la condamnation des locataires à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 27 octobre 2024 et jusqu’à la complète libération des locaux,

— la condamnation des locataires à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 février 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 avril 1985 et la résiliation de ce bail à la date du 28 octobre 2024,

— ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, situés [Adresse 2] à [Localité 9],

— dit n’y avoir lieu à astreinte,

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril des locataires conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants des procédures civiles d’exécution,

— condamné in solidum M. et Mme [Z] à payer à Mme [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués,

— condamné in solidum M. et Mme [Z] à payer à Mme [O] la somme provisionnelle de 2 442,59 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés (déduction faite du commandement de payer 152,17 euros) arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l’ordonnance,

— condamné in solidum M. et Mme [Z] à payer à Mme [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné in solidum M. et Mme [Z] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer.

Par déclaration reçue au greffe le 3 avril 2025, M. et Mme [Z] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’y avoir lieu à astreinte.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 24 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [Z] demandent à la cour, au visa de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

' – déclarer, Monsieur et Madame [Z] bien fondés en leurs demandes,

— infirmer la décision entreprise en ce qu’elle a :

— constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial du 15 avril 1985 et la résiliation de ce bail à la date du 28 octobre 2024 ;

— ordonné si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion des locataires et celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, sis [Adresse 3] ;

— ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril des locataires conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamné in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [F] épouse [Z] à payer à Madame [A] [O] à titre provisionnel une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du 28 octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

— condamné in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [F] épouse [Z] à payer à Madame [A] [O] la somme provisionnelle de 2 442,59 euros correspondant aux loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés (déduction faite du commandement de payer de 152,17 euros) arrêtés au mois d’octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

— condamné in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [F] épouse [Z] à payer à Madame [A] [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné in solidum Monsieur [W] [Z] et Madame [P] [F] épouse [Z] au paiement des dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

Et, statuant à nouveau :

— accorder des délais de paiement rétroactifs à M. et Mme [Z] pour s’acquitter de l’arriéré de loyers réclamé dans le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 27 septembre 2024,

— les autoriser rétroactivement à s’acquitter dudit arriéré avant le 1er décembre 2024

et, constatant que les époux [Z] ont régularisé l’arriéré dans les délais accordés rétroactivement :

— déclarer la clause résolutoire non acquise,

— débouter en conséquence Mme [O] de l’ensemble de ses demandes,

— condamner Mme [O] aux dépens d’instance et d’appel.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

— qu’ils ont intégralement réglé l’arriéré dû, dès réception de l’assignation, fin novembre 2024, mais que n’ayant reçu aucune réponse du commissaire de justice, ni d’autres nouvelles du frère de Mme [O], ils ont pensé l’affaire réglée et ne se sont donc pas présentés à l’audience du 21 janvier 2025 ;

— que, de bonne foi, ils ont seulement commis l’erreur de croire que la procédure était éteinte automatiquement du fait dudit paiement et de l’information donnée au commissaire de justice sur cette régularisation ;

— que contrairement à ce qui est affirmé par l’intimée, au jour de l’audience devant le premier juge, ils n’étaient redevables d’aucune somme : ils avaient tout réglé jusqu’au mois de décembre 2024 inclus, y compris le coût du commandement de payer, le loyer de janvier 2025 n’étant pas encore exigible puisque dû seulement à terme échu ;

— qu’en appelant le 1er juin 2025, le loyer du mois de juin 2025, l’agence immobilière a d’ailleurs violé le bail ;

— que M. [Z] exerce une activité de moniteur d’auto-école, dépendante de la proximité des lycées ; l’activité est saine puisqu’il dégage des bénéfices dont il justifie ;

— que le défaut de paiement initial était dû à une trésorerie temporairement insuffisante ;

— qu’ils demandent à ce que leur soit accordé rétroactivement un délai jusqu’au 30 novembre 2024 pour régler l’arriéré réclamé par le commandement de payer signifié le 27 septembre 2024.

Dans ses dernières conclusions déposées le 4 août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, Mme [O] demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, de :

' – rejeter la demande des consorts [Z] de délai de paiement et celle de suspension de la clause résolutoire ;

— confirmer l’acquisition de la clause résolutoire du bail commercial prononcée par l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Versailles le 25 février 2025 ;

— confirmer, par suite, toutes les autres dispositions de ladite ordonnance, subséquentes au rejet de la demande des consorts [Z], et notamment ayant trait à l’expulsion des locataires et à leur condamnation au paiement de dommages-intérêts ;

— condamner in solidum les consorts [Z] à payer à Mme [A] [O] la somme de 4 000 euros au titre des frais de justice et pour les entiers dépens.

A cet effet, elle fait valoir :

— que les délais de paiement ne sont pas automatiquement accordés et doivent, au cas d’espèce, être refusés à M. et Mme [Z],

— que depuis 2020 ils ont manqué, de manière chronique, à leur obligation de payer le loyer et les charges du bail ;

— qu’ils sont de mauvaise foi puisqu’ils ont attendu d’être poursuivis en justice pour régler le montant de leur dette locative le 2 décembre 2024 pour un montant de 3.549,50 euros ;

— qu’à la date de leur condamnation par le tribunal judiciaire, le 25 février 2025, ils étaient toujours débiteurs de la somme de 1 442,42 euros ; qu’ils ont ensuite laissé leur dette s’aggraver, laquelle s’élevait à 4 169,68 euros le 11 juin 2025 ;

— qu’ils ne produisent aucun élément sur leurs éventuelles perspectives de règlement et n’ont pas formulé de proposition concrète pour apurer leur dette locative ;

— qu’ils ne rapportent pas la preuve qu’ils dégagent de leur activité des ressources suffisantes leur permettant de s’acquitter de leur dette en sus du paiement des loyers et charges courants ;

— qu’en réalité ils sont aux abois financièrement et ne survivent que par la générosité de leurs proches ; leur auto-école, dont il est impossible de mesurer l’activité réelle, ne leur permet plus d’assurer le règlement des loyers et des charges.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la résiliation du bail

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, un tel moyen peut cependant être examiné sur le point de savoir s’il constitue une contestation suffisamment sérieuse sur les effets de cet acte, notamment quant à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire.

Le commandement de payer doit permettre au débiteur de connaître la nature et le détail des sommes qui lui sont réclamées. Il doit être suffisamment précis pour permettre à son destinataire d’en vérifier le bien-fondé.

En l’espèce, Mme [O] produit un commandement de payer, daté du 27 septembre 2024, visant la clause résolutoire du contrat de bail et le délai d’un mois prévu par les dispositions précitées. Il présente la nature et le détail des sommes réclamées au titre des loyers et taxes d’ordures ménagères.

Dans la mesure où les appelants reconnaissent ne pas s’être acquittés dans le délai imparti des causes du commandement de payer, l’ordonnance sera confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 octobre 2024.

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose : « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Selon le premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, le dernier décompte produit (pièce intimée n° 5 : « situation comptable Aloc’Immo du 1er juin 2020 au 31 juillet 2025 ») démontre que M. et Mme [Z] se sont acquittés de l’intégralité de la dette visée dans le commandement de payer, le 2 décembre 2024.

Mme [O] fait valoir qu’à la date de leur condamnation par le premier juge, le 25 février 2025, les appelants étaient toujours débiteurs de la somme de 1 442, 42 euros. Cette somme correspond cependant, selon le décompte produit, non pas aux loyers et charges exigibles, mais à des « honoraires d’assignation » (900 euros) ainsi qu’au montant du loyer du mois de février (542, 42 euros), appelé le 1er février, alors que le bail a été conclu « à terme échu » (pièce intimée n° 1), en sorte que le loyer du mois de février n’était en réalité exigible que le 1er mars.

Ils indiquent encore que les locataires ont laissé leur dette s’aggraver, estimant qu’elle s’élevait à 4 169, 68 euros le 11 juin 2025. Cependant, ce solde inclut le loyer du mois de juin qui restait pourtant à échoir à cette date, ainsi qu’une somme de 2 000 euros due au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, il ne tient pas compte de la somme de 2 000 euros versée par M. [Z] au commissaire de justice le 19 mai 2025 (pièces appelants n° 20 et 21).

A la date du 19 juin 2025, les locataires avaient réglé 3627, 26 euros (542, 42 euros (02/25) + 2 000 euros + 542, 42 euros (05/2025) + 542, 42 euros (06/2025)) alors que les loyers échus au titre des cinq premiers mois de l’année s’élevaient à 2 712, 10 euros (542, 42 euros x 5).

Pour la période postérieure au mois de juin 2025, il ressort des relevés d’opérations bancaires du compte professionnel de M. [Z] (pièce appelants n° 33) que celui-ci a réglé les loyers de juin à septembre 2025, le 3 juillet, le 31 juillet, le 1er septembre et le 29 septembre 2025.

Ainsi, au vu des différents paiements effectués depuis l’introduction de la procédure, et même s’il est indéniable que des impayés ont existé par le passé, la mauvaise foi alléguée par l’intimée n’apparaît pas caractérisée.

M. [Z] produit en outre sa déclaration fiscale 2025, présumée sincère, au titre des revenus de l’activité d’enseignement de la conduite automobile qu’il exerce dans les lieux loués. Il en ressort une activité bénéficiaire permettant de couvrir les charges et les loyers.

Eu égard à l’ensemble des éléments du dossier et aux efforts des locataires pour apurer leur dette locative, un délai de paiement sera accordé rétroactivement jusqu’au 2 décembre 2024, avec suspension des effets de la clause résolutoire. À cette date, le paiement étant intervenu, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais produit effet. Les locataires devront toutefois s’acquitter régulièrement de leurs loyers et charges afin d’éviter une nouvelle procédure.

L’ordonnance sera infirmée, compte tenu de l’évolution du litige, en ce qu’elle a constaté la résiliation du bail, fait droit aux demandes subséquentes et condamné les preneurs au règlement d’une provision au titre de l’arriéré locatif visé dans le commandement de payer.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par une décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les impayés de loyers des locataires sont à l’origine de la présente procédure, et la dette n’a été acquittée qu’à l’occasion de celle-ci, alors qu’était sollicitée de la bailleresse l’expulsion du locataire.

Ces circonstances justifient de faire supporter les dépens de première instance et d’appel par les locataires et de confirmer l’ordonnance ayant alloué à Mme [O] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En équité, au titre des frais irrépétibles d’appel, M. [Z] et Mme [F] seront condamnés in solidum à régler à Mme [O] la somme de 1 500 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 28 octobre 2024 et condamné M. [Z] et Mme [F] aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance,

Statuant à nouveau des chefs infirmés, et y ajoutant,

Autorise rétroactivement M. [Z] et Mme [F] à se libérer de leur dette visée au commandement du 27 septembre 2024 avant le 2 décembre 2024,

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé,

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué,

Condamne in solidum M. [Z] et Mme [F] aux dépens d’appel,

Condamne in solidum M. [Z] et Mme [F] à régler à Mme [O] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Rejette toutes les autres demandes.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Madame Jeanette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente