COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-5

ARRÊT AU FOND

DU 28 MAI 2025

mm

N° 2025/ 189

Rôle N° RG 24/11715 – N° Portalis DBVB-V-B7I-BNXKE

[A] [N]

[H] [E] épouse [N]

SARL BELLEVUE REALISATIONS

C/

[F] [I]

[VO] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON

M^e Denis DEL RIO

Décision déférée à la Cour :

Jugement du tribunal judiciaire de GRASSE en date du 08 Août 2024 enregistré au répertoire général sous le n° 22/03301.

APPELANTS

Monsieur [A] [N]

demeurant [Adresse 16]

représenté par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assisté de M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE substituée par M^e Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, plaidant

Madame [H] [E] épouse [N]

demeurant [Adresse 16]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE substituée par M^e Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, plaidant

SARL BELLEVUE REALISATIONS représentée par Mr [A] [N] agissant et ayant les pouvoirs nécessaires en tant que gérant domicilié ès-qualités au siège social sis, [Adresse 2]

représentée par M^e Sandra JUSTON de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée par M^e Sébastien BADIE, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, assistée de M^e Jean-marc SZEPETOWSKI de la SELARL S.Z., avocat au barreau de NICE substituée par M^e Paul SZEPETOWSKI, avocat au barreau de NICE, plaidant

INTIMES

Monsieur [F] [I]

demeurant [Adresse 1]

agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de feu [FY] [I], son père décédé le 5 mai 2023

représenté par M^e Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE, plaidant

Monsieur [VO] [I]

demeurant [Adresse 3]

agissant tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritier de feu [FY] [I], son père décédé le 5 mai 2023

représenté par M^e Denis DEL RIO, avocat au barreau de NICE, plaidant

*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR

L’affaire a été débattue le 11 Mars 2025 en audience publique. Conformément à l’article 804 du code de procédure civile, Monsieur Marc MAGNON, Président , a fait un rapport oral de l’affaire à l’audience avant les plaidoiries.

La Cour était composée de :

Monsieur Marc MAGNON, Président

Madame Patricia HOARAU, Conseiller

Madame Audrey CARPENTIER, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mai 2025,

Signé par Monsieur Marc MAGNON, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET PROCÉDURE :

[FY] [I] et ses deux fils, [VO] [I] et [F] [I], sont propriétaires à [Localité 29] d’une parcelle cadastrée section [Cadastre 10].

Par arrêté en date du 21 février 2020, un permis de construire a été accordé à la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS représentée par [A] [N] sur les parcelles voisines cadastrées section [Cadastre 4]p ( propriété BELLEVUE) et [Cadastre 24]p ( propriété des époux [N]) pour la construction de 3 villas avec 3 piscines.

Il s’avère qu’aux termes d’un acte reçu le 15 mai 1968, une servitude de passage, grevant les fonds des consorts [I], a été instituée au bénéfice de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] à [Localité 29], devenue par la suite la parcelle [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] et aujourd’hui [Cadastre 4] et [Cadastre 24].

Les consorts [I] ont saisi le Tribunal Administratif de NICE aux fins d’annulation du permis de construire accordé à la SARL BELLEVUE REALISATIONS ainsi qu’à [A] [N] et [H] [E], son épouse.

Par jugement du 30 juin 2021, le tribunal administratif de NICE a annulé partiellement le permis de construire concernant la création d’ un bassin de rétention.

Par acte signifié le 2 juin 2022, [FY] [I], [F] [I] et [VO] [I], ci-après les consorts [I], ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de GRASSE la SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] aux fins de faire juger que la cause déterminante de la servitude de passage était l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] devenue [Cadastre 4] et [Cadastre 24]'; juger que cet état d’enclave a cessé le 9 février 1970, date d’acquisition par l’établissement [31] de ladite parcelle lequel était également propriétaire des parcelles contiguës cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 23]'; constater l’extinction de la servitude de passage par la cessation de l’état d’enclave et subsidiairement, par le non usage pendant 30 ans, prescription acquise depuis le 9 février 2000.

[FY] [I] est décédé le 5 mai 2023.

[VO] [I] et [F] [I], en leur nom personnel et en qualité d’héritiers de leur père [FY] [I] ont demandé au tribunal de':

— Dire et juger qu’en l’état du décès de leur père, Messieurs [VO] [I] et [F] [I] sont recevables à agir tant en leur nom personnel qu’en leur qualité respective d’héritier de feu Monsieur [FY] [I],

VU les articles 544, 647, 684, 685-1, 701, 702, 706 du code civil,

VU les articles 28, 30 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

VU l’article 514 du code de procédure civile ,

VU la jurisprudence visée,

VU les pièces versées aux débats,

VU la publication de la présente assignation au service chargé de la publicité foncière

d’ANTIBES,

À TITRE PRINCIPAL

DIRE ET JUGER que la cause déterminante de la servitude de passage instituée par l’acte du 15 mai 1968 était la situation d’enclave de la parcelle cadastrée section [Cadastre 21] (devenue ensuite parcelle section [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] et aujourd’hui [Cadastre 4] et [Cadastre 24]),

DIRE ET JUGER que cette situation d’enclave a cessé le 9 février 1970, date d’acquisition par l’Établissement [31] de ladite parcelle originairement cadastrée section [Cadastre 5], lequel était également propriétaire des parcelles contigües cadastrées section [Cadastre 7] et [Cadastre 23],

CONSTATER l’extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24] grevant le fonds des consorts [I]

cadastré section [Cadastre 10], et ce depuis le 9 février 1970,

À TITRE SUBSIDIAIRE

CONSTATER l’extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24] grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], par le non-usage pendant trente ans, prescription acquise depuis le 9 février 2000,

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], parcelle non visée dans l’acte constitutif, ne bénéficie d’aucune servitude de passage sur le fonds des époux [I] cadastré section [Cadastre 10], dans la mesure où une telle extension serait constitutive d’une aggravation de la servitude originelle, portant en outre atteinte au droit de se clore dont bénéficient les consorts [I],

FAIRE INTERDICTION aux propriétaires et occupants de la parcelle [Cadastre 4] de faire usage de la voie privée des consorts [I] située sur leur parcelle cadastrée section [Cadastre 10], et ce, à quelque titre que ce soit,

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

VOIR ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8],

VOIR MAINTENIR l’exécution provisoire du jugement à intervenir conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, rien ne justifiant que celle-ci soit écartée,

S’ENTENDRE CONDAMNER in solidum la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] à payer aux consorts [I] la somme de 8 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

S’ENTENDRE CONDAMNER in solidum la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benoît VERIGNON, avocat aux offres de droit. »

Les consorts [I] ont fait valoir en substance les moyens et arguments suivants':

— L’état d’enclave des parcelles été la cause déterminante de l’établissement de la servitude du 15 mai 1968 grevant le fonds de propriété actuelle des consorts [I].

— Les ventes successives des parcelles voisines de celles des consorts [I] ont permis la réunion dans les mains de la SARL BELLEVUE REALISATIONS et des époux [N] d’une parcelle ayant un accès à la voie publique.

— Pour qu’il puisse être fait droit à une demande fondée sur l’article 685-1 du Code civil, il suffit que l’enclavement ait été la cause déterminante de la servitude, même si elle n’est pas exclusive. (Arrêt de la Cour d’appel d’AIX- EN-PROVENCE, 4ème Chambre A du 6 juillet 2017, n°15/20098)

— La lecture de l’acte constitutif de servitude contient en annexe un plan matérialisant le chemin d’accès privé à créer et ses dimensions, et on peut lire au sein de l’acte constitutif de servitude que « l’aménagement du chemin ainsi créé, sera fait aux frais exclusifs de Monsieur [O] qui s’y oblige ». L’état d’enclave des parcelles concernées en l’espèce a été la cause déterminante de l’établissement de la servitude. Il convient alors d’appliquer l’article 685-1 du Code civil.

— Pour que l’extinction de la servitude légale de passage puisse survenir, il faut que le fonds précédemment enclavé trouve ou retrouve une issue sur une voie publique (Cass. 3e civ., 10 oct. 1990, n° 89-11.647 : JurisData n° 1990-002357).

— L’une des parcelles de la propriété des époux [N] et de la SARL BELLEVUE REALISATIONS n’a jamais été enclavée et n’a jamais bénéficié d’une quelconque servitude de passage.

— La servitude de passage créée le 15 mai 1968 n’a pas été utilisée pendant plus de 30 ans, de sorte qu’ elle est éteinte au visa de l’article 706 du Code civil.

— Il incombe à cet égard au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 février 1993, [Cadastre 24]- 19.364). La parcelle actuellement cadastrée section [Cadastre 4], acquise par la SARL BELLEVUE REALISATIONS, est la résultante d’opérations de réunions de parcelles en une même main puis de nouvelles divisions.

— Cette parcelle a toujours bénéficié d’un accès direct sur la voie publique que constitue le [Adresse 1], de sorte que rien ne saurait justifier que cette parcelle puisse bénéficier d’une servitude de passage grevant le fonds des consorts [I] par le simple jeu de réunions et divisions cadastrales.

— En effet, une servitude de passage au profit d’un fonds ne peut profiter à d’autres fonds annexés, par la suite, à celui-ci, sauf à dénaturer le titre constitutif de la servitude.

— La SARL BELLEVUE REALISATIONS sollicite des dommages et intérêts sur le fondement de l’impossibilité de commercialiser les biens, objets de constructions qu’elle doit édifier, mais elle a déjà confié à une agence immobilière de biens de prestiges ladite commercialisation.

— Les époux [N] sollicitent la réparation d’un préjudice hypothétique, consistant en la perte de jouissance d’un bien immobilier non construit devant correspondre à leur futur domicile.

La SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] ont demandé au tribunal de':

Sur le fondement des articles 686 et 1134 du Code civil dans leur version applicable,

DÉBOUTER les demandeurs de leurs prétentions tendant à obtenir la disparation de la servitude de passage pour cessation de l’état d’enclave,

LES DÉBOUTER de leurs demandes fondées sur la prétendue extinction de la servitude de passage pour non usage trentenaire.

Reconventionnellement,

Sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil

LES CONDAMNER pour procédure abusive à payer :

À la société BELLEVUE REALISATIONS la somme de 2 221 642 euros,

Aux époux [N] la somme de 2 207 126 euros.

LES CONDAMNER au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

La SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] ont fait valoir en substance:

1- Sur la disparition de la servitude de passage comme conséquence de la cessation de l’état d’enclave':

— Pour qu’une servitude consentie par acte notarié soit susceptible de disparaître, il faut que le propriétaire du fonds servant établisse la preuve de la qualification de la servitude comme servitude légale et la disparition de l’état d’enclave.

— En l’espèce, l’acte constitutif de servitude du 15 mai 1968, ne fait pas référence à un état d’enclave comme cause unique, impulsive et déterminante de la constitution des servitudes de passage. Le seul accès possible aux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 24] a toujours été, postérieurement à l’aménagement du chemin de servitude, l’assiette de la servitude résultant du plan annexé à l’acte de 1968.

— Il est juridiquement impossible aux termes du Plan Local d’Urbanisme (PLU) de créer un accès autre que celui existant.

— La Cour de cassation a considéré qu’une parcelle demeure enclavée même si elle est contiguë à une autre parcelle non enclavée appartenant au même propriétaire. (Cass 3ème Civ 1er juin 2022 n° 21-16994)

— La servitude de passage dont le fonds des époux [I] est le fonds servant est une servitude conventionnelle.

— Une servitude conventionnelle ne peut disparaitre sauf avec le consentement unanime des parties c’est-à-dire avec l’accord des propriétaires des fonds dominants.

2- Sur la prescription extinctive de la servitude de passage :

— La servitude a toujours été utilisée pour accéder aux parcelles, les documents produits aux débats établissant qu’aucun autre accès n’a existé et que la situation matérielle est toujours demeurée inchangée avec le libre passage pour accéder aux fonds dominants.

3-Sur l’action négatoire relative à l’ancienne parcelle [Cadastre 7] :

— La parcelle [Cadastre 4] ne correspond pas « peu ou prou » à la parcelle [Cadastre 7] car elle est beaucoup plus vaste et englobe une partie de la parcelle [Cadastre 23] incontestablement bénéficiaire de la servitude de passage et fonds dominant.

— Les consorts [I] empruntent ce passage qui passe donc sur les propriétés des concluants.

4- Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive :

— Ayant échoué dans la voie administrative, les consorts [I] intentent une action judiciaire afin de s’opposer à la mise en 'uvre du projet des concluants en contestant des servitudes de passage grevant leur fonds depuis 1968. Le préjudice résulte des conséquences suivantes':

— Le retard dans la mise en 'uvre d’une opération immobilière ;

— La perte du permis de construire obtenu dont la durée de validité expire à la fin du mois de juillet 2024 ;

— La perte de constructibilité qui en résulte dans la mesure où le Plan Local d’Urbanisme (PLU) ne permet plus la réalisation de 3 maisons telles qu’ elles avaient été autorisées par le précédent permis de construire ;

— Le logement provisoire dans une résidence secondaire qui devait être louée ainsi que cela résulte du mandat de gestion ;

— Le remboursement du crédit à concurrence de 2 494,29 euros par mois en pure perte

Par jugement du 8 août 2024, le tribunal judiciaire de GRASSE a statué comme suit':

CONSTATE l’intervention volontaire de [VO] [I] et [F] [I] au nom de leur père [FY] [I];

CONSTATE l’extinction de la servitude de passage, constituée aux termes d’un acte en date du 15 mai 1968, publié au bureau des hypothèques d'[Localité 8] le 22 août 1968, volume 8967, numéro 5, bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24], grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], et ce depuis le 9 février 1970.

ORDONNE la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8] aux frais de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] à verser à [VO] [I], [F] [I] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benoît VERIGNON ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Pour statuer en ce sens , le tribunal a notamment retenu les motifs suivants:

Sur l’extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24] grevant le fonds des consorts [I]:

En application de l’article 685-1 du code civil, en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682.

A défaut d’accord amiable, cette disparition est constatée par une décision de justice.

[VO] [I] et [F] [I] sollicitent l’ extinction de la servitude de passage grevant leur parcelle de terrain cadastrée section [Cadastre 10], en application de l’article 685-1 du code civil, tandis que la SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] leur opposent le caractère conventionnel de la servitude, faisant obstacle selon eux à l’application de l’article 685-1 du code civil dont les dispositions ne concernent que l’ extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave.

En l’espèce, les dispositions de l’article 685-1 du code civil sont en principe inapplicables à la servitude d’origine conventionnelle, puisque qu’il figure au Chapitre II «'Des servitudes établies par la loi'».

Toutefois, il est constant qu’une servitude conventionnelle conserve un fondement légal si sa cause déterminante est l’état d’enclave du fonds dominant et si elle n’a été instituée que pour fixer l’assiette et l’aménagement de la desserte.

Dès lors, l’extinction d’une servitude conventionnelle sur le fondement de l’article 685-1 du code civil suppose la réunion de deux conditions cumulatives :

qualification de servitude légale à l’origine de la création de la servitude,

disparition de l’état d’enclave.

En l’absence de précision dans l’acte constitutif, il convient d’analyser les causes de la concession de la servitude.

L’acte de constitution de servitude définit, avec précision, les limites des propriétés bénéficiaires de l’octroi de la servitude.

L’état d’enclavement se définit comme le fait, pour une parcelle, d’être entourée par des propriétés privées qui n’appartiennent pas au propriétaire du bien enclavé, de sorte que le bien enclavé ne dispose ainsi d’aucune issue ou d’un accès réduit ou insuffisant sur la voie publique.

Les parcelles bénéficiaires de la servitudes, cadastrées à l’époque section [Cadastre 6], [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] étaient totalement enclavées. Elles n’avaient aucun accès à la voie publique. L’octroi de la servitude avait donc pour objet de les désenclaver.

Pour mémoire, l’Établissement [31] (propriétaire des parcelles cadastrées anciennement [Cadastre 7] et [Cadastre 23]), n’était pas partie prenante à la constitution de servitude, ayant un accès direct au [Adresse 1] par la parcelle [Cadastre 7].

La cause déterminante de la constitution de la servitude est l’enclave de sorte que l’article 685-1 du Code civil est applicable,

De plus, il résulte de l’acte de constitution de servitude en date du 15 mai 1968 que sont concernées les parcelles suivantes :

Fonds dominants':

— parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 6] et [Cadastre 21], lieudit [Adresse 1], propriété de Mme [C] [PA] épouse [K],

— parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 25], n°[Cadastre 19], n° [Cadastre 20], lieudit [Adresse 1], propriété de M. [T] [O],

Fonds servant': parcelles anciennement cadastrées [Cadastre 22], [Cadastre 17] et [Cadastre 18] propriété de [M] [Y] nouvellement cadastrées Consorts [I] [Cadastre 10]

Aux termes d’un acte reçu par Maître [J] [W], Notaire à [Localité 13] le 9 février 1970, l’Établissement [31] a acquis de [C] [PA] veuve [K], la parcelle originairement cadastrée section [Cadastre 5] (anciennement [Cadastre 21]).

Par suite d’un procès-verbal de remaniement dressé par le Service du Cadastre à [Localité 9] le 2 juin 2003, publié au service de la publicité foncière volume 2003 P numéro 2301, une parcelle cadastrée section [Cadastre 11] a été créée regroupant les parcelles appartenant à l’Établissement [31] et cadastrées section [Cadastre 7] ainsi que les parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 5].

Aux termes de l’acte en date du 31 octobre 2018 reçu par Maitre [P], notaire à [Localité 26], l’Établissement [31] a vendu à la SARL YATIS les parcelles [Cadastre 4], [Cadastre 24] et [Cadastre 12] (anciennement [Cadastre 11]).

Les parcelles actuellement cadastrées section [Cadastre 4], [Cadastre 24] et [Cadastre 12] correspondent aux parcelles anciennement cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 5] et [Cadastre 23]. Il se déduit de ce qui précède que depuis le 9 février 1970, la parcelle [Cadastre 21], propriété de l’Établissement [31], devenue [Cadastre 5], puis [Cadastre 11] et enfin actuellement [Cadastre 4] et [Cadastre 24] n’était plus enclavée puisqu’elle possédait un passage par une autre parcelle appartenant également à l’Établissement [31], savoir la parcelle anciennement [Cadastre 7] (actuellement partie de [Cadastre 4]).

De sorte que la parcelle anciennement cadastrée [Cadastre 21] n’a plus été enclavée lors de son acquisition par l’Établissement [31] le 9 février 1970 puisqu’il était déjà propriétaire de la parcelle [Cadastre 7] ayant accès direct au [Adresse 1].

Le tènement appartenait à l’Établissement [31] puis a été vendu à la SARL YATIS qui a vendu à :

la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS représentée par [A] [N], la parcelle cadastrée section [Cadastre 4],

[A] [N] et [H] [E], la parcelle cadastrée [Cadastre 24].

En application de l’article 684 du code civil, si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

La parcelle [Cadastre 4] longe et jouxte sur toute sa largeur le [Adresse 1]. Du constat établi par Maître [V] [D], en date du 14 novembre 2023, photos et plan cadastral, il en résulte que les propriétés voisines ont pour unique accès le [Adresse 1] et que seul un muret sépare la parcelle [Cadastre 4] du [Adresse 1].

Les défendeurs produisent un devis établi par la société ART & BAT en date du 14 novembre 2023, dont il résulte qu’il n’existe aucune difficulté technique à l’ouverture d’un accès entre la parcelle [Cadastre 4] et le [Adresse 1].

Le coût des travaux est de l’ordre de 6.550 euros ce qui en comparaison de la valeur d’un terrain à bâtir à [Localité 29] ne peut être considéré comme disproportionné.

Par ailleurs, le fait que l’ouverture d’un accès serait contraire aux dispositions du PLU n’est documenté que par un document émanant de l’architecte du projet immobilier, ce qui lui retire l’objectivité nécessaire à la démonstration.

Par déclaration du 25 septembre 2024 les consorts [N] et la SARL BELLEVUE REALISATIONS ont relevé appel du jugement.

Par ordonnance sur requête en date du 1er octobre 2024, agissant sur délégation du 1ER président , le président de la chambre 1-5 a autorisé les appelants à assigner les consorts [I] à jour fixe pour le 11 mars 2025.

Au-delà de ce qui sera repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l’espèce des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, la cour entend se référer pour l’exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessous.

PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Vu les conclusions notifiées le 30 septembre 2024 par les appelants tendant à':

Sur le fondement des articles 686 et 1134 du Code civil dans leur version applicable,

Réformer le jugement entrepris en ce qu’il':

CONSTATE l’extinction dc la servitude de passage, constituée aux termes d’un acte en date du 15 mai 1968, publié au bureau des hypothèques d'[Localité 8] le 22 août 1968, volume 8967, numéro 5, bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24], grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], et ce depuis le 9 février 1970.

ORDONNE la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8] aux frais de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] à verser à [VO] [I], [F] [I] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benoit VERIGNON;

Statuant de nouveau,

DÉBOUTER les demandeurs de leurs prétentions tendant à obtenir la disparition de la servitude de passage pour cessation de l’état d’enclave,

LES DÉBOUTER de leurs demandes fondées sur la prétendue extinction de la servitude de passage pour non usage trentenaire.

Reconventionnellement,

Sur le fondement des articles 1240 et suivants du code civil

LES CONDAMNER pour procédure abusive à payer :

Á la société BELLEVUE REALISATIONS la somme de 2 221 642 euros

Aux époux [N] la somme de 2 207 126 euros.

Les condamner enfin au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Vu les conclusions notifiées le 6 novembre 2024 par les consorts [I], aux fins de':

VU l’article 724 alinéa 1er du Code civil,

VU l’acte de décès de feu Monsieur [FY] [I], Vu l’acte de notoriété en date du 6 octobre 2023,

DIRE ET JUGER qu’en l’état du décès de leur père, Messieurs [VO] [I] et [F] [I], recevables à agir tant en leur nom personnel qu’en leurs qualités d’héritiers de feu Monsieur [FY] [I],

VU les articles 544, 647, 684, 685-1, 701, 702, 706 du Code civil,

VU les articles 28, 30 du Décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière,

VU l’article 514 du code de procédure civile ,

VU la jurisprudence visée,

VU les pièces versées aux débats,

VU le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 8 août 2024 ;

À TITRE PRINCIPAL

CONFIRMER le jugement du Tribunal Judiciaire de GRASSE en date du 8 août 2024 en ce qu’il :

CONSTATE l’intervention volontaire de [VO] [I] et [F] [I] au nom de leur père [FY] [I] ;

CONSTATE l’extinction de la servitude de passage, constituée aux termes d’un acte en date du 15 mai 1968, publié au bureau des hypothèques d'[Localité 8] le 22 août 1968, volume 8967, numéro 5, bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24], grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], et ce depuis le 9 février 1970.

ORDONNE la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8] aux frais de la partie la plus diligente ;

CONDAMNE la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] à verser à [VO] [I], [F] [I] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Benoît VERIGNON ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

À défaut et si par extraordinaire la Cour de Céans venait à infirmer le jugement au titre de l’extinction de la servitude de passage, constituée aux termes d’un acte en date du 15 mai 1968, il est demandé à la Cour d’appel saisi et statuant à nouveau de bien vouloir

À TITRE SUBSIDIAIRE':

CONSTATER l’extinction de la servitude de passage bénéficiant aux parcelles cadastrées actuellement section [Cadastre 4] et [Cadastre 24] grevant le fonds des consorts [I] cadastré section [Cadastre 10], par le non-usage pendant trente ans, prescription acquise depuis le 9 février 2000 ;

DÉBOUTER la SARL BELLEVUE RÉALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] de l’ensemble de leur demandes, fins et conclusions ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE':

CONSTATER que la parcelle cadastrée section [Cadastre 4], parcelle non visée dans l’acte constitutif, ne bénéficie d’aucune servitude de passage sur le fonds des époux [I] cadastré section [Cadastre 10], dans la mesure où une telle extension serait constitutive d’une aggravation de la servitude originelle, portant en outre atteinte au droit de se clore dont bénéficient les consorts [I] ;

FAIRE INTERDICTION aux propriétaires et occupants de la parcelle [Cadastre 4] de faire usage de la voie privée des consorts [I] située sur leur parcelle cadastrée section [Cadastre 10], et ce, à quelque titre que ce soit ;

EN TOUT ÉTAT DE CAUSE':

VOIR ORDONNER la publication du jugement à intervenir au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8], Précision étant ici faite pour les besoins de la publicité foncière que :

La parcelle cadastrée section [Cadastre 10] sise à [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 47 a 36 ca est ainsi désignée : Une villa à usage d’habitation, composée comme suit :

— Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement, séjour avec cheminée, salle-à- manger avec mezzanine, cuisine, cellier, buanderie, salle de douche avec WC, deux chambres avec placard, bureau/chambre enfant avec lave-mains ;

— À l’étage : une chambre avec terrasse, salle de bains, WC, une seconde chambre avec terrasse et accès grenier ;

— En annexe : un garage pour une voiture, une pièce bibliothèque avec accès séparé. Un atelier avec point d’eau à rafraichir entièrement.

— Le tout sur un terrain en plusieurs restanques avec piscine.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 4] sise à [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 18 a 48 ca est ainsi désignée :

Une parcelle de terrain à bâtir, provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour 5.078m², constatée aux termes de l’acte de vente au profit de la SARL YATIS reçu par Me [P], Notaire à [Localité 26], le 31 octobre 2018.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 24] sise à [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 26 a 93 ca est ainsi désignée :

Une parcelle de terrain à bâtir, provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour 5.078m², constatée aux termes de l’acte de vente au profit de la SARL YATIS reçu par Me [P], Notaire à [Localité 26], le 31 octobre 2018.

CONDAMNER in solidum la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] d’avoir à payer aux consorts [I] la somme de 15 000 ' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER in solidum la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] aux entiers dépens.

MOTIVATION':

Les époux [N] et la SARL BELLEVUE REALISATIONS soutiennent que le tribunal s’est trompé en partant du postulat que la servitude avait été instituée en raison de l’état d’enclave des fonds dominants'; en inversant la charge de la preuve, en considérant que les concluants ne rapportaient pas la preuve du caractère conventionnel de la servitude'; en ne tirant pas les conséquences de ses propres constatations en considérant que le titre ne faisait référence à aucun état d’enclave'; en tout état de cause, en faisant une application erronée du principe de disparition de la servitude à compter d’une décision de justice , en considérant que l’état d’enclave avait cessé en 1970 et que la servitude avait disparu à cette époque.

Ils font valoir que la servitude est conventionnelle et qu’il appartient à celui qui se prévaut de la disparition de la servitude de rapporter la preuve qu’elle était motivée par un état d’enclave et qu’il ne s’agissait donc pas d’une servitude conventionnelle. Selon eux, rien ne permet à la lecture de l’acte constitutif de servitude de considérer qu’en 1968 les fonds dominants étaient enclavées. Les parcelles bénéficiaires de la servitude étaient déjà construites avant l’acte constitutif, ce qui impliquait un accès. Dès lors, il est difficile de soutenir, compte tenu de la présence de ces constructions, qu’elles étaient totalement enclavées comme l’a retenu le tribunal. A tout le moins le passage résultait d’une tolérance qui exclut la notion d’enclave.

En second lieu , ils considèrent, contrairement à ce qu’a retenu le tribunal, que même en retenant la thèse d’un état d’enclave ayant présidé à la constitution de la servitude, ce dernier ne peut avoir disparu en 1970, avec l’acquisition de la parcelle [Cadastre 21] par la société [31] puisque l’extinction d’une servitude n’est jamais automatique et résulte de la décision qui la constate à défaut d’accord des parties. La servitude ne pourrait avoir disparu car l’état d’enclave demeure , aucune des parcelles ne disposant actuellement d’un accès à la voie publique , en l’état des contraintes juridiques qui ne permettent pas un tel accès.

Ils font valoir à cet égard que':

— L’accès aux parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 24] a toujours été , postérieurement à l’aménagement du chemin de servitude , l’assiette de la servitude résultant du plan annexé à l’acte de 1968. Les photographies annexées à la demande de permis de construire permettent de constater que la parcelle [Cadastre 4] n’a pas d’accès à la voie publique autre que le chemin d’assiette de la servitude.

— Le propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] ( BELLEVUE REALISATIONS) n’est pas le même que celui de la parcelle [Cadastre 24] ( Les époux [N]) ce dont il résulte que le fonds de ces derniers ne dispose pas d’un accès à la voie publique ne bénéficiant d’aucune servitude sur le fonds [Cadastre 4].

— Contrairement aux allégations des consorts [I] reprises par le tribunal, la réalisation d’un accès à la voie publique par la parcelle [Cadastre 4] est juridiquement impossible car ne respectant pas de nombreuses dispositions du PLU applicable, lesquelles figurent à l’article DG 3 A3 qui rappelle que les accès dont la pente est supérieure à 15 % sont interdits et que la pente ne doit pas dépasser 5% sur les 5 premiers mètres , mais également que la réalisation de nouveaux accès ne doit pas entrainer de mouvements de sol importants sur les terrains dont la pente est supérieure à 20 % (en d’autres termes, les remblaiements pour diminuer la pente sont quasiment impossibles et certainement pas pour ramener une pente de 40 à 15 % impliquant de remblayer tout le terrain sur plusieurs mètres de hauteur. A cet égard la note de l’architecte M [Z] comporte un plan en coupe qui fait figurer des courbes et cotes de niveau. Il s’agit de données factuelles qui permettent de vérifier que l’accès par la parcelle [Cadastre 4] en bordure de voie publique est impossible la pente étant de 40 % dans les premiers mètres au lieu des 5% autorisés par le PLU.

— Cela est d’autant plus vrai que la parcelle est située en zone UC 3 du PLU, autorisant une hauteur du premier niveau de 3,5 mètres au maximum, calculée à partir du niveau du sol naturel. Le second niveau ne pouvant excéder 7 mètres à partir du niveau du sol naturel, sur 70% de l’emprise du premier niveau. Il s’ensuit que le remblaiement pour atteindre la pente maximale de 15% et de 5% sur les premiers mètres impliquerait un exhaussement du terrain de plusieurs mètres de hauteur, de l’ordre de 5 mètres environ, ce qui est proscrit par le PLU et rendrait la parcelle inconstructible , puisque la hauteur des constructions, calculée avant remblaiement, ne laisserait qu’une hauteur résiduelle d’ 1,5 mètre après exhaussement.

— Plus subsidiairement encore, sur la prétendue prescription extinctive de la servitude de passage, une servitude pour cause d’enclave ne disparaît pas par le non-usage trentenaire mais ne disparaît qu’en cas de désenclavement, qui plus est à la date du jugement qui constate ce désenclavement. Or, compte tenu de ce qui vient d’être exposé l’ état d’enclave existe toujours.

Enfin, les époux [N] et la SARL BELLEVUE REALISATIONS font valoir que les consorts [I] ont fait preuve d’un comportement abusif dans l’exercice et la multiplication des recours contre le permis délivré. Déboutés de leur contestation du permis de construire , ils ont imaginé s’opposer par la voie judiciaire à la mise en 'uvre du projet des concluants en contestant des servitudes de passage grevant leur fonds depuis 1968, servitudes dont ils connaissaient l’existence depuis leur acquisition intervenue en 1971.

Ils considèrent ainsi que dans l’hypothèse où l’autorité administrative considérerait comme caduc le permis délivré , compte tenu des délais écoulés depuis la première contestation, de l’impossibilité de le proroger et de suspendre les travaux plus d’un an à compter du 22 octobre 2024, il conviendra alors, comme conséquence «'du jugement'» (SIC) validant la servitude de condamner les intimés à des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi, tel qu’il a été chiffré par le cabinet d’expertise comptable COMANCE.

Les consorts [I] répliquent en substance que':

— L’ acte de constitution de servitude définit avec précision les limites de chaque propriété, et ce, afin de démontrer que cette servitude de passage a exclusivement été consentie en raison de l’enclave des propriétés de Monsieur [O] et de Madame [K], et non pour des raisons de commodités.

— L’établissement [31] ne peut être considéré comme bénéficiaire d’une servitude dite contractuelle / conventionnelle sans participer à l’acte constitutif de servitude. La parcelle [Cadastre 7], devenue [Cadastre 4], alors propriété de la Société [31], a toujours bénéficié d’un accès direct à la voie publique, raison pour laquelle cette dernière n’ a jamais bénéficié d’un quelconque droit de passage sur la propriété [Y] depuis lors devenue la propriété [I].

— Par suite d’un procès-verbal de remaniement dressé par le Service du Cadastre à [Localité 9] le 2 juin 2003, publié au service de la publicité foncière volume 2003P numéro 2301, une parcelle cadastrée section [Cadastre 11] a été créée regroupant les parcelles cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 23] et [Cadastre 5] ( anciennement [Cadastre 21]) bénéficiaire de la servitude.

— Les parcelles originairement cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 23] appartenaient à l’Etablissement [31], pour les avoir acquises de Monsieur [G] [B] aux termes d’un acte reçu par Maitre [L] [R], Notaire à [Localité 30], le 3 mai 1967.

— La parcelle cadastrée section [Cadastre 5] originairement cadastrée [Cadastre 21] appartenait à l’Etablissement [31] pour l’avoir acquise de Madame [C] [PA] veuve de Monsieur [K], aux termes d’un acte reçu par Maitre [J] [W], Notaire à [Localité 13], le 9 février 1970.

— Cet historique du regroupement en une même main des parcelles cadastrées section A numéros [Cadastre 7], [Cadastre 23] et [Cadastre 5] figure à l’acte de vente signé entre l’Etablissement [31] et la SARL YATIS le 31 octobre 2018, au sein des paragraphes « Origine de propriété » et « Origine de propriété antérieure ''.

— C’est ainsi que le rachat, par la Société [31], de la parcelle [Cadastre 5] anciennement [Cadastre 21] et bénéficiant, seule, de la servitude de passage a permis, par le biais de la parcelle [Cadastre 7] appartenant au même propriétaire, de désenclaver la parcelle [Cadastre 5], anciennement[Cadastre 21].

— Pour que l’extinction de la servitude légale de passage puisse survenir, il faut, comme l’indique la lettre de la loi, que le fonds précédemment enclavé trouve ou retrouve une issue sur une voie publique, ce dont doivent s’assurer les juges du fond. Peu importe à cet égard, la nature de l’ événement ayant conduit à la naissance d’un accès. Il peut s’agir comme au cas d’espèce d’une acquisition foncière.

— La parcelle [Cadastre 4] longe et jouxte sur toute sa largeur la voie publique du [Adresse 1]. Pour rappel, la parcelle cadastrée section [Cadastre 4] (anciennement parcelle cadastrée section [Cadastre 7] lors de la constitution de la servitude de 1968) n’a jamais été enclavée et n’ a jamais bénéficié d’une quelconque servitude de passage.

— Il est donc totalement faux de prétendre que le chemin, propriété des consorts [I], serait le seul accès possible aux parcelles dont sont propriétaires les parties défenderesses.

— Lorsque l’on reprend les PV de constat d’huissier, l’on constate que l’ensemble du voisinage et des propriétés en bordure du [Adresse 1], possèdent un portail d’ accès à partir de cette voie publique. L’ensemble du voisinage, en bordure de route, accède à sa propriété, non pas à partir des propriétés voisines mais à partir de son portail depuis le [Adresse 1].

— Par procès-verbal du 5 août 2024, il a été constaté que :

— Les travaux avaient commencé sur la parcelle des appelants, mais aussi et surtout

— que ces travaux étaient réalisés en bordure de route du [Adresse 1], après destruction, pour l’occasion, du muret prétendument ancien et interdisant selon les appelants tout accès à la parcelle [Cadastre 4] depuis la voie publique .

— L’appréciation judiciaire de l’adéquation de la desserte aux besoins du fonds se fait donc selon les mêmes critères que ceux employés lors de l’établissement de la servitude. Ainsi il n’y a pas d’issue suffisante lorsque l’accès à la voie publique ne pourrait être réalisé qu’au travers de travaux disproportionnés par rapport à la valeur du fonds.

En revanche, doit être considéré comme désenclavé le fonds susceptible d’accéder à la voie publique grâce à la réalisation d’aménagements minimes réalisés à faible coût.

— Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par Maitre [V] [D], Commissaire de Justice, du14 novembre 2023, que le muret séparant la propriété des défendeurs et la voie publique ne dépasse pas 58 centimètres de hauteur, est en mauvais état, et s’étend sur environ 26,70 mètres de longueur. A l’ arrière de ce muret, le terrain naturel se poursuit sur environ 3 mètres à un niveau équivalent à la voie publique du [Adresse 1].

— En l’absence d’un quelconque dénivelé entre la parcelle [Cadastre 4] et le [Adresse 1], la configuration des lieux permet donc sans aucune difficulté la création d’un accès direct sur la voie publique, et ce moyennant des aménagements mineurs.

— Les concluants ont fait réaliser un devis par une entreprise de construction qui fait ressortir qu’ après étude il n’ existe aucune difficulté technique pour l’ouverture et la création d’un accès entre le [Adresse 1] et la parcelle [Cadastre 4] pour un coût de réalisation de l’ ordre de 6 550'.

— Subsidiairement, aux termes de l’ article 706 du Code civil, «'La servitude est éteinte par le non-usage pendant trente ans ''.

En l’espèce la servitude de passage créée le 15 mai 1968 n’a pas été utilisée pendant plus de 30 ans, de sorte que celle-ci est éteinte au visa de l’ article susvisé.

L’Établissement [31] a fait l’acquisition du fonds dominant cadastré section [Cadastre 5] (anciennement [Cadastre 21]) le 9 février 1970. Ce terrain jouxtant les parcelles originairement cadastrées [Cadastre 7] et [Cadastre 23] dont était également propriétaire l’Etablissement [31], bénéficiait d’un accès direct à la voie publique ([Adresse 1]), de sorte qu’il n’a jamais été fait usage de ladite servitude de passage. La preuve contraire n’est pas rapportée.

— Or, il incombe au propriétaire du fonds dominant de démontrer que la servitude de passage, dont il n’a pas la possession actuelle, a été exercée depuis moins de trente ans (Cour de cassation, 3ème Chambre civile, 17 février 1993, [Cadastre 24]- 19.364).

— Les consorts [I] sont bien fondés à s’opposer à ce que la société BELLEVUE REALISATIONS (parcelle cadastrée section [Cadastre 4]) se prévale d’ une quelconque servitude de passage sur leur fonds (cadastre section [Cadastre 10]).

Lors de la constitution de la servitude de passage le 15 mai 1968 au profit des parcelles [Cadastre 21], [Cadastre 25], [Cadastre 19] et [Cadastre 20], pour permettre leur désenclavement, force est de constater que la parcelle cadastrée à l’époque section [Cadastre 7] ne figurait pas au titre des fonds dominants. Et pour cause, cette parcelle n’a jamais été enclavée.

— Admettre la parcelle [Cadastre 4] au bénéfice de la servitude de passage constituerait en outre une aggravation de la servitude originelle au sens des dispositions de l’ article 702 du Code civil, en permettant le passage de véhicules automobiles et ce de façon considérable si l’on se réfère au projet immobilier d’envergure des défendeurs (3 villas, 11 chambres, surface habitable 846 m²).

L’extension de la servitude à de nouveaux fonds est en soi une aggravation, comme a pu le rappeler la Cour de cassation.

— En l’état de ce qui précède et du bien-fondé des demandes légitimes formulées par les consorts [I], la cour ne pourra que débouter purement et simplement les appelants de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

SUR CE':

Sur l’extinction de la servitude de passage établie par l’acte notarié du 15 mai 1968 publié au service de la publicité foncière le 22 août 1968 volume 8967 n° 5 n° 1376':

Aux termes de l’article 682 du code civil « Le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner. ».

L’article 685-1 dispose qu’en cas de cessation de l’enclave et quelle que soit la manière dont l’assiette et le mode de la servitude ont été déterminés, le propriétaire du fonds servant peut, à tout moment, invoquer l’extinction de la servitude si la desserte du fonds dominant est assurée dans les conditions de l’article 682. A défaut d’accord, cette disparition est constatée par une décision de justice.

La jurisprudence a précisé que cette disposition, qui ne vise que l’extinction du titre légal fondant la servitude de passage pour cause d’enclave, ne concerne pas les servitudes conventionnelles (Cassation 3e Civ., 27 février 1974, pourvoi n° 72-14.016, Bull. N° 96) ou résultant de la destination du père de famille ( Cassation 3° Civ., 16 juillet 1974, pourvoi n° 73-12.580, Bull n° 309).

En revanche, les dispositions de l’article 685-1 du code civil sont applicables lorsque la situation d’enclave a été la cause déterminante de la convention constitutive de la servitude qui n’avait pour but que d’ en déterminer l’assiette. Tel est le cas pour une servitude de passage établie par un acte de vente en raison de l’état d’enclave du fonds vendu, cet acte qui a fixé l’assiette et les modalités d’exercice de la servitude n’ayant pas pour effet d’en modifier le fondement légal et de lui conférer un caractère conventionnel ( Cassation 3e Civ., 13 décembre 1983, pourvoi n° 82-15.224, Bull n° 260).

Saisis d’une demande tendant à constater l’extinction d’une servitude de passage en raison de la cessation de l’état d’enclave du fonds dominant, les juges du fond doivent rechercher si l’état d’enclave était la cause déterminante de la stipulation conventionnelle ayant institué cette servitude ( Cassation 3e Civ., 18 février 1997, pourvoi n° 95-14.389 ).

La servitude ne saurait être causée par l’état d’enclave lorsque le fonds n’était pas enclavé à la date de la constitution de celle-ci ( 3e Civ., 6 février 2013, pourvoi n° 11-21.252, Bull. 2013, III, n° 19).

Les juges du fond interprètent souverainement, sous réserve de dénaturation, l’intention des parties de constituer une servitude conventionnelle de passage (Cassation 3e Civ., 8 avril 2014, pourvoi n°12-29.911) comme la circonstance que l’état d’enclave de la parcelle était la cause déterminante de la stipulation conventionnelle de la servitude ( Cassation 3e Civ., 12 juillet 2018, pourvoi n° 17-21.413).

La réunion, entre les mêmes mains, du fonds enclavé et d’un fonds contigu, ayant accès à la voie publique, peut entraîner la cessation de l’état d’enclave. La cessation de l’état d’enclave est elle-aussi appréciée souverainement par les juges du fond, qui ne peuvent toutefois éluder cette recherche lorsqu’elle leur est demandée.

Par ailleurs, il a été jugé que l’article 685-1 permet d’accueillir une demande de suppression de la servitude légale de passage en cas d’enclave , après la cessation de cet état et bien que l’exercice de cette servitude, dont l’assiette avait été fixée par convention, se soit prolongée pendant plus de 30 ans ( Cassation 3ème Civ. 12 mai 1975 pourvoi n° 74-11.679)

Sur l’existence d’un état d’enclave à l’origine de la servitude':

En l’espèce, il ressort de l’acte du 15 mai 1968 reçu par Maître [J] [W], notaire à [Localité 13], intitulé «' Constitution de servitude entre Melle [Y], Mme [K] et M. [O], dation en paiement par Mme [K] à Melle [Y]'» que deux servitudes de passage ont été instituées.

L’acte rappelle dans un exposé préalable les droits des parties sur les parcelles concernées et, sommairement les confronts de chaque fonds.

Ainsi, selon cet acte, Melle [Y] est propriétaire d’un immeuble sis à [Localité 28] dénommé «' [14]'» cadastré section A , lieudit «' [Localité 15]'», à savoir': [Cadastre 22] ( maison) pour 32 ares 52 centiares, [Cadastre 17] pour 32 centiares et [Cadastre 18] pour12 ares 37 centiares , soit ensemble 45 ares 21centiares'; ces biens confrontant notamment au Sud-Est, M. [O], et au Nord-Est la société [31] et Mme [K].

Mme [S] [PA] épouse [K] est propriétaire d’une construction à usage de cabanon, sise à [Localité 28], cadastrée section A lieudit [Localité 15] sous le [Cadastre 6] d’une contenance de 32 centiares , «'confrontant de tous côtés Melle [Y]'», et d’un terrain sis mêmes commune et lieudit, cadastré section [Cadastre 21] d’une contenance de 21 ares 80 centiares, confrontant notamment au Nord-Ouest la société [31] et au Sud-Ouest, Melle [Y] et M. [O].

M [O] est quant à lui propriétaire de l’immeuble sis à [Localité 28], cadastré section A lieudit [Localité 15], à savoir': [Cadastre 25] d’une superficie de 19 ares 85 centiares, [Cadastre 19] de 3 ares 50 centiares et [Cadastre 20] de 4 ares 85 centiares , soit au total 28 ares 20 centiares'; ces parcelles confrontant notamment au Nord-Ouest, Melle [Y] et au Nord-Est, Mme [K].

Aux termes du paragraphe «' constitution de servitude de passage'», une première servitude a été consentie par Melle [Y] à Mme [K] et à M. [O] , à titre de servitude réelle et perpétuelle grevant la parcelle [Cadastre 22] sur':

Premièrement: une bande de terrain d’une largeur moyenne de trois mètres longeant la ligne divisoire des parcelles cadastrales [Cadastre 7] et [Cadastre 22] ainsi que sur toute la partie du terrain comprise entre le cabanon cadastré sous le [Cadastre 6] et la limite Nord-Est de la parcelle cadastrale [Cadastre 22].

Deuxièmement': sur une bande de terrain d’une largeur moyenne de trois mètres longeant la limite Nord-Est des parcelles cadastrales n°s [Cadastre 22] et [Cadastre 18], ladite bande de terrain partant en pointe de l’angle Sud-Est du mur du cabanon cadastré sous le [Cadastre 6] pour avoir ensuite , à quinze mètres environ de l’angle Sud-Est dudit cabanon, une largeur uniforme de trois mètres. Il est ajouté que «' cette servitude de passage grèvera de la manière dont il vient d’être parlé , les parcelles de terre sises à [Localité 28], cadastrées section A lieudit [Localité 15] sous les numéros [Cadastre 22] pour 32 ares 50 centiares et [Cadastre 18] pour 12 ares 37 centiares appartenant à Mademoiselle [Y] (fonds servant)'».

Cette servitude est accordée respectivement au profit de':

1° la parcelle de terre sise à [Localité 28] cadastrée section A lieudit [Localité 15], sous le [Cadastre 21], pour une contenance de 21 ares 80 centiares, appartenant à Madame [K], (fonds dominant).

2° les parcelles de terre sises également à [Localité 28] cadastrées section A lieudit [Localité 15], sous les [Cadastre 25] pour 19 ares 85 centiares, [Cadastre 19] pour 3 ares 50 centiares et [Cadastre 20] pour 4 ares 85 centiares', soit ensemble pour 28 ares 20 centiares.

Une seconde servitude de passage a été constituée sur la parcelle [Cadastre 21], propriété de Madame [K] au profit des parcelles [Cadastre 25], [Cadastre 19] et [Cadastre 20] appartenant à M [O], «'sur une bande de terrain partant de l’angle Nord-Ouest de la parcelle cadastrale [Cadastre 21], et ayant initialement une largeur d’un mètre soixante centimètres, laquelle largeur augmentant progressivement pour atteindre environ trois mètres au droit de l’angle Sud-Est du cabanon cadastré sous le [Cadastre 6], et ensuite diminuer progressivement jusqu’à un point situé sur la ligne divisoire des parcelles cadastrales [Cadastre 22] et [Cadastre 21] à environ quinze mètres de l’angle Sud-Est dudit cabanon cadastré sous le [Cadastre 6]'».

L’acte se poursuit en indiquant que’ «'cette servitude grèvera de la manière dont il vient d’être parlé, la parcelle de terre sise à [Localité 28], cadastrée section A lieudit «'[Localité 15]'» sous le [Cadastre 21] pour une contenance de vingt et un ares quatre-vingt centiares appartenant à Madame [K] ( fonds servant)' et telle que ladite bande de terrain figure sous teinte bleue en un plan dressé par Monsieur [X] [U], Géomètre Expert, demeurant à [Adresse 27], lequel plan est demeuré ci-joint et annexé après mention après avoir été certifié véritable par les parties ».

L’acte ajoute que «' ces servitudes profiteront en premier lieu à Madame [K] et à M. [O], à l’un ou l’autre d’entre eux', puis ultérieurement à tous leurs successeurs ou ayants droit, les membres de leur famille, leurs domestiques et employés, et toute personne se rendant à quelque titre que ce soit sur les fonds dominants à pied ou avec tout véhicule de toute nature leur appartenant. L’aménagement du chemin ainsi créé sera fait aux frais exclusifs de Monsieur [O] qui s’y oblige .

L’entretien dudit chemin sera également à la charge exclusive de Monsieur [O] et ce jusqu’au jour où Madame [K] ou ses ayants droit feront édifier une construction sur le terrain lui appartenant, dans ce dernier cas, les frais d’entretien du chemin seront répartis entre Monsieur [O] et Madame [K] ou ayants droit dans une proportion fixée à l’amiable ou à défaut par voie d’expert. La servitude de passage est qualifiée de chemin privé sur lequel pourra être établi toutes canalisations aériennes ou souterraines pour l’eau, le gaz et l’électricité ou le téléphone.

A titre d’indemnité, Madame [K] a donné en paiement à Melle [Y] le cabanon cadastré section [Cadastre 6] pour une contenance de 32 centiares.

A l’ examen du plan annexé à l’acte , il apparait que l’ assiette de la servitude consentie par Mme [K] au profit du fonds de M [O] porte sur bande de terre en forme de losange qui comporte une emprise de 8 m² sur la parcelle [Cadastre 7] appartenant à la société [31] , alors que cette dernière n’est pas partie à l’acte constitutif de cette servitude et qu’ il n’est produit aucun acte recognitif de servitude sur la parcelle [Cadastre 7] auquel la société [31] aurait été partie. L’ assiette de la servitude consentie par Mme [K] sur la parcelle [Cadastre 21] représente une superficie de 28 m². Cette seconde servitude se justifie par la présence du cabanon construit sur la parcelle [Cadastre 6], lequel était enclavé au sein du fonds de Mme [Y], avant l’acte de dation en paiement. Cette seconde servitude vise à contourner cet édifice en permettant un passage, à cheval sur les fonds [Y] et [K], d’une largeur cumulée de 3 mètres au droit de cette construction.

Au regard du point de repère que constitue ce cabanon, il ressort de la comparaison des plans cadastraux versés aux débats que la parcelle [Cadastre 7] correspond à l’actuelle parcelle [Cadastre 4] propriété de la SARL BELLEVUE REALISATIONS, parcelle qui ne bénéficie donc pas de la servitude constituée sur les parcelles [Cadastre 22] et [Cadastre 18], propriété de Melle [Y] à l’époque de l’acte constitutif de cette servitude, devenues depuis la parcelle [Cadastre 10] propriété des consorts [I]. Il s’ensuit que, quel que soit le sort réservé à la servitude de passage consentie au bénéfice de la parcelle [Cadastre 21], devenue [Cadastre 5] puis [Cadastre 24] ( intégrant également partie de l’ ancienne parcelle [Cadastre 23]), la parcelle cadastrée [Cadastre 4] ne bénéficie pas de cette servitude de passage.

L’acte de 1968 ne comporte aucune indication sur un état d’enclave. Cependant, il ne fait mention de la présence d’aucune construction autre que le cabanon cadastré [Cadastre 6] et la maison présente sur la parcelle [Cadastre 22], propriété de Madame [Y]. Les modalités de création et d’entretien de la servitude, à la charge exclusive de M [O], tant que la parcelle de Mme [K] ne serait pas construite, indiquent que cette servitude a été créée afin de désenclaver des fonds destinés à être bâtis, ce qui justifiait l’aménagement d’un accès suffisant vers la voie publique, au regard de la nouvelle affectation de ces terrains. Seules les parcelles [Cadastre 22] et [Cadastre 7] confrontaient le [Adresse 1], situé au Nord, de sorte que les fonds [K] et [O] étaient séparés de la voie publique par les fonds appartenant respectivement à Mme [Y] et à l’établissement [31], sans autre possibilité d’y accéder que de revendiquer une servitude légale de passage pour cause d’enclave. Il s’ensuit que le titre de la servitude est bien l’état d’enclave, l’acte passé en 1968 s’étant borné à fixer l’assiette et les modalités du passage, sans en modifier le fondement légal.

Sur l’extinction de la servitude légale pour cause d’enclave.

Par acte du 9 février 1970, la société [31] qui possédait déjà les parcelles [Cadastre 23] et [Cadastre 7] situées respectivement à l’Est et au Nord de la parcelle [Cadastre 21] a acquis cette dernière de Madame [K], devenant propriétaire d’un même tènement foncier confrontant le [Adresse 1] par la parcelle [Cadastre 7]. Rien n’indique qu’au regard des règles d’urbanisme applicables à l’époque sur le territoire de la commune de [Localité 28] l’accès à la voie publique depuis la parcelle [Cadastre 7] était techniquement impossible ou interdit, étant observé que le chemin de servitude litigieux débouche lui-même sur le [Adresse 1] en longeant la parcelle [Cadastre 4] anciennement [Cadastre 7]. Il est donc manifeste qu’ à la date de cette acquisition l’état d’enclave de la parcelle [Cadastre 21] a cessé, cette dernière étant contiguë de la parcelle [Cadastre 7] laquelle disposait d’un accès au [Adresse 1] facilement aménageable.

En effet, contrairement à ce que soutiennent les appelants , ce n’est pas parce que la parcelle [Cadastre 7] devenue [Cadastre 4] était séparée du [Adresse 1] par une clôture grillagée élevée sur un muret en pierres qu’elle ne disposait pas de l’ accès à la voie publique que constitue ce chemin. En effet, ce muret et la clôture qu’il supporte étaient facilement modifiables, soit qu’ils soient supprimés, soit qu’ils soient ouverts sur une portion de leur linéaire de façon à aménager un accès carrossable, et ce à un coût non disproportionné à la valeur du terrain , comme l’établit le devis de l’entreprise Art et Bat du 14 novembre 2023, produit par les intimés, d’un montant de 6550,00 euros.

Selon procès-verbal de remaniement dressé par le Service du Cadastre le 2 juin 2003 publié au service de la publicité foncière volume 2003P numéro 2301, une parcelle cadastrée section [Cadastre 11] a été créée regroupant les parcelles cadastrées section [Cadastre 7], [Cadastre 23] et [Cadastre 5] ( anciennement [Cadastre 21]).

Par la suite, cette parcelle a été divisée en trois parcelles de terrain à bâtir cadastrées [Cadastre 4] ( correspondant à la parcelle [Cadastre 7]), [Cadastre 24] ( correspondant à l’ancienne parcelle [Cadastre 21] et à une grande partie de la parcelle [Cadastre 23]) et [Cadastre 12]( correspondant au reliquat de la parcelle [Cadastre 23]).

Si la société [31] a décidé de ne pas aménager cet accès avant de procéder à cette division de la parcelle [Cadastre 11] pour revendre, le 31 octobre 2018, comme terrain à bâtir, les trois parcelles qui en étaient issues, ce choix ne saurait faire obstacle à l’extinction de la servitude légale par suite de la disparition de l’état d’enclave en 1970.

Sur la renaissance de l’état d’enclave sous l’effet des dispositions du PLU de la commune de [Localité 29] , il convient d’observer, comme précédemment analysé, que la parcelle [Cadastre 4] ne bénéficie pas de la servitude de passage constituée en 1968, de sorte qu’à supposer qu’elle soit enclavée par suite des prescriptions du PLU qui seraient techniquement impossibles à remplir, ce qui n’est nullement établi, elle ne pourrait de toute façon bénéficier du maintien de la servitude établie en 1968 et son désenclavement devrait s’envisager dans le cadre d’une nouvelle instance.

En outre, l’avis technique de l’architecte maître d''uvre du projet de construction, M [Z], ( pièce 15 des appelants) ne saurait rendre compte de l’impossibilité technique d’aménager sur la parcelle [Cadastre 4] et la parcelle [Cadastre 24] une voie d’accès qui respecte les préconisations du PLU. De fait, il ressort du constat établi le 5 août 2024 par Me [D] , commissaire de justice, que le muret et la clôture bordant la parcelle [Cadastre 4], en limite du [Adresse 1], ont été supprimés pour permettre le démarrage des travaux de terrassement. Les photographies des pages 3 à 5 du procès-verbal de constat ne montrent pas un décalage de niveaux entre la voie publique et la parcelle [Cadastre 4] qui ferait obstacle à la réalisation d’une voie d’accès respectant les règles du PLU, quant au pourcentage de pente admissible, l’aménagement d’ un débouché sécurisé sur la voie publique et l’accès aux personnes à mobilité réduite.

Quant au moyen qui consiste à soutenir que la parcelle [Cadastre 24] ne forme plus un même tènement avec la parcelle [Cadastre 4], chacune appartenant à un propriétaire différent, de sorte que la parcelle [Cadastre 24] serait de toute façon enclavée, et n’aurait pas vocation à profiter de l’ accès à la voie publique dont bénéficie la parcelle [Cadastre 4], c’est à juste titre que le tribunal a rappelé les dispositions de l’article 684 du code civil , aux termes duquel , si l’état d’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, d’un échange, d’un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’ objet de ces actes. Il en résulte que le passage vers la voie publique devrait être demandé par les époux [N] à la société BELLEVUE REALISATIONS, prioritairement sur la parcelle [Cadastre 4], sauf impossibilité d’établir un passage suffisant sur les fonds divisés, ce qui n’est pas invoqué au cas d’espèce.

Au terme de l’analyse qui précède, la cour ne peut en conséquence que confirmer le jugement sur le constat de l’extinction de la servitude de passage constituée aux termes de l’acte du 15 mai 1968, publié au bureau des hypothèques d'[Localité 8] le 22 août 1968, volume 8967, numéro 5, sauf à préciser que cette servitude bénéficiait à la parcelle [Cadastre 24] et non à la parcelle [Cadastre 4], anciennement cadastrée [Cadastre 7] qui n’était pas fonds dominant dans l’acte du 15 mai 1968. Le jugement sera également confirmé sur la publication du jugement avec les précisions figurant au dispositif du présent arrêt pour les besoins des formalités de publication.

Sur la demande reconventionnelle des époux [N] et de la SARL BELLEVUE REALISATIONS:

Compte tenu de l’issue du litige, les parties appelantes seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes annexes

En application des articles 696 à 700 du code de procédure civile et compte tenu de la solution du litige, la SARL BELLEVUE REALISATIONS et les époux [N], parties perdantes, sont condamnés aux dépens, ainsi qu’ aux frais irrépétibles qu’il serait inéquitable de laisser à la charge des intimés

Il est relevé qu’aucune disposition ne prévoit la solidarité entre les personnes condamnées aux dépens et aux frais irrépétibles, et aucun fondement n’est invoqué à l’appui de la demande de condamnation in solidum aux dépens, qui sera donc rejetée.

PAR CES MOTIFS':

La cour statuant par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,

Confirme le jugement en ce qu’il a constaté l’extinction de la servitude de passage constituée aux termes de l’acte du 15 mai 1968, publié au bureau des hypothèques d'[Localité 8] le 22 août 1968, volume 8967, numéro 5, mais seulement en ce qu’elle grevait le fonds des consorts [I], cadastré [Cadastre 10] et bénéficiait à la parcelle [Cadastre 24], issue de la division de la parcelle [Cadastre 11], anciennement cadastrée [Cadastre 21], extinction motivée par la disparition, à la date du 9 février 1970, de l’état d’enclave qui fondait cette servitude,

Infirmant partiellement sur la parcelle [Cadastre 4]',

Constate que la parcelle [Cadastre 4], issue de la parcelle [Cadastre 11], mais anciennement cadastrée [Cadastre 7], était exclue du bénéfice de la servitude dans l’acte du 15 mai 1968, de sorte qu’il n’y a pas lieu de constater l’extinction de la servitude à son égard,

Confirme le jugement pour le surplus de ses dispositions,

Y ajoutant

Ordonne la publication du présent arrêt au service chargé de la publicité foncière d'[Localité 8], Précision étant ici faite pour les besoins de la publicité foncière que :

La parcelle cadastrée section [Cadastre 10] sise à [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 47 a 36 ca est ainsi désignée : Une villa à usage d’habitation, composée comme suit :

— Au rez-de-chaussée : entrée, dégagement, séjour avec cheminée, salle-à- manger avec mezzanine, cuisine, cellier, buanderie, salle de douche avec WC, deux chambres avec placard, bureau/chambre enfant avec lave-mains ;

— À l’étage : une chambre avec terrasse, salle de bains, WC, une seconde chambre avec terrasse et accès grenier ;

— En annexe : un garage pour une voiture, une pièce bibliothèque avec accès séparé. Un atelier avec point d’eau à rafraichir entièrement.

— Le tout sur un terrain en plusieurs restanques avec piscine.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 4] sise à [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 18 a 48 ca est ainsi désignée :

Une parcelle de terrain à bâtir, provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour 5.078m², constatée aux termes de l’acte de vente au profit de la SARL YATIS reçu par Me [P], Notaire à [Localité 26], le 31 octobre 2018.

La parcelle cadastrée section [Cadastre 24] sise à [Adresse 1], d’une surface de 00 ha 26 a 93 ca est ainsi désignée :

Une parcelle de terrain à bâtir, provenant de la division de la parcelle cadastrée section [Cadastre 11] pour 5.078m², constatée aux termes de l’acte de vente au profit de la SARL YATIS reçu par Me [P], Notaire à [Localité 26], le 31 octobre 2018.

Déboute la SARL BELLEVUE REALISATIONS, [A] [N] et [H] [E] épouse [N] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts,

Condamne la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] aux entiers dépens.

CONDAMNE la société BELLEVUE RÉALISATIONS, Monsieur [A] [N] et Madame [H] [E] épouse [N] à payer aux consorts [I] la somme de 9 000' sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT