COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 50G

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 14 AVRIL 2026

N° RG 24/00822 – N° Portalis DBV3-V-B7I-WKVY

AFFAIRE :

[K] [W]

et autre

C/

S.A.S. F&C PROMOTION

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 22 Décembre 2023 par le Tribunal judiciaire de VERSAILLES

N° RG : 22/00890

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Asma MZE,

M^e Jeanne-Marie DELAUNAY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE AVRIL DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

Monsieur [K] [W]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Alexandre RIOU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 186

Madame [X] [T]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Asma MZE de la SELARL LX PARIS-VERSAILLES-REIMS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 699 et M^e Alexandre RIOU, Plaidant, avocat au barreau de NANTES, vestiaire : 186

APPELANTS

****************

S.A.S. F&C PROMOTION

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentant : M^e Jeanne-Marie DELAUNAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 100 et M^e Noémie LE BOUARD de la SELARL LE BOUARD AVOCATS, Plaidant, , avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 113

INTIMÉE

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 24 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

Selon acte sous seing privé daté du 19 mai 2021, un compromis de vente a été conclu sous l’égide de la société CPH Immobilier, entre la société F&C Promotion, vendeur, et M. [W] et Mme [T], acquéreurs, portant sur un bien constitué de 4 lots de copropriété sis [Adresse 3] au [Localité 3] (78), pour un prix de 564 000 euros. Un dépôt de garantie de 28 200 euros a été versé par M. [W] et Mme [T]. Une condition suspensive avait été prévue, relativement à l’obtention d’un prêt de 440 000 euros en capital, amortissable sur une durée maximale de 20 ans avec des intérêts au taux hors assurance de 1,40 % maximum, et ce avant le 16 juillet 2021. La signature de l’acte notarié était prévue au plus tard le 13 août 2021. M. [W] et Mme [T] ont obtenu un prêt de seulement 426 000 euros en capital, mais ensuite la banque s’est rétractée. Le 23 septembre 2021, ils ont finalement renoncé à l’acquisition du bien, invoquant la caducité du compromis de vente en conséquence de la non réalisation de la condition suspensive.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 13 décembre 2021, la société F&C Promotion les a assignés en paiement devant le Tribunal judiciaire de Versailles, réclamant notamment leur condamnation au règlement de la somme de 56 400 euros représentant l’indemnité forfaitaire.

Par jugement en date du 22 décembre 2023, le Tribunal a :

— débouté M. [W] et Mme [T] de leurs prétentions ;

— condamné M. [W] et Mme [T] à payer à la société F&C Promotion la somme de 28 200 euros ;

— débouté la société F&C Promotion de sa demande tendant à voir le jugement inopposable à la société CPH en qualité de séquestre ;

— condamné M. [W] et Mme [T] aux dépens ;

— condamné M. [W] et Mme [T] à payer à la société F&C Promotion la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— rejeté les demandes plus amples ou contraires.

Pour statuer ainsi, le Tribunal a relevé, pour l’essentiel, que M. [W] et Mme [T] n’avaient pas obtenu l’accord de leur banque pour un prêt de 440 000 euros, mais qu’ils avaient accepté une offre de crédit à des conditions moins avantageuses, pour un prêt de 426 000 euros, le 23 juillet 2021, ledit prêt ne pouvant être remis en cause même si la société Boursorama, le 17 septembre 2021, leur avait indiqué que finalement ce prêt ne serait pas octroyé, eu égard à la mise à pied dont M. [W] venait de faire l’objet, le 14 septembre 2021. Le Tribunal a également indiqué que la somme réclamée constituait une clause pénale si bien que la société F&C Promotion ne pouvait pas invoquer d’autres préjudices, mais qu’il convenait d’en réduire le montant à 28 200 euros, eu égard à son caractère excessif.

Par déclaration en date du 8 février 2023, M. [W] et Mme [T] ont relevé appel de ce jugement.

En leurs conclusions notifiées le 4 novembre 2024, ils font valoir :

— qu’ils se sont heurtés à un refus de prêt de la société LCL le 13 juillet 2021 ;

— qu’ils ont obtenu, par contre, une réponse positive de la société Boursorama, mais à des conditions moins avantageuses, dans la mesure où cette banque leur proposait un prêt de 426 000 euros en capital ce qui rendait nécessaire le déblocage de l’assurance-vie détenue par M. [W] ;

— que la date butoir a été prorogée au 30 septembre 2021 ;

— que M. [W] a été mis à pied le 14 septembre 2021, son licenciement étant probable, qui interviendra le 3 janvier 2022 ;

— qu’en conséquence de ce qui précède, la société Boursorama a retiré son offre de prêt le 23 septembre 2021 ;

— qu’ils se fondent sur l’article L 313-40 du code de la consommation, et aussi sur l’article L 313-27 du même code qui prévoit que la banque peut revenir sur son offre de prêt, même acceptée, avant le versement des fonds s’il survient un changement dans les conditions de l’offre ;

— que celle-ci contenait une clause selon laquelle le prêt pourrait être résolu à l’initiative du prêteur si, durant la période comprise entre l’acceptation de l’offre et le versement du prêt, survenait un événement modifiant la situation personnelle et/ou les capacités de remboursement de l’emprunteur, ou s’il était porté à la connaissance du prêteur toute information de nature à modifier sa décision d’accepter le prêt ;

— que de plus, l’article L 313-36 du code de la consommation dispose que l’offre de prêt est obligatoirement soumise à la condition suspensive de non conclusion de l’opération dans les 4 mois ;

— que la condition suspensive d’obtention d’un prêt n’est réputée réalisée que s’il y a faute du débiteur obligé sous cette condition ;

— qu’ils ont subi un préjudice financier qu’il convient de réparer ;

— que la procédure initiée par la société F&C Promotion revêt un caractère abusif.

M. [W] et Mme [T] demandent en conséquence à la Cour de :

— infirmer le jugement ;

— prononcer la caducité du compromis de vente ;

— ordonner la restitution de la somme de 28 200 euros (montant du dépôt de garantie) ;

— condamner la société F&C Promotion à leur payer, à titre de dommages-intérêts compensatoires, les intérêts au taux légal sur la somme de 28 200 euros entre le 23 septembre 2021 et le jour de prononcé de l’arrêt ;

— condamner la société F&C Promotion au paiement de la somme de 4 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive ;

— la condamner au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— la condamner aux entiers dépens.

Dans ses conclusions notifiées le 6 août 2024, la société F&C Promotion réplique :

— que la condition suspensive avait été stipulée au seul bénéfice des acquéreurs, qui pouvaient y renoncer au cours du délai de sa réalisation, soit en acceptant une offre de prêt à des conditions moins favorables, soit en y renonçant par écrit ;

— que M. [W] et Mme [T] ont annoncé au notaire la mise en place d’un financement de l’opération par un prêt de 426 000 euros, une assurance-vie de 105 000 euros, et deux apports personnels provenant de l’un et de l’autre ; que ces modalités de financement étaient différentes de celles prévues à la condition suspensive ;

— que la date butoir a été reportée pour leur laisser le temps de débloquer l’assurance-vie ;

— que le 23 juillet 2021, ils ont annoncé d’une part que celle-ci était débloquée, d’autre part que l’offre de prêt était signée ;

— que les intéressés ont ensuite renoncé à la vente, non pas en raison de la défaillance de la condition suspensive, mais de la circonstance que M. [W] avait fait l’objet d’une mise à pied, alors même qu’il s’agissait d’une mesure facultative de précaution, et qu’il n’était pas encore licencié ;

— que les appelants ont renoncé à ladite condition suspensive en acceptant l’offre de crédit le 23 juillet 2021, dans le mesure où le plan de financement susvisé intégrait un prêt d’un montant moindre ; que d’ailleurs, ils ne se sont pas prévalus du refus de prêt du 13 juillet 2021 pour obtenir la caducité du compromis de vente ;

— que s’agissant de la société Boursorama, elle ne s’est pas rétractée, ayant seulement annoncé qu’elle n’était pas en mesure de donner une suite favorable ; que même à supposer le contraire, ce revirement serait dû à l’information erronée que M. [W] lui avait donnée au sujet de son licenciement ;

— que pour sa part, elle a subi un préjudice financier, ayant engagé des dépenses de conservation et d’entretien de l’immeuble ;

— que la clause pénale n’avait pas à être réduite ;

— que M. [W] et Mme [T] ne sont pas fondés à réclamer des dommages-intérêts compensatoires ;

— que son action en justice ne revêt nullement un caractère abusif.

La société F&C Promotion demande en conséquence à la Cour de confirmer le jugement sauf en ce qu’il a condamné M. [W] et Mme [T] à lui payer la somme de 28 200 euros et a rejeté le surplus de ses demandes, et de :

— condamner M. [W] et Mme [T] au paiement de la somme de 56 400 euros au titre de la clause pénale ;

— les condamner au paiement de la somme de 4 612,24 euros en indemnisation de son préjudice financier ;

— les condamner au paiement de la somme de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— les condamner aux entiers dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2026.

MOTIFS

Il était stipulé en page 12 du compromis de vente que ' (…) la condition suspensive est stipulée dans l’intérêt du seul acquéreur et que, en conséquence, ce dernier pourra y renoncer au cours du délai de sa réalisation (') soit en acceptant des offres de prêt moins favorables que celles ci-dessus exprimées et en notifiant l’offre et son acceptation à l’agence, laquelle en informera le vendeur sans délai, soit en informant l’agence par un écrit contenant impérativement la mention manuscrite imposée par l’article L 313-42 du code de la consommation que, contrairement à son intention initiale, il ne souhaite plus recourir à un emprunt pour financer l’acquisition. Cette notification faite par lettre recommandée avec avis de réception (…) devra être adressée dans le délai de réalisation de la condition suspensive, à l’agence'.

Il s’avère que par email daté du 24 juin 2021, la société Boursorama banque a annoncé à M. [W] et Mme [T] que leur demande de financement pour le bien susvisé était acceptée aux conditions suivantes : prêt principal : 426 000 euros ; durée : 240 mois ; taux nominal : 0,55 %. Une offre de crédit émanant de cet organisme bancaire, signée de ce dernier, a été produite, aux conditions susvisées. Dès le 8 juillet 2021 M. [W] et Mme [T] en ont informé le notaire, précisant que le plan de financement comprenait un crédit de 426 000 euros en capital, 105 000 euros en assurance-vie, 28 000 euros et 17 800 euros en apports personnels de l’un et de l’autre, et 28 200 euros provenant du séquestre. Le 13 juillet 2021, M. [W] et Mme [T] ont informé le notaire de ce que la banque Boursorama acceptait de leur octroyer un prêt de 426 000 euros en capital, mais que la société LCL leur avait refusé l’octroi d’un crédit. L’offre de prêt de la société Boursorama était acceptée par les emprunteurs le 23 juillet 2021 et le notaire en était averti le jour même. Une signature de l’acte authentique était envisagée pour le 1er septembre 2021.

Mais le 17 septembre 2021, la société Boursorama banque a indiqué à M. [W] et Mme [T] qu’après analyse de leur dossier, elle avait le regret de leur annoncer qu’elle n’était pas en mesure de donner une suite favorable à leur demande de financement de 426 000 euros sur 240 mois. Le 23 septembre 2023 le notaire en était informé.

La clause susvisée relative au renoncement à la condition suspensive d’obtention d’un prêt visait le cas de l’acceptation d’une offre de prêt à des conditions moins avantageuses. En application de l’article 1188 alinéa 1er du code civil, le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Il faut en déduire que pour le cas où l’offre de prêt en cause était acceptée par les acquéreurs mais où la banque ne leur octroyait finalement pas le prêt, les intéressés n’avaient pas renoncé à la condition suspensive relative à l’obtention d’un crédit. En effet ladite condition suspensive constituait une sécurité pour les acquéreurs, et leur permettait de se délier de leur engagement s’ils n’obtenaient pas de crédit pour financer l’acquisition de l’immeuble, si bien qu’en cas de recherche d’un financement à des conditions moins avantageuses, ce n’était que si elle était couronnée de succès qu’ils renonçaient à la condition suspensive, laquelle ne présentait dès lors plus d’intérêt. Dans le cas contraire, en cas de rétractation de la banque, la condition suspensive redevenait applicable. Par ailleurs, il n’est nullement démontré que la société Boursorama s’est rétractée en raison de fausses informations ou de réticence dolosive de M. [W] au sujet de sa situation professionnelle. Il faut donc considérer que les appelants n’ont pas renoncé à la condition suspensive.

Le compromis de vente prévoyait que la vente était conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt de 440 000 euros en capital, sur une durée de 20 ans au taux maximum de 1,4 % hors assurance. Ce prêt serait réputé obtenu par la remise par la banque à l’acquéreur d’une offre écrite, ferme et sans réserve de consentir le crédit, au plus tard le 16 juillet 2021. L’acquéreur s’engageait, par ailleurs, à déposer dans les plus brefs délais des dossiers complets de demandes de prêt conformes, et à en justifier au vendeur et à l’agence immobilière dans un délai de 10 jours suivant la signature du compromis de vente, soit au plus tard le 29 mai 2021.

Le paragraphe intitulé 'non obtention du financement’ prévoyait que l’acquéreur s’engageait à notifier à l’agence immobilière, qui en informerait sans délai le vendeur, la non obtention d’un prêt par lettre recommandée avec avis de réception (ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) et devait justifier des diligences accomplies par la production d’un refus de prêt émanant des organismes sollicités et en précisant, pour chacun d’eux, la date du dépôt de la demande de prêt ainsi que le montant, la durée et le taux du prêt sollicité.

C’est le 13 juillet 2021, soit avant la date limite du 16 juillet 2021, que la société LCL a notifié à M. [W] et Mme [T] un refus de prêt. Alors même que la clause insérée en page 11 de la convention leur faisait obligation de notifier à l’agence, qui en informerait le vendeur, la non obtention du prêt (avec les précisions susvisées) au plus tard le 16 juillet 2021, il appert que le 13 juillet 2021, M. [W] et Mme [T] ont informé le notaire (et non pas la société CPH Immobilier) de ce que la société LCL leur refusait l’octroi d’un crédit, mais sans ces précisions. Et c’est le 23 septembre 2021, soit hors délai, que M. [W] et Mme [T] ont informé le notaire, et non pas l’agence immobilière (la société CPH Immobilier), que leur demande de prêt était rejetée en précisant ses caractéristiques, qui du reste étaient incomplètes en ce que le document émanant de la société LCL visait une demande de prêt de 440 000 euros en capital amortissable en 240 mois, mais restait taisant sur le taux d’intérêt. Il faut nécessairement en déduire que M. [W] et Mme [T] n’ont pas rempli les obligations mises à leur charge par le contrat, et ne peuvent dès lors exciper d’une non obtention du financement comme prévu en page 11.

Au paragraphe intitulé 'non réalisation de la condition', il était prévu que :

Si la présente condition suspensive n’est pas réalisée, les présentes seront, sans autre formalité, caduques de plein droit le vendeur et l’acquéreur retrouvant leur entière liberté, et l’acompte versé par l’acquéreur lui étant restitué sans délai.

Toutefois, si le défaut de réalisation de la condition suspensive est imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l’article 1304-3 du code civil et faire déclarer la condition réalisée et ce, sans préjudice de l’attribution de dommages- intérêts. Dans cette éventualité, l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé.

Il résulte de ce qui précède que M. [W] et Mme [T] ont été négligents et n’ont pas justifié en temps utile et dans les conditions prévues, si bien que la condition suspensive relative au prêt est réputée accomplie ; par voie de conséquence, comme il est dit à la clause figurant en page 13 du compromis de vente, le dépôt de garantie reste acquis au vendeur à titre d’indemnisation forfaitaire du fait de l’immobilisation du bien (28 200 euros). C’est donc cette somme là qui est due par M. [W] et Mme [T], et non pas celle de 56 400 euros comme l’a retenu le Tribunal, se basant à tort sur la clause figurant en page 14 de la convention, laquelle ne recevait application que si le vendeur contraignait l’acquéreur à conclure la vente par acte authentique ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu’il a condamné M. [W] et Mme [T] à payer à la société F&C Promotion la somme de 28 200 euros, par motifs substitués, et également en ce qu’il a refusé de faire droit à la demande reconventionnelle des appelants en paiement de la somme susvisée et des intérêts au taux légal.

La société F&C Promotion réclame la condamnation de M. [W] et Mme [T] au paiement de la somme de 4 612,24 euros en indemnisation de son préjudice financier. Une clause qui met à la charge d’un acquéreur potentiel le paiement d’une somme forfaitaire dans le cas où, toutes les conditions suspensives étant réalisées, il refuse de signer l’acte, ne peut être qualifiée de clause pénale que s’il s’agit d’une promesse synallagmatique de vente, à savoir un contrat dans le cadre duquel l’un des contractants s’engage à acheter et l’autre à vendre. Tel est bien le cas en l’espèce, M. [W] et Mme [T] s’étant engagés à acquérir le bien (ce qui ne serait pas le cas dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente). Or une clause pénale assure l’indemnisation forfaitaire du créancier de son préjudice causé par la défaillance du débiteur. Le créancier ne peut dès lors solliciter des somme supplémentaires. La demande complémentaire de la société F&C Promotion doit donc être rejetée. Le jugement est confirmé sur ce point.

M. [W] et Mme [T] demandent que soit prononcée la caducité du compromis de vente pour non réalisation de la condition suspensive ; or celle-ci est réputée réalisée. Le jugement sera confirmé en ce qu’il a rejeté cette prétention.

Le bien fondé, même partiel, des demandes de la société F&C Promotion implique le rejet de la demande reconventionnelle en dommages-intérêts pour procédure abusive formée par M. [W] et Mme [T]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de ces derniers.

L’équité ne commande pas d’allouer une somme en application de l’article 700 du code de procédure civile à la société F&C Promotion.

M. [W] et Mme [T] seront condamnés aux dépens d’appel.

PAR CES MOTIFS

— CONFIRME le jugement en date du 22 décembre 2023 en toutes ses dispositions ;

— REJETTE la demande de la société F&C Promotion en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE M. [K] [W] et Mme [X] [T] aux dépens d’appel.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT