COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51C

Chambre civile 1-2

ARRET N°67

CONTRADICTOIRE

DU 17 FÉVRIER 2026

N° RG 24/03513 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WSIN

AFFAIRE :

[F] [C] [T]

C/

S.C.I. LA GARENNE [E]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 26 Avril 2024 par le Tribunal de proximité de COLOMBES

N° Chambre :

N° Section :

N° RG : 23/000441

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 17/02/2026

à :

M^e Magali DURANT-GIZZI

M^e Sophie ROJAT

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX SEPT FÉVRIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [F] [C] [T]

né le 12 Novembre 1965 à [Localité 1] (GABON)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Magali DURANT-GIZZI, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 671 – N° du dossier 240054

Plaidant : M^e Martin RADZIKOWSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1266

****************

INTIMEE

S.C.I. LA GARENNE [E], société civile au capital de social de 311 216 €, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Nanterre sous le numéro 428 812 291, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège socia

N° SIRET : 428 81 2 2 91

[Adresse 3]

[Localité 2]

Représentant : M^e Sophie ROJAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 427

Représentant : M^e Hanan CHAOUI de la SELEURL Hanan Chaoui Avocat, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 Novembre 2025 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant M^me Florence SCHARRE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI,

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat sous signatures privées du 14 juin 1999, la SCI La Garenne [E] a loué à M. [F] [C] [T] un appartement situé [Adresse 4] à la Garenne-Colombes (92250), ce pour une période de 3 ans à compter du 1er juillet 1999 et renouvelable par tacite reconduction.

Par protocole d’accord en date du 19 décembre 2003, les parties sont convenues du transfert de ce bail sur un autre logement situé au [Adresse 5] de la même rue et ce, pour le temps restant à courir à compter du 15 décembre 2003 et jusqu’au 30 juin 2005 et renouvelable ensuite tous les six ans.

Le loyer mensuel a été fixé à la somme de 380 euros, outre 45 euros de provision sur charges, avec maintien des autres clauses et conditions du bail initial.

Un congé pour vendre, au prix de 252 980 euros et à effet au 30 juin 2023, a été délivrée par la SCI La Garenne [E] à M. [T], par remise à étude.

Par acte de commissaire de justice du 12 octobre 2023, la société La Garenne [E] a assigné M. [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes afin, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— constater qu’elle apporte la preuve qu’elle est propriétaire du bien situé au [Adresse 6] à [Localité 3],

— valider le congé donné,

— constater la résiliation du bail du 14 juin 1999 transféré par le protocole du 19 décembre 2003,

— ordonner l’expulsion de M. [T] et celle de tous occupants de son chef, avec si besoin l’assistance de la force publique,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux,

— condamner M. [T] à lui verser une indemnité d’occupation égale au paiement du loyer en cours et ce, du 1er juillet 2023 jusqu’à son départ des lieux et la remise des clefs,

— condamner M. [T] au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du congé pour vendre.

Par jugement contradictoire du 26 avril 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

— constaté à la date du 1er juillet 2023 la résiliation du bail signé entre les parties le 14 juin 1999, transféré par protocole du 19 décembre 2003, et portant sur le bien situé [Adresse 7] à [Localité 3], et ce par validation du congé pour vente donné le 27 décembre 2022 pour le 30 juin 2023 à minuit,

— ordonné l’expulsion de M. [T] ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec, si besoin, l’assistance de la force publique selon les modalités et délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné M. [T] à payer à la société La Garenne [E] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges et ce, du 1er juillet 2023, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés,

— dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-l et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamné la société La Garenne [E] à restituer à M. [T] la somme de 399 euros au titre d’un trop-perçu sur les loyers et charges,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— condamné M. [T] aux entiers dépens qui comprendront le coût du congé délivré le 27 décembre 2022,

— rejeté le surplus des demandes.

Le 17 mai 2024, un commandement de quitter les lieux a été délivré, par dépôt à étude à M. [T], par la SCI La Garenne [E].

Par déclaration reçue au greffe le 6 juin 2024, M. [T] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 3 mars 2025, M. [T], appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement du tribunal de proximité de Colombes du 26 avril 2024 en ce qu’il :

— a constaté à la date du 1er juillet 2023 la résiliation du bail signé entre les parties le 14 juin 1999, transféré par protocole du 19 décembre 2003, et portant sur le bien situé [Adresse 8] à [Localité 3], et ce par validation du congé pour vendre délivré le 27 décembre 2022 pour le 30 juin 2023 à minuit,

— a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec, si besoin, l’assistance de la force publique selon les modalités et délais prévus par les articles L. 412-1 et suivants du code de procédure civile,

— l’a condamné à payer à la société La Garenne [E] une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours outre les charges et ce, du 1er juillet 2023, jusqu’à la complète libération des lieux et remise des clés,

— a dit que concernant le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— a condamné la société La Garenne [E] à lui restituer la somme de 399 euros au titre d’un trop-perçu sur les loyers et charges,

— a rappelé que l’exécution provisoire est de droit,

— l’a condamné aux entiers dépens qui comprendront le coût du congé délivré le 27 décembre 2022,

Et, statuant à nouveau, il est demandé à la cour de :

A titre principal,

— prononcer l’annulation du congé pour vendre signifié le 27 décembre 2022 par la société La Garenne [E],

A titre subsidiaire,

— lui octroyer un délai jusqu’au 31 août 2025 pour libérer les lieux ou toute autre période que la cour pourrait fixer,

En tout état de cause,

— débouter la société La Garenne [E] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner la société La Garenne [E] à lui verser la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 2 juin 2025, la société La Garenne [E], intimée, demande à la cour de :

— confirmer le jugement du 26 avril 2024 dans toutes ses dispositions,

— débouter M. [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Statuant à nouveau et y ajoutant,

— débouter M. [T] de sa demande de délais pour quitter les lieux,

— condamner M. [T] à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. [T] aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de M^e Sophie Rojat, avocat au barreau de Versailles, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la nullité du congé pour vendre

En appel, M. [T] invoque pour la première fois en appel la nullité du congé pour vendre qui lui a été délivré au motif que, plus de deux ans après que le congé eut été signifié, la société bailleresse ne démontre pas que la vente ait été réalisée et qu’elle ne verse aux débats aucune promesse de vente, ni mandat de vente, ni même une quelconque annonce permettant de justifier des démarches qu’elle aurait entreprises dans la perspective de cette vente.

La SCI La Garenne [E] demande à la cour de rejeter cette demande et lui oppose qu’il n’existe aucune obligation légale qui imposerait au bailleur de concrétiser son intention de vendre dans un certain délai. Elle considère que son intention de vendre est caractérisée par la signification d’un congé dans les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et que ses démarches en vue de vendre se sont heurtées au maintien dans les lieux du locataire puisque la société bailleresse entend vendre son bien inoccupé. Elle ajoute que selon elle la jurisprudence retient que dès lors que le locataire ne manifeste pas son intention d’acquérir le bien, mais au contraire, prétend se maintenir dans les lieux, le bailleur a des motifs légitimes de ne pas faire diligence pour rechercher un acquéreur avant l’aboutissement de la procédure d’expulsion. Elle en déduit que son attitude est ainsi réaliste et ne démontre de sa part aucune fraude ni une quelconque absence de volonté de vendre.

Réponse de la cour :

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au lige, dispose notamment que:

I. ' Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (').

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

(')

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

II. ' Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l’article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

(')

Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

L’intention de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé dispensant le bailleur de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, toutefois le locataire est fondé à contester l’intention réelle et sérieuse de vendre.

Par ailleurs, si la régularité d’un congé s=apprécie à la date de sa délivrance (C. Cass. Civ. 3ème, 17 novembre 2016, pourvoi n°15-19.957), les juges, dans le cadre de leur pouvoir souverain d’appréciation, peuvent se fonder sur des éléments postérieurs pour apprécier l’existence ou l’absence d’une fraude.

Enfin, le congé pour vendre doit correspondre à une intention sincère du bailleur.

Si le bailleur n’entreprend aucune démarche concrète en vue de la vente (publicités, mandats, visitesY), son comportement peut être interprété comme relevant d’une absence de volonté réelle de vendre et peut conduire à l’annulation du congé (C.Cass. 3ème Civ, 9 février 2022, pourvoi n°21-12.719).

La charge de la preuve du caractère frauduleux d’un congé pour vendre pèse sur le preneur.

Si l’intention du bailleur de vendre le bien loué constitue un motif péremptoire de congé selon l’ article 15 de la loi du 6 juillet 1989 , ce qui le dispense de toute justification préalable de la réalité d’un projet de vente, le juge saisi par le locataire invoquant la fraude doit en revanche rechercher si le congé reposait bien sur une réelle intention du bailleur de vendre l’immeuble et s’il n’a pas été donné en fraude des droits du locataire.

L’appréciation des juges est souveraine (C. Cass. 3ème Civ., 28 mai 2003, n°02-10.208).

Au cas d’espèce, par acte de commissaire de justice délivré le 27 décembre 2022, la SCI La Garenne [E] a délivré à M. [T] un congé pour vendre, avec effet au 30 juin 2023, terme du bail et avec l’indication d’une offre de vente du bien loué au prix de 252 980 euros.

La société bailleresse ne peut se contenter d’affirmer que son intention de vendre est caractérisée par la seule signification d’un congé dans les conditions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 puisqu’il est exigé d’elle qu’elle apporte la preuve d’une intention réelle et sérieuse de vendre qui soit contemporaine à la date à laquelle elle a fait signifier son congé pour vendre.

La SCI La Garenne [E] ne peut donc, invoquant des jurisprudences éparses d’autres cours d’appel, se retrancher derrière le maintien dans les lieux du locataire et affirmer qu’elle entend vendre son bien inoccupé pour déduire que le locataire, qui n’a pas manifesté son intention d’acquérir le bien, l’aurait ainsi empêchée d’accomplir les diligences pour rechercher un acquéreur.

La société bailleresse ne peut reprocher à son locataire de ne pas avoir libéré les lieux alors que dans le même temps, en ne lui délivrant pas des quittances de loyers conformes, elle ne lui a permis de déposer une demande de logement dans le parc social et a ainsi entravé son relogement dans le parc social (pièce 9 de l’appelant).

En outre, la société bailleresse ne verse aux débats aucune pièce qui permettrait de considérer que le locataire se soit à un quelconque moment opposé à la venue d’agences immobilières ou de sociétés de diagnostic.

Dès lors, le caractère sérieux de l’intention de vendre de la SCI La Garenne [E] n’est donc pas établi et le congé doit dès lors être annulé.

Cette dernière sera donc déboutée de ses demandes subséquentes au titre de l’expulsion et des indemnités d’occupation.

Il s’ensuit que la demande de délais pour quitter les lieux est donc sans objet.

Sur les frais du procès

La SCI La Garenne [E] qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel, Les dispositions du jugement déféré relatives aux dépens étant infirmées.

Enfin, la somme qui doit être mise à la charge de la SCI La Garenne [E] au titre des frais non compris dans les dépens, et qui ont été exposés en cause d’appel par M. [T], peut être équitablement fixée à la somme de 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 26 avril 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes,

Statuant à nouveau,

Annule le congé délivré le 27 décembre 2022 ;

Déboute la SCI La Garenne [E] de ses demandes subséquentes ;

Condamne la SCI La Garenne [E] à payer M. [F] [C] [T] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SCI La Garenne [E] aux dépens de première instance et d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président