COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51F

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 15 JANVIER 2026

N° RG 25/01854 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XC32

AFFAIRE :

[H] [D]

[F] [D]

C/

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE

[T] [Y]

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 13 Mars 2025 par le Tribunal Judiciaire de Nanterre

N° RG : 24/00521

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 15.01.2026

à :

M^e Tahar ZERKANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE (140)

M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS (C. 1364)

M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES (754)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUINZE JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [H] [D]

né le 01 Octobre 1956 à [Localité 12]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Madame [F] [D]

née le 31 Décembre 1956 à [Localité 19]

[Adresse 2]

[Localité 10]

Représentant : M^e Tahar ZERKANI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – N° du dossier E000954Z

APPELANTS

****************

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE SIS [Adresse 8]

représenté par son Syndic, le Cabinet TIFFENCOGE, SA, dont le siège social est sis [Adresse 3] [Localité 18] [Adresse 5], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

N° RCS [Localité 18] : 652 009 705

[Adresse 6]

[Localité 11]

Représentant : M^e Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 – N° du dossier 12319830

INTIMÉ

****************

Monsieur [T] [Y]

né le 12 Juillet 1964 à [Localité 13]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Représentant : M^e Cindy FOUTEL, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 754 – N° du dossier 2025063P

Plaidant : M^e Alexandra TROJANI du barreau de Paris

PARTIE INTERVENANTE

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Bertrand MAUMONT, conseiller ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente,

Monsieur Ulysse PARODI, Vice président placé faisant fonction de conseiller,

M. Bertrand MAUMONT, Conseiller,

L’adjointe faisant fonction de Greffière, lors des débats : Madame Marion SEUS,

EXPOSÉ DU LITIGE :

M. [H] [D] et Mme [F] [D] sont propriétaires d’un appartement situé dans l’ensemble immobilier situé [Adresse 7] [Localité 17][Adresse 1]. Ce logement est loué, depuis quinze ans, par Mme [R] [V] [J].

M. [T] [Y] est propriétaire d’un appartement situé au 3e étage, bâtiment E, du même ensemble immobilier, juste en-dessous de l’appartement de M.et Mme [D]. Ce logement était loué, pour la période du 1er juin 2013 au 11 août 2023, à M. et Mme [K] [I].

A la suite d’un dégât des eaux ayant affecté l’appartement de M. [Y] ainsi que les parties communes de l’immeuble, une recherche de fuite a été diligentée par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 16], représenté par son syndic le cabinet Tiffencoge.

Selon un compte-rendu d’intervention établi le 16 janvier 2023, la société Bastien Service a relevé, dans l’appartement de M. et Mme [D], la présence d’installations et d’équipements sanitaires insalubres, une pose non conforme du ballon électrique au sein de la douche, des parois de douche infiltrantes ainsi qu’un mur mitoyen aux parties communes affecté par ces infiltrations.

Par courriers des 11 mai, 5 juin et 11 septembre 2023, le cabinet Tiffencoge a adressé le compte-rendu à M. et Mme [D] et sollicité la réalisation des travaux nécessaires dans la salle de bain.

En l’absence de réponse de la part de M. et Mme [D], par courrier du 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure M. et Mme [D] d’avoir à réaliser les travaux réparatoires dans leurs parties privatives.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a fait assigner en référé M. et Mme [D] aux fins d’obtenir principalement leur condamnation à :

— effectuer la réparation intégrale de leur chambre de service avec obligation d’étanchéité, c’est-à-dire :

— la réparation des installations et équipements sanitaires,

— la mise en conformité du ballon électrique,

— la réparation des parois de douche,

— la réparation du mur mitoyen aux parties communes,

— lui payer un montant de 300 euros par jour de retard à compter du 8e jour suivant la signification de l’ordonnance, ainsi que la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. [Y] est intervenu volontairement à l’instance pour s’associer aux demandes du syndicat des copropriétaires.

Par ordonnance contradictoire rendue le 13 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

— condamné M. et Mme [D] à effectuer, dans leur chambre de service située au 4e étage de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15] :

— la mise en conformité du ballon électrique,

— la réparation des parois de douche,

— la réparation du mur mitoyen aux parties communes ;

— condamné M. et Mme [D] à payer une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de l’ordonnance ;

— condamné M. et Mme [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 16] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné M. et Mme [D] à payer à M. [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté pour le surplus ;

— condamné M. et Mme [D] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe le 21 mars 2025, M. et Mme [D] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l’exception de ce qu’elle a rejeté le surplus des demandes.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 3 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, M. et Mme [D] demandent à la cour, au visa des articles 835 et 700 du code de procédure civile, de :

' – dire et juger qu’il n’y a lieu à référé ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 17] et Monsieur [T] [Y] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— infirmer l’ordonnance de référé en date du 13 mars 2025 ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 17] et Monsieur [T] [Y] à verser aux époux [D] la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] à [Localité 17] et Monsieur [T] [Y] aux entiers dépens.

Au soutien de leurs demandes, ils font valoir :

— qu’ils ont été condamnés à effectuer des travaux qui, à la date du jugement, avaient déjà été réalisés par un artisan le 14 avril 2023 ;

— que le 27 octobre 2025 un expert est venu constater la parfaite réalisation des travaux querellés dont le détail a été consigné dans un rapport daté du 29 octobre 2025 au sein duquel des photographies ont été versées ;

— qu’il ressort de ce rapport que l’installation du ballon électrique répond aux normes, que la rénovation des parois de la douche et des joints en silicone assure une parfaite étanchéité de la douche 0et qu’aucune infiltration ne subsiste au sein du mur mitoyen aux parties communes ;

— qu’il y a lieu d’en déduire l’absence de trouble manifestement illicite ou de dommage imminent.

Dans ses dernières conclusions déposées le 20 août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] à [Localité 17], représenté par son syndic le cabinet Tiffencoge, demande à la cour, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de :

' – dire et juger le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] à [Localité 17] représenté par son syndic, le cabinet Tiffencoge, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

— dire que Monsieur et Madame [D] causent un péril grave au syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 6] à [Localité 17] en sa qualité de copropriétaire ;

— débouter Monsieur et Madame [D] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance du 13 mars 2025 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a :

— condamné les époux [D] à effectuer, dans leur chambre de service située au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15] :

— la mise en conformité du ballon électrique

— la réparation des parois de douche

— la réparation du mur mitoyen aux parties communes

— condamné Monsieur et Madame [D] au paiement d’une astreinte de 1 000 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— condamné les époux [D] à payer au SDC de la résidence [Adresse 6] à [Localité 14] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [D] à payer à M. [T] [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné les époux [D] aux entiers dépens,

En toute état de cause, y ajoutant,

— condamner solidairement les époux [D] à verser au syndicat des copropriétaires une somme d’un montant de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cet effet il fait valoir :

— que M. et Mme [D] n’ont jamais répondu à ses mises en demeure ;

— que les photographies produites à hauteur d’appel sont peu probantes et inexactes au regard des demandes de réparation formulées, et ne permettent pas de justifier de la réalisation des travaux ;

— qu’en tout état de cause, compte tenu de la mauvaise foi des appelants et du péril grave résultant de leur obstruction à la réalisation des travaux nécessaires à la conservation et à la sécurité de l’immeuble et de ses occupants, l’octroi d’une indemnisation à titre provisionnel apparaît justifié.

Par conclusions déposées le 12 novembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [Y] demande à la cour, au visa des articles 328 à 330, 834 et 835 du code de procédure civile, ainsi que de la loi du 10 juillet 1965, de :

' – recevoir Monsieur [T] [Y] en son intervention volontaire et ses demandes, et l’en déclarer bien fondé ;

— débouter Monsieur et Madame [D] de leurs demandes, fins et conclusions ;

— confirmer l’ordonnance du 13 mars 2025 en toutes ses dispositions, et notamment en ce qu’elle a :

— condamné Monsieur et Madame [D] à effectuer, dans leur chambre de service située au 4ème étage de l’immeuble du [Adresse 6] à [Localité 15] :

— la mise en conformité du ballon électrique

— la réparation des parois de douche

— la réparation du mur mitoyen aux parties communes

— condamné Monsieur et Madame [D] au paiement d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

— condamné Monsieur et Madame [D] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 6] à [Localité 14] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame [D] à payer à M. [T] [Y] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamné Monsieur et Madame [D] aux entiers dépens,

En tout état de cause :

— condamner solidairement Monsieur et Madame [D] à payer à M. [T] [Y] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A cet effet, il fait valoir :

— que M. et Mme [D] ont été sollicités à maintes reprises au sujet des fuites depuis plus de 15 ans, sans jamais avoir résolu les problèmes ;

— que la facture qu’ils produisent émane d’un artisan dont les compétences ne sont pas avérées et ne suffit donc pas à établir que les travaux ont été réalisés conformément à ce qui était nécessaire ;

— que le rapport d’expertise confirme enfin le déplacement du ballon électrique en dehors de la douche mais ne confirme pas pour autant que l’installation électrique du ballon présente les garanties nécessaires en termes de sécurité ;

— que la réparation des parois de la douche n’est absolument pas justifiée à ce jour par la facture ou les photographies produites, lesquelles démontrent même le contraire ;

— que le technicien a constaté l’étanchéité actuelle de l’installation mais il n’est pas attesté d’une étanchéité pérenne ;

— que les photographies révèlent une réparation de fortune, réalisée à moindre coût, vouée à faillir comme par le passé, des joints mal faits voire inexistants par endroit, ainsi qu’une conformité douteuse des installations de plomberie ;

— que la réparation des murs des parties communes, mitoyens au mur de la chambre de service impactée par les infiltrations, n’est pas mentionnée ;

— que le rapport d’expertise non contradictoire produit 7 mois après l’appel ne se prononce pas sur l’état général de l’appartement et traduit l’intérêt qu’il y avait à engager la procédure ;

— que la mauvaise foi de M. et Mme [D] est manifeste.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’alinéa 1er de l’article 835 du code de procédure civile, la juridiction de référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d’un fait qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit qu’il incombe à celui qui s’en prétend victime de démontrer.

Le dommage imminent dont la preuve de l’existence incombe à celui qui l’invoque, s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer.

Il s’ensuit que pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté, à la date à laquelle le premier juge a statué, et avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage ou d’un préjudice sur le point de se réaliser et dont la survenance et la réalité sont certaines, un dommage purement éventuel ne pouvant être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires produit un compte-rendu d’intervention de la société Bastien Service, daté du 16 janvier 2023, comptant 5 photographies et les explications suivantes :

«  Accès au 3ème étage, appartement de M. Mme [K] [I].

Recherche de fuite en cuisine.

Relevé à l’humiditest : taux 100 %.

Accès au 4ème étage, appartement de M. [U] (sic).

Repérage des lieux.

Les installations et équipements sanitaires sont insalubres.

Constat d’un ballon électrique dans la douche : non conforme.

Les parois de douche sont infiltrantes.

Le mur mitoyen aux parties communes est impacté par ces infiltrations.

A prévoir :

Réfection intégrale de la chambre de service avec une obligation d’étanchéité de la pièce ".

M. [Y] produit un constat de dégât des eaux daté du 16 novembre 2014, établi entre M. [K] et Mme [J], locataires des appartements du 3ème et 4ème étage appartenant respectivement à M. [B] et M. et Mme [D].

M. et Mme [D] versent aux débats une facture datée du 14 avril 2023, émanant d’un auto-entrepreneur, M. [C], dont il ressort que les prestations suivantes ont été facturées pour un montant total de 1 464 euros :

«  – Changement de l’emplacement du ballon d’eau chaude à l’extérieur de la douche,

— changement de l’évacuation de l’ancienne douche,

— fourniture et pose d’une nouvelle installation de la douche,

— rebouchage et pose de carrelage niveau (l’ouverture) ".

Aucun élément ne suggère que ces travaux auraient été mal réalisés en sorte que persisteraient des fuites ou des risques non simplement éventuels liés aux installations.

Au vu des travaux réalisés, postérieurs aux dégâts des eaux et au compte-rendu d’intervention de la société Bastien Service, les éléments versés aux débats ne permettent pas à la cour de considérer avec l’évidence requise en référé qu’à la date à laquelle le premier juge a statué, l’état du logement, en particulier celui de sa salle de bain, pouvait être à l’origine de nouvelles infiltrations propres à causer des dommages aux parties communes ou au lot privatif de M. [Y].

Au surplus, M. et Mme [D] produisent, à hauteur d’appel, un rapport technique non-contradictoire, établi par un cabinet d’expertise, daté du 27 octobre 2025, qui indique que le déplacement du ballon répond aux exigences de sécurité, qu’aucune trace d’humidité n’est relevée sur le mur mitoyen, et que le revêtement d’étanchéité actuel est dans une bonne condition générale. Il conclut : « La rectification apportée au positionnement du ballon d’eau chaude et le remplacement des joints silicone constituent des mesures appropriées pour garantir durabilité et conformité technique aux normes en vigueur. Des contrôles réguliers s’avèrent essentiels pour maintenir cette conformité et prévenir tout désordre futur. »

En l’état du dossier soumis à l’appréciation de la cour, indépendamment des rénovations dont pourrait faire l’objet l’appartement de M. et Mme [D] pour prévenir d’éventuels dommages futurs, il n’est pas rapporté la preuve d’un trouble manifestement illicite ou d’un dommage imminent justifiant les mesures sollicitées.

Les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [Y] seront rejetées en conséquence, et l’ordonnance entreprise infirmée de ces chefs.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Malgré les multiples courriers dont ils ont été destinataires, M. et Mme [D] n’ont pas jugé utile de répondre au syndicat des copropriétaires et de prévenir M. [Y], dont les craintes étaient légitimes, des travaux commandés et réalisés. En ce que leur carence est à l’origine de la procédure diligentée, il convient de mettre les dépens de première instance et d’appel à leur charge.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à régler la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

L’équité commande en l’occurrence de confirmer l’ordonnance entreprise en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles, et de rejeter les nouvelles demandes formulées à ce titre, à hauteur d’appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt contradictoire,

Infirme l’ordonnance entreprise, sauf en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et aux dépens,

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Dit qu’il n’y a pas lieu à référé sur les demandes de travaux formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 6] et M. [Y],

Rejette les demandes du syndicat des copropriétaires et de M. [Y],

Y ajoutant,

Condamne in solidum M. [H] [D] et Mme [F] [D] aux dépens d’appel,

Rejette les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseillère faisant fonction de présidente, et par Madame Jeanette BELROSE, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente