COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30B

Chambre civile 1-5

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 05 MARS 2026

N° RG 25/02978

N° Portalis DBV3-V-B7J-XF3X

AFFAIRE :

[I] [N]

[G] [J]

C/

Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 25 Mars 2025 par le Président du TJ de [Localité 1]

N° RG : 24/02288

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées le : 05/03/2026

à :

M^e Nadia CHEHAT, barreau de VERSAILLES, (88)

M^e Jeanine HALIMI,

barreau des HAUTS-DE-SEINE, (397)

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE CINQ MARS DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [I] [N]

né le 26 Juin 1966 à [Localité 2] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Monsieur [G] [J]

né le 01 Février 1980 à [Localité 4] (MAROC)

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentant : M^e Nadia CHEHAT, avocate au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 88

Plaidant : M^e Guillaume GRÜNDLER, avocat au barreau de PARIS

APPELANTS

****************

Société HAUTS-DE-BIEVRE HABITAT, venant aux droits et obligations de HAUTS DE SEINE HABITAT

prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège

N° RCS [Localité 1] : 305 023 699

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentant : M^e Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocate au barreau des HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : 397

INTIMEE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 Janvier 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de présidente,

M. Bertrand MAUMONT, conseiller,

Monsieur Ulysse PARODI, vice président placé faisant fonction de conseiller,

Greffière lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,

Greffier lors du prononcé de la décision : Madame Jeannette BELROSE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 avril 2002, l’office public départemental HLM des Hauts-de-Seine, aux droits de laquelle vient la société Hauts-de-Bièvre Habitat, a donné à bail commercial à la société Halal Distribution un local situé [Adresse 3] à [Localité 6], d’une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2002, moyennant un loyer annuel de 5 183,27 euros hors charges, payable par trimestre d’avance, pour une activité de boucherie.

Par acte authentique du 22 juin 2005, la société Halal Distribution a cédé son fonds de commerce à la SARL [Z] Distribution qui l’a elle-même cédé à la société CFS par acte authentique du 14 février 2006.

Par acte sous seing privé en date du 6 septembre 2007, la société CFS a cédé son fonds de commerce à la société La Boucherie de [Localité 7]. Cette dernière l’a ensuite cédé à MM. [I] [N] et [G] [J], par acte sous seing privé du 13 novembre 2008.

Des loyers et charges sont demeurés impayés.

Par acte de commissaire de justice du 24 janvier 2024, la société Hauts-de-Bièvre Habitat a fait délivrer à MM. [N] et [J] un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour une somme de 16 787,03 euros au titre de la dette locative arrêtée au 19 janvier 2024 (mois de décembre 2023 inclus).

Le commandement de payer est demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 avril 2024, la société Hauts-de-Bièvre Habitat a fait assigner en référé MM. [N] et [J] aux fins d’obtenir principalement :

' la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail ;

' l’expulsion des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], ainsi que celle de tout occupant du chef de MM. [N] et [J] ;

' la condamnation in solidum de MM. [N] et [J], à payer à la requérante, à titre provisionnel, la somme de 11 185,17 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation dus au 10 avril 2024, terme du mois de mars 2024 inclus ;

' la condamnation in solidum de MM. [N] et [J] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et charges échus, et ce depuis la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux ;

Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 25 mars 2025, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a :

' au principal, renvoyé les parties à se pourvoir au fond, mais dès à présent, par provision ;

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 février 2024 ;

' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de MM. [N] et [J] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

' dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' condamné in solidum MM. [N] et [J] à verser à titre provisionnel à la société Hauts-de-Bièvre Habitat, à compter de la résiliation du bail au 25 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

' rejeté la demande de provision ;

' dit que chaque partie gardera la charge de ses dépens ;

' rejeté la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

' rappelé que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

' rappelé que la décision est exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration reçue au greffe le 9 mai 2025, M. [N] a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle a :

' constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 février 2024 ;

' ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans quinze jours de la signification de l’ordonnance, l’expulsion de MM. [N] et [J] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

' dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' condamné in solidum MM. [N] et [J] à verser à titre provisionnel à la société Hauts-de-Bièvre Habitat, à compter de la résiliation du bail au 25 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clefs, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Dans leurs dernières conclusions déposées le 18 décembre 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, MM. [N] et [J] demandent à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil et 700 du code de procédure civile, de :

« ' infirmer l’ordonnance de référé rendue par le tribunal judiciaire de Nanterre le 25 mars 2025 attaquée en ce qu’elle :

'constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 février 2024 ;

' ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [I] [N] et M. [G] [J] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 4] de [Localité 8] [Localité 6] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

' dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé dans les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' condamne in solidum M. [I] [N] et M. [G] [J] à verser à titre provisionnel à la société Hauts-de-Bièvre Habitat, à compter de la résiliation du bail au 25 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires'

' déclarer M. [I] [N] et M. [G] [J] recevable en leur appel ;

statuant à nouveau :

' déclarer M. [I] [N] et M. [G] [J] recevable en leur demande de délai pour procéder au paiement de leur dette ;

' octroyer un délai à M. [I] [N] et M. [G] [J], rétroactivement jusqu’au 31 décembre 2024 pour s’acquitter des sommes visées au commandement de payer du 24 janvier 2024 ;

' suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au bail commercial du 5 avril 2002 durant les délais octroyés ;

' constater que M. [I] [N] et M. [G] [J] se sont exécutés dans les délais octroyés ;

' juger que le commandement de payer délivré le 24 janvier 2024 n’a pas pu mettre en jeu la clause résolutoire du bail commercial ;

' débouter la société Hauts-de-Bièvre Habitat de l’ensemble de ses demandes et appel incident ;

' condamner la société Hauts-de-Bièvre Habitat au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et des entiers dépens. »

Dans ses dernières conclusions déposées le 12 août 2025 auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Hauts-de-Bièvre Habitat demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 du code de commerce, 1 103 et 1 728 du code civil, 834 à 836 du code de procédure civile, de :

« ' débouter M. [I] [N] et M. [G] [J] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

' confirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 25 février 2024 ;

' confirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de M. [I] [Y] et M. [G] [J] et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 5] à Chatenay-Malabry (92 290), avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

' confirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a dit que le sort des meubles et autres objets garnissant les lieux sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivant R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

' confirmer l’ordonnance de référé rendue le 25 mars 2025 par le président du tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu’elle a condamné in solidum M. [I] [N] et M. [G] [J] à verser à titre provisionnel à la société Hauts-de-Bièvre Habitat, à compter de la résiliation du bail au 25 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

' condamner in solidum M. [I] [N] et M. [G] [J] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

' vu l’article 696 du code de procédure civile, condamner in solidum M. [I] [N] et M. [G] [J] aux entiers dépens de la procédure d’appel et de celle de première instance, dont distraction au profit de la SELARL Jeanine Halimi, avocate aux offres de droit. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion de M. [I] [N] et M. [G] [J] et de paiement provisionnel des indemnités d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 872 du code de commerce, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de commerce peut, dans les limites de la compétence du tribunal, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de cet article, il est constant que la juridiction des référés, sans nécessité de caractériser l’urgence, peut constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, en l’absence de contestation sérieuse du bien-fondé des demandes en paiement des sommes figurant au commandement.

En l’espèce, M. [I] [N] et M. [G] [J] ne contestent pas ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti et ne formulent aucun moyen de nature à faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, pas plus qu’au prononcé de leur expulsion et à leur condamnation au paiement provisionnel des indemnités d’occupation.

Aussi, il est acquis que le bail s’est retrouvé résilié à compter du 25 février 2024 par le jeu de l’acquisition de la clause résolutoire visée au commandement.

Par conséquent, l’ordonnance querellée sera confirmée de ce chef ainsi qu’en ce qu’elle a ordonné la condamnation de M. [I] [N] et M. [G] [J] au paiement provisionnel des indemnités d’occupation.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Sur cette demande, M. [I] [N] et M. [G] [J] font valoir qu’ils se sont acquittés de l’intégralité de leur dette et que dans le cadre de l’exploitation du fonds de commerce ils emploient sept personnes qui devraient être licenciées si la décision de première instance devait être confirmée.

Pour sa part, la société Hauts-de-Bièvre Habitat fait valoir que M. [I] [N] et M. [G] [J] n’apportent aucune pièce sérieuse d’un retour à meilleure fortune immédiat qui permettrait d’infirmer la décision déférée.

Sur ce

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

En l’espèce, il résulte du décompte versé au débat par la société Hauts-de-Bièvre Habitat, actualisé au 30 juin 2025, que la dette a été intégralement apurée le 9 septembre 2024 et qu’au 30 juin 2025, M. [I] [N] et M. [G] [J] sont créanciers d’un trop versé de 2 859,87 euros.

Dans ces conditions, et même s’il appartient à M. [I] [N] et M. [G] [J] de s’acquitter de leur loyer avec plus de régularité pour ne pas s’exposer à une nouvelle procédure, un délai de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire leur sera octroyé rétroactivement jusqu’au 9 septembre 2024, date à laquelle il sera constaté que le paiement est intervenu et que par voie de conséquence, la clause résolutoire est censée n’avoir jamais joué.

Par conséquent, l’ordonnance déférée sera infirmée de ce chef ainsi qu’en ce qu’elle a ordonné l’expulsion de M. [I] [N] et M. [G] [J] et il sera fait droit à la demande de M. [I] [N] et M. [G] [J] suivant les modalités précitées.

Sur les demandes accessoires

L’ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux dépens de première instance.

Considérant la nature du litige qui aboutit à l’octroi d’un avantage au bénéfice de M. [I] [N] et M. [G] [J] et au détriment des droits de la société Hauts-de-Bièvre Habitat, M. [I] [N] et M. [G] [J] seront condamnés in solidum aux dépens d’appel qui seront recouvrés avec distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la société Hauts-de-Bièvre Habitat la charge des frais irrépétibles exposés en cause d’appel de sorte que M. [I] [N] et M. [G] [J] seront condamnés in solidum à payer à la société Hauts-de-Bièvre Habitat une somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour statuant par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort,

Infirme l’ordonnance attaquée, sauf en ce qu’elle a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de ce bail à la date du 25 février 2024 ainsi qu’en sa disposition relative aux dépens et frais irrépétibles de première instance ;

Statuant à nouveau des chefs infirmés,

Autorise rétroactivement M. [I] [N] et M. [G] [J] à se libérer de leur dette locative avant le 9 septembre 2024 ;

Constate que le paiement est intervenu à l’expiration du délai accordé ;

Constate que la clause résolutoire est, dès à présent, réputée n’avoir jamais joué ;

Condamne in solidum M. [I] [N] et M. [G] [J] aux dépens d’appel, dont distraction au bénéfice de l’avocat qui en a fait la demande ;

Condamne in solidum M. [I] [N] et M. [G] [J] à payer à la société Hauts-de-Bièvre Habitat la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles d’appel.

Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseillère faisant fonction de Présidente et par Madame Jeannette BELROSE, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière La Présidente