COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51B

Chambre civile 1-2

ARRET N°40

CONTRADICTOIRE

DU 27 JANVIER 2026

N° RG 24/06745 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W2HJ

AFFAIRE :

E.P.I.C. [Localité 17] D’OISE HABITAT agissant poursuites et dilligences de ses représentants légaux

C/

[W] [F]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de SANNOIS

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-0235

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 27/01/2025

à :

M^e Céline BORREL

M^e Jean-baptiste AUDIER

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE VINGT SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. [Localité 17] D’OISE HABITAT, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le numéro 476 317 860 dont le siège social est [Adresse 2], agissant poursuites et dilligences de ses représentants légaux en cette qualité audit siège

[Adresse 1],

[Localité 7]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122

Représentant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101, substitué par M^e Françoise CALANDRE, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIMEE

Madame [W] [F]

née le 16 Janvier 1968 à [Localité 9] (COTE D’IVOIRE)

de nationalité Française

[Adresse 6]

[Localité 8]

Représentant : M^e Jean-baptiste AUDIER de l’ASSOCIATION AGL & ASSOCIEE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 147 – N° du dossier 2024029

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C78646-2025-000189 du 23/07/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 18])

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 18 Novembre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et de la mise à disposition de la décision : Madame Bénédicte NISI

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 16 juillet 1998, l’E.P.I.C [Localité 17] d’Oise Habitat, ci-après désigné [Localité 17] d’Oise Habitat, a donné à bail à Mme [W] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à [Localité 13].

Par acte de commissaire de justice délivré le 24 février 2024, Val d’Oise Habitat a assigné Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le prononcé la résiliation du bail signé entre [Localité 17] d’Oise Habitat et Mme [F] sis [Adresse 3] à [Localité 13] aux torts de cette dernière,

— en conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef, notamment son fils, et ce avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

— dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur place seront remis aux frais de la partie défenderesse dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié, à ses frais, et décrits par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques sur autorisation du juge de l’exécution ou à défaut déclarés abandonnés par ce dernier, s’ils sont sans valeur,

— condamner Mme [F] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité d’occupation mensuelle égale au dernier loyer conventionnel majoré des charges qui auraient été dû en cas de poursuite du bail et ce, jusqu’à libération effective des lieux,

-500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— les dépens.

Par jugement contradictoire du 2 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— débouté Mme [F] de sa demande tendant à voir déclarer irrecevable la demande de résiliation du bail de [Localité 17] d’Oise Habitat,

— débouté [Localité 17] d’Oise Habitat de sa demande de résiliation du bail du 16 juillet 1998 conclu avec Mme [F] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5],

— débouté [Localité 17] d’Oise Habitat de sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné [Localité 17] d’Oise Habitat à payer à Mme [F] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— condamné [Localité 17] d’Oise Habitat aux dépens,

— rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 23 octobre 2024, Val d’Oise Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 22 juin 2025, Val d’Oise Habitat, appelant, demande à la cour de :

— débouter Mme [F] de son appel incident,

— infirmer le jugement rendu le 2 juillet 2024 en ce qu’il :

— l’a déboutée de sa demande de résiliation du bail du 16 juillet 1998 conclu avec Mme [F] portant sur un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5],

— l’a déboutée sa demande d’indemnité fondée sur l’article 700 du code de procédure civile,

— l’a condamnée à payer à Mme [F] la somme de 400 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,

— l’a condamnée aux dépens,

— a rappelé que la présente décision est exécutoire de droit,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail signé entre elle et Mme [F] sis [Adresse 3] à [Localité 13], aux torts de cette dernière,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [F] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement, notamment leur fils, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais du défendeur dans un lieu désigné par lui et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié, à ses frais, et décrits par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte,

— condamner Mme [F] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges mensuels qui auraient été quittancés si le bail s’était poursuivi et ce, depuis la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [F] à lui régler la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions signifiées électroniquement le 15 avril 2025, Mme [F], intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :

— juger irrecevable l’action intentée par [Localité 17] d’Oise Habitat,

Subsidiairement,

— débouter [Localité 17] d’Oise Habitat de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— la condamner à lui verser la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 16 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

Motifs de la décision

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’irrecevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail en raison de l’absence de mise en demeure préalable

Mme [F] invoque les dispositions prévues à l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989 et reproche, sur ce fondement à [Localité 17] d’Oise Habitat, de ne pas lui avoir adressé préalablement une mise en demeure.

Val d’Oise Habitat lui oppose que son, action en résiliation de bail ne vise pas à faire cesser des troubles du voisinage mais à obtenir la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1227 du code civil.

Réponse de la cour :

Comme observé par le premier juge, si cette mise en demeure aurait pu être souhaitable afin de permettre à la locataire de mettre son comportement, ou celui des personnes qu’elle héberge en conformité avec les clauses et conditions du bail, celle-ci n’est cependant pas un préalable prévu à peine d’irrecevabilité ni par la loi du 6 juillet 1989, ni par le code civil.

Dès lors, le jugement qui a débouté Mme [F] de cette demande sera confirmé.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Le premier juge, qui a examiné les éléments de preuve produits par [Localité 17] d’Oise Habitat, a considéré que ceux-ci étaient insuffisants au soutien de la demande de résiliation et l’a ainsi débouté de sa demande.

Il a ainsi retenu qu’il n’était pas démontré par les pièces produites aux débats que les informations concernant le jeune [P] [F], fils de la locataire et âgé de 19 ans, puissent être rattachées à une enquête pénale ou à un dossier d’instruction, ni que ce dernier ait été poursuivi par le procureur de la République, ni même que celui-ci ait été reconnu coupable par le tribunal puisque l’ensemble de ces informations ne valent qu’à titre de renseignements.

Il a observé que le seul fait délictuel établi provenait des informations communiquées lors de l’audience par Mme [F] elle-même qui avait indiqué que son fils avait été condamné à une peine d’emprisonnement, qu’il avait exécuté cette peine sous bracelet électronique chez un tiers, Mme [E] [C], qui réside à [Localité 10] (Yvelines) mais que la nature, le lieu et la date des faits pour lesquels [P] [F] a été condamné n’étaient pas connus. Il en a déduit qu’il n’était pas établi que ces faits aient eu lieu au domicile de sa mère.

Le premier juge a également relevé qu’une grande partie des faits énumérés par le commissaire de police concernaient des contrôles sur la personne de [P] [F] sans lien avec une quelconque infraction pénale.

Le premier juge a enfin mentionné qu’aucun des faits relatés par le commissaire de police n’avait eu lieu dans l’immeuble loué.

Val d’Oise Habitat, qui poursuit l’infirmation du jugement, invoque les articles 1728, 1729 et 1735 du code civil ainsi que les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Il fait valoir que le fils de la locataire a été verbalisé pour usage de stupéfiants dans les parties communes de l’immeuble et qu’il a été interpellé au domicile de sa mère pour la vente de produits stupéfiants. Il ajoute qu’il a été condamné pour ces faits le 15 décembre 2023 à six mois d’emprisonnement avec sursis, ce qui a été confirmé par l’appelante à l’occasion de l’audience en première instance.

Il rappelle qu’une convention de partenariat, relative au renforcement de la sécurité et de la tranquillité des résidents du parc des logements sociaux du Val d’Oise, a été signée le 29 mai 2018.

Il considère que les faits reprochés au fils de la locataire sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail puisque, par son comportement, celui-ci trouble la tranquillité des autres occupants de la résidence.

Mme [F], intimée s’oppose à la résiliation judiciaire de son bail et sollicite la confirmation du jugement. Elle ajoute que le trouble a cessé puisque son fils est hébergé chez Mme [C] depuis le 14 mars 2024 dans le cadre de l’aménagement de sa peine. Elle ajoute que le rapport de police sur lequel le bailleur se fonde est imprécis puisque les 15 événements répertoriés ne se sont pas déroulés devant le bien loué et encore moins dans les parties communes.

Réponse de la cour

L’article 6 du code de procédure civile prévoit qu’à l’appui de leurs prétentions, les parties à l’appui de leurs prétentions, ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 9 du même code, qui concerne le droit de la preuve, ajoute qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Enfin, la charge de la preuve en matière de résiliation de bail aux torts du preneur, incombe au bailleur.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

L’article 1729 ajoute que si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.

L’article 1735 du même code précise que « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. ».

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués incombe au locataire mais également aux personnes vivant sous son toit.

En outre, et selon article 430 du code de procédure pénale, la cour rappelle que sauf dans les cas où la loi en dispose autrement, les procès-verbaux et les rapports constatant les délits ne valent qu’à titre de simples renseignements.

Le juge saisi d’une demande en résiliation judiciaire de bail doit examiner la réalité du manquement invoqué par le bailleur, puis si sa gravité est susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

Enfin, la cour d’appel qui statue sur une demande de prononcé de résiliation judiciaire doit apprécier la situation au jour où elle statue.

En l’espèce, [Localité 17] d’Oise Habitat, qui ne conteste pas que les pièces qu’il produit ne valent qu’à titre de renseignements, verse au soutien de sa demande:

— la « Convention de Partenariat relative au Renforcement de la Sécurité et de la Tranquillité des résidents du parc de Logements Sociaux dans le val d’Oise » du 29 mai 2018,

— un rapport du commissaire divisionnaire de police de la circonscription d'[Localité 11] en date du 29 décembre 2023,

— la lettre du maire de [Localité 12] en date du 12 avril 2024.

L’appelante, sans être contredite par la société intimée qui ne produit aucune carte précise des lieux, a calculé la distance séparant les points de contrôle faits sur la personne de son fils du logement loué.

Le rapport du 29 décembre 2023 qui évoque des mains-courantes de la police nationale concernant des faits reprochés au fils de la locataire depuis 2021, soit ne mentionne aucun lieu précis, soit fait état d’une interpellation à proximité du cinéma à 500 mètres de chez sa mère, ou relate des faits d’outrage qui se sont déroulés également à 500 mètres de chez sa mère ou encore à 900 mètres du logement loué sans que la nature des faits soit précisée.

Ainsi, le contrôle du 27 octobre 2023 a été effectué à 500 mètres du logement loué, celui du 8 novembre 2023 à 900 mètres, ceux des 6, 7, 16 et 22 mai 2023 entre 500 et 900 mètres et celui du 23 février 2023 à 500 mètres du domicile.

Seul le contrôle effectué [Adresse 15] le 9 juillet 2023 a été réalisé à 140 mètres du logement loué. Concernant ce contrôle, aucun élément du rapport précité ne permet de savoir si [P] [F] a juste été contrôlé ou s’il s’est livré le jour dit à une activité illicite en lien avec les produits stupéfiants à cette occasion.

Seuls les faits du 20 septembre 2023, dont on ignore la nature et le lieu de commission, ont permis la saisine du procureur de la République et la condamnation de [P] [F] à une peine qu’il exécute sous bracelet électronique chez un tiers, Mme [E] [C], qui réside à [Localité 10] (Yvelines). Mme [F] verse aux débats une attestation d’hébergement de Mme [C] en date du 14 mars 2024 qui mentionne que [P] [F] réside toujours chez elle.

La lettre du maire de [Localité 16], et qui est datée du 12 avril 2024, évoque le fait que le fils de la locataire ait été vu dans « la cage d’escalier en train de fumer des produits stupéfiants » le 25 mars 2024 ou le fait qu’il ait été contrôlé le 10 avril 2024 « sur un lieu bien connu de trafic de stupéfiants » sont des éléments insuffisants.

Il résulte de l’examen du rapport de la PJJ en date du 19 mars 2024, produit en cause d’appel par Mme [F], que [P] [F] s’inscrit désormais dans une dynamique d’insertion et de remise en question en s’engageant notamment dans des actions de solidarité en faveur de sa ville (Téléthon, actions citoyennes diverses') ou en effectuant des prestations de ménage pour des entreprises. Il est mentionné que « serviable, il se montre volontaire » et que le jeune homme honore l’obligation de soins qui lui a été imposée en se rendant régulièrement chez une psychologue. Mme [F], sa mère, est décrite comme investie et présente.

Dès lors, en l’absence de tout élément permettant à la cour de s’assurer que les faits reprochés au fils de la locataire ont eu lieu aux abords des lieux loués ou dans le même ensemble immobilier, la cour en déduit qu’il n’est donc pas établi que le comportement du fils de Mme [F] a pu causer des troubles de jouissance au voisinage ou porter atteinte à la sécurité des autres résidents.

En conséquence, par confirmation du jugement dont appel, la cour considère que c’est à l’issue d’un examen attentif et exhaustif des pièces produites aux débats, que le premier juge a fait une juste application des règles de droit exempte d’insuffisance, en retenant que les éléments de preuve produits par [Localité 17] d’Oise Habitat au soutien de sa demande de résiliation judiciaire de bail aux torts de la locataire étaient insuffisants.

Sur les frais du procès

L’EPIC [Localité 17] d’Oise Habitat qui succombe, sera condamné aux dépens de la procédure d’appel.

L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile et de débouter les parties de leur demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Confirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 2 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois,

Y ajoutant,

Déboute les parties de leur demande faite sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne l’EPIC [Localité 17] d’Oise Habitat aux dépens de la procédure d’appel.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président