COUR D’APPEL

DE

VERSAILLES

Code nac : 51G

Chambre civile 1-2

ARRET N°

CONTRADICTOIRE

DU 09 JUIN 2026

N° RG 25/00996 – N° Portalis DBV3-V-B7J-XAPQ

AFFAIRE :

[M] [R] [H]

C/

[V] [X] [K] [T]

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 14 Janvier 2025 par le Tribunal de Proximité de RAMBOUILLET

N° Chambre : 00

N° Section : 00

N° RG : 11-24-0201

Expéditions exécutoires

Copies

délivrées le : 09/06/2026

à :

M^e Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES

M^e Vanessa LANDAIS, avocate au barreau de VERSAILLES

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE NEUF JUIN DEUX MILLE VINGT SIX,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANT

Monsieur [M] [R] [H]

né le 27 Octobre 1961 à [Localité 1] (Vietnam)

[Adresse 1]

[Localité 2]

Représentant : M^e Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 – N° du dossier 20250054

Plaidant : M^e Marc-Robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

****************

INTIMEE

Madame [V] [X] [K] [T]

née le 03 Septembre 1998 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : M^e Vanessa LANDAIS de la SELARL CABINET LANDAIS, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 648 – N° du dossier 2023 073

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C78646-2025-002417 du 20/06/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

****************

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 914-5 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 26 Mars 2026 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Anne THIVELLIER, Conseillère chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Monsieur Maximin SANSON, Conseiller,

Greffière, lors des débats : Madame Charlène TIMODENT,

Greffière, lors du prononcé de la décision : Madame Anne-Sophie COURSEAUX

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat à effet au 28 novembre 2018, M. [M] [R] [H] a donné à bail à Mme [V] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant un loyer initial de 722 euros et une provision sur charges de 70 euros, outre le versement d’un dépôt de garantie de 722 euros.

M. [M] [R] [H] a confié la gestion de son bien à la société Foncia [W] suivant mandat de gestion du 13 mars 2015.

Par ordonnance du 25 juin 2024, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a notamment débouté Mme [T] de ses demandes visant à enjoindre M. [M] [R] [H] d’effectuer tous travaux nécessaires pour la mise en conformité du logement sous astreinte, et dans l’attente, à être autorisée à séquestrer les loyers, et de le condamner à lui verser une provision de 4 000 euros à valoir sur indemnisation future.

Par acte de commissaire de justice délivré le 7 mai 2024, Mme [T] a fait assigner M. [M] [R] [H] au fond aux fins d’obtenir la réalisation de travaux pour la mise en conformité du logement ainsi qu’une indemnisation.

Par jugement réputé contradictoire du 14 janvier 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Rambouillet a :

— condamné M. [M] [R] [H] à verser à Mme [T] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamné M. [M] [R] [H] à verser à Mme [T] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice d’anxiété,

— condamné M. [M] [R] [H] à verser à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— débouté M. [M] [R] [H] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamné M. [M] [R] [H] aux dépens,

— rappelé que le jugement est de plein droit exécutoire par provision et dit n’y avoir lieu de l’écarter.

Par déclaration reçue au greffe le 7 février 2025, M. [M] [R] [H] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 août 2025, M. [M] [R] [H], appelant, demande à la cour de :

— le juger recevable et bien fondé en ses demandes,

— déclarer irrecevable Mme [T] à soutenir une demande nouvelle tendant à sa condamnation à lui rembourser partie des loyers versés,

— infirmer le jugement rendu le 14 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] en ce qu’il l’a condamné :

— à verser à Mme [T] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— à verser à Mme [T] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice d’anxiété,

— à verser à Mme [T] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens,

Et statuant à nouveau :

— débouter Mme [T] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et notamment de son appel incident,

— condamner Mme [T] à lui payer une somme de 8 000 euros en indemnisation du préjudice causé par son abus d’ester en justice,

— condamner Mme [T] à lui payer une somme de 5 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel dont distraction au profit de M^e Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 1er juillet 2025, Mme [T], intimée, demande à la cour de :

— recevoir sa constitution en appel,

— recevoir comme bien fondé l’appel incident qu’elle a formé,

— confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de [Localité 7] du 14 janvier 2025 sur le principe de la responsabilité de M. [M] [R] [H],

— rejeter les demandes, fins et conclusions de M. [M] [R] [H],

A titre reconventionnel :

— condamner M. [M] [R] [H] à lui verser la somme de 5 000 euros au titre de son préjudice de jouissance,

— condamner M. [M] [R] [H] à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de son préjudice d’anxiété,

— condamner M. [M] [R] [H] à lui rembourser les loyers versés à compter du 6 décembre 2019 jusqu’au 31 juillet 2023, à hauteur de 50 %, soit 17 424 euros,

— condamner M. [M] [R] [H] à lui verser en cause d’appel la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 janvier 2026.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’appel incident

La cour relève que Mme [T] ne demande pas l’infirmation du chef du jugement ayant condamné M. [M] [R] [H] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre du préjudice de jouissance et 1 000 euros au titre du préjudice d’anxiété, quand bien même elle formule des demandes à ce titre d’un quantum supérieur aux sommes allouées par le premier juge.

Il est jugé, depuis un arrêt du 17 septembre 2020, qu’il résulte des articles 542 et 954 du code de procédure civile que lorsque l’appelant ne demande dans le dispositif de ses conclusions ni l’infirmation ni l’annulation du jugement, la cour d’appel ne peut que confirmer le jugement, les effets de cette règle de procédure étant toutefois reportés aux déclarations d’appel postérieures au 17 septembre 2020 (2e Civ., 17 septembre 2020, pourvoi n° 18-23.626), ce qu’a confirmé la Cour de cassation dans un arrêt récent du 11 septembre 2025 (2e Civ., 11 septembre 2025, pourvoi n°23-10.426) qui précise que ces règles, qui s’appliquent dans les procédures dans lesquelles les parties sont nécessairement représentées par un avocat, professionnel du droit se devant d’être informé des évolutions de la jurisprudence, n’imposent aucun formalisme excessif de nature à priver les parties de leur droit d’accès au juge, l’application différée résultant de l’arrêt du 17 septembre 2020 aux seules déclarations d’appel postérieures à cette date ayant eu précisément pour objet de la rendre prévisible pour les parties et de ne pas les priver de ce droit.

Dans ces conditions, Mme [T] ne demandant pas l’infirmation de ces deux chefs du jugement, la cour ne peut que considérer qu’elle en demande la confirmation et qu’elle ne pourra donc pas aggraver le sort de l’appelant sur ces deux points.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et d’anxiété

Le premier juge a condamné Mme [T] à verser à M. [M] [R] [H] la somme de 4 000 euros au titre de son préjudice de jouissance résultant de la présence de rats dans le logement pendant plus de quatre ans, le bailleur étant dans l’obligation de délivrer au locataire un logement exempt de toute infestation d’espèces nuisibles. Il a condamné M. [M] [R] [H] à lui verser la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice d’anxiété du fait qu’elle était enceinte au début des faits et qu’elle a élevé dans les lieux un enfant en bas-âge par la suite.

M. [M] [R] [H], qui poursuit l’infirmation du jugement déféré et s’oppose aux demandes de Mme [T], fait valoir qu’il a respecté ses obligations de lui délivrer un logement décent et de lui en assurer la jouissance paisible, ce qui résulte selon lui de l’état des lieux d’entrée qui démontre la parfaite conformité du logement, et des travaux substantiels réalisés par la suite, notamment la réfection intégrale de la salle de bains en juillet 2023, qui établissent ses diligences dans l’entretien du bien.

Il relève que les difficultés alléguées par Mme [T] ne peuvent être efficacement traitées, dans un ensemble en copropriété, que par le syndic, qui, en l’espèce, a fait intervenir une société spécialisée à plusieurs reprises, de sorte que toutes les démarches possibles ont été faites pour apporter une solution aux difficultés signalées par Mme [T] qui s’en est d’ailleurs désistée devant le premier juge.

Il affirme que les préjudices allégués par l’intimée ne résultent pas d’un manquement de sa part dans l’entretien du bien mais sont la conséquence de sa faute et notamment d’un manque d’hygiène de sa part. Il soutient qu’elle a délibérément organisé une situation d’indécence pour bénéficier d’un logement social, laissant le bien se dégrader au mépris de toutes les règles élémentaires d’hygiène en hébergeant 11 chiens et 2 chats dans un appartement de 40 m² et en les laissant déposer leurs excréments qu’elle ne ramassait pas. Il soutient que cette situation a engendré une insalubrité patente dénoncée de façon unanime par les habitants de l’immeuble qui en attestent, ce qui explique qu’elle soit la seule locataire à rapporter une prétendue infestation persistante de nuisibles. Il affirme que Mme [T] a donc causé le préjudice dont elle demande l’indemnisation, ajoutant qu’il a pris à ses frais toutes les diligences et frais de dératisations pourtant provoqués par sa locataire.

Il conclut que les désordres allégués par Mme [T] résultent de la surpopulation animale engendrant une usure accélérée des sols et des murs et des odeurs nauséabondes, du défaut d’hygiène caractérisé par les excréments non ramassés engendrant des détériorations des revêtements des sols, et d’un refus d’accès au logement pour entretien engendrant l’aggravation des dégradations. Il indique qu’elle ne démontre donc pas que ces désordres auraient eu lieu par sa faute.

Enfin, il relève qu’un congé pour vendre lui a été délivré le 16 mai 2024 et a pris effet le 27 novembre 2024, de sorte que depuis cette date, elle est occupante sans droit ni titre du logement qu’elle refuse de quitter.

Mme [T], de répliquer que son bailleur a manqué à ses obligations prévues par l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Elle affirme l’avoir alerté dès le 18 décembre 2018 sur la présence de rats dans son logement puis n’avoir eu de cesse de renouveler ses signalements et lui demander la réalisation urgente de travaux. Elle explique que face à son inertie, elle a dû engager de nombreuses démarches pour mettre un terme à cette insalubrité auprès de la commune ou de la police municipale.

Elle conteste être à l’origine de la présence de rats, relevant qu’elle a pu héberger des chiens qui appartenaient à son compagnon dont elle s’est séparée, et qu’en décembre 2019, il n’y avait plus qu’un seul chien au domicile, ajoutant qu’aucun des services étant intervenu à son domicile n’a déploré les conditions d’hygiène de son logement. Elle soutient que la prolifération des rats était due aux défectuosités présentes dans la salle de bains et la chambre, notamment les trous, et que depuis la fin des travaux en juillet 2023, soit plus de quatre ans après son premier signalement, les rats ne prolifèrent plus.

Elle expose avoir subi, depuis le 28 novembre 2018, de nombreux désagréments liés à l’invasion de rats, ce qui lui a imposé de vivre dans la saleté (déjections de rats, grignotage des matériaux isolants et textiles dans la salle de bains), de subir en permanence des odeurs nauséabondes provenant de leurs déjections et de souffrir d’un état d’anxiété, cette situation ayant présenté de réels risques sanitaires pour elle et son enfant. Elle ajoute que la défectuosité extrême de la chaudière l’a privée, ainsi que son fils, de chauffage et d’eau chaude y compris en hiver.

Elle fait valoir qu’elle a été extrêmement angoissée à l’idée que son fils ou elle-même puisse développer la leptospirose, zoonose mortelle transmise par les rats à l’homme.

Sur ce,

En application des dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…)

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement (…),

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués (…).

Cette garantie joue dès lors que le locataire est troublé dans la jouissance paisible des lieux loués.

Le bailleur doit indemniser le preneur pour les troubles subis (civ. 3ème, 11 octobre 2018, n°17-21.286).

Il s’ensuit que le bailleur, qui a l’obligation impérative de maintenir le logement dans un état décent et non dangereux pour le locataire, ne peut s’exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui sauf événement de force majeure ou faute du locataire.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, et notamment d’échanges de courriels, que Mme [T] a dénoncé auprès de l’agence Foncia [W] la présence de rats dans le logement dès le mois de décembre 2018, soit moins d’un mois après son arrivée dans les lieux, ce qu’elle a réitéré par la suite à de nombreuses reprises et ce qui a donné lieu à différents échanges à ce sujet entre l’agence, la société Cytia, syndic, et les services juridiques de la mairie d'[Localité 8]. Des interventions dans l’appartement, à l’initiative de l’agence Foncia [W], consistant à reboucher les trous dans le mur situé derrière la baignoire, ont été diligentées, sans succès, les rats creusant de nouveaux trous autour.

La présence de rats a été constatée dans un rapport de la police municipale d'[Localité 8] du 26 novembre 2019 intervenue à la demande de la mairie. Il a été constaté sous la baignoire, après démontage du tablier, des excréments de rongeurs ainsi que des morceaux d’isolants et une boîte de piège à rats, les policiers ayant indiqué que des 'rats pourraient s’introduire par un trou dans le mur derrière la baignoire'.

Suite à ce constat, la direction des services juridiques de la mairie d'[Localité 8] a adressé le 6 décembre 2019 des courriers à la société Foncia [W], la société Cytia et Mme [T] en leur indiquant que la visite du 26 novembre avait permis de constater des anomalies en contradiction avec les prescriptions du règlement sanitaire départemental des Yvelines, à savoir :

— des trous dans le mur de séparation avec le logement mitoyen en dessous de la baignoire,

— la présence de nombreuses déjections de rongeurs et de matériaux d’isolation émiettés sous la baignoire et le tapis de la salle de bains.

Il y est mentionné que Mme [T] ainsi que ses voisins constatent la présence de rats dans les jardins attenant aux logements du rez-de-chaussée.

Dans ces courriers, la mairie a mis en demeure les sociétés Foncia [W] et Cytia de réaliser, dans un délai de 4 mois, des travaux consistant à prendre toutes dispositions pour désinsectiser et dératiser le logement et reboucher les trous dans les murs.

La mairie a également indiqué au syndic, en réponse à son signalement sur les nuisances occasionnées par les chiens de Mme [T], avoir pu constater une amélioration de la situation car il n’y avait plus qu’un seul chien au domicile et qu’il avait été demandé à la locataire de nettoyer son jardin et de garder le chien à l’intérieur quand elle était absente.

La mairie a par ailleurs rappelé à Mme [T] l’importance de tenir en état de propreté le jardin dont elle a la jouissance afin d’éviter la prolifération des nuisibles tout en indiquant avoir noté que cette nuisance était antérieure à son arrivée dans le logement.

S’il résulte des pièces produites par Mme [T] que la société Foncia [W] est intervenue à plusieurs reprises pour boucher les trous dans le mur derrière la baignoire sans permettre d’éradiquer la présence de ces nuisibles, le bailleur n’a pas justifié de mesures de désinsectisation dans le logement et les parties communes, ni de relances auprès du syndic à cette fin, malgré la mise en demeure de la mairie. Par la suite, Mme [T] n’a eu de cesse de relancer soit l’agence Foncia [W] soit la mairie pour lui signaler la présence persistante des rats dans le jardin et sa salle de bains, puis, à compter de décembre 2022, dans le placard de sa chambre.

Un nouveau rapport de constatation de la police municipale du 7 décembre 2022, intervenue à la demande de la mairie, a relevé la présence d’un trou dans le mur sous le lavabo ainsi que de l’isolation type laine de verre au sol, et une fois le tablier de la baignoire basculé, des excréments de rats et plusieurs petits morceaux de bois et de laine de verre. Elle a également visionné des vidéos de la requérante sur son téléphone où était constatée la présence de rats dans le mur et sous la baignoire. Elle a relevé que la chaudière était dans un état de détérioration avancée.

Suite à ce constat, la mairie a adressé un courrier à Mme [T] le 23 janvier 2023 en lui rappelant que suite à leur mise en demeure du 6 décembre 2019, le syndic l’avait informée qu’une dératisation avait été programmée mais que cette intervention n’avait visiblement pas suffit à l’éradication des nuisibles, d’autant que les travaux préconisés sous la baignoire n’avaient jamais été réalisés puisqu’à ce jour, la présence de rats avait été constatée par la police municipale ainsi que la présence d’une chaudière défectueuse et très usagée. La mairie l’a donc informée avoir été amenée à mettre en demeure les sociétés Foncia [W] et Cytia de faire des travaux dans un délai de 4 mois, à savoir prendre toutes dispositions pour désinsectiser et dératiser les parties communes de l’immeuble (intérieur et extérieur), reboucher les trous dans les murs (parties communes) et remplacer la chaudière. La mairie a également de nouveau attiré son attention sur l’importance de tenir en état de propreté le jardin dont elle a la jouissance afin d’éviter la prolifération des nuisibles tout en relevant avoir cependant noté que cette nuisance était antérieure à son arrivée dans le logement.

Mme [T] produit également de nombreuses photographies de rats, d’excréments et de trous dans les murs.

Il résulte donc de l’ensemble de ces éléments que le logement pris à bail par l’intimée s’est trouvé infesté de rats, principalement dans le jardin et la salle de bains, et ce moins d’un mois après son entrée dans les lieux.

Ce n’est qu’après le second courrier de la mairie du 23 janvier 2023 qu’il a été justifié d’une intervention dans l’immeuble de la société Sicre Lemaire du 14 mars 2023 pour dératisation et de trois contrôles postérieurs des 21 et 28 mars et 4 avril 2023.

Il est constant que cette infestation de rats a pris fin avec les travaux diligentés par le bailleur qui a fait refaire la salle de bains et le placard de la chambre à l’été 2023.

Il s’en suit qu’en raison de la présence de nuisibles dans le logement donné à bail pendant près de quatre années, le bailleur n’a pas délivré un logement décent à sa locataire et ne lui en a pas assuré une jouissance paisible, de sorte que faute d’avoir respecté ses obligations légales, sa responsabilité est engagée.

Pour s’en exonérer, M. [M] [R] [H] soutient que la présence des rats est due à un défaut d’hygiène dans le logement résultant de la présence d’animaux et donc à la faute de sa locataire.

Le seul fait que Mme [T] ait demandé un logement social et effectué des démarches auprès de la mairie ne suffit pas à démontrer qu’elle aurait délibérément provoqué cette situation en laissant le bien se dégrader pour engendrer une situation d’insalubrité comme il le soutient, étant relevé qu’il n’est pas démontré que la locataire se serait opposée à toute solution amiable ou qu’elle aurait refusé l’accès au logement pour des travaux, étant au contraire très en demande d’une intervention à ce sujet.

M. [M] [R] [H] justifie de la présence de plusieurs animaux dans le logement. En effet, les voisins ont fait état, dans les attestations et les mains courantes produites, de la présence de trois chiens adultes et de neuf chiots de type Staffy dans l’appartement de Mme [T] situé au rez-de-chaussée entraînant des nuisances sonores et surtout olfactives (odeurs de chenil, d’urine et d’excréments) émanant de son logement et de son jardinet, décrivant un manque d’entretien et d’hygiène, et ce dès son arrivée ou peu de temps après. Cependant, il sera relevé que ces éléments datent tous du mois de février 2019.

Postérieurement, si le rapport d’intervention de la police municipale d'[Localité 8] du 26 novembre 2019 mentionne qu’en pénétrant dans l’appartement, ils ont senti 'une forte odeur canine mélangée à d’autres exhalaisons peu définissables’ et indiqué que Mme [T] est connue de leurs services pour détention et reproduction de chiens de catégorie 1 et 2 non déclarés, elle n’a relevé la présence que d’un chien et il n’a pas été fait mention d’éléments permettant d’établir un défaut d’entretien du logement ou d’un manque d’hygiène.

Par la suite, il n’est pas justifié de la présence de chiens dans le logement alors que par courriel du 17 février 2021, Mme [T] a indiqué ne plus en posséder. Il n’est pas davantage rapporté la preuve de problèmes d’hygiène ni d’un manque d’entretien du logement pouvant expliquer la présence des rats et la persistance de cette infestation. Aucune nouvelle mise en demeure de l’agence Foncia [W] ou du syndic n’est produite, à l’exception d’un courrier du 30 août 2021 de l’avocat du syndicat des copropriétaires mais qui n’est corroboré par aucun autre élément.

M. [M] [R] [H] n’établit donc pas que Mme [T] serait à l’origine de l’infestation du logement pris à bail par des rats. En effet, si la présence d’un grand nombre de chiens dans l’appartement dans les premiers mois de la prise à bail et les problèmes d’hygiène en résultant auraient pu expliquer cette situation et la persistance de la présence de nuisibles, force est de constater que le logement a continué à être infesté malgré le départ des animaux, étant ajouté que les intervenants n’ont pas constaté un défaut d’entretien du logement.

La responsabilité du bailleur, qui ne justifie pas d’une faute de la locataire, est donc engagée.

Le fait pour Mme [T] de vivre dans un appartement infesté de rats pendant plus de quatre années, d’abord dans la salle de bains, puis dans le placard de sa chambre, et dans son jardin, a nécessairement entravé sa jouissance paisible des lieux, et ce d’autant plus qu’elle était enceinte lors de la prise à bail et qu’elle a donc vécu dans ces conditions avec un enfant en bas-âge.

Il sera également relevé qu’elle a signalé un problème de chauffage et d’eau chaude en février 2021 puis en octobre 2021 résultant de la chaudière, sans produire d’éléments venant corroborer ses allégations. Ce n’est qu’en décembre 2022 que la police municipale a relevé que celle-ci était dans un état de détérioration avancé, ce qui a conduit la mairie à mettre le bailleur en demeure de changer la chaudière.

Etant rappelé que l’appartement était composé de deux pièces principales, que le loyer était d’un montant de 720 euros, et que les troubles de jouissance relevés ci-dessus, principalement dans la salle de bains, ont duré durant 4 ans et 6 mois, il convient de fixer l’indemnisation de ce préjudice à hauteur de 4 000 euros comme l’a justement retenu le premier juge. Le jugement est confirmé de ce chef.

Constitue un préjudice indemnisable l’anxiété résultant de l’exposition à un risque élevé de développer une pathologie grave (Cass. 1re civ., 18'déc. 2024, n°'24-14.750 à 24-14.755). Or, Mme [T] ne rapporte ni la preuve d’une probabilité élevée d’occurrence du risque, à savoir de contracter, elle ou son enfant, la leptospirose, ni de la gravité du dommage corporel potentiel de cette maladie qui est souvent bénigne chez l’homme.

Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre du préjudice d’anxiété par infirmation du jugement déféré.

Sur la demande de remboursement des loyers

En cause d’appel, Mme [T] demande la condamnation de M. [M] [R] [H] à lui verser la somme de 17 424 euros en remboursement de la moitié des loyers versés pour la période du 6 décembre 2019 au 31 juillet 2023 sur le fondement de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Elle ne répond pas sur la question de la recevabilité de cette demande soulevée par l’appelant.

M. [M] [R] [H] conclut à l’irrecevabilité de cette demande nouvelle en cause d’appel sur le fondement de l’article 564 du code de procédure civile.

Sur ce,

* Sur la recevabilité

L’article 564 du code de procédure civile dispose que à peine d’irrecevabilité relevée d’office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n’est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l’intervention d’un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d’un fait.

En application de l’article 565 du code de procédure civile, les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu’elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent.

L’article 566 du même code indique que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l’accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire.

En l’espèce, la demande de remboursement de loyers présentée pour la première fois en cause d’appel tend à la même fin que celles soumises au premier juge, à savoir l’indemnisation du préjudice subi par la locataire du fait de la présence de nuisibles au sein du logement. Elle sera donc déclarée recevable.

* Sur le fond

L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. (…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6.

La cour relève qu’elle n’est pas saisie d’une demande de travaux qui ont été réalisés, et qu’elle n’a donc pas le pouvoir, sur le fondement de ces dispositions, de réduire le montant du loyer. Au surplus, il apparaît que Mme [T] a été indemnisée au titre de son préjudice de jouissance et qu’il n’y a donc pas lieu de réduire le montant du loyer et d’ordonner le remboursement d’une partie des loyers sauf à l’indemniser deux fois pour le même préjudice.

Il convient en conséquence de débouter Mme [T] de cette demande par ajout au jugement déféré.

Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive

Dans le dispositif de ses conclusions qui seul saisit la cour, M. [M] [R] [H] demande la condamnation de Mme [T] à lui verser la somme de 8 000 euros en indemnisation du préjudice causé par son abus d’ester en justice.

Il fait valoir qu’il a été victime des multiples procédures infondées engagées par Mme [T] uniquement par esprit de lucre, ce qui constitue un abus du droit d’ester en justice et lui a causé un préjudice certain et très important.

Mme [T] ne répond pas sur ce point.

Sur ce,

La cour n’est saisie que de la présente procédure et ne saurait accorder des dommages et intérêts pour d’autres procédures qui auraient été abusivement engagées par Mme [T], ce qui n’est au demeurant pas démontré par M. [M] [R] [H].

En outre, dans la mesure où une partie des demandes de Mme [T] ont été accueillies par la cour, la présente procédure ne saurait être qualifiée d’abusive et ouvrir droit à une indemnisation pour M. [M] [R] [H].

Il convient donc de le débouter de cette demande par ajout au jugement déféré.

Par ailleurs, la cour relève que dans ses conclusions, M. [M] [R] [H] demande le remboursement de la somme de 7 000 euros qu’il indique avoir versée sur le compte CARPA de son avocat, correspondant aux condamnations prononcées à son encontre en première instance et qui doivent lui être restituées.

Outre le fait que la cour n’est pas saisie de cette demande qui n’est pas reprise dans le dispositif de ses conclusions et qu’elle a confirmé en partie les condamnations prononcées en première instance, il sera rappelé qu’un arrêt infirmatif, qui emporte obligation de restitution des sommes qui auraient été versées ou séquestrées en exécution de la décision infirmée, vaut titre exécutoire à cet effet.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

M. [M] [R] [H], qui succombe principalement, est condamné aux dépens d’appel, les dispositions du jugement déféré relative aux dépens et aux frais irrépétibles étant par ailleurs confirmées. Il est en conséquence débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Etant relevé que Mme [T] bénéficie de l’aide juridictionnelle totale, elle ne peut se voir attribuer une somme au titre des frais irrépétibles qu’elle ne justifie donc pas avoir engagés. Elle est en conséquence déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe,

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions sauf en ce qu’il a condamné M. [M] [R] [H] à verser à Mme [V] [T] la somme de 1 000 euros au titre de son préjudice d’anxiété;

Statuant à nouveau du seul chef infirmé,

Déboute Mme [V] [T] de sa demande au titre du préjudice d’anxiété ;

Y ajoutant,

Déclare recevable la demande de Mme [V] [T] en remboursement des loyers et l’en déboute ;

Déboute M. [M] [R] [H] de sa demande en indemnisation d’un préjudice causé par l’abus de Mme [V] [T] d’ester en justice ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Déboute Mme [V] [T] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [M] [R] [H] aux dépens d’appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l’aide juridictionnelle.

— prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

— signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Anne-Sophie COURSEAUX, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La Greffière Le Conseiller faisant fonction de Président