COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 26 JANVIER 2026

N° RG 25/00514

N° Portalis DBV3-V-B7J-W7EY

AFFAIRE :

S.C.I. IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE 'IGF'

C/

Société CHUBB EUROPEAN GROUP SE

Décision déférée à la cour : Arrêt rendu le 19 Décembre 2024 par le Cour de Cassation de [Localité 18]

N° RG : A 22-18.097

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Stéphanie TERIITEHAU

M^e Oriane [O]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de VERSAILLES, a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE devant la cour d’appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d’un arrêt de la Cour de cassation (2ème chambre civile) du 19 décembre 2024 cassant et annulant partiellement l’arrêt rendu par la cour d’appel de Versailles le 04 avril 2022

S.C.I. IMMOBILIERE GENERALE FRANCAISE 'IGF'

[Adresse 3]

[Localité 14]

assistée de M^e Stéphanie TERIITEHAU de la SELEURL STEPHANIE TERIITEHAU, postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 619 et de M^e Jean-françois CREMIEUX, plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0308

****************

DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI

Société CHUBB EUROPEAN GROUP SE

[Adresse 9]

[Adresse 20]

[Localité 16]

assistée de M^e Oriane DONTOT de la SELARL JRF & TEYTAUD SALEH, postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 et de M^e Ghislain LEPOUTRE de la SAS CHAUCHARD LEPOUTRE, plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C128

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 Octobre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Fabienne TROUILLER, Présidente chargée du rapport et Madame Séverine ROMI, Conseillère.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière, lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

La société Immobilière générale française (ci-après « société IGF ») est propriétaire de plusieurs pavillons aux [Localité 17] (78). Elle a souscrit un contrat d’assurance « Tous risques sauf ' immeubles de rapport » auprès de la société Ace european group ltd (ci-après « Ace ») devenue la société Chubb european group SE (ci-après « Chubb ») avec effet du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2006.

La commune des [Localité 17] a fait l’objet de plusieurs arrêtés de catastrophes naturelles publiés les 14 et 22 février 2006 et le 22 février 2008 en raison de mouvements de terrains différentiels consécutifs à la sécheresse et à la réhydratation des sols survenues respectivement du 1er juillet et 30 septembre 2003, du 1er janvier au 31 mars 2005 et du 1er juillet au 30 septembre 2005.

Des fissures sont apparues sur certaines maisons suite à ces épisodes de sécheresse. Après refus de l’assureur de garantir ces désordres, une expertise a été ordonnée le 13 mars 2007 étendue le 6 février 2009 à d’autres maisons.

Une nouvelle expertise a été ordonnée le 7 mars 2012 en raison de l’apparition de nouveaux désordres.

L’expert a déposé trois rapports les 4 et 5 août 2016.

Par acte du 2 février 2017, la société IGF a fait assigner la société Ace.

Par jugement contradictoire du 7 novembre 2019 (25 pages), le tribunal de grande instance de Versailles a :

— rejeté les demande de la société IGF concernant les cinq pavillons sis [Adresse 11] et [Adresse 1],

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF les seuls dommages matériels directs concernant les pavillons :

— du [Adresse 2] à hauteur de 345 280 euros HT,

— du [Adresse 8] à hauteur de 285 502 euros HT,

— du [Adresse 12] à hauteur de 24 200 euros HT,

— du [Adresse 13] à hauteur de 288 529 euros HT,

— du [Adresse 15] à hauteur de 285 502 euros HT,

— du [Adresse 10] à hauteur de 288 529 euros HT,

— du [Adresse 5] à hauteur de 24 200 euros HT

ces sommes étant augmentées du montant de la TVA applicable au jour du jugement, avec intérêt au taux légal à compter du 20 juin 2018, sous réserve d’une franchise de 380 euros par pavillon opposable à la société IGF,

— dit que les intérêts sur les sommes dues seraient capitalisés par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1154 du code civil dans sa version applicable,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF la somme de 44 363,23 euros au titre des études géotechniques,

— débouté la société IGF de ses demandes au titre des pertes locatives, des factures de la société Lacroix et de la résistance abusive,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF la somme de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamné la société Chubb aux dépens comprenant les frais d’expertise avec distraction au profit de M^me Natacha Marest-Chavenon en application de l’article 699 du code de procédure civile,

— ordonné l’exécution provisoire.

Le tribunal a suivi les conclusions de l’expert et a, au visa des articles L.125-1 et suivants du code des assurances, estimé qu’en présence d’une déclaration adressée par l’assuré dans les délais, la société Ace devait sa garantie pour les seuls dommages matériels directs lorsque le sinistre trouvait sa cause dans une catastrophe naturelle durant la période du 1er janvier 2002 au 31 décembre 2006.

S’agissant des pertes locatives, il a retenu que la garantie catastrophe naturelle souscrite ne couvrait que le coût des dommages matériels directs subis par les biens, conformément au chapitre VII des conditions générales, et que seules les assurances des dommages directs définies au chapitre VI (pages 15 à 26) prévoyaient l’indemnisation des pertes de loyers et des pertes indirectes.

Il a jugé que les pertes de loyers invoquées par la société IGF n’étaient pas assimilables à une perte d’exploitation dont l’objet était plus large et que la garantie souscrite ne couvrait pas les pertes d’exploitation.

Le 6 décembre 2019 la société IGF a interjeté appel de ce jugement.

Par arrêt du 4 avril 2022 (18 pages) la cour d’appel de Versailles a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société IGF de ses demandes au titre des cinq pavillons,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF des sommes principales augmentées de la TVA applicable et diminuée d’une franchise au titre des pavillons des 1, 3, 7 et [Adresse 15] et du [Adresse 10],

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF la somme de 44 363,22 euros au titre des études géotechniques,

— débouté la société IGF de sa demande au titre d’une résistance abusive,

— condamné la société Chubb aux dépens, y compris les frais d’expertise, et à payer à la société IGF une indemnité de 8 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— infirmé le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF 24 200 euros, augmentée de la TVA, au titre des pavillons du [Adresse 12] et du [Adresse 5],

— assorti les condamnations d’intérêts au taux légal à compter du « 30 juin 2018 », en réalité 20 juin 2008,

— débouté la société IGF de ses demandes au titre des pertes locatives,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2016 sur les sommes allouées par le tribunal et dit que ces intérêts se capitaliseraient par années entières conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF les sommes de :

—  21 472,40 euros, sous déduction d’une franchise de 380 euros, au titre des travaux de réparation du pavillon du [Adresse 12],

—  20 719,90 euros, sous déduction d’une franchise de 380 euros, au titre des travaux de réparation du pavillon du [Adresse 5],

—  843,60 euros au titre des frais de coordination SPD pour la réparation des deux pavillons ci-dessus,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2016 sur les sommes ci-dessus et dit que ces intérêts se capitaliseraient par années entières conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF, au titre des pertes locatives, les sommes de :

—  133 712,04 euros concernant le pavillon du [Adresse 2],

—  336 706,21 euros concernant le pavillon du [Adresse 7],

—  146 002,50 euros concernant le pavillon du [Adresse 12],

—  183 016,05 euros concernant le pavillon du [Adresse 13],

—  309 655,68 euros concernant le pavillon du [Adresse 4] (sic) [Adresse 19],

—  174 493 euros concernant le pavillon du [Adresse 10] et,

—  156 730,48 euros concernant le pavillon du [Adresse 6],

avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt,

— ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

— condamné la société Chubb aux dépens d’appel, à recouvrer dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédures civile, ainsi qu’à payer à la société IGF une indemnité de 20 000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile et l’a déboutée de sa demande à ce titre.

La cour a estimé que la sévérité de certains épisodes de sécheresse ne suffisait pas à démontrer que les dommages constatés sur tous les pavillons litigieux étaient la conséquence des catastrophes naturelles reconnues pour ces périodes, ni que ces épisodes avaient aggravés d’autres dommages.

Elle a distingué les pavillons affectés de désordres mineurs dus à l’inobservation des règles de l’art de ceux dus à des phénomènes exceptionnels de dessiccation des sols.

Elle a retenu les préconisations de l’expert en matière de travaux réparatoires et faisant partie des biens couverts par le contrat souscrit auprès de l’assureur.

Elle a estimé que l’intitulé du contrat « Tous risques sauf » démontrait que l’assureur avait entendu garantir un patrimoine immobilier sur lequel reposait l’activité économique de son assuré et que les revenus locatifs étaient considérés par les parties comme un « bien assuré ». Ainsi, le but de cette garantie était de compenser la perte d’activité imputable à un sinistre durant une période déterminée en fonction des nécessités de la réparation des dommages matériels directs de ce sinistre.

Elle a estimé qu’au regard de l’objet du contrat, la garantie accordée devait s’analyser en une couverture contre les pertes d’exploitation, peu important les stipulations du chapitre VII relatives à la garantie catastrophes naturelles limitant expressément l’étendue de cette garantie au seul « coût des dommages matériels directs non assurables subis par les biens » sans prévoir de garanties complémentaires.

Elle a par ailleurs confirmé les indemnisations accordées par le tribunal au titre des dommages matériels directs.

La société Chubb a formé un pourvoi contre cet arrêt.

Par arrêt du 19 décembre 2024 la deuxième chambre civile de la Cour de cassation a :

— rejeté le pourvoi incident,

— cassé et annulé l’arrêt du 4 avril 2022, mais seulement en ce qu’il a :

— infirmé le jugement en ce qu’il a débouté la société IGF de ses demandes au titre des pertes locatives,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF, au titre des pertes locatives, les sommes de :

—  133 712 euros concernant le pavillon du [Adresse 2],

—  336 706,21 euros concernant le pavillon du [Adresse 7],

—  146 002,50 euros concernant le pavillon du [Adresse 12],

—  183 016,05 euros concernant le pavillon du [Adresse 13],

—  309 655,68 euros concernant le pavillon du [Adresse 4] (sic) [Adresse 19],

—  174 493 euros concernant le pavillon du [Adresse 10] et

—  156 730,48 euros concernant le pavillon du [Adresse 5],

avec intérêts au taux légal à compter de l’arrêt.

La Cour de cassation a jugé qu’en condamnant l’assureur à payer une certaine somme au titre de la garantie perte de loyers alors même qu’elle constatait que cette dernière ne se confondait pas avec la garantie perte d’exploitation, la cour d’appel avait violé l’article L. 125-1 du code des assurances.

Par déclaration du 16 janvier 2025 la société IGF a saisi la cour d’appel de renvoi. L’affaire a été fixée à l’audience du 20 octobre 2025.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 10 octobre 2025 (23 pages) la société IGF demande à la cour :

— de constater que la société Ace european group a changé de dénomination pour prendre maintenant celle de Chub european group,

— de débouter la société Chubb de ses demandes qui sont irrecevables (sic) et mal fondées,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des pertes locatives et de ses demandes de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance pendant la durée des travaux de réfection à intervenir sur les pavillons,

— en conséquence, à titre principal, de condamner la société Chubb à lui payer les sommes de :

—  228 232,62 euros au titre du pavillon du [Adresse 2],

—  445 406,64 euros au titre du pavillon du [Adresse 7],

—  148 088,25 euros au titre du pavillon du [Adresse 12],

—  264 527,40 euros au titre du pavillon du [Adresse 13],

—  400 730,88 euros au titre du pavillon du [Adresse 15],

—  159 035,34 euros au titre du pavillon du [Adresse 5],

—  239 531,30 euros au titre du pavillon du [Adresse 10],

et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2006, soit trois mois après l’arrêté du 6 février 2006 constatant l’état de catastrophe naturelle aux [Localité 17],

— à titre subsidiaire, après avoir pratiqué un abattement de 15 %, de condamner la société Chubb à lui payer les sommes de :

—  193 997,72 euros au titre du pavillon du [Adresse 2],

—  378 595,64 euros au titre du pavillon du [Adresse 7],

—  125 875,01 euros au titre du pavillon du [Adresse 12]

—  224 848,29 euros au titre du pavillon du [Adresse 13],

—  340 621,24 euros au titre du pavillon du [Adresse 15],

—  135 180,04 euros au titre du pavillon du [Adresse 5],

—  203 601 60 euros au titre du pavillon du [Adresse 10],

et ce avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2006, soit trois mois après l’arrêté du 6 février 2006 constatant l’état de catastrophe naturelle aux [Localité 17],

— en toute hypothèse, d’ordonner la capitalisation annuelle des intérêts dus,

— de condamner la société Chubb à lui payer la somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,

— de condamner la société Chubb à lui payer la somme de 20 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— de condamner la société Chubb aux entiers dépens de première instance et d’appel, comprenant notamment la totalité des frais d’expertise, dont distraction au profit de la société Stéphanie Teriitehau agissant par M^me Teriitehau, avocate au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions n°3 remises au greffe le 6 octobre 2025 (15 pages) la société Chubb forme appel incident et demande à la cour de renvoi :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a débouté la société IGF de sa demande au titre des pertes locatives et de sa demande au titre de la résistance abusive,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a alloué à la société IGF au titre des dommages matériels directs les sommes de :

—  345 280 euros pour le pavillon du [Adresse 2],

—  285 502 euros pour le pavillon du [Adresse 7],

—  24 200 euros pour le pavillon du [Adresse 12],

—  288 529 euros pour le pavillon du [Adresse 13],

—  285 502 euros pour le pavillon du [Adresse 15],

—  288 529 euros pour le pavillon du [Adresse 10],

—  24 200 euros pour le pavillon du [Adresse 5],

— de désigner un expert judiciaire qui aura pour mission de déterminer les dommages subis par les bâtiments litigieux en valeur vétusté déduite à la date du sinistre,

— à titre subsidiaire, s’il venait à être considéré que la société IGF a justifié de la reconstruction des bâtiments litigieux, limiter le quantum des dommages matériels directs aux sommes de :

-115 301 euros pour le pavillon du [Adresse 2],

-107 486 euros pour le pavillon du [Adresse 7],

—  21 472,40 euros pour le pavillon du [Adresse 12],

-102 786 euros pour le pavillon du [Adresse 13],

-102 786 euros pour le pavillon du [Adresse 15],

-102 768 euros pour le pavillon du [Adresse 10],

—  20 719,90 euros pour le pavillon du [Adresse 5],

— en tout état de cause, de débouter la société IGF de ses entières demandes,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a fixé au 20 juin 2008 la date du point de départ des intérêts au taux légal capitalisés, et de dire et juger que seul le prononcé de l’arrêt à intervenir marquera le point de départ desdits intérêts,

— d’infirmer le jugement en ce qu’il a alloué à la société IGF la somme de 8 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en première instance, et de dire et juger que chacun des plaideurs conservera ses frais irrépétibles,

— à titre très subsidiaire, si une condamnation venait à être ordonnée, de limiter toute éventuelle condamnation au titre des préjudices de jouissance et pertes de loyers aux montants suivants :

—  27 644,64 euros pour le pavillon du [Adresse 2],

—  31 814,76 euros pour le pavillon du [Adresse 7],

—  2 085,75 euros pour le pavillon du [Adresse 12],

—  18 455,40 euros pour le pavillon du [Adresse 13],

—  27 322,56 euros pour le pavillon du [Adresse 15],

—  19 035,60 euros pour le pavillon du [Adresse 10],

—  20 562,60 euros pour le pavillon du [Adresse 5],

— à titre très subsidiaire, si une condamnation venait à être ordonnée au titre des pertes d’exploitation, de désigner un expert judiciaire avec pour mission de donner son avis sur les pertes d’exploitation réclamées,

— de partager les dépens par moitié, dont distraction pour ceux exposés par elle, au profit de Mme [O], avocate.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 20 octobre 2025 et elle a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la portée de la cassation et les limites de la saisine de la cour

A titre préliminaire, la cour constate que l’arrêt de cassation partielle du 19 décembre 2024 n’a pas remis en cause l’arrêt rendu par la cour de céans le 4 avril 2022 en ce qu’il a :

— confirmé le jugement en ce qu’il a :

— débouté la société IGF de ses demandes au titre des cinq pavillons,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF des sommes principales augmentées de la TVA applicable et diminuée d’une franchise, au titre des pavillons 1, 3, 7 et [Adresse 15] et [Adresse 10],

— condamné la société Chubb à la somme de 44 363,22 euros au titre des études géotechniques,

— débouté la société IGF de sa demande au titre d’une résistance abusive,

— condamné la société Chubb aux dépens et au titre des frais irrépétibles,

— infirmé le jugement en ce qu’il a :

— condamné la société Chubb à 24 200 euros, outre la TVA, au titre des pavillons du [Adresse 12] et du [Adresse 5],

— assorti les condamnations d’intérêts au taux légal à compter du « 30 juin 2018 », en réalité 20 juin 2008,

— condamné la société Chubb au paiement des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2016 et avec capitalisation de ces derniers,

— condamné la société Chubb à payer à la société IGF les sommes de :

—  21 472,40 euros, sous déduction d’une franchise de 380 euros, concernant le pavillon du [Adresse 12],

—  20 719,90 euros, sous déduction d’une franchise de 380 euros, concernant le pavillon du [Adresse 5],

—  843,60 euros au titre des frais de coordination SPD pour ces pavillons,

— condamné la société Chubb au paiement des intérêts au taux légal à compter du 5 août 2016, avec capitalisation,

— condamné la société Chubb aux dépens d’appel et aux frais irrépétibles.

Ainsi, en application de l’article 638 du code de procédure civile, ces dispositions, laissées intactes, sont par conséquent définitivement jugées et la cassation partielle ne porte que sur les dispositions de l’arrêt relatives à l’indemnisation des pertes locatives.

Dans ces conditions, la cour n’a pas à statuer sur les demandes et les développements des parties qui ne concernent pas ce point précis, notamment les demandes au titre des dommages matériels directs, au titre du point de départ des intérêts moratoires et celles concernant les dommages intérêts pour résistance abusives, définitivement tranchées.

Par ailleurs, tant le jugement que l’arrêt partiellement cassé ont retenu que la société Chubb venait aux droits de la société Ace, ce qui n’est nullement contesté. La demande à ce titre est par conséquent sans objet.

Sur l’indemnisation des pertes locatives

La société IGF soutient que son contrat d’assurance « tous risques » la couvrait contre les pertes d’exploitation qui devaient donc être prises en charge au titre du risque catastrophes naturelles, que la garantie des pertes de loyers est mobilisable lorsque celles-ci sont la conséquence d’un évènement garanti comme la catastrophe naturelle.

Elle fait valoir que compte tenu de son objet social, la perte résultant de la non-perception des loyers constitue une perte d’exploitation.

Elle ajoute que suite aux désordres, les locataires ont quitté les lieux, qu’elle n’a plus perçu de loyers et que les travaux n’ont pu être réalisés, compte tenu de l’expertise qui a duré jusqu’en 2016 et de l’absence de versement d’une indemnisation par son assureur.

A titre subsidiaire, la société IGF fait valoir que selon la Cour de cassation, les pertes d’exploitation d’une SCI ne correspondent pas au total des loyers non perçus mais à la perte du bénéfice brut et aux frais supplémentaires d’exploitation résultant de l’interruption ou de la réduction de l’activité de l’entreprise sinistrée.

La société Chubb s’oppose aux demandes relatives aux pertes de loyers et au préjudice de jouissance durant les travaux en soutenant que l’article L.125-1 du code des assurances prévoit seulement la réparation des dommages matériels directs et que la garantie souscrite ne comporte pas de garantie de perte d’exploitation.

Elle fait valoir que les demandes de pertes locatives ne peuvent être assimilées à des pertes d’exploitation, que les pertes de loyer ne sont pas couvertes en cas de sinistre résultant d’une catastrophe naturelle et qu’en tout état de cause, il n’a pas été souscrit de garantie des pertes d’exploitation par la société IGF.

Elle ajoute que les demandes chiffrées sont injustifiées puisque la société IGF a choisi de ne pas louer les pavillons litigieux et qu’elle n’a entrepris aucune réparation pour remettre en location ses biens depuis 2006.

Réponse de la cour

Il est rappelé que le régime des catastrophes naturelles est un régime d’ordre public qui s’impose aux parties et que les dommages susceptibles d’être pris en charge par les compagnies d’assurance dans le cadre d’un sinistre « catastrophe naturelle » ont été strictement définis par le législateur.

Aux termes de l’article L.125-1 du code des assurances, dans sa version applicable au litige : « Sont considérés comme les effets des catastrophes naturelles, au sens du présent chapitre, les dommages matériels directs non assurables ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ».

Ainsi cet article limite expressément l’étendue de cette garantie au « coût des dommages matériels directs non assurables subis par les biens ». En outre, selon ce texte, « si l’assuré est couvert contre les pertes d’exploitation, cette garantie est étendue aux effets des catastrophes naturelles, dans les conditions prévues au contrat ».

En application de cet article, si les pertes d’exploitation font l’objet d’une garantie et qu’une catastrophe naturelle entraîne une perte d’exploitation, celle-ci est obligatoirement couverte.

Ce n’est donc qu’à titre exceptionnel, et sous condition d’être garantis par le contrat, que ces dommages, classés comme immatériels, sont pris en charge au titre de la garantie des catastrophes naturelles.

Ainsi, alors que la garantie des pertes d’exploitation constitue une garantie essentielle pour les entreprises et pour l’emploi et qu’elle a une véritable fonction sociale, ce texte justifie son extension aux sinistres causés par une catastrophe naturelle lorsque le contrat de base prévoit une telle garantie.

En l’espèce, la société IGF a souscrit auprès de la société Chubb un contrat intitulé « Assurance tous risques sauf » pour des « immeubles de rapport » (pièce n° 6). Le contrat précise (page 20) « sauf exclusions ci-après listées et définies ».

Ce contrat comporte notamment deux chapitres bien distincts qui ne se combinent pas : le chapitre VI consacré aux « assurances des dommages directs » et le chapitre VII consacré aux « catastrophes naturelles » relevant « d’une obligation légale d’assurance ».

Si le chapitre VI prévoit (page 24) une garantie pour : « le montant des loyers des locataires dont l’assuré propriétaire peut se trouver privé, à la suite d’un sinistre résultant d’un évènement garanti », il exclut expressément (page 21) les « dommages dont la garantie relève d’une obligation légale d’assurance ». La société IGF ne peut par conséquent fonder sa demande sur cette garantie. Contrairement à ce qu’elle soutient, aucune mention n’indique que les garanties du chapitre VI seraient applicables en cas de catastrophes naturelles.

Au contraire, le chapitre VII précise expressément que l’assurance « catastrophes naturelles », qui relève d’une obligation légale d’assurance, a pour objet de « garantir à l’assuré la réparation pécuniaire des dommages matériels directs non assurables à l’ensemble des biens garantis par le contrat ayant eu pour cause déterminante l’intensité anormale d’un agent naturel ».

Ainsi, ce chapitre limite strictement l’étendue de cette garantie, qui n’est pas un complément de police, au « coût des dommages matériels directs non assurables subis par les biens, à concurrence de leur valeur fixée au contrat et dans les limites et conditions prévues par le contrat lors de la première manifestation du risque » et ne prévoit pas la réparation des pertes de loyers en cas de catastrophe naturelle. Rien ne justifie que cette limite expressément définie ne soit pas prise en compte. La société IGF ne peut donc soutenir qu’elle aurait souscrit une couverture plus large et complété le régime légal d’ordre public par une garantie complémentaire telle qu’une garantie pertes de loyers alors que cette garantie ne s’applique pas aux assurances obligatoires.

Enfin, si la société IGF a bien souscrit une garantie perte de loyers, elle ne justifie pas avoir souscrit une garantie perte d’exploitation qui, comme l’a rappelé la Cour de cassation, ne peut se confondre avec la garantie perte de loyers.

En effet, celle-ci doit s’analyser comme permettant de garantir une perte de revenus alors que la garantie perte d’exploitation doit permettre à l’assuré de supporter les charges fixes de son entreprise et de maintenir son bénéfice en période d’arrêt ou de diminution de son activité.

C’est par conséquent vainement que la société IGF soutient qu’au regard de son objet, la location de biens immobiliers, les pertes de loyers correspondraient à une perte d’exploitation. Il est patent qu’une société civile ne génère pas de produits d’exploitation et que le contrat souscrit ne prévoit pas une telle garantie. Rien n’autorise une telle interprétation.

Dans ces conditions, c’est à juste que le tribunal a retenu que la garantie catastrophe naturelle souscrite ne couvrait que le coût des dommages matériels directs et qu’il a jugé que les pertes de loyers invoquées par l’assurée n’étaient pas assimilables à une perte d’exploitation dont l’objet était plus large et que la garantie souscrite par la société IGF ne couvrait pas les pertes d’exploitation.

Partant, le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté ces demandes.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Les dispositions de l’arrêt relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont définitives.

Partie succombante, la société IGF est condamnée aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Les circonstances de l’espèce justifient de débouter la société IGF de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique et dans les limites de sa saisine après cassation partielle, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Vu l’arrêt de la cour de céans du 4 avril 2022 ;

Vu l’arrêt de la Cour de cassation du 19 décembre 2024 ;

Confirme le jugement du 7 novembre 2019 en ce qu’il a débouté la société Immobilière générale française de ses demandes au titre des pertes locatives ;

Y ajoutant,

Condamne la société Immobilière générale française à payer les entiers dépens d’appel, qui pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du code de procédure civile ;

Déboute la société Immobilière générale française de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,