COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 54G

Ch civ. 1-4 construction

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 08 JUIN 2026

N° RG 23/03490

N° Portalis DBV3-V-B7H-V4EU

AFFAIRE :

[P] [O]

[F] [X] épouse [O]

C/

[J] [Z]

S.C.I. DE L’AUBETTE

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Novembre 2020 par le tribunal judiciaire de PONTOISE

N° RG : 18/06147

Expéditions exécutoires, Copies certifiées conforme délivrées le :

à :

M^e Julien SEMERIA

M^e Julien AUCHET

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE HUIT JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTS

Monsieur [P] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

Plaidant : M^e Arnault CHAPUIS de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE- PROVENCE

Madame [F] [X] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Julien SEMERIA de la SELARL 9 JANVIER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 211

Plaidant : M^e Arnault CHAPUIS de la SELARL D’AVOCATS ARNAULT CHAPUIS, avocat au barreau d’ALPES DE HAUTE- PROVENCE

****************

INTIMÉES

Madame [J] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

S.C.I. DE L’AUBETTE

N° RCS de [Localité 3] : 800 923 351

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Julien AUCHET de la SCP EVODROIT, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 13

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 09 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Séverine ROMI, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Fabienne TROUILLER, Présidente,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffière lors des débats : Madame Jeannette BELROSE,

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique du 28 novembre 2014, la SCI de l’Aubette, dont Mme [I] [Z] est la gérante, a acquis de M. [P] [O] et son épouse Mme [F] [X] deux maisons d’habitation et deux tiers indivis d’une parcelle situées [Adresse 4] à Magny-en-Vexin (95), au prix de 237 000 euros.

Par acte authentique du 23 novembre 2016, Mme [Z], a acquis des époux [O], une maison d’habitation et le tiers indivis d’une parcelle également situées [Adresse 4] à [Localité 4] (95), au prix de 117 500 euros.

Ces acquisitions ont été faites dans un but locatif.

Après avoir constaté des désordres essentiellement liés aux charpentes sur le groupe d’immeubles, la société de l’Aubette et Mme [Z] ont engagé une procédure de référé expertise. M. [K] [T] a été désigné par ordonnance de référé le 7 juillet 2017. Son rapport a été déposé le 18 avril 2018.

Par acte du 12 juin 2018, elles ont fait assigner les époux [O], en paiement de sommes représentant le coût des travaux et leur préjudice.

Par jugement contradictoire du 9 novembre 2020, le tribunal judiciaire de Pontoise a :

— condamné solidairement les époux [O] à payer à Mme [Z] et la société de l’Aubette les sommes suivantes au titre de la réfection du groupe d’immeubles :

— travaux réparatoires de couverture : 27 000 euros

— garde-corps des escaliers intérieurs : 767,32 euros

— grilles d’aération : 353,30 euros

— dit que les sommes susvisées seraient réactualisées selon l’indice BTO1 applicable à compter du mois d’avril 2018 jusqu’à la date du jugement et porteraient intérêts au taux légal à compter du prononcé,

— dit que les intérêts échus depuis un an au moins seraient capitalisés,

— condamné solidairement les époux [O] à payer à Mme [Z] et la société de l’Aubette la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— rejeté l’ensemble des demandes des époux [O],

— ordonné l’exécution provisoire,

— condamné les époux [O] aux dépens dont ceux de la procédure de référé et des frais d’expertise et seraient recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal a retenu la recevabilité de l’assignation des demanderesses et a considéré que la société de l’Aubette n’était pas un professionnel averti, aucune pièce ne permettant de l’établir.

Il a constaté au regard du rapport d’expertise, que les travaux réalisés sans assurance par M. [O], ne respectaient pas les règles de l’art et que certains désordres apparents pour un professionnel, ne pouvaient être appréciés par un acquéreur profane.

