COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 72A

Ch civ. 1-4 copropriété

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 20 MAI 2026

N° RG 25/05480 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XNHU

AFFAIRE :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD

C/

[J] [U]

et autre

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 04 Mars 2025 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de VERSAILLES

N° RG : 23/05829

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Stéphanie ARENA

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RÉSIDENCE [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 et M^e Audrey BENOIS de la SELEURL AUDREY BENOIS AVOCAT, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0020

APPELANTE

****************

Madame [J] [U], [X] signifiée le 08/12/25 à domicile

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillante

Monsieur [C] [U], [X] signifiée le 08/12/25 à personne physique

[Adresse 3]

[Localité 1]

Défaillant

INTIMÉS

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président,

Madame Séverine ROMI, Conseillère,

Madame Marie-Cécile MOULIN-ZYS, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI,

****************

FAITS & PROCEDURE

M. [C] [U] et Mme [J] [U] sont propriétaires indivis des lots n°112 et 273 de la Résidence [Adresse 1], composée de 300 lots.

L’immeuble en question est soumis au statut de la copropriété.

Par acte du 17 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires les a fait assigner devant le Tribunal judiciaire de Versailles en paiement d’arriérés de charge. Le syndicat des copropriétaires a ainsi sollicité, au principal, la condamnation des consorts [U] à lui payer :

— la somme de 19 371, 30 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er octobre 2023 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter de la date de mise en demeure, et sur le surplus à compter de l’assignation,

— la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts,

— la somme de 2 589,25 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par jugement du 4 mars 2025, rendu en premier ressort et réputé contradictoire en application de l’article 474 du code de procédure civile (Mme [U], régulièrement assignée par acte remis à domicile, et M. [U], régulièrement assigné par acte remis à personne, n’ayant pas comparu ), le Tribunal judiciaire de Versailles a :

— déclaré le syndicat des copropriétaires recevable en ses demandes,

— condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 122,86 euros

au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 491,82 euros, et à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus,

— condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184,84 euros au titre des frais de recouvrement,

— condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

— condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné les consorts [U] aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration en date du 4 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires en a interjeté appel.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées par RPVA le 3 décembre 2025, dans lesquelles le syndicat des copropriétaires, appelant, demande à la Cour :

— de confirmer le jugement en ce qu’il a condamné les consorts [U] à lui payer :

* la somme de 3 122,86 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 491,82 euros, et à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus ;

* la somme de 184,84 euros au titre des frais de recouvrement ;

* la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts ;

* la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* les dépens ;

— d’infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté du surplus de ses demandes ;

Statuant à nouveau, y ajoutant,

— de condamner les consorts [U] à lui payer une somme de 22 932,68 euros, au titre des charges de copropriété dues au 31 octobre 2025 inclus, ces sommes étant augmentées des intérêts de retard au taux légal à compter du 9 novembre 2023, et sur le surplus à compter de l’assignation ;

— de condamner les consorts [U] à lui payer une somme de 1 165,82 euros au titre du remboursement des frais ;

— de condamner les consorts [U] à lui payer une somme de 2 200 euros à titre de dommages-intérêts;

— de condamner les consorts [U] à lui payer une somme de 5 096,18 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— de dire et juger que les frais liés à la présente procédure resteront, en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à la charge exclusive des consorts [U] ;

— de condamner les consorts [U] aux entiers dépens ;

— d’ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [J] [U], qui s’est vue signifier à personne la déclaration d’appel avec les conclusions du syndicat des copropriétaires le 8 décembre 2025, n’a pas constitué avocat.

M. [C] [U], qui s’est vu signifier à personne la déclaration d’appel avec les conclusions du syndicat des copropriétaires le 8 décembre 2025, n’a pas constitué avocat.

La procédure devant la Cour a été clôturée le 17 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Malgré l’absence des consorts [U], il convient de statuer sur les prétentions du syndicat des copropriétaires après avoir vérifié, conformément à l’article 472 du code de procédure civile, qu’elles sont régulières, recevables et bien fondées.

La Cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

En application de l’article 954 al. 2 et 3 du code de procédure civile, 'la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n’examine les moyens au soutien des prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion’ et ' Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte.'

A titre préliminaire

Les demandes tendant à voir la Cour 'dire', 'juger’ et 'recevoir’ telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile en tant qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant de manière générale que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l’arrêt.

Il n’y sera dès lors pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires en paiement d’une somme de 22 932,68 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 octobre 2025 inclus

En droit

Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

' Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.'

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ;

L’article 14-2 de la même loi dispose que dans les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation soumis à la présente loi, le syndicat des copropriétaires constitue un fonds de travaux à l’issue d’une période de cinq ans suivant la date de la réception des travaux pour faire face aux dépenses résultant :

1) des travaux prescrits par les lois et règlements ;

2) des travaux décidés par l’assemblée générale des copropriétaires au titre du I du présent article;

Ce fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

L’article 19-2, al. 1 et 3, dans sa rédaction applicable depuis le mois de janvier 2023, dispose qu’à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision prévue à l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles et il en va de même des cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Après avoir constaté le vote du budget provisionnel et l’approbation des exercices précédents par l’assemblée générale des copropriétaires, ainsi que la déchéance du terme, le président du Tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond condamne le copropriétaire défaillant au paiement des provisions ou sommes exigibles ; cet article est applicable aux cotisations du fonds de travaux prévu à l’article 14-2.

En vertu des dispositions conjuguées de l’article 1353 du code civil et de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ; réciproquement, le copropriétaire qui se prétend libéré de cette obligation, doit justifier du paiement ou du fait qui a produit l’extinction de cette obligation.

En l’espèce

Pour condamner les consorts [U] à payer la somme de 3 122,86 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, le Tribunal a retenu que, si la créance du syndicat des copropriétaires était fondée pour la période allant du 1er avril 2022 au 1er octobre 2023, il n’en allait pas de même s’agissant de la période antérieure au 1er avril 2022 pour laquelle le syndicat ne produisait aucun appel de fonds ni document comptable, en particulier en ce qui concerne la ligne comptable intitulée 'régularisation de charges 2020' pour 11 542,26 euros inscrite au débit au 17 janvier 2022.

En appel, le syndicat des copropriétaires verse aux débats, notamment, les pièces supplémentaires suivantes :

— les appels de fonds couvrant la période du 1er juillet 2020 au 31 octobre 2025, y compris les justificatifs des régularisations de charges des années 2020 d’un montant de 11 542,26 euros et 2022 d’un montant de 2 625,74 euros,

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2018 à 2025 inclus, portant approbation des comptes, du budget prévisionnel et approuvant des travaux, toutes assorties de leur attestation de non-recours à l’exception de l’assemblée générale 2025,

— les appels de fonds du 3ème trimestre 2020 jusqu’au 4ème trimestre 2025 inclus,

— l’historique du compte de copropriétaire depuis le 1er juillet 2020 jusqu’au 31 octobre 2025,

Sur la ligne comptable intitulée 'régularisation de charges 2020' pour un montant de 11 542,26 euros inscrite au débit au 17 janvier 2022

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que que la régularisation des charges de l’année 2020 d’un montant de 11 542,26 euros est due à un rattrapage de consommations d’eau faisant suite au remplacement de compteurs d’eau défectueux, ainsi qu’il ressort de la résolution n°8 du procès-verbal d’assemblée générale du 17 janvier 2022 (sa pièce n°18), qui précise en particulier que 'La facture de régularisation d’un montant de 100 113,94 euros figure dans les comptes de l’exercice 2020 … contestée par la copropriété via son syndic … a été ramenée à 79 435,68 euros suivant facture en date du 9 juillet 2021. '.

Si le syndicat des copropriétaires précise ensuite que la régularisation des charges de l’année 2020 fait apparaitre une quote-part due, par les consorts [U], de 4 423,76 euros au titre de l’eau chaude et de 7 710,33 euros au titre de l’eau froide, il n’en justifie pas, toutefois par les pièces produites. Ni l’état de répartition individuelle des charges de l’année 2022 (sa pièce n°3) ni l’appel de charges du 1er trimestre 2022, ni d’ailleurs aucun des trois autres appels de charge 2022, ne mentionnent une telle régularisation.

L’état de répartition individuelle des charges de l’année 2022 ne mentionne que les consommations d’eau pour l’année 2022.

Il suit de là que ce poste 'régularisation de charges 2020' pour un montant de 11 542,26 euros, qui n’est toujours pas justifié en appel, ne sera pas pris en compte.

Sur le quantum des arriérés de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 octobre 2025

Il ressort de l’ensemble des pièces produites pour cette période, concordantes, que les consorts [U] sont redevables d’une somme de (26 055,54 – 11 542,26) = 14 513,28 euros

Par réformation du jugement, les consorts [U] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 14 513,28 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 31 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus.

S’agissant des intérêts légaux

Cette somme supportera des intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022, date de la sommation de payer signifiée par commissaire de justice, sur la somme de 14 222,73 euros inscrite au principal sur cet exploit, et à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus.

Sur les frais de recouvrement:

En droit

Aux termes du a) de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Concernant les mises en demeure, la facturation prévue au contrat de syndic n’est pas opposable au copropriétaire qui n’est pas partie au contrat, la demande en paiement au titre des frais de mise en demeure, ne saurait dès lors être retenue sur cette base tarifaire, d’autant que comme dit précédemment, il n’est pas justifié d’une quelconque clause d’aggravation.

En l’espèce

Tous les honoraires relatifs au 'suivi du dossier transmis à l’avocat’ et 'constitution d’avocat’ y compris fondés sur le contrat de syndic, ne sont pas opposables aux copropriétaires, car ils n’ont pas la qualité de partie vis-à-vis dudit contrat, il en va de même des honoraires relatifs aux frais de 'mise en demeure’ qui ne sont établis par aucun justificatif d’envoi et/ou de réception.

Correspondent aux frais nécessaires, ceux relatifs à :

— la signification de la sommation de payer, du 23 décembre 2022, pour 184,84 euros, dûment justifiée par la facture du commissaire de justice,

— le pré-état daté du 2 mai 2025, mais il n’est pas produit de sorte qu’il n’est pas possible de vérifier si ce document correspond à 'l’état daté’ qui est décrit dans le décret n°2020-153 du 21 février 2020 pris pour l’application du b) de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et dont le coût est à la charge du copropriétaire vendeur.

Les honoraires du commissaire de justice restent à la charge du créancier.

Il suit de là que le jugement sera confirmé en ce qu’il a condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 184,84 euros au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires au titre de l’article 1231-6 du code civil

Selon l’article 1231-6 du code civil :

'le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire'.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à ses obligations essentielles à l’égard du syndicat, de régler les charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires (Cass. Civ. 3ème 12 juillet 2018 n°17-21.518 ; Cass. Civ 3ème 24 mars 2009, n°07-21.107 ; Civ. 3ème, 3 novembre 2016, n° 15-24.793).

En l’espèce

Les consorts [U], défaillants devant la Cour, ne règlent pas leurs charges de copropriété depuis plusieurs années, se bornant à de modestes virements sporadiques qui ne couvrent pas leur dette vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, laquelle n’a cessé de croître jusqu’à atteindre la somme de 14 513,28 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 31 octobre 2025, selon le présent arrêt.

De plus, ils n’ont fait aucun règlement depuis septembre 2024.

En conséquence, la Cour, par réformation du jugement entrepris, condamne les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires une somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.

Sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l’application qui a été équitablement faite de l’article 700 du code de procédure civile.

Les consorts [U], partie perdante, doivent être condamnés aux entiers dépens d’appel, qui comprennent les dépens d’avocat conformément au 7. de l’article 695 du code de procédure civile, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel.

Sur l’exécution provisoire

Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut,

REFORME le jugement du 4 mars 2025 du Tribunal judiciaire de Versailles en ce qu’il a :

— condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 122, 86 euros au titre des charges de copropriété impayées échues au 1er octobre 2023, appel de fonds du 4ème trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 novembre 2022, date de la mise en demeure, pour la somme alors exigible de 491,82 euros, et à compter de l’assignation du 17 octobre 2023 pour le surplus,

— condamné les consorts [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages-intérêts,

— débouté le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes,

le CONFIRME en ses autres dispositions,

Statuant à nouveau des chefs réformés,

CONDAMNE Mme [J] [U] et M. [C] [U], [Adresse 3], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la société A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 14 513,28 euros au titre des charges de copropriété impayées pour la période du 1er juillet 2020 au 31 octobre 2025, appel de fonds du 4ème trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 23 décembre 2022 sur la somme de 14 222,73 euros et à compter du 17 octobre 2023 pour le surplus,

CONDAMNE Mme [J] [U] et M. [C] [U], [Adresse 3], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la société A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts,

Y ajoutant,

CONDAMNE Mme [J] [U] et M. [C] [U], [Adresse 3], à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic, la société A2BCD, dont le siège social est sis [Adresse 2], pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel,

CONDAMNE Mme [J] [U] et M. [C] [U], [Adresse 3], [Localité 1], aux dépens d’appel,

REJETTE toute autre demande ou surplus.

Prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT