COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Chambre civile 1-3

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 12 FEVRIER 2026

N° RG 22/05577 – N° Portalis DBV3-V-B7G-VMWT

AFFAIRE :

[R], [V], [O] [Z]

…

C/

[J] [B] [S]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 23 Juin 2022 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° Chambre : 2

N° Section :

N° RG : 20/02976

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Mélina PEDROLETTI, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Coralie LARDET-ROMBEAUX, avocat au barreau de VAL D’OISE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DOUZE FEVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [R], [V], [O] [Z]

né le 19 Septembre 1964 à [Localité 1]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [Q] [C] épouse [Z]

née le 01 Juillet 1967 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Mélina PEDROLETTI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 626

APPELANTS

****************

Monsieur [J] [B] [S]

né le 23 Janvier 1971 à [Localité 4] (PORTUGAL)

de nationalité Portugaise

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(PORTUGAL)

Madame [K] [T] [U] épouse [S] [B]

née le 21 Mars 1972 au PORTUGAL

de nationalité Portugaise

[Adresse 2]

[Adresse 2]

(PORTUGAL)

Représentant : M^e Coralie LARDET-ROMBEAUX, Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 114

INTIMES

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 27 novembre 2025, les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Florence PERRET, Présidente, chargée du rapport et Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Florence PERRET, Présidente

Madame Anne-Gaëlle DUMAS, Conseillère

Madame Charlotte GIRAULT, Conseillère

Greffière, lors des débats : M^me FOULON

***********

FAITS ET PROCEDURE

Par acte authentique du 23 novembre 2018, M. et Mme [Z] ont consenti à M. [B] [S], une promesse unilatérale de vente portant sur un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le prix de 525 000 euros, outre 38 000 euros de frais prévisionnels de l’acte de vente, pour une durée expirant le 29 mars 2019.

Le bénéficiaire devait verser une indemnité d’immobilisation d’un montant de 52 500 euros entre les mains de Maître [X] [A], notaire à [Localité 5]. Une indemnité de 20 000 euros a été séquestrée auprès dudit notaire.

La promesse unilatérale de vente était assortie d’une condition suspensive d’obtention par le bénéficiaire, au plus tard le 22 février 2019, d’un prêt aux caractéristiques précisément définies.

Par un nouvel acte authentique du 29 mars 2019, les parties ont prorogé la durée de réalisation de la condition suspensive au 15 mai 2019 et celle de la validité de la promesse au 22 mai 2019.

Les échanges se sont poursuivis entre les parties, le bénéficiaire ayant assuré à de nombreuses reprises les vendeurs de l’obtention imminente d’une offre de prêt.

Le 25 octobre 2019, M. [B] [S] justifiait finalement de l’obtention d’un prêt.

Par courriel du 28 octobre 2019, M. et Mme [Z] ont indiqué à M. [B] [S] qu’ils étaient désormais engagés par une autre promesse de vente.

Par exploit d’huissier du 14 mai 2020, M. et Mme [Z] ont fait sommation à M. [B] [S] et son épouse (« M. et Mme [B] [S] ») de leur faire connaître leur position sur le versement de l’indemnité d’immobilisation de 52 500 euros prévue contractuellement.

Cette sommation est demeurée lettre morte. Les tentatives de règlement amiable du litige ont échoué.

Par exploit d’huissier du 22 juin 2020, M. et Mme [Z] ont fait assigner M. et Mme [B] [S] devant le tribunal judiciaire de Versailles.

Par jugement du 23 juin 2022, le tribunal judiciaire de Versailles a :

— rejeté la demande de mise hors de cause présentée par Mme [B] [S],

— ordonné la libération de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Me [A] au profit de M. [B] [S] en restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation,

— débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes en paiement,

— débouté M. et Mme [B] [S] de leurs demandes de dommages et intérêts,

— laissé aux parties la charge de leurs propres dépens,

— rejeté les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

Par acte du 2 septembre 2022, M. et Mme [Z] ont interjeté appel et prient la cour, par dernières écritures du 24 mai 2023, de :

— réformer partiellement le jugement déféré en ce qu’il :

*a ordonné la libération de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Me [A] au profit de M. [B] [S] en restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation,

*les a déboutés de leur demande en paiement,

*a laissé aux parties la charge de leurs propres dépens,

*a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

*a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

En conséquence,

— condamner M. et Mme [B] [S] à payer aux requérants la somme de 20 000 euros mise sous séquestre chez Me [A],

— condamner M. et Mme [B] [S] à payer aux requérants la somme de 32 500 euros au titre du solde qui aurait dû être séquestré auprès de Me [A],

— condamner M. et Mme [B] [S] à payer aux requérants la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— prononcer l’irrecevabilité des prétentions formulées au titre de l’appel incident formé par M. et Mme [B] [S],

— rejeter l’ensemble des prétentions de M. et Mme [B] [S] formées au titre de l’appel incident,

— condamner M. et Mme [B] [S] aux entiers dépens dont le montant sera recouvré par M^e Mélina Pedroletti, avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Par dernières conclusions du 28 février 2023, M. et Mme [B] [S] prient la cour de :

A titre principal,

— débouter M. et Mme [Z] de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions devant la cour,

En conséquence,

— confirmer le jugement déféré en ce qu’il a :

*ordonné la libération de la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Me [A] au bénéfice de M. [B] [S] en restitution des sommes versées au titre de l’indemnité d’immobilisation,

*débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes de paiement,

*débouté M. et Mme [Z] de leurs demandes plus amples et contraires,

— les recevoir en leur appel incident et y faisant droit,

— infirmer le jugement en ce qu’il a rejeté leur demande de mise hors de cause au bénéfice de Mme [B] [S],

les a déboutés de leurs demandes de dommages et intérêts,

a laissé à leur charge leurs propres dépens de première instance,

a rejeté leur demande sur le fondement de l’article 700 du CPC,

Statuant à nouveau,

— ordonner la mise hors de cause de Mme [B] [S],

— condamner M. et Mme [Z] à leur payer une somme de 20 000 euros à titre de dommages et intérêts,

— condamner M. et Mme [Z] à leur payer une somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 au titre des frais irrépétibles engagés en première instance,

A titre reconventionnel,

— condamner M. et Mme [Z] à leur payer la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’appel.

La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 23 octobre 2025.

SUR QUOI

Sur la mise hors de cause de Mme [B]

Le tribunal judiciaire de Versailles a rejeté la demande de mise hors de cause de Mme [B] en soulignant une contradiction dans sa posture procédurale : Mme [B] ne peut pas, selon les juges, solliciter sa mise hors de cause « pure et simple » tout en formant «expressément des prétentions indemnitaires » .

Dans le cadre de son appel incident, Mme [B] demande l’infirmation du jugement sur ce point. Ses arguments sont les suivants :

' Elle souligne qu’elle n’était pas signataire de la promesse de vente ni de son avenant, seul son époux s’étant engagé.

' Elle affirme que le projet n’était pas destiné à la communauté familiale mais consistait en un investissement locatif via une SCI (SCI RJ Immobilier) dont son mari était associé. Selon Mme [B], l’indemnité d’immobilisation est une dette personnelle à son époux (ou à sa SCI), née d’un contrat auquel elle est restée étrangère et qui ne relève pas de la solidarité légale entre conjoints,

' Elle soutient que l’article 220 du code civil sur la solidarité des époux ne s’applique pas ici, car il ne s’agit pas d’une dépense pour l’entretien du ménage, compte tenu de la nature et de l’importance de la somme (52 500 €).

' Elle conteste l’analyse du tribunal en affirmant qu’il n’y a pas de contradiction juridique entre demander sa mise hors de cause pour ne pas être condamnée au titre d’un acte auquel elle n’a pas participé et demander réparation pour le préjudice moral subi du fait d’avoir été assignée à tort.

Les époux [Z] s’opposent à cette mise hors de cause en avançant les arguments suivants :

— les époux [B] sont mariés sous le régime de la communauté légale réduite aux acquêts.

— La promesse de vente initiale stipulait que le bénéficiaire destinait le bien à un usage d’habitation, ce qui suggère un acte consenti pour le compte du ménage.

— Mme [B] a sollicité, conjointement avec son mari, la condamnation des époux [Z] à leur payer 20 000 € de dommages et intérêts, ce qui justifie, selon les appelants, sa présence dans la cause.

Sur ce,

La demande de mise hors de cause est une fin de non-recevoir opposée par un défendeur qui prétend ne pas avoir qualité ou intérêt à défendre au sens de l’article 31 du code de procédure civile.

La cour relève que si les intimés soulèvent la mise hors de cause de l’épouse de M. [B] au motif que ce dernier serait seul bénéficiaire de la promesse de vente, pour autant, la promesse en date du 23 novembre 2018 en page 7 stipule que « Le bénéficiaire déclare vouloir destiner le bien à usage d’habitation », que l’avenant du 29 mars 2019 précise que l’acte a pour objet « une maison à usage mixte habitation et professionnel » et enfin, que l’accord de prêt de la banque Caixa dont les intimés se réclament concerne un « bien immobilier à usage mixte d’habitation et professionnel » qui concerne donc le logement de la famille et devait être contracté dans l’intérêt du couple marié sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts que forment M. et Mme [B] [S].

Dès lors, il est avéré que Mme [B] [S] qui, au surplus, forme une demande conjointe d’indemnisation avec son mari, a intérêt et qualité pour défendre à l’action engagée par les époux [Z], le bien étant acquis solidairement dans l’intérêt du ménage.

Le rejet de cette demande de mise hors de cause est confirmé.

Sur la condition suspensive de prêt et le sort de l’indemnité d’occupation

Pour réclamer l’intégralité de l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 52 500 €, les époux [Z] s’appuient sur les clauses contractuelles de la promesse de vente et sur les manquements qu’ils imputent à M. [B] [S].

Ils invoquent la force obligatoire du contrat, la défaillance de la condition suspensive de prêt et le non-respect des époux [B] [S] de leurs obligations . Ils en veulent pour preuve, l’absence de conformité des caractéristiques de l’emprunt sollicité ayant conduit au refus de prêt. Ils y voient une man’uvre pour s’extraire de la vente sans frais ce d’autant que M. [B] n’a justifié d’aucune autre demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles avant la date d’expiration de la promesse.

Les époux [Z] rejettent l’idée que la promesse a été prorogée au-delà du 22 mai 2019 et qualifient les échanges de mails après cette date de pourparlers libres, régis par l’article 1112 du code civil, n’ayant pas la valeur d’un acte authentique de prorogation. Ils estiment donc avoir retrouvé leur pleine liberté de contracter avec un tiers dès l’expiration de la promesse, sans commettre de faute.

Ils ajoutent que le contrat prévoyait qu’en cas de non-réalisation, le bénéficiaire devait demander la restitution des fonds sous 7 jours après l’expiration et qu’à défaut, le promettant pouvait faire une sommation par acte extra-judiciaire. Les époux [Z] ont fait délivrer cette sommation le 14 mai 2020. Comme M. [B] n’y a pas répondu dans le délai de 7 jours, les appelants l’ont considéré comme déchu du droit d’invoquer la restitution de l’indemnité d’immobilisation.

Enfin, ils rappellent que cette indemnité est la contrepartie forfaitaire de l’indisponibilité temporaire du bien. Ils réclament donc non seulement les 20 000 € déjà séquestrés, mais aussi le versement du solde de 32 500 € qui aurait dû être déposé par le bénéficiaire.

En réponse, pour résister à la demande des époux [Z] concernant le paiement de l’indemnité d’immobilisation de 52 500 €, les époux [B] [S] soutiennent que l’échec de la vente incombe aux vendeurs et que les conditions contractuelles de déchéance ne sont pas applicables.

Un premier moyen, retenu par le tribunal en première instance, est que la promesse n’est pas devenue caduque au 22 mai 2019, mais qu’elle a été prorogée tacitement par la volonté commune des parties. Ils font valoir que les époux [Z] ont continué à agir comme si la promesse était en vigueur jusqu’en octobre 2019, en interrogeant régulièrement M. [B] sur l’avancement de son prêt et en conservant les 20 000 € sous séquestre. Les mails des vendeurs (notamment ceux de mai et juillet 2019) témoigneraient de cette volonté claire de maintenir l’accord sur le prix et le bien, ce qui caractériserait une prorogation du droit d’option.

Ils invoquent les termes de la promesse selon lesquels la non-réalisation de la condition suspensive entraîne la caducité de l’acte et la restitution des sommes.

Ils affirment que le refus de la banque BCP du 23 avril 2019 est parfaitement valable par une interprétation des caractéristiques mentionnées dans la promesse selon laquelle les montant et durée du prêt étaient des maximums ; avoir sollicité un prêt d’un montant inférieur (420 000 € au lieu de 563 000 €) ou d’une durée plus courte (15 ans au lieu de 20 ans) reste selon eux conforme aux obligations du bénéficiaire.

Ils soulignent que les vendeurs n’ont pas contesté la véracité de ce refus bancaire au moment où il a été produit en avril 2019.

Les époux [B] accusent les époux [Z] d’avoir rompu les relations de manière abusive et déloyale en mandatant d’autres agences et négociant avec des tiers à l’insu de M. [B], tout en lui laissant croire que la vente allait se réaliser avec lui. Alors qu’il avait fini par obtenir un accord de prêt en septembre/octobre 2019, les vendeurs ont préféré vendre à un tiers pour un prix supérieur (540 000 €), commettant ainsi une faute contractuelle.

Les époux [B] contestent ensuite l’efficacité de la sommation extra-judiciaire délivrée par les époux [Z] pour réclamer l’indemnité en ce que l’acte était incomplet : ils soutiennent que la sommation ne reprenait pas l’intégralité de la clause contractuelle, notamment la mention précise selon laquelle le défaut de réponse sous 7 jours entraînait la déchéance du droit d’invoquer la restitution. De ce fait, ils considèrent que cet acte ne peut leur être opposé pour justifier l’acquisition de l’indemnité par les vendeurs.

Enfin, ils font remarquer que le bien a été revendu à un tiers pour la somme de 540 000 €, soit un prix supérieur à celui initialement convenu avec M. [B] (525 000 €). Selon eux, les époux [Z] ne justifient donc d’aucun préjudice réel lié à l’immobilisation du bien qui justifierait l’octroi de 52 500 € supplémentaires.

Les premiers juges ont conclu à une résolution aux torts réciproques des parties en se fondant sur le comportement de chacune d’elles après l’expiration théorique de la promesse de vente.

Le tribunal a d’abord relevé que, bien que la promesse de vente et son avenant aient fixé une échéance au 22 mai 2019, les relations ne se sont pas arrêtées à cette date et ont estimé que les parties ont « réciproquement manifesté leur intention de proroger la promesse » de manière constante et renouvelée jusqu’en octobre 2019, comme en témoignent les nombreux échanges de courriels produits.

Le tribunal a sanctionné ce qu’il qualifie de « défaut de coopération blâmable » de la part du bénéficiaire de la promesse : manque de proactivité ( M. [B] attendait systématiquement d’être relancé par M. [Z] pour donner des informations sur l’avancement de ses démarches bancaires) et dissimulation de la réalité des démarches (M. [B] aurait entretenu pendant près de quatre mois l’illusion qu’une offre de prêt était imminente, alors qu’il n’a pu justifier d’un dépôt de demande de prêt que le 19 juillet 2019).

Les torts retenus à l’encontre des époux [Z] par le jugement critiqué consistent à avoir « rompu fautivement les relations contractuelles », par déloyauté dans les négociations en mandatant d’autres agences immobilières, en négociant la vente du bien avec un tiers à l’insu de M. [B] et en laissant croire à ce dernier que son droit d’option persistait, alors même qu’il venait finalement d’obtenir son prêt à la fin du mois de septembre 2019 pour régulariser la vente.

En raison de cette inexécution réciproque des obligations issues de la promesse prorogée, le tribunal a écarté la caducité simple du contrat, les vendeurs ont été condamnés à restituer les 20 000 € séquestrés à M. [B] et les époux [Z] ont été déboutés de leur demande de versement du solde de l’indemnité d’immobilisation (32 500 €). Quant à eux, les époux [B] ont été déboutés de leur demande de dommages et intérêts supplémentaire, le tribunal estimant que leurs propres manquements avaient contribué à l’échec de la transaction.

Sur ce,

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Et selon l’article 1104, ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Aux termes de l’article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

Selon l’article 1104 du code civil : « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. »

En ce qui concerne la promesse unilatérale de vente de l’espèce conclue le 23 novembre 2018, elle est assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un prêt en ces termes : sous condition " que le bénéficiaire obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement de son choix, répondant aux caractéristiques suivantes :

— Organisme prêteur : tout établissement de crédit

Montant global maximum du ou des prêts envisagés : 563 000 €

— Durée maximale de remboursement : 20 ans

— Taux d’intérêt maximal hors frais de dossier, d’assurance et de garanties : 2%

Le Bénéficiaire s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires à l’obtention de son financement dans les meilleurs délais, et notamment à déposer le dossier d’emprunt au plus tard le 7 décembre 2018. Toutefois, le promettant ne pourra pas se prévaloir du non-respect de cette obligation pour invoquer la caducité des présentes ".

Par un deuxième acte notarié du 29 mars 2019 faisant office d’avenant au premier, les parties ont prorogé la durée de réalisation de la condition suspensive au térale de vente au plus tard au 22 mai 2019.

En effet, M. [B] avait affirmé comme cela figure dans l’avenant, qu’il avait sollicité un financement auprès de la banque BCP de la [Adresse 4] à [Localité 6], que celle-ci lui avait donné un accord de principe verbal et lui demandait un mois pour pouvoir éditer l’offre. Trois semaines après, cette même banque refusait la demande de prêt.

Aux termes du premier alinéa de l’article 1304-3, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. Il appartient au débiteur obligé sous condition de démontrer qu’il a tout mis en 'uvre pour obtenir la réalisation de la condition selon les modalités et dans les délais requis.

Pour ce faire, les époux [B] produisent un courrier de refus de prêt de la part de la banque BCP de la [Adresse 4] à [Localité 6] en date du 23 avril 2019 dont ils assurent qu’il démontre qu’ils ont accompli toutes les obligations qui leur incombaient en vertu des deux actes notariés précités ainsi qu’une attestation de crédit de la banque Caixa du 11 septembre 2019 accordant un prêt de 394 000 euros sur 20 ans destiné au financement d’un bien immobilier à usage mixte d’habitation et professionnel.

Or, alors qu’ils devaient déposer la demande de prêt avant le 8 décembre 2018, ils ne l’ont fait qu’en 2019 s’attirant le 23 avril 2019 un refus pour une demande de financement d’un montant de 420 000 € au taux de 2,50 % sur 180 mois (soit sur 15 ans) critiquée par les époux [Z].

Si le montant et la durée étaient effectivement spécifiés comme étant des maximum dans la promesse de vente et pouvaient être sollicités à des niveaux plus bas à condition de ne pas être irréalistes, en revanche, le taux de l’emprunt de 2,5% dépasse celui stipulé de 2% dans l’acte et n’est donc pas conforme à l’accord des parties.

En outre, le bénéficiaire de la demande y est indiqué comme étant la SCI RJ Immobilier, une entité dont M. [B] est associé, et si une clause de substitution figure dans la promesse de vente initiale de 2018, elle était néanmoins soumise à la condition « que cette substitution s’exerce par signification par acte d’huissier ou notification par lettre recommandée avec accusé de réception ou écrit remis contre récépissé, le tout auprès du notaire chargé de recevoir l’acte authentique de vente. » Aucune de ces formalités n’a été accomplie par M. [B] de sorte que le courrier de refus de la banque BCP du 23 avril est inopposable aux vendeurs, la SCI RJ Immobilier étant tierce au contrat.

Les époux [B] [S] se prévalent ensuite des prorogations prétendument intervenues entre eux et les époux [Z] comme d’un argument en faveur de la responsabilité de ceux-ci dans la défaillance de la condition suspensive convenue aux termes de la promesse litigieuse.

Ce moyen touchant à une prorogation de la promesse de vente est inopérant, les discussions qui ont eu cours à ce sujet entre vendeurs et acheteurs après la fin du délai de validité de la condition suspensive ne pouvant avoir pour effet de modifier les stipulations du seul engagement des vendeurs sous forme de promesse conclue par acte notarié, qui assortissait la condition suspensive litigieuse d’un ultime délai pour sa réalisation, fixé en l’occurrence au 15 mai 2019. A cette date, nulle offre de prêt acceptée accompagnée selon les termes de l’acte du 23 novembre 2018 de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité n’a jamais été produite par les époux [B] [S] car le courrier de la banque Caixa Geral de Depositos du 11 septembre 2019 n’est jamais qu’ « une attestation de crédit » qui ne spécifie même pas le taux de l’emprunt, est provisoire et par laquelle la banque se réserve le droit de résilier ou de reconsidérer les conditions d’octroi du crédit.

Les mails postérieurs au-delà du 22 mai 2019 produits par les intimés et par lesquels les époux [Z] s’enquièrent de savoir où en sont les démarches des acquéreurs avant que d’envisager éventuellement de prolonger la promesse ne satisfont pas aux dispositions de l’article 1193 du code civil, qui énonce que « les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

Seul un avenant dans la forme notariée déjà empruntée aurait pu signifier leur accord pour repousser le délai de réception d’une offre de prêt touchant à la condition suspensive et proroger celui de la validité de promesse de vente, ce qui ne s’est pas produit malgré des pourparlers que les appelants ont rompu de façon légitime, M. [B] ne tenant pas ses engagements.

Par ailleurs, M [B] n’a pas entendu lever l’option, suivant la modalité prévue par leur promesse du 23 novembre 2018 en page 25, qui supposait l’envoi a minima d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un écrit remis contre récépissé et faisant état de sa volonté de réaliser la vente. Cette levée d’option exigeait aussi la production d’une offre de prêt acceptée et le versement par virement entre les mains du notaire de l’intégralité de l’apport personnel des acquéreurs.

La promesse de vente du 23 novembre 2018 prévoyait dans le paragraphe « Réalisation de la condition suspensive » que faute pour le bénéficiaire d’avoir informé le promettant ou le notaire dans le délai (originellement fixé au 22 février 2019 et prorogé au 15 mai 2019) de l’obtention d’une offre de prêt acceptée (et accompagnée de l’agrément à l’assurance décès-invalidité-incapacité), la promesse de vente sera caduque, une semaine après la réception par le bénéficiaire d’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec accusé de réception par le promettant d’avoir à justifier de l’obtention, restée sans réponse par le bénéficiaire.

Le 22 mai 2019, du fait des manquements des époux [B] [S] à leurs obligations contractuelles, les époux [Z] avaient donc retrouvé leur liberté de négocier, de contracter ou de ne pas contracter selon les dispositions de l’article 1112 du code civil, la condition suspensive étant réputée accomplie dans les termes du premier alinéa de l’article 1304-3 du code civil. Les vendeurs n’étaient tenus à une exclusivité légale à l’égard des bénéficiaires que du 23 novembre 2018 au 22 mai 2019.

Les époux [Z] n’ont commis aucune faute en contractant de nouveau en novembre 2019, date à laquelle en tout état de cause, aucune offre acceptée n’a été soumise aux vendeurs.

La condition suspensive a défailli du fait des acquéreurs.

Les époux [Z] sont néanmoins déboutés de leur demande de voir prononcer "l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées en première instance et réitérées par les époux [B] [S] dans le cadre de leur appel incident", celles-ci ayant un lien de connexité suffisant avec les demandes initiales qui ont la même cause entre les mêmes parties.

Sur le versement de l’indemnité d’immobilisation

L’acte authentique du 23 novembre 2018 stipule que " En considération de la promesse et de l’indisponibilité temporaire du bien en résultant pour le promettant, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme de 52.500 € . Cette somme sera versée au promettant ou au bénéficiaire selon hypothèses suivantes : (')

b) en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme ci-dessus versée restera acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci.(')

S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le Bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les sept (7) jours de la date d’expiration de la promesse de vente.

A défaut pour le Bénéficiaire d’avoir adressé cette lettre dans le délai convenu, le Promettant sera alors en droit de sommer le Bénéficiaire par acte extrajudiciaire de faire connaitre sa décision dans un délai de sept (7) jours.

Faute pour le Bénéficiaire de répondre à cette réquisition dans le délai ci-dessus, il sera déchu du droit d’invoquer ces motifs et l’indemnité restera alors acquise au Promettant ".

Compte tenu de la sommation faite aux bénéficiaires le 14 mai 2020 et produite aux débats, la carence du bénéficiaire que ce soit à l’égard de la condition suspensive d’obtention du prêt ou à l’égard des dispositions relatives au séquestre de la somme de 20000 euros, M. et Mme [Z] sont légitimes à revendiquer le versement à leur bénéfice de la somme de 52500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation dont il est dit dans l’acte qu’elle ne peut être versée au prorata de la durée d’immobilisation car elle est forfaitaire.

Il est tout de même précisé que le bien des époux [Z] a donc été immobilisé du 23 novembre 2018 au 22 mai 2019 alors que M. [B] avait fait croire aux promettants qu’aucun aléa n’existait quant à l’obtention du financement.

Le bénéficiaire ne se prévaut d’aucun des motifs visés par la promesse pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, il n’a pas répondu à la réquisition faite par voie de sommation tel qu’il était stipulé par la promesse. Il ne peut se plaindre de ce que la sommation ne reproduisait pas complètement une ou des clauses puisqu’il avait lui-même signé l’acte, il connaissait donc ses obligations.

Par conséquent, il est déchu du droit d’invoquer la restitution de l’indemnité d’immobilisation qui, selon les termes contractuels, restera bien acquise au promettant.

La cour ignore si la disposition du jugement déféré ordonnant la libération de la somme de 20000 euros a été suivie d’effet ou non, les parties n’en disant rien. Cette disposition est infirmée dans la mesure où elle était ordonnée au bénéfice des époux [B] [S].

Si elle n’a pas été libérée par le notaire séquestre, celui-ci la libérera au profit de M. et Mme [Z] et dans ce cas, une somme de 32500 euros restera à payer de la part des intimés. Les époux [B] [S] ne seront pas condamnés à la payer in solidum, cette modalité n’étant pas sollicitée par les époux [Z].

Si elle a déjà été libérée entre les mains des époux [B] [S], ces derniers seront condamnés à payer la somme de 52 500 euros aux époux [Z].

Les demandes formées par les époux [B] [S], notamment en paiement de dommages et intérêts, sont rejetées, eu égard au sens de la présente décision et à l’absence de toute faute commise par les vendeurs.

Sur l’indemnité de procédure

Compte tenu des frais irrépétibles engagés par M. et Mme [Z], les époux [B] [S] sont condamnés au paiement d’une somme de 3000 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les dépens de première instance sont mis à la charge des époux [B] [S] et la décision et infirmée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire mis à disposition,

Confirme le rejet de la demande de mise hors de cause de Mme [B] [S], ainsi que les dispositions relatives aux frais irrépétibles de première instance,

Infirme sur le surplus et statuant de nouveau, dans les limites de l’appel,

Condamne M. et Mme [B] [S] à payer à M. et Mme [Z] la somme de 52500 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation,

Ordonne en tant que de besoin la libération entre les mains de M. et Mme [Z] de la somme de 20000 euros séquestrée entre les mains de Maître [X] [A], notaire, en restitution de la somme versée à titre d’indemnité d’immobilisation, qui viendra en déduction de la somme de 52500 euros due par les époux [B] [S],

Y ajoutant,

Déboute M. et Mme [Z] de leur demande de voir prononcer l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles formées par M. et Mme [B] [S],

Condamne M. et Mme [B] [S] aux dépens de première instance et d’appel avec recouvrement direct selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne M. et Mme [B] [S] à payer à M. et Mme [Z] ensemble la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Madame Florence PERRET, Présidente et par Madame FOULON, Greffière , auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière, La Présidente,