Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

M. et M^me B et D A ont demandé au tribunal administratif de Pau d’annuler l’arrêté du 25 février 2021 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Luz a délivré à M. C un permis de construire en vue de l’extension d’une maison existante et d’un auvent, ensemble la décision du 21 juin 2021 par laquelle cette même autorité a rejeté le recours gracieux qu’ils ont formé contre cet arrêté.

Par un jugement n° 2101885 du 16 octobre 2023, le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 11 décembre 2023 et 12 avril 2024, M. et M^me A, représentés par M^e Ledain, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement du 16 octobre 2023 du tribunal administratif de Pau ;

2°) à titre principal, de renvoyer l’affaire devant le tribunal administratif de Pau ;

3°) à titre subsidiaire, d’annuler l’arrêté du 25 février 2021 du maire de Saint-Jean-de-Luz, ensemble la décision du 21 juin 2021 rejetant leur recours gracieux ;

4°) de mettre à la charge de la commune de Saint-Jean-de-Luz et de M. C la somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

— leur demande de première instance était recevable ;

— l’arrêté attaqué est entaché de fraude ;

— le dossier de permis de construire est incomplet au regard des dispositions de l’article R. 431-9 du code de l’urbanisme ;

— l’arrêté attaqué est illégal dès lors qu’il porte sur un bâtiment ayant fait l’objet de travaux non autorisés qui auraient dû faire l’objet d’une demande de régularisation ;

— il a été pris en méconnaissance de l’article 2.1 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Saint-Jean-de-Luz ;

— il a été pris en méconnaissance de l’article 5.1.2 du règlement de la zone UB du plan local d’urbanisme de Saint-Jean-de-Luz ;

— il a été pris en méconnaissance de l’article 2. B.2 du règlement de l’aire de valorisation de l’architecture et du patrimoine de Saint-Jean-de-Luz.

Par des mémoires en défense, enregistrés les 16 janvier et 29 avril 2024, M. E C, représenté par M^e Hennebutte, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 2 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Il soutient que :

— la requête est irrecevable, dès lors que les requérants sont dépourvus d’un intérêt à agir ;

— les moyens de la requête sont infondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 4 mars 2024, la commune de Saint-Jean-de-Luz, représentée par M^e Logeais, conclut au rejet de la requête et à ce que la somme de 3 000 euros soit mise à la charge de M. et M^me A au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

— la requête est irrecevable, dès lors que les requérants sont dépourvus d’un intérêt à agir ;

— les moyens de la requête sont infondés.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

— le code de l’urbanisme ;

— le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

— le rapport de M. Vincent Bureau,

— les conclusions de M. Julien Dufour, rapporteur public,

— les observations de M^e Hennebutte, représentant M. C.

Considérant ce qui suit :

1. M. C a déposé le 21 décembre 2020 à la maire de Saint-Jean-de-Luz une demande de permis de construire en vue d’une surélévation partielle d’une maison existante et de l’ajout d’un auvent au-dessus d’une aire de stationnement, sur la parcelle cadastrée section AZ n° 318. Par un arrêté du 25 février 2021, le maire de Saint-Jean-de-Luz a délivré le permis de construire sollicité. M. et M^me A, voisins du projet, ont exercé le 22 avril 2021, en vain, un recours administratif contre cet arrêté. Ils relèvent désormais appel du jugement du 16 octobre 2023 par lequel le tribunal administratif de Pau a rejeté leur demande d’annulation de cet arrêté, ensemble la décision du 21 juin 2021 par laquelle le maire de Saint-Jean-de-Luz a rejeté leur recours gracieux.

Sur la régularité du jugement attaqué :

2. Aux termes du premier alinéa de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. » Aux termes de l’article L. 600-1-3 du même code : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ».

3. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

4. Il ressort des pièces du dossier que M. et M^me A, propriétaires d’une maison d’habitation située sur la parcelle cadastrée section AZ n° 318, sur laquelle s’implante un ensemble immobilier en copropriété, sont les voisins immédiats du projet. Il ressort également des pièces du dossier que, ainsi qu’ils le font valoir, la construction autorisée par le permis de construire litigieux, par sa situation et ses caractéristiques, est de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance du bien qu’ils détiennent, en augmentant en surplomb le gabarit de la maison mitoyenne à la leur et en modifiant l’ensoleillement dont ils jouissent. Dans ces conditions, ils justifient d’un intérêt leur donnant qualité pour agir à l’encontre de l’arrêté du maire de Saint-Jean-de-Luz du 25 février 2021, contrairement à ce qu’a estimé le tribunal.

5. Dès lors, le jugement du tribunal administratif de Pau est entaché d’irrégularité. Il y a lieu de l’annuler et de statuer par la voie de l’évocation sur la demande de première instance de M. et M^me A.

Sur les conclusions tendant à l’annulation du permis de construire du 25 février 2021 :

6. Lorsqu’une construction a été édifiée sans autorisation en méconnaissance des prescriptions légales alors applicables, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble du bâtiment. De même, lorsqu’une construction a été édifiée sans respecter la déclaration préalable déposée ou le permis de construire obtenu ou a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, il appartient au propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux de présenter une demande d’autorisation d’urbanisme portant sur l’ensemble des éléments de la construction qui ont eu ou auront pour effet de modifier le bâtiment tel qu’il avait été initialement approuvé. Il en va ainsi même dans le cas où les éléments de construction résultant de ces travaux ne prennent pas directement appui sur une partie de l’édifice réalisée sans autorisation. Dans l’hypothèse où l’autorité administrative est saisie d’une demande qui ne satisfait pas à cette exigence, elle doit inviter son auteur à présenter une demande portant sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation. Cette invitation, qui a pour seul objet d’informer le pétitionnaire de la procédure à suivre s’il entend poursuivre son projet, n’a pas à précéder le refus que l’administration doit opposer à une demande portant sur les seuls nouveaux travaux envisagés.

7. Il ressort des pièces du dossier que les travaux projetés dans le permis de construire en litige portent exclusivement sur une surélévation partielle du bâtiment existant en façade nord-ouest et sur la création d’un auvent au-dessus de l’aire de stationnement contre la façade sud-ouest. Or il est constant, et cela résulte des écritures mêmes de M. C, que la construction en litige a fait l’objet de travaux de transformation réalisés entre les années 2014 et 2018, avec notamment la fermeture du porche, transformé en pièce de vie par la mise en place d’une baie-vitrée, et le remplacement de la porte du garage par une baie-vitrée, sans que ces travaux ait fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme. Contrairement à ce que soutiennent la commune de Saint-Jean-de-Luz et M. C, l’arrêté litigieux ne peut être regardé comme ayant eu pour effet d’autoriser ces transformations dès lors que le dossier de demande de permis ne comportait aucun élément relatif aux travaux antérieurs, ni dans la notice explicative ni dans les plans. La seule présence dans le dossier d’une photographie de la maison avant ces travaux ne permet pas à elle seule de considérer que la demande d’autorisation d’urbanisme portait sur les transformations antérieures en vue de leur régularisation. Par suite, les requérants sont fondés à soutenir que le maire de Saint-Jean-de-Luz aurait dû s’opposer à la demande de permis de M. C au motif qu’elle ne portait pas sur l’ensemble des éléments devant être soumis à son autorisation, en vertu des principes exposés au point 6.

8. Pour l’application de l’article L. 600-4-1 du code de l’urbanisme, aucun autre moyen n’est susceptible de fonder l’annulation de l’arrêté attaqué, ensemble la décision de rejet du recours gracieux formé par M. et M^me A.

Sur l’application des dispositions de l’article L. 600-5 et L. 600-5-1 du code de l’urbanisme :

9. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce () ». Aux termes de l’article L. 600-5-1 du même code : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice entraînant l’illégalité de cet acte est susceptible d’être régularisé, sursoit à statuer, après avoir invité les parties à présenter leurs observations, jusqu’à l’expiration du délai qu’il fixe pour cette régularisation, même après l’achèvement des travaux () ».

10. Il résulte de ces dispositions, éclairées par les travaux parlementaires ayant conduit à l’adoption de la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, que lorsque le ou les vices affectant la légalité de l’autorisation d’urbanisme dont l’annulation est demandée sont susceptibles d’être régularisés, le juge doit, en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, surseoir à statuer sur les conclusions dont il est saisi contre cette autorisation, sauf à ce qu’il fasse le choix de recourir à l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme, si les conditions posées par cet article sont réunies, ou que le bénéficiaire de l’autorisation lui ait indiqué qu’il ne souhaitait pas bénéficier d’une mesure de régularisation. Un vice entachant le bien-fondé de l’autorisation d’urbanisme est susceptible d’être régularisé, même si cette régularisation implique de revoir l’économie générale du projet en cause, dès lors que les règles d’urbanisme en vigueur à la date à laquelle le juge statue permettent une mesure de régularisation qui n’implique pas d’apporter à ce projet un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même.

11. Toutefois, lorsque l’autorité administrative, saisie dans les conditions mentionnées au point 6 d’une demande ne portant pas sur l’ensemble des éléments qui devaient lui être soumis, a illégalement accordé l’autorisation de construire qui lui était demandée au lieu de refuser de la délivrer et de se borner à inviter le pétitionnaire à présenter une nouvelle demande portant sur l’ensemble des éléments ayant modifié ou modifiant la construction par rapport à ce qui avait été initialement autorisé, cette illégalité ne peut être regardée comme un vice susceptible de faire l’objet d’une mesure de régularisation en application de l’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme ou d’une annulation partielle en application de l’article L. 600-5 du même code. Par suite, il n’y a pas lieu de mettre en œuvre ces dispositions.

12. Il résulte de ce qui précède que les requérants sont fondés à demander l’annulation de l’arrêté du 25 février 2021, ensemble la décision du 21 juin 2021 par laquelle le maire de Saint-Jean-de-Luz a rejeté le recours gracieux qu’ils ont formé contre cet arrêté.

Sur les frais liés au litige :

13. Il y a lieu, dans les circonstances de l’espèce, de mettre à la charge solidaire de la commune de Saint-Jean-de-Luz et de M. C la somme de 1 500 euros à verser à M. et M^me A au titre des dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative. En revanche, ces dispositions font obstacle à ce qu’une somme soit mise, à ce titre, à la charge de M. et M^me A, qui ne sont pas la partie perdante.

DECIDE :

Article 1er : Le jugement n° 2101885 du 16 octobre 2023 du tribunal administratif de Pau est annulé.

Article 2 : L’arrêté du 25 février 2021 par lequel le maire de Saint-Jean-de-Luz a délivré à M. C un permis de construire, ensemble la décision du 21 juin 2021 par laquelle cette même autorité a rejeté le recours gracieux formé par M. et M^me A contre cet arrêté, sont annulés.

Article 3 : La commune de Saint-Jean-de-Luz et M. C verseront solidairement à M. et M^me A la somme de 1 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié à M. et M^me B et D A, à la commune de Saint-Jean-de-Luz et à M. E C.

Délibéré après l’audience du 8 juillet 2025, à laquelle siégeaient :

M. Laurent Pouget, président,

M^me Marie-Pierre Beuve-Dupuy, présidente-assesseure,

M. Vincent Bureau, premier conseiller,

Rendu public par mise à disposition au greffe le 11 juillet 2025.

Le rapporteur,

Vincent Bureau

Le président,

Laurent Pouget

La greffière,

Andréa Detranchant

La République mande et ordonne au préfet des Pyrénées-Atlantiques en ce qui le concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun, contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution du présent arrêt.