Il a estimé que la réticence dolosive de M. [O], laquelle ne pouvait se présumer, n’était pas démontrée en l’absence de preuve d’une telle intention, et que la responsabilité pour les défauts de conformité de la chose vendue ne pouvait s’appliquer aux désordres affectant la solidité d’un ouvrage, alors que les caractéristiques du bien correspondaient à l’acte de vente.

Il a jugé que l’acte comportant une clause d’exonération de la garantie des vices cachés, et en l’absence de preuve de mauvaise foi des vendeurs, simples particuliers, l’action en garantie des vices cachés ne pouvait prospérer, même si les travaux avaient été réalisés par M. [O].

Toutefois, il a considéré que la responsabilité des vendeurs constructeurs pouvait être engagée de plein droit sur le fondement de l’article 1792 du code civil, car les désordres rendaient l’immeuble impropre à sa destination, en raison de travaux non conformes aux règles de l’art.

Le tribunal a confirmé les devis validés par l’expert, correspondant travaux réparatoires de couverture, de reprise du garde-corps des escaliers intérieurs et des grilles d’aération.

Il a considéré que les logements étant loués, aucun trouble de jouissance n’était caractérisé.

Par déclaration du 4 mars 2021, les époux [O] ont interjeté appel de ce jugement.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives remises au greffe le 5 juin 2023 (9 pages), les époux [O] demandent à la cour :

— d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions,

— de débouter la société de l’Aubette et Mme [Z] de toutes leurs demandes,

— de condamner la société de l’Aubette et Mme [Z] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens incluant les frais d’expertise.

Les époux [O] soutiennent que l’expert n’a pas respecté les dispositions de l’article 238 du code de procédure civile puisqu’il est allé au-delà de sa mission en examinant les désordres relatifs aux grilles d’aération, au garde-corps des escaliers intérieurs et aux gouttières, qui n’étaient pas dans l’assignation en référé. Ils demandent de rejeter les demandes à cet égard. Ils ajoutent que ces désordres ne sont pas de nature décennale.

Sur la couverture et les autres désordres, ils soutiennent que l’expert a relevé leur caractère apparent à la réception. La garantie décennale ne saurait donc être invoquée. Ils rappellent que les biens ont été acquis en deux fois et qu’après la vente du 23 novembre 2016, les acquéreurs ont fait remonter des difficultés sur la toiture comme ils l’ont exprimé par un courrier du 5 décembre 2016. Ainsi, les problèmes étaient connus lors de la seconde vente.

Aux termes de leurs conclusions récapitulatives remises au greffe le 11 octobre 2024 (11 pages), la société de l’Aubette et Mme [Z] demandent à la cour de :

— confirmer le jugement en toutes ses dispositions, en retenant la responsabilité décennale des désordres, ou par substitution de motifs, leur responsabilité contractuelle au titre de la vente,

— débouter les époux [O] de l’ensemble de leurs demandes,

— juger que le montant des travaux de la couverture sera actualisé selon l’indice BT01 du coût de la construction à la date de l’arrêt à intervenir,

— condamner solidairement les époux [O] à leur verser la somme de 10 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner solidairement les époux [O] aux dépens, dont bénéfice de distraction à la société Evodroit.

La société de l’Aubette et Mme [Z] soutiennent que les époux [O] ont réalisé eux-mêmes les travaux de couverture sans assurance dommages-ouvrage et se trouvent dès lors garants des dommages de nature décennale affectant l’ouvrage qu’ils ont vendu après achèvement en application des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil.

Sur l’apparence des désordres, elles soutiennent n’avoir eu aucun moyen de déceler les vices au moment de la vente, étant profanes en matière de construction, et n’ayant appris leur existence qu’après un signalement des locataires et une visite par un couvreur spécialisé.

Si toutefois la cour estimait que la garantie décennale n’était pas engagée, elles entendent fonder leur demande de condamnation sur les défauts de conformité de la chose vendue en application de l’article 1604 du code civil relative à l’obligation de délivrance conforme ou de la garantie des vices cachés affectant l’ouvrage sur le fondement des articles 1641 et suivants du même code.

Enfin, sur le montant du préjudice, elles renvoient à l’estimation du rapport d’expertise judiciaire.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2025. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 9 mars 2026 et elle a été mise en délibéré au 8 juin 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de condamnations au titre des désordres décennaux

En application des articles 1792 et 1792-1 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Toute personne qui vend après achèvement un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire est réputé constructeur et soumis à la garantie décennale.

En l’espèce, il n’est pas contesté que M. [O] a effectué les travaux litigieux avant la vente du groupe immobilier. La vente ou l’achèvement des travaux est le point de départ du délai décennal. Aucune des parties ne soulèvent ce point, mais il faut constater que l’action des acquéreurs a été intentée en 2018 dans le délai décennal à partir des deux ventes de 2014 et 2016.

Pour ce qui est de l’achèvement des travaux, aucune date de réception n’est invoquée -M. [O] ayant effectué les travaux lui-même- mais les factures produites montrent que les matériaux de construction qui concernent les malfaçons ont été acquis entre 2011 et 2013, ce qui montre, si besoin était, que l’action introduite en 2018 l’a également été dans le délai décennal.

Les désordres ont bien été dénoncés avant l’expiration du délai, ce qui n’est pas contesté.

L’article 238 du code de procédure civile dispose que le technicien doit donner son avis sur les points pour l’examen desquels il a été commis. Il ne peut répondre à d’autres questions, sauf accord écrit des parties. Il ne doit jamais porter d’appréciations d’ordre juridique.

Les époux [O] soutiennent que l’expert a outrepassé sa mission en examinant des désordres qui n’étaient pas dénoncés dans l’assignation en référé.

Il ressort de l’ordonnance de référé que la mission de l’expert était circonscrite à « Rechercher l’existence des vices et désordres allégués dans l’assignation (') ».

L’expert a bien noté dans son rapport que deux désordres dont il est demandé réparation n’étaient pas inclus dans ladite assignation, soit l’absence d’entrée d’air (grilles d’aération), le réglage des portes et les garde-corps de l’escalier intérieur. En l’absence d’autres preuves -que les constatations de l’expert- de malfaçons sur ces points, les demandes au titre de ces désordres doivent être rejetées.

La mission de l’expert portait sur des problèmes d’infiltration en toiture. Après examen de la couverture, l’expert a relevé différents désordres qui ressortent de manquements aux documents techniques unifiés (DTU) pour les chatières, les gouttières et les rives mais qui ne relèvent pas de la garantie décennale.

En revanche, concernant les tuiles à l’égout mais surtout l’écran sous toiture, il remarque que certaines tuiles à l’égout ne sont pas, selon le DTU, assez débordantes au-dessus de la gouttière. Le recueil des eaux par la gouttière n’est donc pas complet et le ruissellement possible entre la gouttière et la planche de rive entraîne son pourrissement.

Pour l’écran de sous toiture, il note qu’il a été fourni avec les tuiles et posé par M. [O]. La mise en place d’un écran sous la toiture impose un double litonnage croisé et fixé sur les chevrons afin de permettre le passage d’air sous les tuiles.

Si l’expert reconnaît qu’un tel écran sous-toiture n’était pas indispensable, il précise que la mise en place d’un tel écran permet d’abaisser la pente du toit, mais qu’ici, la pente était suffisante pour éviter cette mise en place. Il est aussi précisé dans le DTU que sa pose est recommandée afin d’éviter les infiltrations de neige poudreuse, de recueillir et conduire à l’égout les éventuelles infiltrations d’eau et de se protéger contre la pénétration des poussières et suies.

Ainsi du moment où on a choisi de le poser, il doit l’être de façon conforme pour éviter des désordres en toiture comme décrit infra.

Or l’écran a été mal mis en place par M. [O], sans double liteau permettant la circulation d’air sous la tuile, la ventilation sous les tuiles n’est donc pas assurée, ce qui entraîne des condensations avec à terme un pourrissement des liteaux et le vieillissement prématuré des tuiles.

L’expert conclut que l’essentiel du désordre réside dans la pose de cet écran sous-toiture qui n’est pas conforme au DTU 40.23, aggravé par le problème des tuiles à l’égout.

Il faut cependant examiner si cette non-conformité au DTU est susceptible d’entraîner un désordre de nature décennale.

En premier lieu, l’expert affirme que les conséquences de ce désordre sont importantes puisque la dépose de l’ensemble de la couverture est nécessaire afin de mettre en place le double liteau et reposer les tuiles, les autres points problématiques signalés (chatières, gouttières et rives) pouvant d’ailleurs être repris à cette occasion.

À ce titre, il est rappelé que le désordre touchant la toiture revêt un caractère décennal dans la mesure où il est admis que le pourrissement et le vieillissement prématuré d’une toiture, bien qu’assurant encore le clos et le couvert à l’expiration du délai de garantie décennale, rend un immeuble à usage d’habitation impropre à sa destination.

Par ailleurs, l’expert constate que la plupart des désordres, dont les infiltrations de la toiture, étaient visibles à la réception, ici à la vente de l’immeuble. Toutefois, leurs conséquences revêtent aujourd’hui un caractère exceptionnel puisque la toiture doit être entièrement reprise, le pourrissement n’était pas visible à la vente du bien immobilier, puisque, comme indiqué par l’expert, c’est à terme qu’il le sera, mais il est inéluctable eu égard aux désordres entraînés par la pose défectueuse de l’écran.

Enfin, si besoin était, il faut rappeler que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés incluse l’acte de vente ne s’applique, sous certaines conditions, que pour l’action fondée sur la garantie des vices cachés, mais est sans effet pour la garantie décennale.

Quant à l’évaluation faite pas l’expert, qui ne concerne que la toiture, reprise par le tribunal, elle est convenable et n’est contredite par aucun autre élément objectif, le jugement est confirmé sur ce point. Précision faite que le montant des travaux de la couverture sera actualisé selon l’indice BT01 du coût de la construction à la date du présent arrêt.

Ainsi le jugement n’est infirmé qu’en ce qu’il a donné satisfaction aux acquéreurs pour les garde-corps des escaliers intérieurs et les grilles d’aération.

Sur les dépens et les autres frais de procédure

Les époux [O] ont été à juste titre condamnés aux dépens de première instance, comprenant les frais de l’expert.

En appel, puisque les époux [O] obtiennent très partiellement satisfaction, la société de l’Aubette et Mme [Z] sont condamnées aux dépens d’appel, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les dépens pourront être recouvrés directement dans les conditions prévues par l’article 699 du même code.

Selon l’article 700 1° de ce code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Le premier juge a fait une application équitable de ces dispositions, les circonstances de l’espèce justifient de débouter les parties de leurs frais exclus des dépens exposés en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement, sauf en ce qu’il a :

— actualisé le montant des travaux de la couverture selon l’indice BT01 du coût de la construction à la date du jugement,

— condamné solidairement M. [P] [O] et Mme [F] [X] épouse [O] à payer à Mme [I] [Z] et la société de l’Aubette les sommes suivantes au titre de la réfection des travaux :

— garde-corps des escaliers intérieurs : 767,32 euros

— grilles d’aération : 353,30 euros

Statuant à nouveau et y ajoutant,

Dit que le montant de 27 000 euros des travaux de la couverture sera actualisé selon l’indice BT01 du coût de la construction de la date du dépôt du rapport soit 18 avril 2018 à la date du présent arrêt ;

Déboute Mme [I] [Z] et la société de l’Aubette de leurs demandes au titre des garde-corps des escaliers intérieurs et des grilles d’aération ;

Condamne Mme [I] [Z] et la société de l’Aubette à payer les dépens d’appel ;

Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Prononcé par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Madame Fabienne TROUILLER, Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,