COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°9

REPUTE

CONTRADICTOIRE

DU 06 JANVIER 2026

N° RG 24/06934 – N° Portalis DBV3-V-B7I-W3IF

AFFAIRE :

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux

C/

[I] [P]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 16 Juillet 2024 par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité de Sannois

N° chambre :

N° Section :

N° RG : 11-24-507

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 06.01.26

à :

M^e Céline BORREL

M^e Clément GOY

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

E.P.I.C. VAL D’OISE HABITAT agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représentant : M^e Céline BORREL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 122 – N° du dossier 2024.267

Plaidant : M^e Paul-gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101, substitué par M^e Françoise CALANDRE, avocate au barreau de PARIS

****************

INTIMES

Madame [I] [P]

née le 05 Septembre 1983 à [Localité 2] (ALGERIE) [Localité 3])

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Présente à l’audience

Représentant : M^e Clément GOY, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 30

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-78646-2024-01101 du 27/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

LE PRÉFET DU VAL D’OISE

[Adresse 3]

[Localité 6]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée à tiers présent au domicile

****************

Composition de la cour :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Octobre 2025, Monsieur Philippe JAVELAS, président, ayant été entendu en son rapport, devant la cour composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

M^me Florence SCHARRE, Conseillère,

qui en ont délibéré,

Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Bénédicte NISI

Exposé des faits et de la procédure

Par contrat en date du 9 mai 2011, l’EPIC Val d’Oise Habitat, ci-après désigné Val d’Oise Habitat, a donné en location à Mme [I] [P] et M. [B] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4]) à [Localité 7].

Par courrier du 7 décembre 2015, Val d’Oise Habitat a pris acte du congé donné par M. [B] [W], Mme [P] demeurant alors seule titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 14 mars 2024, Val d’Oise Habitat a assigné Mme [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

— prononcer la résiliation du bail aux torts de la locataire,

— ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, notamment celle de son fils [J] [W], sans délai, et si besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Mme [P] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération des lieux,

— condamner Mme [P] au paiement de la somme de 597,11 euros au titre de l’avis d’échéance du mois de février 2024,

— condamner Mme [P] à la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Par jugement contradictoire du 16 juillet 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois a :

— débouté Val d’Oise Habitat de sa demande de résiliation judiciaire du bail en date du 9 mai 2011,

— débouté Val d’Oise Habitat de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

— condamné Mme [P] à verser à Val d’Oise Habitat la somme de 615,41 euros au titre des loyers et charges impayés, selon un décompte arrêté au 28 mai 2024, échéance du mois d’avril incluse,

— dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— débouté Val d’Oise Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— condamné Val d’Oise Habitat aux dépens,

— rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

Par déclaration reçue au greffe le 30 octobre 2024, Val d’Oise Habitat a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er octobre 2025, Val d’Oise Habitat, appelant, demande à la cour :

— d’infirmer le jugement rendu le 16 juillet 2024 en ce qu’il :

— l’a débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail en date du 9 mai 2011 la liant à Mme [P],

— l’a débouté de ses demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation,

— a condamné Mme [P] à lui verser la somme de 615,41 euros au titre des loyers et charges impayés, selon un décompte arrêté au 28 mai 2024, échéance du mois d’avril incluse et a dit que cette somme produira intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— l’a débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— a débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

— l’a condamné aux dépens,

Statuant à nouveau,

— prononcer la résiliation du bail signé avec Mme [P] sis [Adresse 2] à [Localité 7], aux torts exclusifs de cette dernière,

En conséquence,

— ordonner l’expulsion sans délai de Mme [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef du logement notamment de ses fils, [J] et [M] [W], et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

— dire qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais du défendeur dans un lieu désigné par lui et qu’à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés dans un autre lieu approprié, à ses frais, et décrits par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation aux personnes expulsées d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte,

— condamner Mme [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente aux loyers et charges mensuels qui auraient été quittancés si le bail s’était poursuivi et ce, depuis la résiliation judiciaire du bail jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme [P] à lui régler la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 13 octobre 2025, Mme [P], intimée demande à la cour de :

— débouter Val d’Oise Habitat de son appel du jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois du 16 juillet 2024.

— confirmer ladite décision de justice en ce qu’elle l’a débouté de sa demande de résiliation judiciaire du bail du 9 mai 2011 la liant à Mme [P], de ses demandes d’expulsion de cette dernière et d’indemnité d’occupation et de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Y ajoutant,

— condamner Val d’Oise Habitat aux entiers dépens d’appel, lesquels seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

M. le préfet du Val d’Oise n’a pas constitué avocat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 30 décembre 2025, la déclaration d’appel lui a été signifiée à tiers présent à domicile. Par acte de commissaire de justice délivré le 31 janvier 2025, les conclusions de l’appelante lui ont été signifiées à tiers présent à domicile.

L’arrêt sera donc réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 14 octobre 2025.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire du bail

Le premier juge a rejeté la demande de résiliation du bail considérant notamment que la découverte de produits stupéfiants et de numéraire dans le logement loué, si elle peut constituer un élément probatoire pour caractériser une infraction pénale, est en revanche insuffisante pour établir que l’appartement aurait pu servir de point de deal et non de lieu d’habitation.

Le premier juge en a déduit que les éléments produits par Val d’Oise Habitat ne permettaient donc pas de caractériser le défaut de jouissance paisible des lieux loués et par ailleurs que les troubles invoqués avaient nécessairement cessé puisque le fils de la locataire avait entre-temps été incarcéré en exécution d’une peine d’emprisonnement délictuel de douze mois ferme.

Val d’Oise Habitat, qui poursuit l’infirmation du jugement, fait valoir que le premier juge a fait une inexacte appréciation des faits et produit de nouvelles pièces en appel.

Le bailleur invoque devant la cour les dispositions de la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 pour les faits nouveaux postérieurs à son entrée en application. Val d’Oise Habitat fait état en ce sens de ce qu’un autre fils de la locataire, M. [M] [W], qui réside également au domicile de sa mère, a été contrôlé dans l’immeuble le 7 juillet 2025 en possession de produits stupéfiants et ce, en présence de son frère [J], selon un rapport de police versé aux débats et daté du 17 septembre 2025. Val d’Oise Habitat considère ainsi établir qu'[J] [W] est en réalité retourné vivre chez sa mère à sa sortie de détention.

Val d’Oise Habitat relève également que depuis plusieurs années, M. [J] [W] cause des troubles dans la résidence. Ce dernier a ainsi été interpellé à de nombreuses reprises entre 2021 et 2023 pour des faits de détention et de trafic de produits stupéfiants et condamné, pour les faits commis le 12 décembre 2023, par un jugement prononcé le 14 décembre 2023 par le tribunal correctionnel de Pontoise à une peine d’emprisonnement délictuel de douze mois.

Mme [P] s’oppose à la résiliation judiciaire du bail. Elle souligne que les perquisitions faites à son domicile en décembre 2021 ont été infructueuses et que le rapport de police du 12 décembre 2023, qui a conclu à la découverte de produits stupéfiants, ne fait nullement état d’une perquisition dans le logement loué mais « dans les étages du bâtiment 10 ».

Concernant l’application de la loi nouvelle aux faits postérieurs au 15 juin 2025, l’intimée verse aux débats une attestation de sa mère, qui réside à [Localité 8] (92), et qui mentionne qu’elle héberge son petit-fils [J] [W] depuis décembre 2024 et que, si celui-ci a pu revenir ponctuellement à [Localité 9], il n’est par contre plus hébergé chez sa mère. Elle ajoute, qu’à supposer que la tranquillité des voisins ait été troublée, ces faits ont définitivement pris fin.

Réponse de la cour

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire doit user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. ».

L’article 1729 ajoute que si le locataire n’use pas de la chose louée raisonnablement ou l’emploie à un autre usage que celui auquel elle est destinée, le bailleur peut obtenir la résiliation du bail.

L’article 1735 du même code précise que « Le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires. ».

Par ailleurs, il est de jurisprudence constante que l’obligation d’user paisiblement des lieux loués incombe au locataire mais également aux personnes vivant sous son toit.

Le juge saisi d’une demande en résiliation judiciaire de bail doit examiner la réalité du manquement invoqué par le bailleur, puis si sa gravité est susceptible d’entraîner la résiliation du bail.

Enfin, la cour d’appel qui statue sur une demande de prononcé de résiliation judiciaire doit apprécier la situation au jour où elle statue.

A titre préliminaire, la cour rappelle qu’un courrier de mise en demeure d’avoir à faire cesser les troubles n’est pas une condition de recevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail.

En l’espèce, la loi n°2025-532 du 13 juin 2025 n’a pas été expressément invoquée en première instance, sauf en ce qui concerne l’intervention du Préfet au sujet de laquelle les parties n’ont pas saisi la cour.

Dès lors, la cour doit apprécier la réalité du manquement invoqué avant et après le 15 juin 2025, date à laquelle la loi nouvelle est entrée en vigueur.

Le bailleur invoque un comportement des fils de la locataire qui nuit à la tranquillité de la résidence et qui persiste à ce jour.

Il verse aux débats, sur la base de la « Convention de Partenariat relative au Renforcement de la Sécurité et de la Tranquillité des résidents du parc de Logements Sociaux dans le val d’Oise » du 29 mai 2018, un rapport émanant du commissaire divisionnaire de police de la circonscription d'[Localité 9] du 13 décembre 2023 dans le cadre d’une opération de surveillance anti-stupéfiants sur un point de deal de la [Adresse 5] à [Localité 9], ainsi qu’un rapport du préfet de police en date du 31 mai 2024.

Le premier de ces documents précise que M. [J] [W] a été vu, puis interpellé le 12 décembre 2023, dans les étages du bâtiment 10, porteur d’une cagoule, de gants en latex noir et d’un sac contenant des pochons de cannabis. Ce rapport conclut que le logement de Mme [P] a été perquisitionné les 14 et 30 décembre 2021.

Le second rapport mentionne que, suite à l’interpellation du 12 décembre 2023, la perquisition effectuée au domicile de la mère de M. [J] [W], chez qui il réside, a permis de découvrir 400 grammes de résine de cannabis et 320 euros en numéraire. Il y est rappelé que M. [J] [W] a déjà été interpellé à plusieurs reprises au sein de la résidence, notamment le 14 décembre 2021 et qu’à cette occasion une somme de 1 800 euros en numéraire avait été saisie. Il est relaté que M. [J] [W] est défavorablement connu des services de police et qu’il a été condamné à plusieurs reprises pour des faits de trafic, transport, détention, offre, cession, acquisition non autorisée et usage illicite de produits stupéfiants.

Suite aux faits du 12 décembre 2023, M. [J] [W] a été condamné le 14 décembre 2023 par un jugement définitif, prononcé à cette date par le tribunal correctionnel de Pontoise, à une peine d’emprisonnement délictuel de douze mois. Il est désormais sorti de détention.

Le fait que ce jugement ne mentionne, ni dans la qualification développée des infractions jugées, ni dans le corps du jugement le lieu de l’infraction est inopérant dès lors que sont produits aux débats des rapports de police contextualisant ces faits et exposant les éléments d’une perquisition fructueuse qui s’est déroulée le 12 décembre 2023.

Concernant les faits postérieurs à l’application de la loi n°2025-532 du 13 juin 2025, le bailleur produit en appel un nouveau rapport, émanant du commissaire divisionnaire de police de la circonscription d'[Localité 9] en date du 17 septembre 2025.

Ce rapport établit que, postérieurement au jugement dont appel, un autre fils de la locataire, M. [M] [W], a été contrôlé dans l’immeuble le 7 juillet 2025 à 6h55 en possession de produits stupéfiants (en l’espèce 0,82 grammes de résine de cannabis) et s’est vu infliger une amende forfaitaire délictuelle.

De son côté, Mme [P] ne produit aux débats aucune pièce permettant de connaître l’adresse actuelle de ses deux fils.

La seule attestation de la mère de Mme [P], établie le 10 octobre 2025, en les termes suivants : « je soussignée Mme [U] [S], grand-père maternelle de [J] [W], certifie héberger mon petit fils à mon domicile au [Adresse 6] [Localité 10], sans discontinuer depuis le 12/2024 jusqu’à ce jour, semaine et week-end compris, et il n’a jamais dormi ailleurs que chez moi. Je sais que sa maman et lui ne se parlent plus et sont fâchés car il lui en veut de lui avoir interdit de revenir chez elle et à son domicile au [Adresse 2] [Localité 11] [Adresse 7].» ne saurait suffire à établir avec certitude et précision la réalité du domicile de M. [J] [W], âgé de 22 ans, en dehors de l’adresse du bien loué, ce d’autant qu’il n’est astreint à aucune interdiction de paraître dans la résidence [I] au terme du jugement correctionnel du 14 décembre 2023.

En outre, [M] [W], âgé de 16 ans, réside encore chez sa mère comme celle-ci le reconnaît dans ses écritures.

Il s’en déduit que les nombreuses perquisitions au domicile loué depuis 2021, sans qu’il soit nécessaire d’établir qu’elles aient été fructueuses sur le plan pénal, ainsi que la condamnation pénale définitive du 14 décembre 2023 du fils de la locataire à une peine de douze mois d’emprisonnement, peine dont le quantum a été apprécié au regard du casier judiciaire de l’intéressé puisque celui-ci était jugé en état de récidive légale, mais également la persistance des troubles postérieurement au jugement dont appel, et qui ont conduit au prononcé d’une amende délictuelle, permettent à la cour de constater la réalité du manquement invoqué par le bailleur.

En outre, la gravité du trouble est quant à elle caractérisée par la persistance de ces faits et la récurrence des interventions de police au domicile donné à bail à Mme [P].

En conséquence, la cour constate que la réalité du manquement invoqué par Val d’Oise Habitat est dès lors établi par les pièces versées aux débats et permet de constater que, depuis 2021, et encore récemment en juillet 2025, le comportement des deux fils de la locataire a nuit à la tranquillité de la résidence.

Ces faits, en lien direct avec un trafic de drogue, constituent des agissements qui ont troublé la tranquillité du voisinage.

Dès lors, la cour en déduit que la locataire, qui est responsable des personnes vivant sous son toit, a violé son obligation de jouissance paisible. De plus, et sans qu’il soit nécessaire de qualifier les abords des locaux loués au sens de la loi précitée, la cour relève que les faits dont il s’agit ont été constatés dans l’immeuble où se situe le logement donné à bail.

Par infirmation du jugement dont appel, il en résulte que Val d’Oise Habitat rapporte la preuve d’un manquement suffisamment grave aux obligations du bail et à la jouissance paisible des lieux loués de la part des fils de la locataire ([J] et [M]) qui justifie la résiliation du bail aux torts exclusifs de Mme [P].

Il sera fait droit, comme mentionné au dispositif, à la demande d’expulsion formée par le bailleur, sous réserve de la demande formée par le bailleur à l’encontre de [M] [W] laquelle n’est par contre pas recevable puisque celui-ci est mineur.

Sur les frais du procès

Mme [P], qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d’appel par application de l’article 42 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 qui dispose, en son premier alinéa que lorsque le bénéficiaire de l’aide juridictionnelle est condamné aux dépens ou perd son procès, il supporte exclusivement la charge des dépens effectivement exposés par son adversaire, sans préjudice de l’application éventuelle des dispositions de l’article 75 qui prévoit, pour sa part, que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

La somme qui doit être mise à la charge de Mme [P] au titre des frais non compris dans les dépens, qui ont été exposés en première instance et en cause d’appel par Val d’Oise Habitat peut être équitablement fixée à 800 euros.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Infirme en toutes ses dispositions le jugement rendu le 16 juillet 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois,

Statuant à nouveau et dans la limite de sa saisine,

Prononce aux torts exclusifs de la locataire, la résiliation du bail conclu le 9 mai 2011 entre l’EPIC Val d’Oise Habitat et Mme [I] [P],

A défaut de départ volontaire, ordonne l’expulsion de Mme [I] [P] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et notamment de M. [J] [W], des lieux situés [Adresse 8], à [Localité 7], avec le cas échéant, le concours de la force publique,

Rappelle que, par application de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être poursuivie qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Dit que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Mme [I] [P] à verser à l’EPIC Val d’Oise Habitat une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer révisable qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, augmenté des charges, et ce jusqu’à la libération des lieux se matérialisant soit par l’expulsion, soit par la remise des clés,

Déboute Mme [I] [P] de la totalité de ses demandes,

Condamne Mme [I] [P] à verser à l’EPIC Val d’Oise Habitat la somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne [I] [P] aux dépens de première instance et d’appel qui seront recouvrés, s’agissant de ceux d’appel conformément aux dispositions en vigueur en matière d’aide juridictionnelle et au vu de l’aide juridictionnelle totale qui a été accordée à Mme [I] [P].

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Bénédicte NISI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Président