COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 56C

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 11 JUIN 2026

N° RG 23/02934 – N° Portalis DBV3-V-B7H-V2WR

AFFAIRE :

[I] [Q] [B]

C/

S.A.R.L. MULTI LOCATIONS

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 11 Janvier 2023 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 1]

N° Chambre : 1

N° Section :

N° RG : 22/00897

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Nathalie [Localité 2]

M^e Guillaume BAIS

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE ONZE JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Madame [I] [Q] [B]

née le 28 Mars 1993 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentant : M^e Nathalie GAILLARD de la SELARL VERNAZ FRANCOIS (HON.) – AIDAT-ROUAULT ISABELLE – GAILLARD N ATHALIE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000001

APPELANTE

****************

S.A.R.L. MULTI LOCATIONS

N° SIRET : 479 913 147

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Guillaume BAIS de la SCP GUILLAUME BAIS ET XAVIER TORRE, Postulant, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000032

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

FAITS ET PROCEDURE

La société Multi Locations est une agence immobilière exerçant sous l’enseigne ERA Immobilier depuis 2004.

Le 24 août 2020, M. [H] [C] lui a confié, selon mandat sans exclusivité, la mission de vendre un bien situé [Adresse 3] à [Localité 1], au prix de 159 000 euros comprenant des frais d’agence de 10 000 euros stipulés à la charge de l’acquéreur.

Le 3 octobre 2020, Mme [I] [B] a signé un « mandat de recherche-bon de visite » avec l’agence ERA, qui lui a fait visiter plusieurs biens, dont celui de M. [C].

Le 7 octobre 2020, l’agence ERA a appris que Mme [B] a acheté le bien de M. [C], par l’entremise d’un autre prestataire immobilier dépendant d’un réseau existant exclusivement sur internet dénommé Propriété Privée.

Par lettres recommandées avec accusé de réception des 12 et 13 octobre 2020, l’agence ERA a appelé Mme [B] et à M. [C] à observer leurs obligations contractuelles. Les plis sont revenus avec la mention « pli avisé et non réclamé ».

Le 18 novembre 2020, la protection juridique de l’agence ERA a adressé un nouveau courrier recommandé avec accusé de réception à Mme [B], en vain.

L’agence ERA a saisi le juge de l’exécution du tribunal de grande instance de Chartres d’une requête, afin de se voir autoriser à pratiquer une saisie conservatoire à hauteur de 20 000 euros sur les fonds détenus par le notaire pour instrumenter la vente du bien litigieux.

Par ordonnance du 8 décembre 2020, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Chartres a fait droit à sa demande.

M. [C] a saisi le juge de l’exécution afin de contester cette ordonnance. Les parties, à l’exception de Mme [B], se sont alors rapprochées pour transiger.

Par acte du 1er avril 2022, la société Multi Locations a fait assigner Mme [B] devant le tribunal judiciaire de Chartres, afin d’obtenir sa condamnation à lui payer à titre indemnitaire la somme de 10 000 euros, pour inexécution du mandat de recherche.

Par jugement du 11 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Chartres a :

— condamné Mme [B] à payer à la société Multi Locations la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

— condamné Mme [B] à payer à la société Multi Locations la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné Mme [B] aux dépens de l’instance,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par acte du 10 mai 2023, Mme [B] a interjeté appel et prie la cour, par dernières écritures du 21 mai 2024, de :

— la déclarer recevable et bien-fondée en ses demandes,

— y faisant droit, infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a condamnée à verser à la société Multi Locations la somme de 10 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement et la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant à nouveau,

— condamner la société Multi Locations à lui rembourser la somme de 11 988,50 euros avec intérêts au taux légal à compter de son paiement du principal et des frais afférents,

— constater que la clause pénale visée au bon de visite a fait l’objet d’une transaction à hauteur de 7 000 euros et qu’elle a d’ores et déjà été réglée,

— condamner la société Multi Locations à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner la société Multi Locations à lui verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeter toutes demandes contraires à la société Multi Locations,

— condamner la société Multi Locations aux entiers dépens.

Par dernières conclusions du 22 juillet 2024, la société Multi Locations prie la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions le jugement déféré,

— y ajoutant, condamner Mme [B] à verser à l’agence ERA une somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2026.

SUR QUOI :

Le tribunal judiciaire de Chartres a fait droit à la demande de la SARL Multi Locations au vu notamment :

— du mandat de recherches signé par Mme [B] le 3 octobre 2020 avec cette dernière, consenti pour une durée de douze mois aux termes duquel l’appartement sis [Adresse 3] à [Localité 1] appartenant à M. [C] figure parmi les « affaires communiquées au mandant », et comportant l’obligation pour le mandant de ne traiter l’achat éventuel desdites affaires que par la seule intervention du mandataire, la SARL Multi Locations,

— de la lettre du 12 octobre 2020, par laquelle la SARL Multi Locations a prévenu Mme [B] qu’elle était dans l’obligation de réaliser l’acquisition de l’appartement par son intermédiaire, lui rappelant qu’elle resterait redevable de la somme de 10 000 euros dans le cas contraire, correspondant à sa rémunération à la charge de l’acquéreur telle que convenue avec M. [C] en vertu du contrat de mandat de vente sans exclusivité en date du 24 août 2020 signé par ce dernier.

Au soutien de son appel, Mme [B] prétend que la transaction par laquelle M. [C] a payé la somme de 7 000 euros à la SARL Multi Locations, somme représentant des dommages et intérêts « forfaitaires et définitifs » en application de la clause pénale incluse dans le bon de visite et non en application de celle figurant au mandat de vente de M. [C], a éteint toute action de la part de l’agence. Elle en veut pour preuve que l’agence a donné mainlevée de la saisie conservatoire qu’elle avait diligentée sur les fonds détenus par le notaire. Elle insiste sur le fait que M. [C] n’avait commis aucune faute, car il ignorait que Mme [B] avait visité le bien par l’entremise d’une autre agence immobilière, pour en inférer que l’agence n’a jamais voulu l’actionner sur le fondement du mandat de vente qu’il avait signé le 24 août 2020.

Elle reproche ensuite à la SARL Multi Locations de ne pas avoir fait délivrer l’assignation à son adresse parisienne puisqu’elle n’a jamais vécu dans le bien litigieux qu’elle donne en location depuis le départ.

Puis, elle considère que la clause pénale était excessive et demande à la cour de la réduire à 7 000 euros alors que « pressée par les huissiers », elle a dû régler la somme de 11 988,50 euros dont elle demande le remboursement à titre principal outre des dommages et intérêts pour « procédure abusive et procédé déloyal ».

Enfin, elle conclut que le bon de visite n’a aucune valeur et qu’aucune somme ne peut être réclamée sur son fondement ; que les agences immobilières ne peuvent percevoir de rémunération que sur le fondement d’un contrat de mandat soumis aux articles 1984 et suivants du code civil comme l’imposent la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et à son décret d’application n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; que le bon de visite n’est pas un contrat de mandat entre l’agent immobilier et le visiteur du bien (Civ. 1ère 27 avril 2004 n°0l-13;868). Mme [B] rappelle que les textes précités instaurent un principe de libre concurrence dès lors que le mandat confié à une agence immobilière est un mandat simple de vente qui permet de confier la vente à plusieurs agents immobiliers, mais aussi de réaliser la vente directement par le vendeur, entre particuliers, sans qu’il soit possible de réclamer au vendeur une quelconque commission. Sur le plan juridique, elle invoque une jurisprudence de la Cour de cassation en ce sens (Cour de Cassation, première chambre civile, 16 mai 2006 n° 04-20.477) et sur le plan factuel, un rendez-vous avec l’agence Propriété privée pris avant la visite avec la SARL Multi Locations.

En défense, la SARL Multi Locations invoque la faute contractuelle de Mme [B], qui était tenue de ne pas contracter avec un autre intermédiaire alors qu’elle-même lui avait présenté le bien par une visite préalable faite par ses soins et était engagée à ne traiter l’achat que par son intermédiaire, aux termes du mandat de recherches et du bon de visite signé. Elle observe que cette faute lui a fait perdre la commission à laquelle elle avait légitimement droit, ajoutant qu’elle a prouvé son entremise et l’engagement de l’acquéreur ainsi que le respect de différentes formalités exigées par la oi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et son décret d’application.

Sur ce,

Mme [B] ne tire, dans le dispositif de ses conclusions, aucune conséquence du prétendu manque de diligences de l’huissier de justice pour trouver sa véritable adresse et ne formule aucune demande en conséquence. La cour écarte le grief tout en relevant au surplus qu’elle n’a jamais répondu aux deux courriers des 6 et 7 octobre 2020, ni à la lettre recommandée électronique du 8 octobre 2020 ni à la missive du 12 octobre 2020 pourtant envoyée par l’agence à son adresse postale parisienne par lettre recommandée avec accusé de réception, (la Poste a indiqué pour cette dernière : « Pli avisé et non réclamé ») ni à la lettre recommandée avec accusé de réception de la Cfpd, protection juridique de l’agence, en date du 18 novembre 2020, ce qui pouvait légitimement laisser à la SARL Multi Locations un doute sur son véritable lieu d’habitation.

Après avoir contacté la SARL Multi Locations le 26 septembre 2020 par internet pour visiter le bien de M. [C], Mme [B] a signé avec cette agence un « mandat de recherche – bon de visite n°8845 » le 3 octobre 2020 qui stipulait dans le paragraphe « OBLIGATIONS DU MANDANT »:

« Le mandant reconnaît que les affaires proposées sont strictement confidentielles et s’engage à n’en traiter l’achat éventuel que par la seule intervention du mandataire, même après l’expiration de ce mandat.

En cas de non-respect de cette obligation, le mandant s’engage expressément à verser au mandataire, en vertu des articles 1142 et 1152 du Code civil, une indemnité compensatoire forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat. "

Dans le mandat de vente non exclusif signé entre l’agence et M. [C], il était stipulé que la commission se montait à 10 000 euros et était à la charge de l’acquéreur.

Le document signé par Mme [B] a valeur contractuelle et c’est bien sur le fondement de le responsabilité contractuelle des articles 1231-1 et 1231-5 du code civil que la SARL Multi Locations poursuit Mme [B].

En tout état de cause, il est de principe que même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier par l’entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation de son préjudice à cet agent immobilier (Cour de cassation, Ass. Plén. 09 mai 2008, n° 07-12.449, P+B+R+I)

Mme [B] a effectivement visité le bien le 3 octobre 2020 à 11h du matin avec la SARL Multi Locations (outre trois autres appartements) et le même jour avec l’agence Propriété privée, dont le bon de visite ne mentionne aucune heure particulière. Elle a signé un compromis de vente avec l’agence Propriété privée.com dont la rémunération était de 5990 euros, puis un acte de vente définitif a été passé devant notaire le 3 mars 2021 entre M. [C] et Mme [B] mentionnant l’entremise de la société Propriété privée.

Il convient de rappeler que lorsque des mandats de vente non exclusifs ont été donnés à plusieurs intermédiaires immobiliers, le vendeur n’est tenu de payer une rémunération qu’à celui par l’entremise duquel l’opération a été effectivement conclue et ce, même si l’acquéreur lui a été précédemment présenté par un autre agent immobilier. L’agent évincé qui a présenté l’acquéreur en premier peut seulement obtenir des dommages-intérêts s’il prouve la faute du vendeur qui, par un abus de sa part et compte tenu des diligences accomplies, l’aurait privé de la réalisation de la vente, cette faute pouvant notamment résulter d’une collusion frauduleuse entre le vendeur et l’acquéreur, collusion nullement soutenue et encore moins prouvée en l’espèce.

Par ailleurs, si la SARL Multi Locations a respecté un certain nombre de conditions exigées ad validitatem s’agissant du mandat écrit qu’elle doit faire signer préalablement aux opérations spécifiées à l’article 1er (1° à 5°) de la loi du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet relatives à toute intervention de mise en relation entre les parties et délivré à cet effet. En revanche, force est de constater que diverses mentions obligatoires en sont absentes :

— d’une part, les conditions de la rémunération ne sont pas précisées dans le « mandat de recherche-bon de visite » de Mme [B] en violation des dispositions de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970. En effet, la simple référence à un « barême affiché conformément à la réglementation » non plus que l’expression 'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de la rémunération prévue au mandat" dont on comprend qu’il s’agit du mandat signé avec M. [C] dont Mme [B] n’a pas connaissance au moment où elle signe ce document, ne satisfait pas aux exigences des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972. Il faut que la commission atteigne un certain degré de précision ce qui n’est pas le cas de l’espèce (Cour de Cassation, Chambre civile 1ère, 19 juillet 1988, 87-11.703, P ; Cour de Cassation, Chambre civile 1ère, 25 juin 2002, 00-12.061).

— d’autre part, la mention « Lu et approuvé, bon pour mandat » n’a pas été apposée par Mme [B] avant sa signature,

— enfin, les références dans le mandat de recherches aux seuls articles 1142 et 1152 du code civil sont incompréhensibles pour la mandante car ils se rapportent pour l’un à la violence comme cause de nullité et pour l’autre à la prescription de l’action à l’égard de personnes vulnérables (mineurs, majeurs sous mesure de protection.)

Pour rejeter la demande de l’agent immobilier tendant à obtenir une commission de la part de Mme [B], la cour ajoute de façon supplémentaire que si le protocole d’accord ne concerne que les relations contractuelles entre M. [C] et la SARL Multi Locations, c’est expressément « en application de la clause pénale incluse dans le bon de visite » que cette transaction a été conclue (page 2/4 du document). L’intimée ne prouve pas qu’il s’agisse d’une erreur matérielle.

L’article 1er du protocole d’accord rédigé par la SARL Multi Locations est en effet le suivant :

«  Monsieur [H] [C] accepte de régler, à titre de concession, à la Société MULTI LOCA TIONS la somme globale de 7 000 euros à titre de dommages et intérêts forfaitaire, transactionnel et définitif en application de la clause pénale contenue dans le bon de visite mais également des préjudices dont se prévaut la société Multi Locations".

La commission prévue étant d’un montant total de 10 000 euros, la cour relève donc que l’agence exige par son action vis-à-vis de Mme [B] une commission double, alors que le fait de solliciter une telle rémunération à la fois du vendeur et de l’acquéreur, doit être expressément mentionnée dans le mandat dans le cadre du formalisme exigé par la loi Hoguet.

La SARL Multi Locations n’a nullement exigé, avant d’autoriser la vente en demandant la mainlevée de la saisie conservatoire dont elle avait obtenu le bénéfice auprès du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de Chartres du 8 décembre 2020, que Mme [B] s’acquitte aussi d’une quelconque somme. Au contraire, elle "s’engage à n’intenter aucune action judiciaire ou extrajudiciaire qui trouverait sa cause dans les relations contractuelles qu’elles ont eu relativement à la vente du bien immobilier de M. [C]." Or, la commission que l’agence réclame de Mme [B] procède bien, par référence expresse pour la fixation de son montant, des relations contractuelles entretenues avec ce dernier.

C’est peut-être en visant Mme [B] et pour se prémunir de toute suite à son encontre que l’article 5 du document mentionne pour finir que « Le présent accord constitue un tout indivisible, de telle sorte que nul ne pourra se prévaloir d’une stipulation isolée et l’opposer à d’autres indépendamment du tout. »

Pour l’ensemble de ces raisons, le jugement déféré est infirmé en toutes ses dispositions y compris celles relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

Le présent arrêt infirmatif constitue le titre ouvrant droit à la restitution des sommes réglées au titre de l’exécution provisoire du jugement et les sommes versées, soit 11 988,50 euros au total, doivent être restituées en portant intérêts au taux légal à compter de la notification valant mise en demeure d’exécuter la décision ouvrant droit à restitution.

La demande en dommages et intérêts de Mme [B] sera rejetée eu égard aux circonstances de la cause, la SARL Multi Locations ayant fourni un travail qui, en d’autres conditions de rédaction du mandat de recherches, aurait pu prospérer, sa défense n’étant empreinte d’aucune mauvaise foi.

En revanche, elle devra indemniser Mme [B] de ses frais engagés pour l’instance d’appel à hauteur de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile alors que sa propre demande de ce chef est rejetée et elle supportera les dépens de première instance et d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Infirme le jugement déféré en l’ensemble de ses dispositions,

Et statuant de nouveau,

Rejette la demande en dommages et intérêts formée par Mme [B] pour résistance abusive,

Rejette la demande de la SARL Multi Locations sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Multi Locations à verser à Mme [B] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ,

Condamne la SARL Multi Locations à supporter les entiers dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,