COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 5AA

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 07 MAI 2026

N° RG 25/05347

N° Portalis DBV3-V-B7J-XM5N

AFFAIRE :

[W] [J]

C/

S.C.I. [X]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 05 Août 2025 par le Juge des contentieux de la protection de [Localité 1]

N° RG : 12-24-000061

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 07/05/2026

à :

M^e Antoine GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES (21)

M^e Marie laure RIQUET, avocate au barreau de CHARTRES (29)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SEPT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [W] [J]

né le 09 Décembre 1957 à [Localité 2] (54)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Antoine GUEPIN, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000021 – N° du dossier E000B8S8

APPELANT

****************

S.C.I. [X]

Prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège.

N° RCS : 484 313 333

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Marie laure RIQUET, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000029 – N° du dossier E000BKYA

Plaidant : M^e Céline BONNEAU, avocat au barreau de METZ

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 906-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 30 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente,

Monsieur Bertrand MAUMONT, Conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice-Président faisant fonction de Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Bénédicte NISI,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [J] et Mme [E] [P] sont associés de la SCI [X], laquelle est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à 28170 Saint Sauveur Marville.

M. [J] réside dans la maison d’habitation et un contrat de bail a été signé avec la société [X] avec effet au 1er avril 2007, moyennant un loyer mensuel de 420 euros hors charges.

Des loyers et charges sont demeurées impayées.

Mme [P] agissant en qualité de gérante de la société [X], a fait délivrer à M. [J] un premier commandement de payer le 23 novembre 2023, visant la clause résolutoire stipulée dans le bail, pour une somme de 20 800 euros en principal, puis un second commandement le 18 septembre 2024 pour une somme de 6 450 euros en principal.

Les commandements de payer sont demeurés infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 28 novembre 2024, la société [X] a fait assigner en référé M. [J] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir principalement le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, l’expulsion du locataire et sa condamnation, à titre provisionnel, à payer la somme de 7 750 euros, outre une indemnité mensuelle d’occupation.

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 5 août 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Dreux a :

— déclaré la société [X] recevable en son action,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2007 entre la société [X] et M. [J] concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 3], sont réunies à la date du 18 novembre 2024,

— constaté la résiliation du bail à la date du 18 novembre 2024,

— ordonné en conséquence à M. [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance,

— dit qu’à défaut pour M. [J] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société [X] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

— dit n’avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, la séquestration ou la vente des meubles

éventuellement laissés sur place,

— débouté la société [X] de sa demande d’astreinte,

— condamné M. [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— dit que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 novembre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

— condamné M. [J] à verser à la société [X] la somme de 10 350 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par M. [J] au titre de la compensation judiciaire,

— condamné M. [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des 23 novembre 2023 et 18 septembre 2024,

— condamné M. [J] à payer à la société [X] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

— dit que la décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par déclaration reçue au greffe le 26 août 2025, M. [J] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a dit n’avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport, la séquestration ou la vente des meubles éventuellement laissés sur place, débouté la société [X] de sa demande d’astreinte, rappelé que l’ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, dit que la décision sera notifiée par le greffe au représentant de l’Etat dans le département d’Eure et Loir en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans ses dernières conclusions déposées le 8 octobre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [J] demande à la cour, au visa des articles 1347 et suivants du code civil et 835 du code de procédure civile, de :

'Infirmer l’ordonnance du 5 août 2025 en ce qu’elle a :

— déclaré la SCI [X] recevable en son action,

— constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1 er avril 2007 entre la SCI [X] et Monsieur [W] [J] concernant le logement situé [Adresse 1] à 28170 Saint Sauveur Marville, sont réunies à la date du 18 novembre 2024,

— constaté la résiliation du bail à la date du 18 novembre 2024,

— ordonné à M. [W] [J] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance,

— procédé à l’expulsion de Monsieur [W] [J] s’il n’a pas quitté les lieux dans les deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux,

— condamné Monsieur [W] [J] au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

— condamné Monsieur [W] [J] à verser à la SCI [X] la somme de 10 350 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l’ordonnance,

— dit n’y avoir lieu à référé sur la demande formée par Monsieur [W] [J] au titre de la compensation judiciaire,

— condamné Monsieur [W] [J] aux coûts des commandements,

— condamné Monsieur [W] [J] à payer à la SCI [X] 1 000 euros au titre de l’article 700 du CPC,

Statuant à nouveau,

— Constater l’existence de contestations sérieuses et en conséquence se déclarer incompétent,

— Déclarer la SCI [X] irrecevable et mal fondée en l’ensemble de ses demandes,

— L’en débouter,

— Condamner la SCI [X] à payer une somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.'

Monsieur [J], qui invoque l’existence de contestations sérieuses, soutient que le décompte produit est erroné et qu’il n’a jamais accepté l’augmentation du loyer.

Il affirme avoir remboursé seul les échéances du crédit relatif à l’immeuble à compter de 2008 et expose qu’il était convenu entre les associés que, en contrepartie, il était dispensé du paiement du loyer à la SCI.

Il expose être titulaire d’une créance certaine, liquide et exigible à travers son compte courant dans la société civile immobilière à hauteur de 163'112,75 euros, et en déduit que manifestement, par l’effet de la compensation, sa dette locative se trouve totalement éteinte, de sorte que l’action engagée par la société [X] est sans objet.

Dans ses dernières conclusions déposées le 11 février 2026 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société [X] demande à la cour, de :

'- Confirmer l’ordonnance de référé RG 12-24-000061 rendue par le Tribunal de Proximité de Dreux le 5 août 2025 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant,

— Condamner Monsieur [J] à payer à la SCI [X] la somme de 17 500 euros au titre de l’arriéré actualisé au 05 février 2026,

— Condamner Monsieur [W] [J] à payer à la SCI [X] la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC.

— Le condamner aux entiers frais et dépens, par application de l’article 696 du même code, en ce compris les frais correspondant aux commandements de payer.'

Elle affirme qu’il existe un contrat de bail valable, que le locataire ne conteste pas l’arriéré locatif et en déduit que l’ordonnance critiquée doit être confirmée en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire.

La société [X] soutient que le loyer a été augmenté à 650 euros à compter du 1er juillet 2008, d’un commun accord avec le locataire, qui a d’ailleurs réglé ce nouveau loyer.

Elle conteste toute compensation au motif qu’il n’existe aucune connexité entre les obligations d’un locataire à l’égard de son bailleur d’une part et la créance d’un associé à l’égard de la société d’autre part.

Elle sollicite l’actualisation de la dette à la somme de 17'500 euros.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant prévoit quant à lui que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement.

L’article 1103 du code civil dispose que : 'les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits'.

En l’espèce, le bail produit, qui prévoyait un loyer de 420 euros, contient une clause résolutoire.

M. [J] ne conteste pas n’avoir pas réglé l’intégralité des sommes réclamées au titre des loyers.

La société civile immobilière [X] verse aux débats un courrier établi le 1er juillet 2008 par la gérante de la société qui mentionne 'comme convenu entre nous, suite à l’avancée des travaux et en fonction des loyers pratiqués dans la région, je vous informe qu’à compter du 1er juillet 2008 votre loyer se montera à 650 euros par mois'. Ce courrier est signé par M. [J] qui reconnaît l’avoir reçu en mains propres.

Dès lors que la société civile immobilière [X] indique sans être démentie que ce loyer a été réglé jusqu’au début de l’année 2024, il convient de dire que la contestation relative à l’augmentation du loyer n’est pas sérieuse.

De même, s’agissant de la dispense de paiement des loyers en contrepartie de la prise en charge par M. [J] de l’intégralité des échéances du prêt immobilier, cette affirmation , outre qu’elle n’est étayée que par une attestation de la concubine de Monsieur [J], est totalement inopérante dès lors qu’il ressort d’un courrier du conseil de la société [X] daté du 19 mars 2022 que le crédit souscrit en 2005 pour l’achat de l’immeuble s’est achevé en octobre 2021.

S’il est incontestable que l’éventuelle prise en charge des échéances du crédit immobilier par M. [J] seul pour les années antérieures, qui est au demeurant contestée par la société [X], à vocation à faire l’objet de comptes entre les associés, cette circonstance n’est donc pas de nature à caractériser une contestation sérieuse au stade de la présente procédure puisque seuls des loyers postérieurs à l’année 2021 sont réclamés par la bailleresse.

M. [J] échoue également à apporter la preuve d’un accord des associés lui permettant d’être dispensé du paiement des loyers postérieurement à la fin du crédit, l’attestation de sa concubine étant d’une part sibylline et d’autre part peu probante, étant au surplus souligné que les comptes de la société civile immobilière [X] démontrent que celle-ci doit faire face a des dépenses régulières alors qu’elle ne dispose d’aucune ressource propre, et qu’il n’est pas contesté que M. [J] occupe l’immeuble depuis l’année 2007, le loyer correspondant à la contrepartie de cette occupation.

Enfin, le moyen tenant à l’existence d’un compte courant d’associé d’une valeur supérieure à l’arriéré locatif est sans incidence, le présent litige concernant l’exécution d’un contrat de bail régulièrement signé par Monsieur [J], qui constitue la loi entre les parties.

C’est donc à juste titre que le premier juge, dont la décision à ce titre sera confirmée, a constaté l’acquisition de la clause résolutoire dès lors qu’un défaut de paiement à échéance est caractérisé, comme c’est le cas en l’espèce, et qu’aucun paiement n’est intervenu dans le délai de deux mois imparti à compter de la délivrance du commandement. L’ordonnance est également confirmée sur les mesures subséquentes à savoir l’expulsion, la séquestration du mobilier et le paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation

Sur l’actualisation de la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, 'dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.'

En application de ce texte, le montant de la provision qui peut être allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Le bailleur verse aux débats un décompte locatif qui fait apparaître un solde débiteur de 17 500 euros à la date du 28 février 2026, ainsi qu’une attestation de son expert-comptable certifiant le montant des impayés.

Le locataire ne conteste pas cette dette.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [J] à verser à la société civile immobilière [X] une provision de 17 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 février 2026. L’ordonnance déférée sera émendée de ce chef.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance.

Partie perdante, M. [J] ne saurait prétendre à l’allocation de frais irrépétibles et devra en outre supporter les dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société civile immobilière [X] la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel. L’appelant sera en conséquence condamné à lui verser une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Confirme l’ordonnance querellée sauf à l’émender sur le montant de la provision,

Statuant à nouveau de ce chef et y ajoutant,

Condamne M. [W] [J] à verser à la société civile immobilière [X] la somme provisionnelle de 17 500 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 28 février 2026 ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [W] [J] aux dépens d’appel avec distraction au bénéfice des avocats qui en ont fait la demande ;

Condamne M. [W] [J] à verser à la société civile immobilière [X] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière, La Présidente,