COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/04197 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XJTB

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS PLISSON IMMOBILIER

C/

SCI MILAD

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 Mars 2025 par le Tribunal de proximité de BOULOGNE BILLANCOURT

N° RG : 1124000484

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Sabine LAMIRAND

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 1], représenté par son syndic, la SAS PLISSON IMMOBILIER, dont le siège social est [Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Représentant : M^e Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 et M^e Marie-Laure FILLY de l’AARPI EML ASSOCIEES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS

APPELANT

****************

SCI MILAD, DA signifiée le 20/10/2025 – dépôt à l’étude

[Adresse 4]

[Localité 2]

Défaillante

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 01 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

La SCI MILAD est propriétaire, depuis le mois de septembre 2021, des lots n° 45, 53 et 232 dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à Garches (92380), soumis au statut de la copropriété.

Par acte signifié le 7 juin 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI MILAD devant le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt, lui demandant, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— la condamner à lui payer la somme de 5 367,22 euros au titre de charges de copropriété impayées au 15 mai 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2022 ;

— la condamner à lui payer la somme de 640 euros en indemnisation de frais de recouvrement ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

— la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Par jugement du 27 mars 2025 rendu en premier ressort et réputé contradictoire, le Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a :

— débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes ;

— condamné ledit syndicat aux dépens.

Par déclaration en date du 7 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 3 octobre 2025, dans lesquelles le syndicat descopropriétaires, appelant, demande à la Cour d’infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

— condamner la SCI MILAD à lui verser les sommes suivantes :

* 3 674, 09 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

* 640 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 7 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation ;

* 1 500 euros au titre des dommages-intérêts ;

* 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens de première instance ;

Y ajoutant,

—  2 500 euros au titre des frais de procédure en appel au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SCI MILAD aux entiers dépens d’appel conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

La SCI MILAD, qui s’est vue signifier la déclaration d’appel avec les conclusions du syndicat des copropriétaires le 20 octobre 2025 par remise en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence de la SCI MILAD, il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

Sur la demande du syndicat en paiement des charges de copropriété et appels travaux

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2)des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation au titre des charges de copropriété impayées, le Tribunal a considéré que les appels de charges et les mises en demeure avaient été envoyés à l’adresse de l’immeuble à des personnes tierces, à savoir M. et Mme [D], et que ce sont ces mêmes personnes qui ont assisté aux assemblées générales, mais non pas la SCI MILAD qui est copropriétaire et dont le siège se trouve à une autre adresse.

En appel, le syndicat des copropriétaires fait à juste titre valoir d’une part, que selon l’extrait k-bis de la SCI MILAD (pièce n°9) M. et Mme [D] ne sont pas des personnes tierces mais les associés de la SCI, et que M. [D] en est le gérant.

D’autre part, le syndicat des copropriétaires précise que l’adresse de notification de la SCI MILAD, telle qu’elle a été communiquée au syndic, se trouve chez « Mme et M. [D], [Adresse 5] », comme cela ressort des appels de fonds et des décomptes produits, et que la notification des convocations aux assemblées générales et des procès-verbaux de ces assemblées est réputée avoir été régulièrement faite à l’adresse indiquée au syndicat des copropriétaires, selon l’article 65 du décret du 17 mars 1967.

Enfin, le syndicat des copropriétaires ajoute qu’il a adressé le 17 juillet 2025, au siège de la SCI MILAD, en lettre recommandée avec accusé de réception, les procès-verbaux des assemblées générales des 13 décembre 2021, 14 juin 2022, 16 novembre 2022, 15 juin 2023 et 13 juin 2024, que le pli a été réceptionné le 26 juillet 2025 et que la SCI n’a formé aucun recours.

A l’appui de sa demande le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces suivantes :

— la matrice cadastrale datée de 2023 justifiant de la qualité de copropriétaire de la SCI MILAD,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2020 à 2023 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, chacune étant assortie de son attestation de non-recours,

— les appels de fonds depuis le 1er trimestre 2022 jusqu’au 2ème trimestre 2024,

— l’historique du compte de copropriétaire depuis octobre 2021 jusqu’au 7 janvier 2025 (pièces n°3 et 10).

Il ressort de l’analyse de l’ensemble de ces pièces, concordantes, que le syndicat des copropriétaires dispose d’une créance exigible, certaine et liquide d’un montant de 3 674,09 euros correspondant à l’arriéré de charges de copropriété actualisé au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus.

Le jugement sera réformé sur ce point et la SCI MILAD sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 674,09 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété actualisé au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024, date de l’assignation.

Sur les frais de recouvrement, réclamés à hauteur de 640 euros

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Les 'honoraires avocat’ et 'honoraires de relance après mise en demeure', y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, qui n’ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat. Il n’en sera dès lors pas tenu compte.

En application du a) précité de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont considérés comme des frais nécessaires et opposables, les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la première mise en demeure, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Correspondent à ces frais, postérieurement à la première mise en demeure dont les justificatifs d’envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception sont produits, datée du 28 novembre 2022, dont les frais ne doivent pas être mis à la charge du débiteur en application de la loi précitée, ceux afférant aux deuxième et troisième mises en demeure, datées des 10 mai 2023 et 4 décembre 2023, dont le coût doit être ramené au tarif R1 alors en vigueur soit 5,35 euros, le coût prévu au contrat de syndic n’étant pas opposable à un copropriétaire.

Au titre des frais, le syndicat des copropriétaires est en droit de réclamer uniquement la somme de (5,35 x 2) = 10,70 euros.

Le jugement sera réformé sur ce point et la SCI MILAD sera condamnée à payer la somme de 10,70 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024.

Sur la demande de dommages-intérêts à hauteur de 1 500 euros

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Il ressort de l’analyse des éléments produits, que le compte de copropriétaire de la SCI MILAD présente un solde débiteur depuis plusieurs années.

Ainsi s’agissant des charges de copropriété, le solde était de :

—  457 euros en date du 1er janvier 2022,

—  5 367,22 euros en date du 15 mai 2024,

—  3 674,09 euros au 1er janvier 2025.

Les manquements systématiques et répétés de la SCI MILAD à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, à savoir régler ses charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

Il convient dès lors de condamner la SCI MILAD, par réformation du jugement, à payer une somme de 800 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement sur les dépens, qui doivent être mis à la charge de la SCI MILAD.

Il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en première instance. Le jugement sera confirmé sur ce point.

La SCI MILAD, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d’appel, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut

REFORME le jugement du 27 mars 2025 du Tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Statuant de nouveau des chefs réformés

CONDAMNE la SCI MILAD, RCS de Melun n° 448 862 334, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], 92380 [Adresse 7], représenté par son syndic, la société Plisson Immobilier, RCS de Paris n° 398 998 427, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 3 674,09 euros correspondant à son arriéré de charges de copropriété actualisé au 1er janvier 2025, 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024,

CONDAMNE la SCI MILAD, RCS de Melun n° 448 862 334, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] Garches, représenté par son syndic, la société Plisson Immobilier, RCS de Paris n° 398 998 427, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 10,70 euros au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2024,

CONDAMNE la SCI MILAD, RCS de Melun n° 448 862 334, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] Garches, représenté par son syndic, la société Plisson Immobilier, RCS de Paris n° 398 998 427, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 800 euros à titre de dommages-intérêts,

CONDAMNE la SCI MILAD, RCS de Melun n° 448 862 334, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens de première instance,

Y ajoutant,

CONDAMNE la SCI MILAD, RCS de Melun n° 448 862 334, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 9] Garches, représenté par son syndic, la société Plisson Immobilier, RCS de Paris n° 398 998 427, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE la SCI MILAD, RCS de Melun n° 448 862 334, dont le siège social est [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, aux dépens d’appel, qui seront recouvrés conformément à l’article 699 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT