COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 30C

Chambre commerciale 3-2

ARRET N°

REPUTE CONTRADICTOIRE

DU 19 MAI 2026

N° RG 25/05068 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XMIG

AFFAIRE :

S.C.I. IMMO SR [Adresse 1]

C/

Société [A]-PECOU

Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Juillet 2025 par le Tribunal des activités économiques de NANTERRE

N° RG : 2025M03261

Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le :

à :

M^e Gabriel RIMOUX

M^e Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE DIX NEUF MAI DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT :

S.C.I. IMMO SR 2 représentée par la Société LA FRANCAISE REAL ESTATE MANAGERS

N° SIRET : 793 471 020 RCS [Localité 1]

Ayant son siège

[Adresse 2]

[Localité 2]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Gabriel RIMOUX de l’AARPI ALTERIS AVOCATS, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 198 -

Plaidant : M^e Nelson SEGUNDO de la SELAS RACINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0301

****************

INTIMEE :

Société [A]-PECOU Prise en la personne de Maître [E] [A], es qualités de liquidateur judiciaire de la Société ESPRIT DE CORP FRANCE, SAS ayant son siège [Adresse 3].

Ayant son siège

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Représentant : M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250297

Plaidant : M^e Francis PIERREPONT de la SCP SCP PIERREPONT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0527 -

Société ALLIANCE

Es qualités de liquidateur judiciaire de la SAS ESPRIT DE CORP FRANCE

Ayant son siège

[Adresse 5]

[Localité 3]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège social

Défaillant – déclaration d’appel signifiée à personne habilitée

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 Avril 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Véronique PITE, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Ronan GUERLOT, Président de chambre,

Monsieur Cyril ROTH, Président de chambre,

Madame Véronique PITE, Conseillère,

Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,

EXPOSE DU LITIGE

Le 2 décembre 2013, la société Delta Immo, aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui la SCI Immo SR2, a consenti un bail commercial à la SAS Esprit de Corp France pour une durée de 9 années.

Le 18 juillet 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a placé la société Esprit de Corp France en redressement judiciaire et désigné la société Alliance, en la personne de M. [W], et la société [X], en la personne de M. [A], en qualité de mandataires judiciaires.

Le 5 septembre 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a converti la procédure de redressement en liquidation judiciaire, les sociétés Alliance et [X] étant désignés liquidateurs.

Le 13 septembre 2024, la société Immo SR2 a déclaré une créance de 394 868,29 euros au passif de la société Esprit de Corp France correspondant aux loyers et accessoires impayés.

Le 31 octobre 2024, les liquidateurs ont résilié le bail et restitué les clefs des locaux loués à la société Immo SR2.

Le 8 novembre 2024, la société Immo SR2 leur a adressé une déclaration de créance rectificative à hauteur de 755 790,69 euros, correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés au titre de la créance antérieure à la liquidation judiciaire et celle de 223 334,68 euros correspondant aux loyers, charges et accessoires impayés au titre de la créance postérieure à la liquidation.

Les liquidateurs s’étant opposés à son admission, le 21 juillet 2025, le juge-commissaire a :

— admis la créance :

— au bénéfice de l’article L. 622-24 à titre privilégié pour la somme de 95 923,92 euros ;

— au bénéfice des articles L. 622-17 et L. 641 -13 pour la somme de 403 241,97 euros ;

— renvoyé la société Immo SR2, pour fixation de l’indemnité de remise en état, à saisir le tribunal des affaires économiques de Nanterre dans le délai d’un mois de la notification de sa décision à peine de forclusion ;

— sursis à statuer sur l’admission de la créance d’indemnité de remise en état dans cette attente.

Le 7 août 2025, la société Immo SR2 a interjeté appel de cette ordonnance en ce qu’elle l’a renvoyée pour fixation de l’indemnité de remise en état, à saisir le tribunal et sursis à statuer sur l’admission de la créance d’indemnité de remise en état dans cette attente.

Par dernières conclusions du 30 mars 2026, la société Immo SR2 demande à la cour de :

— infirmer l’ordonnance du 21 juillet 2025 dans la limite critiquée par sa déclaration d’appel ;

— Statuant à nouveau :

— fixer sa créance au titre des travaux de remise en état des locaux loués, au passif de la société Esprit de Corp France, à la somme de 320 410,84 euros TTC à titre chirographaire ;

— condamner la société Esprit de Corp France, représentée par son liquidateur, à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance.

Par dernières conclusions du 17 mars 2026, la société [X] ès qualités demande à la cour de :

— confirmer en toutes ses dispositions l’ordonnance du juge-commissaire du 21 juillet 2025 ;

— débouter la société Immo SR2 de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la société Immo SR2 à lui payer une indemnité de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la société Immo SR2 aux entiers dépens qui pourront être recouvrés par M. [G] conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

La déclaration d’appel a été signifiée à la société Alliance ès qualités, à personne habilitée, le 9 octobre 2025. Celle-ci n’a pas constitué avocat.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 2 avril 2026.

Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux conclusions susvisées.

MOTIFS

Sur l’admission de la créance de remise en état des locaux loués

La société Immo SR2 estime suffisante sa démonstration des sommes dues par le preneur à titre de réparations locatives, vu le contrat et le constat d’huissier fait lors de la restitution des lieux. En réplique aux arguments adverses, elle relève l’impossibilité, en l’état d’une résiliation sans congé ni préavis, de suivre la procédure, d’ailleurs facultative, prévue à l’article 19.2 du contrat de bail. Elle estime que le constat dressé par huissier supplée à celui fait contradictoirement.

Elle rappelle la délivrance à l’état neuf de locaux décloisonnés sans revêtement et la prévision d’une restitution en très bon état avec moquette, dans leur état primitif si le bailleur le demandait, notamment s’agissant des cloisons, des câblages et enseignes dont les dégradations résultant de l’enlèvement devaient être réparées. Elle y oppose le délaissement de cloisons et au sol, d’un parquet, qu’elle n’a pas acceptés, l’altération des embellissements muraux, des dalles au plafond, des huisseries, l’absence de décâblage et l’encombrement du sous-sol. Elle en déduit la dette de réparations locatives.

Sur le quantum de sa créance, elle se prévaut d’un premier devis spécifiant le coût afférent à ces réparations et débarras, de 487 689,12 euros TTC au moins, et d’un second, actualisé et détaillé, mentionnant un coût de 320 410,84 euros TTC. Elle ajoute que sa déclaration de créance du 8 novembre 2024 contenait un tableau détaillé de ses réclamations, étayé de pièces justificatives ne rendant nullement incertaine son étendue.

Le liquidateur judiciaire reproche au bailleur d’avoir méconnu la procédure de l’article 19.2 du bail instituant le recours à un expert après l’état des lieux contradictoire de sortie en cas de litige, que n’empêchait aucunement l’application de l’article L. 641-12 du code de commerce.

Il déduit des variations du quantum de la créance réclamée son étendue incertaine. Il prétend que le devis ayant pour objet la remise à neuf des locaux, ne satisfait aux stipulations prévoyant, passés six ans, une restitution en très bon état d’entretien et de réparation. Il souligne que le curage mentionné consiste en une rénovation complète à nu. Il conclut à l’existence de difficultés sérieuses justifiant le renvoi au juge du fond.

Réponse de la cour

L’article L. 624-2 du code de commerce prévoit qu’au « vu des propositions du mandataire judiciaire, le juge-commissaire, si la demande d’admission est recevable, décide de l’admission ou du rejet des créances ou constate soit qu’une instance est en cours, soit que la contestation ne relève pas de sa compétence. En l’absence de contestation sérieuse, le juge-commissaire a également compétence, dans les limites de la compétence matérielle de la juridiction qui l’a désigné, pour statuer sur tout moyen opposé à la demande d’admission ».

L’article R. 624-5 dudit code précise que lorsque « le juge-commissaire se déclare incompétent ou constate l’existence d’une contestation sérieuse, il renvoie, par ordonnance spécialement motivée, les parties à mieux se pourvoir et invite, selon le cas, le créancier, le débiteur ou le mandataire judiciaire à saisir la juridiction compétente dans un délai d’un mois à compter de la notification ou de la réception de l’avis délivré à cette fin, à peine de forclusion à moins d’appel dans les cas où cette voie de recours est ouverte ».

La procédure de vérification et d’admission des créances n’a pour objet que de déterminer l’existence, le montant ou la nature de la créance.

Il n’entre pas dans les pouvoirs du juge-commissaire de connaître de la contestation relative à la validité du contrat fondant la déclaration de créance (Com, 5 nov. 2003, n°00-17.773 ; 19 mai 2004, n°01-15.741) ou à son exécution défectueuse (Com., 27 mai 2008, n° 06-20.357 ; 16 nov. 2010, n°09-71.592 ; 21 juin 2005, n°04-10.868), du moins lorsque cette contestation est sérieuse (Com, 21 nov. 2018, n°17-18.978, publié).

Lorsqu’il est saisi de telles questions, le juge-commissaire doit inviter les parties à saisir le juge compétent sur la contestation et dans l’attente, surseoir à statuer sur la demande d’admission dont il reste saisi.

L’article L. 641-12 du code de commerce définit les conditions dans lesquelles, en cas de liquidation judiciaire, intervient la résiliation du bail des immeubles utilisés pour l’activité de l’entreprise.

Selon l’article 19 du bail commercial conclu entre la société Delta Immo et Esprit de Corp France le 2 décembre 2013 :

« 19.1. Le Preneur est tenu de restituer les Locaux, conformément à l’état des lieux d’entrée visé à l’article CG 4.

Les Locaux devront être restitués :

— à la fin de la sixième année du bail en parfait état d’entretien et de réparation (sans remise à l’état neuf de la totalité des Locaux) ;

— à la fin de la neuvième année du bail en très bon état d’entretien et de réparation.

Le Preneur devra, à cet égard, effectuer avant son départ toutes les réparations mises à sa charge par le Bail et restituer les Locaux entièrement libres de tout mobilier et agencements qui n’auraient pas fait accession au Bailleur en vertu de l’option dont il dispose par application de l’article 6.5 des CG.

I1 devra en tout état de cause retirer ses cloisonnements, câblages et enseignes au plus tard le dernier jour du Bail en cours ou de son occupation effective.

Il devra réparer les dégradations causées par les enlèvements.

19.2. Dès la délivrance du congé, soit dans les six mois précédant le départ du Preneur : [']

Au plus tard dans les 3 mois de la délivrance du congé du Preneur, les Parties se mettront d’accord sur les descriptifs, devis et délais. Le Preneur s’engage à restituer les Locaux après complète réalisation des travaux ainsi définis.

Il pourra encore restituer les Locaux en l’état, à charge pour le Bailleur de faire lui-même les travaux définis, aux frais du Preneur qui devra payer une indemnité d’occupation pendant le temps nécessaire à leur réalisation. Toutefois, pour bénéficier de cette option, le Preneur devra en avoir informé le Bailleur, en même temps que son accord sur les devis et descriptif et durée prévisible des travaux.

A défaut d’accord entre les Parties sur la nature et le prix des travaux à réaliser à la charge du Preneur, ou à défaut d’exécution des travaux acceptés par le Preneur, un état des lieux contradictoire sera dressé lors du départ du Preneur.

Le bailleur demandera alors la désignation d’un expert judiciaire aux fins de recueillir son avis sur les travaux mis à la charge du Preneur conformément aux termes du bail et leur coût ».

Ces dispositions ont vocation à s’appliquer à l’ensemble des hypothèses de restitution des locaux y compris en application de l’article L. 641-12 du code de commerce.

Les locaux ont été pris à bail le 2 décembre 2013. Un procès-verbal d’entrée a été dressé contradictoirement entre les parties le 5 décembre 2013. Il en ressort que les locaux loués étaient, pour l’essentiel, en état « neuf », à l’exception de quelques mentions ponctuelles relatives à des finitions (p. 16), des revêtements à poser (p. 18), des éclats (p. 21) ou encore à la présence d’auréoles au sol (p. 45).

Les parties avaient par ailleurs expressément convenu, à cette occasion, que si la société Esprit de Corp France optait pour des revêtements de sol autres que la moquette, elle devrait les déposer à sa sortie des lieux et les remplacer par des dalles de moquette.

Le 31 octobre 2024, plus de dix ans après la conclusion du bail, les liquidateurs ont rendu les clés. Un procès-verbal de sortie a été dressé le 21 août 2025, soit plus de neuf mois après la remise des clés, en la seule présence d’un représentant du bailleur.

Il en ressort notamment : le maintien du parquet (p. 6) ; plusieurs percements dans les murs (p. 13) ; la présence de papier peint (p. 24) ; des cloisonnements séparatifs (p. 84) ; des rails de spots et structures métalliques (p. 114 et 117) ; des locaux de reprographie et d’archives encombrés (p. 317 et 345) ; ainsi qu’un sol encrassé (p. 350). Aucun constat n’a été dressé s’agissant de l’état des terrasses, alors même que la société Immo SR2 sollicite des sommes à ce titre.

Pour chiffrer la remise en état des locaux restitués, le bailleur s’est prévalu successivement du devis de la société N’Ryan s’établissant à la somme de 487 689,12 euros, puis de celui de la société Bym Studio sur le fondement duquel elle sollicite désormais la fixation de sa créance à la somme de 320 410,84 euros. Sa position se trouve toutefois contredite par les demandes formées devant le tribunal judiciaire de Paris, où la société Immo SR2 a assigné la société Esprit de Corp France en fixation de sa créance à la somme totale de 621 588,44 euros.

Dans ce dernier devis, plusieurs postes suggèrent une remise à neuf, comme le ponçage ou la vitrification du parquet existant alors même que la société Immo SR2 en reproche à la société Esprit de Corp France le maintien, la peinture totale du bâtiment, ou le passage au karcher des caillebotis, altérés par l’usage.

De même, si le procès-verbal de sortie fait effectivement état du maintien des cloisons et des câblages, le coût afférent à ces travaux spécifiques doit être distingué des postes relevant d’une remise à neuf des locaux.

Dès lors, il existe bien une contestation sérieuse sur l’étendue et le coût des travaux devant être supportés par la société Esprit de Corp France, qu’il n’appartient pas au juge-commissaire, ni à la cour d’appel à sa suite de trancher.

Il convient en conséquence de confirmer l’ordonnance entreprise et de renvoyer la société Immo SR2 à saisir le juge du fond.

Sur la juridiction compétente

La société Immo SR2 estime que seul le tribunal judiciaire de Nanterre est compétent pour connaître de la contestation relative à l’exécution du bail commercial, qu’elle a au reste déjà saisi.

Le liquidateur judiciaire s’en remet à l’appréciation de la cour, en rappelant néanmoins la compétence élargie des tribunaux de commerce dont celui de [Localité 4] dans la suite des dispositions de l’article 26 de la loi du 20 novembre 2023.

Réponse de la cour

Selon l’article 26 de la loi du 20 novembre 2023 d’orientation et de programmation du ministère de la justice 2023-2027 :

« Nonobstant les dispositions du code de l’organisation judiciaire et sans préjudice des pouvoirs attribués en premier ressort au juge-commissaire, le tribunal des activités économiques, saisi de la procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire du débiteur, connaît de toutes les actions et les contestations relatives aux baux commerciaux qui sont nées de la procédure et qui présentent avec celle-ci des liens de connexité suffisants ».

Le rapport du comité des Etats généraux de la justice ayant eu lieu d’octobre 2021 à avril 2022 qui a proposé la création du tribunal des affaires économiques a estimé que « les présidents de tribunaux judiciaires et les tribunaux judiciaires devaient conserver leurs compétences de droit commun en matière de baux commerciaux sauf en cas de contestation liées à ces procédures collectives (') au regard de la technicité de ces matières ».

Les discussions au Sénat n’ont porté que sur l’extension de ce transfert à l’ensemble du contentieux des baux commerciaux notamment conclus entre les personnes mentionnées à l’article L. 721-3 du code de commerce. La commission mixte paritaire a rétabli la rédaction primitive, sans qu’elle ne soit précisément discutée, ce texte ayant ensuite été voté.

Le rapport au président de la République déplorant l’organisation jugée insuffisamment unifiée et lisible par l’ensemble des acteurs de la justice commerciale, conclut qu’elle doit faire l’objet d’innovations permettant d’en assurer la lisibilité et d’en renforcer la centralité en matière de régulation économique.

Les travaux parlementaires n’éclairent donc pas le texte au-delà de sa lettre.

La circulaire de présentation du texte du 6 décembre 2023 indique que « l’article 26 prévoit l’expérimentation d’un tribunal des activités économiques. Ce nouveau dispositif juridictionnel a vocation à mettre en place en matière commerciale une juridiction aux compétences élargies afin de présenter aux justiciables un bloc de compétences unique, plus facilement lisible. ('). Compte tenu de leur technicité, les contentieux des baux commerciaux et de la propriété intellectuelle continueront de relever des tribunaux judiciaires, à l’exception du contentieux des baux commerciaux présentant un lien de connexité suffisant avec la procédure collective »

Le transfert de ce contentieux n’étant réalisé qu’au travers du prisme des procédure collective, la doctrine y voit un critère temporel (par ex. M. [O], Mme [K]), d’autres soulignant la dispersion du contentieux entre les juridictions civiles et commerciales, de nature à entrainer des décisions contradictoires et un ralentissement des procédures (par ex. M. [S]), considèrent qu’ainsi le tribunal des affaires économiques gérera désormais la procédure collective sous tous ses aspects y compris celui des baux commerciaux notamment quant à sa résiliation.

Si tous s’accordent sur le fait que la connexité relève de l’appréciation souveraine du juge et que la notion de connexité doit être rapprochée de celle énoncée par l’article 101 du code de procédure civile (par ex. Mme [D], M. [M]), M. [S] considère que ce critère sera difficile à mettre en 'uvre vu la rédaction sibylline du texte, notamment en cas de manquement à une obligation de faire ou ne pas faire introduite après l’ouverture de la procédure collective du preneur. Il relève que la compétence réduite du juge-commissaire n’est pas compatible avec la concentration du bail commercial entre ses mains, faute de pouvoir ordonner l’expulsion du preneur ou des délais de paiement. Mme [K] souligne qu’à défaut de définition précise de la connexité, le tribunal des affaires économiques devra se livrer à une double recherche : apprécier les circonstances établissant la connexité pour en mesurer ensuite l’importance avec la procédure collective en cours. Elle note qu’aucun texte ne donne compétence au tribunal des affaires économiques pour statuer sur une demande dirigée contre une personne n’ayant pas la qualité de commerçant et n’ayant pas accompli un acte de commerce. M. [Z], à part l’hypothèse de la résiliation du bail pour impayés d’une occupation postérieure au jugement d’ouverture, s’interroge sur les actions relatives à un bail commercial pourraient naître de la procédure et lui être connexes. Il note qu’à première vue les autres litiges nés du bail pendant la procédure collective ne sont pas en lien direct avec celle-ci. Il relève que le texte ne dit pas qu’il vise toutes les actions et contestations nées au cours de la procédure collective.

Il se déduit de l’ensemble de ces travaux et réflexions que si le nouveau texte a pour vocation de rassembler le contentieux des baux commerciaux devant le tribunal des affaires économiques après le jugement d’ouverture de la procédure collective, il ne lui confère néanmoins pas la connaissance de l’ensemble de ce contentieux.

L’article R. 145-23 du code de commerce donne compétence au tribunal judiciaire pour connaitre des contestations relatives au bail commercial.

Sur le fondement de l’article R. 662-3 du code de commerce, la chambre commerciale de la Cour de cassation a jugé qu’une cour d’appel n’était pas fondée à renvoyer devant le tribunal de commerce la contestation d’un contrat régulièrement poursuivi après l’ouverture de la procédure collective qui ne subit pas l’influence juridique de cette procédure dont les règles propres ne sont pas mobilisées (Com., 5 septembre 2018, n°17.10.975, publié).

Il a été jugé qu’une cour d’appel n’est pas fondée à renvoyer devant le tribunal de commerce une personne n’ayant pas accompli d’acte de commerce et n’étant pas commerçante, pour statuer sur une demande dirigée contre elle (Civ 2ème, 1er mars 2018, n°16-22.987, publié).

En l’espèce, la contestation ne trouve pas son origine dans la procédure collective mais dans le bail dont l’application est sollicitée. Elle ne convoque aucune règle de la procédure collective, mais seulement celles du droit commun.

S’agissant d’une créance de remise en état des lieux, elle ne présente par ailleurs aucun lien de connexité avec la procédure collective ; un tel lien ne se déduit pas du seul placement du débiteur en liquidation judiciaire ni de la nécessité de voir fixer les créances à son passif. Au contraire, ici, en application des textes régissant la procédure collective, le juge-commissaire n’a pas le pouvoir juridictionnel pour statuer sur la créance litigieuse faute d’évidence.

Dès lors, le juge-commissaire ne peut connaître de la créance litigieuse, qui doit faire l’objet d’un examen hors de la procédure collective.

En outre, le créancier poursuivant n’a pas la qualité de commerçant, et le bail commercial n’est pas un acte de commerce.

Dans ces conditions, il y a lieu de l’inviter à saisir le tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent arrêt, à peine de forclusion.

PAR CES MOTIFS,

La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire,

Confirme l’ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;

Invite la société Immo SR2 à saisir le tribunal ou tribunal judiciaire de Nanterre dans le délai d’un mois à compter de la notification du présent arrêt, à peine de forclusion ;

Renvoie l’affaire devant le juge-commissaire pour la poursuite de la procédure ;

Condamne la société Immo SR2 aux dépens d’appel ;

Condamne la société Immo SR2 à payer à la société [X] ès qualités la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Ronan GUERLOT, Président, et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT,