11/03/2026

ARRÊT N° 26/ 91

N° RG 25/01374

N° Portalis DBVI-V-B7J-Q7TQ

NA – SC

Décision déférée du 18 Mars 2025

TJ de [Localité 1] – 24/00377

G. SINGER

CONFIRMATION

Grosse délivrée

le 11/03/2026

à

M^e Etienne DURAND-RAUCHER

M^e Anne MARIN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

***

COUR D’APPEL DE TOULOUSE

1ere Chambre Section 1

***

ARRÊT DU ONZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX

***

APPELANTE

S.A.S.U. [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentée par M^e Etienne DURAND-RAUCHER de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Matthieu CANCIANI, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

INTIMEE

Madame [V] [I]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Anne MARIN de la SELARL MARIN AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE (postulant)

Représentée par M^e Jonathan DURAND, avocat au barreau de PARIS

(plaidant)

COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 06 janvier 2026 en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant N. ASSELAIN, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

M. DEFIX, président

N. ASSELAIN, conseillère

L. IZAC, conseiller

qui en ont délibéré.

Greffière : lors des débats M. POZZOBON

ARRET :

— CONTRADICTOIRE

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties

— signé par M. DEFIX, président et par M. POZZOBON, greffière

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 29 mars 2012, Mme [B] [C] a donné mandat à la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) [S] [W] de rechercher un acquéreur pour vendre en viager sa maison d’habitation située [Adresse 3] à [Localité 1] (31). Il a été convenu que la rémunération de la SASU [S] [W] serait fixée à la somme de 30.000 euros toutes taxes comprises et mise à la charge des acquéreurs.

Par avenant du 4 mai 2012, à défaut d’offre d’achat, la rémunération de la SASU [S] [W] a été ramenée à la somme de 28.000 euros TTC, toujours à la charge des acquéreurs.

Le 14 juin 2012, Mme [V] [X] épouse [I], a présenté une offre d’achat moyennant le paiement d’un bouquet de 66.000 euros, frais d’agence inclus à hauteur de 25.000 euros TTC, et d’une rente mensuelle de 796 euros. Le même jour, l’offre d’achat a été acceptée par Mme [B] [C].

Le 5 juillet 2012, Mme [B] [C] et Mme [V] [I] ont signé une promesse synallagmatique de vente en viager du bien immobilier.

La promesse synallagmatique de vente prévoit que Mme [V] [I] s’engage à payer à la SASU [S] [W] sa rémunération à hauteur de la somme de 25.000 euros TTC le jour où la vente sera définitivement conclue.

L’acte réitératif devait être signé avant le 30 septembre 2012, mais Mme [B] [C] a refusé de signer l’acte authentique réitérant la vente, malgré la sommation qui lui a été délivrée.

Par acte du 5 décembre 2012, Mme [V] [X] épouse [I] a fait assigner Mme [B] [C] devant le tribunal de grande instance de Toulouse pour faire constater le caractère parfait de la vente. Mme [B] [C] a appelé en cause la SASU [S] [W].

Par jugement du 1er septembre 2016, le tribunal de grande instance a rejeté les demandes de Mme [V] [I] et annulé la promesse synallagmatique de vente conclue le 5 juillet 2012 entre les parties. Il a également condamné la SASU [S] [W] Immobilier à payer à Mme [B] [C] la somme de 5.000 euros de dommages-intérêts et à Mme [V] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros de dommages-intérêts, outre la somme de 1.500 euros à chacune d’entre elles au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SASU [S] [W] a relevé appel principal de ce jugement, et Mme [I] en a relevé appel incident.

Par arrêt du 14 octobre 2019, la cour d’appel de Toulouse a infirmé le jugement, a déclaré la vente parfaite entre les parties dans les termes de la promesse synallagmatique de vente du 5 juillet 2012, et a dit que l’arrêt tiendra lieu d’acte de propriété.

Mme [V] [I] ne s’est pas acquittée du paiement de la rémunération de 25.000 euros, malgré la mise en demeure que le conseil de la SASU [S] [W] lui a adressée le 24 mars 2023.

Par acte du 22 janvier 2024, la SASU [S] [W] a fait assigner Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour obtenir paiement de sa commission d’un montant de 25 000 euros.

Par conclusions d’incident du 3 juin 2024, Mme [V] [I] a soulevé la prescription de l’action engagée à son encontre par la SASU [S] [W] sur le fondement de l’article L. 218-2 du code de la consommation et de l’article 2224 du code civil.

Par ordonnance du 18 mars 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse a :

— déclaré irrecevable la demande de la SASU [S] [W] tendant à voir condamner Mme [V] [X] épouse [I] à lui payer la somme de 25.000 euros augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du 14 octobre 2019,

— condamné la SASU [S] [W] aux dépens de l’instance,

— condamné la SASU [K] [W] à payer à Mme [V] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration du 17 avril 2025, la SASU [S] [W] a interjeté appel de cette ordonnance.

Par avis du 30 avril 2025, l’affaire a été orientée à bref délai en application de l’article 906 du code de procédure civile.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2026, la SASU [S] [W], appelante, demande à la cour, au visa de l’article L. 218-2 du code de la consommation, de l’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, de :

— infirmer l’ordonnance rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse le 18 mars 2025 en ce qu’il a :

' déclaré irrecevable la demande de la SASU [S] [W] tendant à voir condamner Mme [V] [X] épouse [I] à lui payer la somme de 25.000 euros augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du 14 octobre 2019,

' condamné la SASU [S] [W] aux dépens de l’instance,

' condamné la SASU [K] [W] à payer à Mme [V] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Statuant à nouveau,

— rejeter la fin de non-recevoir soulevée par Mme [V] [I],

— déclarer l’action en paiement de la société [S] [W] à l’encontre de Mme [V] [X] épouse [I] recevable,

— condamner Mme [V] [X] épouse [I] à payer à la société [S] [W] la somme de 25.000 euros augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du 14 octobre 2019 ;

— condamner Mme [V] [X] épouse [I] à payer à la société [S] [W] la somme de 6.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [V] [X] épouse [I] au paiement des entiers dépens de l’instance.

La société [S] [W] soutient que les dispositions de l’article L.218-2 du code de la consommation, qui sont d’interprétation stricte, ne s’appliquent qu’à l’action engagée par le professionnel à l’encontre du consommateur auquel il a fourni un bien ou une prestation de services, que l’agent immobilier n’est tenu de fournir une prestation de services qu’à son mandant, et que l’action en paiement de l’agent immobilier à l’encontre de l’acquéreur, tiers à son mandat, relève des dispositions spécifiques de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet et de son décret d’application. Elle en conclut que son action, soumise à la prescription quinquennale de droit commun prévue par l’article 2224 du code civil, courant à compter de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 14 octobre 2019, n’est pas prescrite.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 5 janvier 2026, Mme [V] [I], intimée, demande à la cour, au visa de l’article L. 218-2 du code de la consommation, et des articles 562 et 954 du code de procédure civile, de :

— juger qu’elle n’est pas saisie de la prétention tendant à voir condamner Mme [V] [I] au paiement de la somme de 25.000 euros et de confirmer en conséquence l’ordonnance dont appel;

— confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état du 18 mars 2025 (RG n° 24/00377) en ce qu’elle a:

' déclaré irrecevable la demande de la SASU [S] [W] tendant à voir condamner Mme [V] [X] épouse [I] à lui payer la somme de 25.000 euros augmentée des intérêts au taux légal avec capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année à compter du 14 octobre 2019,

' condamné la SASU [S] [W] aux dépens de l’instance,

' condamné la SASU [K] [W] à payer à Mme [V] [X] épouse [I] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

En tout état de cause,

— rejeter les demandes, fins et prétentions de la SASU [S] [W];

— condamner la SASU [S] [W] au paiement d’une somme de 6.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la SASU [S] [W] aux entiers dépens de la présente instance.

Mme [I] fait valoir que la cour n’est pas saisie de la prétention au fond de la société [S] [W]. Concernant la seule recevabilité de la demande, elle soulève la prescription biennale prévue par l’article L. 218-2 du code de la consommation, en soutenant qu’elle est applicable dans des hypothèses où il n’existe aucune relation contractuelle, et qu’en tout état de cause il existe bien des prestations de services effectuées par la société [S] [W] au bénéfice de Mme [I], plusieurs bons de visites ayant été émis, et l’agence ayant négocié le prix de vente au bénéfice de l’acquéreur. Elle soutient que les honoraires de l’agence immobilière étaient dus à compter du 30 septembre 2012, et que la prescription est donc acquise.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 6 janvier 2026. L’affaire a été examinée à l’audience du 6 janvier 2026.

A l’audience, la demande de renvoi de l’affaire présentée par la société [S] [W] a été rejetée, mais cette société a été autorisée à adresser à la cour une note en délibéré.

Dans sa note en délibéré reçue à la cour le 8 janvier 2026, la société [S] [W] conclut que la cour est valablement saisie de l’infirmation de la décision rendue par le juge de la mise en état le 18 mars 2025, et que si elle fait droit à l’appel de la société [S] [W], la cour, sauf à user son pouvoir d’évocation du fond du litige prévu par l’article 568 du code de procédure civile, renverra les parties devant le tribunal judiciaire de Toulouse pour qu’il soit statué au fond sur la demande de paiement de la société [S] [W].

MOTIFS

* Sur l’étendue de la saisine de la cour

La cour est saisie de l’appel interjeté par la société [S] [W] d’une ordonnance rendue par le juge de la mise en état sur le fondement de l’article 789, 6° du code de procédure civile.

Le juge de la mise en état n’a pas examiné la demande en paiement présentée par la société [S] [W] sur le fond, mais uniquement sa recevabilité au regard de la prescription opposée par Mme [I].

Saisie d’un appel contre cette ordonnance du juge de la mise en état, la cour ne peut statuer que dans la limite du champ de compétence d’attribution de celui-ci (Cass., 2 ème civ., 27 mars 2025, n°22-21.989) .

La cour ne peut donc trancher une question de fond relevant du tribunal judiciaire.

* Sur la recevabilité de la demande

L’article L. 218-2 du code de la consommation dispose que 'l’action des professionnels, pour les biens ou les services qu’ils fournissent aux consommateurs, se prescrit par deux ans'.

En l’espèce, Mme [B] [C] et la société [S] [W] sont convenues, au terme du mandat de rechercher un acquéreur les liant, que la rémunération de la société [S] [W] serait mise à la charge de l’acquéreur.

La promesse synallagmatique de vente en viager du bien immobilier, souscrite le 5 juillet 2012 par Mme [C] et Mme [I], prévoit expressément que Mme [I] s’engage à payer à la société [S] [W] la somme de 25.000 euros TTC au titre de sa rémunération, le jour où la vente sera définitivement conclue.

Dans le cadre de cette relation tripartite, procédant d’une indication de paiement au sens de l’article 1340 du code civil, la société [S] [W] s’est ainsi contractuellement engagée à fournir à Mme [C], ayant la qualité de consommateur, un service dont le prix a été mis à la charge de Mme [I].

La société [S] [W] soutient que les dispositions de l’article L.218-2 du code de la consommation, d’interprétation stricte, ne s’appliquent qu’à l’action engagée par le professionnel à l’encontre du consommateur auquel il a fourni un bien ou une prestation de services. Elle fait valoir qu’elle n’est pas liée contractuellement avec Mme [I] et qu’elle ne lui a fourni aucune prestation de services.

Si la Cour de cassation retient en effet que les dispositions de l’article L.218-2 s’appliquent 'uniquement à l’action des professionnels pour les biens et services qu’ils fournissent contractuellement aux consommateurs', excluant ainsi l’action fondée sur la gestion d’affaires (Cass. Civ. 1ère, 9 juin 2017, n°16-21.247), il n’en résulte pas cependant qu’un tiers au contrat ne puisse se prévaloir de la prescription biennale.

D’une part en effet, l’article L 218-2 du code de la consommation, qui édicte une règle de portée générale ayant vocation à s’appliquer à tous les services consentis par des professionnels à des particuliers, ne distingue pas selon la qualité de co-contractant ou de tiers au contrat de celui qui s’en prévaut. La cour de cassation a ainsi admis que puissent se prévaloir de ces dispositions non seulement la caution du consommateur débiteur (Cass. 1re civ., 20 avr. 2022, n°20-22.866), mais également l’acquéreur bénéficiaire d’une garantie d’achèvement insérée au contrat conclu entre le vendeur et le garant d’achèvement ( Cass. 1re civ., 15 mai 2024, n° 22-22.888).

D’autre part, selon l’article 2253 du code civil, les créanciers, ou toute autre personne ayant intérêt à ce que la prescription soit acquise, peuvent l’opposer ou l’invoquer lors même que le débiteur y renonce.

Dès lors qu’il est acquis que l’obligation de paiement de Mme [I] procède d’un contrat de fourniture de services conclu par Mme [C], ayant la qualité de consommateur, avec un professionnel, les dispositions de l’article L 218-2 du code de la consommation sont donc applicables.

Le juge de la mise en état a à juste titre retenu que le point de départ de ce délai de prescription court à compter du 14 octobre 2019, date de l’arrêt de la cour d’appel de Toulouse constatant le caractère parfait de la vente et indiquant que son arrêt tiendrait lieu d’acte de propriété. La société [S] [W] ne pouvait en effet, avant cette date, agir en paiement de sa rémunération, au regard des dispositions des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972.

L’action engagée par la société [S] [W] par acte du 22 janvier 2024, après l’expiration du délai de deux ans imparti par l’article L 218-2 du code de la consommation, est donc prescrite.

L’ordonnance est ainsi confirmée en ce qu’elle a déclaré irrecevables les demandes de la société [S] [W].

* Sur les demandes accessoires

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles de première instance sont confirmées.

La société [S] [W], qui perd son procès en appel, doit également supporter les dépens d’appel, et régler à Mme [I] une somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles d’appel.

PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement, par mise à disposition, par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Statuant dans les limites de sa saisine,

Confirme en toutes ses dispositions l’ordonnance rendue le 18 mars 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Toulouse;

Y ajoutant,

Condamne la société [S] [W] aux dépens d’appel;

Condamne la société [S] [W] à payer à Mme [V] [I] la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

La greffière Le président

M. POZZOBON M. DEFIX

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