Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Les sociétés Socri Promotions et Socri Immo ont demandé au tribunal administratif de Nice de prononcer la décharge, en droits et majorations, des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la société Socri Promotions, société-mère du groupe d’intégration fiscale, a été assujettie au titre des exercices clos en 2016 et 2017.

Elles ont également demandé au tribunal administratif de transmettre au Conseil d’Etat deux questions prioritaires de constitutionnalité tirées de la non-conformité aux droits et libertés garantis par la constitution des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts.

Par des ordonnances n° 2105025 du 29 août 2023 et du 2 mai 2024, la présidente de la 1ère chambre du tribunal administratif de Nice a refusé de transmettre ces questions prioritaires de constitutionnalité au Conseil d’Etat.

Par un jugement n° 2105025 du 17 juillet 2025, le tribunal administratif de Nice a rejeté la demande en décharge présentée par les sociétés Socri Promotions et Socri Immo.

Procédure devant la cour :

I. Par une requête, enregistrée le 18 septembre 2025 sous le n° 25MA02779, les sociétés Socri Promotions et Socri Immo, représentées par M^e Dinh, demandent à la cour :

1°) d’annuler l’ordonnance de la présidente de la 1ère chambre du tribunal administratif de Nice du 2 mai 2024 ;

2°) de transmettre au Conseil d’Etat la question prioritaire de constitutionnalité relative à la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, en ce que, selon l’interprétation donnée par la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, 29 septembre 2023, n°466283), elles s’opposent à l’exonération des plus-values de cession de titres de sociétés dans la situation où les immeubles sont détenus par des sociétés bailleresses qui participent pourtant, de façon étroite, à l’activité économique de leurs locataires.

Elles soutiennent que :

— les dispositions de cet article sont applicables au litige ;

 – elles n’ont pas déjà été déclarées conformes à la constitution par le Conseil constitutionnel ;

 – elles méconnaissent l’objectif de clarté et d’intelligibilité de la loi, le principe d’égalité devant la loi fiscale résultant de l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789, le principe d’égalité devant les charges publiques se déduisant de l’article 13 de la même Déclaration, et la combinaison de ce dernier principe avec l’article 34 de la Constitution, le législateur ayant méconnu l’étendue de sa compétence dans des conditions affectant le principe d’égalité devant les charges publiques et institué une présomption irréfragable d’abus ;

 – le législateur ne donne pas de définition suffisamment précise de la notion d’immeuble

affecté à l’exploitation, laissant à l’administration trop de latitude pour fixer les modalités de détermination de l’exonération ; la décision du Conseil d’Etat n’explicite pas le seuil au-delà duquel la prépondérance immobilière s’effacerait devant la prépondérance commerciale ;

 – la disposition législative contestée créé une discrimination injustifiée entre les sociétés

qui exploitent un immeuble pour effectuer directement des prestations commerciales et les sociétés qui exercent une activité à prépondérance commerciale en co-exploitation avec les locataires de leur immeuble.

Par un mémoire, enregistré le 16 octobre 2025, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut à la non transmission de la question prioritaire de constitutionnalité.

Il soutient que la question posée est dépourvue de caractère sérieux.

Par ordonnance du 14 janvier 2016, la clôture de l’instruction a été fixée au 4 février 2026.

II. Par une requête et un mémoire rectificatif, enregistrés les 18 et 24 septembre 2025 sous le n° 25MA02780, les sociétés Socri Promotions et Socri Immo, représentées par M^e Dinh, demandent à la cour :

1°) d’annuler le jugement du tribunal administratif de Nice du 17 juillet 2025 ;

2°) de prononcer la décharge demandée ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat la somme de 15 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elles soutiennent que :

— le jugement attaqué est irrégulier, dès lors que le tribunal administratif n’a pas statué sur leur demande tendant à la restitution de la somme de 104 483 euros ou, à défaut, la décharge des rappels notifiés à hauteur de 870 691 euros, correspondant à la correction de l’assiette et de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des parts de la SNC Juin Saint Hubert II ; il l’est également en ce que le tribunal n’a pas répondu au moyen tiré de l’inconventionnalité des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts au regard de l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, combiné avec son article 14 ;

 – contrairement à ce qu’a jugé le tribunal administratif, elles sont fondées à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 B du livre des procédures fiscales, d’une prise de position formelle de l’administration quant au fait que la société Socri Immo n’est pas à prépondérance immobilière, résultant de la proposition du 15 juin 2017 adressée à la société Bagest ; cette proposition est en effet antérieure à la date de mise en recouvrement de l’imposition primitive du résultat d’ensemble du groupe fiscalement intégré ;

 –  les plus-values en litige relèvent des dispositions du a quinquies du I de l’article 219 du code général des impôts et non des dispositions du a sexies-0 bis du I du même article, dès lors que les sociétés dont les titres ont été cédés ne sont pas des sociétés à prépondérance immobilière ; ces sociétés, si elles donnent des locaux à bail, exercent effectivement une activité commerciale en partenariat avec les sociétés preneuses, ainsi que cela ressort notamment des clauses des contrats de bail ; les biens qu’elle possèdent sont affectés à cette activité commerciale ; les sociétés exercent une activité de nature commerciale et n’ont pas une prépondérance immobilière ;

 – les dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts sont inconstitutionnelles, ainsi que cela est soutenu dans un mémoire distinct aux fins de transmission d’une question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d’Etat ;

 – ces dispositions méconnaissent l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, combiné avec son article 14.

Par un mémoire enregistré le 22 janvier 2026, le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens invoqués par les sociétés requérantes ne sont pas fondés.

Par ordonnance du 22 janvier 2026, la clôture de l’instruction a été reportée au 4 mars 2026.

Le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique a produit le 7 avril 2026 un mémoire en réponse à une mesure supplémentaire d’instruction effectuée en application de l’article R. 613-1-1 du code de justice administrative, qui a été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M^me Courbon, présidente assesseure,

 – et les conclusions de M. Ury, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société Socri Promotions, qui a pour objet social l’acquisition, la construction d’immeubles, la vente, l’échange de tous biens et droits immobiliers, la prise de participation dans toutes sociétés civiles à caractère immobilier ou autre, ainsi que l’assistance, la gestion, l’administration quotidienne et l’animation de ses filiales, est la société mère d’un groupe fiscalement intégré au sens de l’article 223 A du code général des impôts, lequel comprend notamment les sociétés Socri Immo et Socri Immo II. La société Socri Immo II a fait l’objet le 7 novembre 2018 d’une dissolution sans liquidation par transmission universelle de patrimoine au profit de la société Socri Promotions, son unique associée.

2. Par une proposition de rectification du 2 août 2019, adressée à la société Socri Promotions, consécutive à la vérification de comptabilité portant sur les exercices clos de 2014 à 2016 dont elle a fait l’objet en tant que société membre du groupe fiscalement intégré, l’administration, après avoir considéré que la SNC Polygone II, dont les parts avaient été apportées par acte du 30 novembre 2016 de la société Socri Promotions à la société Socri Immo III, était une société à prépondérance immobilière, a remis en cause, selon la procédure contradictoire, l’imposition de la plus-value réalisée à l’occasion de cet apport selon le régime des plus-values à long terme pour lui substituer celui des plus-values à court terme, soit un rehaussement de 64 523 852 euros au titre de l’exercice clos en 2016. Par une proposition de rectification du 2 août 2019 notifiée à la société Socri Immo, consécutive à une vérification de comptabilité portant sur les exercices 2016 et 2017, l’administration, après avoir considéré que les sociétés SNC Le Polygone et SNC Parking du Polygone, dont les parts avaient été apportées par un traité du 30 novembre 2016 de la société Socri Immo à la société Socri Immo III, étaient des sociétés à prépondérance immobilière, a, selon la procédure contradictoire, remis en cause le régime des plus-values à long terme sous lequel la plus-value réalisée à l’occasion de cet apport avait été placée, pour lui substituer celui des plus-values à court terme, soit un rehaussement de 133 776 425 euros au titre de l’exercice clos en 2016. L’administration a également remis en cause, selon la même procédure, le caractère déductible de provisions comptabilisées par cette société au titre des exercices 2016 et 2017, soit des rehaussements de 55 364 euros au titre de l’exercice clos en 2016 et de 6 196 euros au titre de l’exercice clos en 2017. Par une proposition de rectification du 4 février 2019, adressée à la société Socri Promotions venant aux droits de la société Socri Immo II, consécutive à l’examen de comptabilité portant sur la détermination des plus et moins-values réalisées au titre de l’exercice clos en 2017 dont a fait l’objet cette dernière société, l’administration, après avoir considéré que la SNC Les Terrasses de Saint Jean, la SNC Saint Jean II et la SNC Juin Saint Hubert II, dont les parts avaient été cédées par la société Socri Immo II à la SAS Uni-Commerces par actes du 29 décembre 2017, étaient des sociétés à prépondérance immobilière, a remis en cause, selon la procédure contradictoire, l’imposition de la plus-value réalisée à l’occasion de ces cessions selon le régime des plus-values à long terme pour lui substituer celui des plus-values à court terme, soit un rehaussement de 53 939 434 euros au titre de l’exercice clos en 2017.

3. Par courrier du 14 janvier 2021, la société Socri Promotions, en tant que société mère intégrante et tête du groupe d’intégration fiscale, a été informée des conséquences financières, au niveau du résultat d’ensemble, des rectifications opérées, en matière d’impôt sur les sociétés, dans le cadre des procédures menées à l’encontre des sociétés intégrées membre du groupe. A ce titre, il lui a été indiqué, d’une part, qu’elle devait supporter les conséquences des omissions commises par les sociétés membres du groupe et, d’autre part, que les plus-values résultant d’apports de titres entre des sociétés appartenant au groupe (apports à la société Socri Immo III) et réalisées par les sociétés Socri Promotions (en tant que membre du groupe) et Socri Immo (en cette même qualité) au titre de l’année 2016, ont été intégralement neutralisées au niveau du résultat d’ensemble, en application de l’article 233 F du code général des impôts. Ainsi, la société Socri Promotions a été assujettie à des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés au titre des exercices clos en 2016 et 2017, assorties d’intérêts de retard, à raison seulement, d’une part, des rectifications effectuées à l’occasion du contrôle de la société Socri Immo en matière de provisions, et, d’autre part, de la rectification effectuée à la suite du contrôle de la société Socri Immo II relative à la plus-value de cession de titres du 29 décembre 2017 à une société tierce, la SAS Uni-Commerces. Les sociétés Socri Promotions et Socri Immo relèvent appel du jugement du 17 juillet 2025 par lequel le tribunal administratif de Nice a rejeté leur demande tendant à la décharge de ces impositions.

4. Par un mémoire distinct, les sociétés Socri Promotions et Socri Immo demandent à la cour de transmettre au Conseil d’Etat une question prioritaire de constitutionnalité portant sur la conformité aux droits et libertés garantis par la constitution des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, telles qu’interprétées par la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, 29 septembre 2023, n°466283).

Sur la question prioritaire de constitutionnalité :

5. Aux termes du I de l’article 219 du code général des impôts : « (…) a sexies-0 bis) Le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s’appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (…) Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière. Pour l’application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale. (…) ».

6. Les sociétés Socri Promotions et Socri Immo contestent la conformité aux droits et libertés garantis par la Constitution des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, en ce que, selon l’interprétation donnée par la jurisprudence du Conseil d’Etat (CE, 29 septembre 2023, n°466283, Société Bagest), elles s’opposent à l’exonération des plus-values de cession de titres de sociétés dans la situation où les immeubles sont détenus par des sociétés bailleresses qui participent pourtant, de façon étroite, à l’activité économique de leurs locataires.

7. Les sociétés requérantes font valoir, en premier lieu, que les dispositions en cause ne donnent pas une définition précise de la notion d’immeuble affecté à l’exploitation, qui est centrale pour qualifier une société de société à prépondérance immobilière, si bien que la loi, de ce fait, ne définit pas précisément les sociétés à prépondérance immobilière, laissant une latitude trop grande à l’administration et caractérisant une incompétence négative du législateur au regard du principe d’égalité devant les charges publiques, doublée d’une méconnaissance de l’objectif à valeur constitutionnelle de clarté et d’intelligibilité de la loi. Elles soutiennent, en second lieu, que l’interprétation des dispositions en cause opérée par le Conseil d’Etat dans la décision « Société Bagest » crée une différence de traitement injustifiée au détriment des sociétés qui donnent des locaux à bail en participant étroitement à l’activité économique de leurs locataires, qualifiées de sociétés à prépondérance immobilière, et dont la plus-value résultant de la cession de leurs titres est soumise à imposition, par rapport aux sociétés qui utilisent les locaux pour y réaliser une activité commerciale, qui ne reçoivent pas une telle qualification, de telle sorte que les plus-values réalisées à l’occasion de la cession de leurs titres est exonérée d’imposition.

8. Il résulte des dispositions combinées des premiers alinéas des articles 23-1 et 23-2 de l’ordonnance du 7 novembre 1958 portant loi organique sur le Conseil constitutionnel que la cour administrative d’appel, saisie d’un moyen tiré de ce qu’une disposition législative porte atteinte aux droits et libertés garantis par la Constitution présenté dans un mémoire distinct et motivé, statue par une décision motivée sur la transmission de la question prioritaire de constitutionnalité au Conseil d’Etat et procède à cette transmission si est remplie la triple condition que la disposition contestée soit applicable au litige ou à la procédure, qu’elle n’ait pas déjà été déclarée conforme à la Constitution dans les motifs et le dispositif d’une décision du Conseil constitutionnel, sauf changement des circonstances, et que la question ne soit pas dépourvue de caractère sérieux.

9. Les dispositions contestées sont applicables au litige et non pas déjà été déclarées conformes à la Constitution par le Conseil constitutionnel.

10. Aux termes de l’article 6 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen de 1789 : « La loi (…) doit être la même pour tous, soit qu’elle protège, soit qu’elle punisse. ». Aux termes de l’article 13 de cette Déclaration : « Pour l’entretien de la force publique, et pour les dépenses d’administration, une contribution commune est indispensable : elle doit être également répartie entre tous les citoyens, en raison de leurs facultés. ». Aux termes de l’article 34 de la Constitution : " La loi fixe les règles concernant : (…) – l’assiette, le taux et les modalités de recouvrement des impositions de toutes natures ; (…) ".

11. Les principes constitutionnels d’égalité devant la loi et d’égalité devant les charges publiques ne s’opposent ni à ce que le législateur règle de façon différente des situations différentes ni à ce qu’il déroge à l’égalité pour des raisons d’intérêt général pourvu que, dans l’un et l’autre cas, la différence de traitement qui en résulte soit en rapport direct avec l’objet de la loi qui l’établit. Pour assurer le respect du principe d’égalité, le législateur doit fonder son appréciation sur des critères objectifs et rationnels en fonction des buts qu’il se propose. Par ailleurs, cette appréciation ne doit pas entraîner de rupture caractérisée de l’égalité devant les charges publiques.

12. Il ressort des travaux parlementaires préalables à leur adoption que les dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, ont été introduites à l’article 219-I du code général des impôts par la loi n° 2007-1822 du 24 décembre 2007, en vue d’aligner le régime d’imposition des plus-values de cession de titres de sociétés, lorsque celles-ci sont à prépondérance immobilière, sur celui des plus-values de cession des immeubles détenus directement par une société, dans un souci de neutralité fiscale. Contrairement à ce qui est soutenu, les dispositions en cause définissent précisément les sociétés à prépondérance immobilière comme celles « dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière », étant précisé que sont exclus de ce ratio les immeubles « affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ». Il ne saurait, dès lors, être valablement soutenu qu’elles donnent une définition insuffisante et imprécise des sociétés à prépondérance immobilière, y compris de la notion d’immeubles affectés à la propre exploitation d’une entreprise, dont le Conseil d’Etat a énoncé, par la décision « Société Bagest » du 29 septembre 2023, qu’elle recouvrait les immeubles constituant des moyens permanents d’exploitation de l’entreprise, à l’exclusion de ceux qui sont l’objet même de cette exploitation, quand bien même cette exploitation, revêtirait, au regard de ses modalités d’exercice, un caractère commercial et non purement civil au regard d’autres dispositions législatives. Dès lors, aucune incompétence négative du législateur, ni aucune méconnaissance de l’objectif à valeur constitutionnel d’accessibilité et d’intelligibilité de la loi au regard du principe d’égalité devant les charges publiques n’est caractérisée.

13. Par ailleurs, les sociétés qui possèdent des immeubles utilisés par elles pour les besoins de leur propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou de l’exercice d’une profession non commerciale et celles qui possèdent des immeubles dont la location nue constitue l’objet même de leur exploitation, et qui sont, en pratique, occupés et exploités par des tiers, se trouvent dans des situations objectivement différentes. Dans ces conditions, c’est sans méconnaître les principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques que le législateur a pu exclure les seuls biens affectés par la société qui en est propriétaire à sa propre exploitation du ratio utilisé pour déterminer si une société est ou non à prépondérance immobilière, qualification de laquelle découle le régime d’imposition applicable à la cession des titres de cette société.

14. Il suit de là que la condition tenant au caractère sérieux de la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par les sociétés Socri Promotions et Socri Immo n’est pas satisfaite et qu’il n’y a, dès lors, pas lieu de la transmettre au Conseil d’Etat.

Sur le fond du litige :

En ce qui concerne la régularité du jugement attaqué :

15. Il ressort des termes du jugement contesté que les premiers juges n’ont ni visé, ni répondu aux moyens, qui n’étaient pas inopérants, soulevés par les sociétés requérantes, tirés de la correction à opérer s’agissant du montant de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des parts de la SNC Juin Saint Hubert II et de l’inconventionnalité des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts au regard de l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales, combiné avec son article 14. Ce jugement, est, dès lors, irrégulier et doit, pour ce motif, être annulé.

16. Il y a lieu pour la cour de statuer par la voie de l’évocation sur la demande présentée par les sociétés Socri Promotions et Socri Immo devant le tribunal administratif.

En ce qui concerne les conclusions à fin de décharge :

17. En premier lieu, aux termes de l’article 38 du code général des impôts, rendu applicable à l’impôt sur les sociétés par l’article 209 de ce code : « 1.(…) le bénéfice imposable est le bénéfice net, déterminé d’après les résultats d’ensemble des opérations de toute nature effectuées par les entreprises, y compris notamment les cessions d’éléments quelconques de l’actif, soit en cours, soit en fin d’exploitation. / 2. Le bénéfice net est constitué par la différence entre les valeurs de l’actif net à la clôture et à l’ouverture de la période dont les résultats doivent servir de base à l’impôt diminuée des suppléments d’apport et augmentée des prélèvements effectués au cours de cette période par l’exploitant ou par les associés. L’actif net s’entend de l’excédent des valeurs d’actif sur le total formé au passif par les créances des tiers, les amortissements et les provisions justifiés. (…) ».

18. Il résulte de l’instruction que le service vérificateur a procédé, s’agissant de la société Socri Immo, à un rappel en matière de taxe sur la valeur ajoutée déductible de 54 389 euros au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2016 et de 2 538 euros au titre de la période du 1er janvier au 31 décembre 2017, ayant conduit à l’annulation de la totalité du crédit de taxe porté par la société sur sa déclaration CA3 de décembre 2017, au motif qu’elle ne réalise aucune activité économique lui ouvrant droit à la déduction de la taxe sur la valeur ajoutée. Ces rappels ont été acceptés par la société dans ses observations en réponse à la proposition de rectification du 2 août 2019. Le service vérificateur a également remis en cause les provisions pour dépréciation constituées par la société Socri Immo au titre des exercices 2016 (55 364 euros) et 2017 (6 196 euros) correspondant aux montants des soldes débiteurs de ses comptes de taxe sur la valeur ajoutée. Le service vérificateur a enfin appliqué le mécanisme de la cascade prévu à l’article L. 77 du livre des procédures fiscales et déduit des résultats imposables à l’impôt sur les sociétés des exercices clos en 2016 et 2017 les suppléments de taxe sur la valeur ajoutée notifiés. Il n’a, en revanche, pas rehaussé les résultats imposables d’un profit sur le Trésor correspondant aux droits de taxe sur la valeur ajoutée éludés.

19. Les sociétés requérantes font valoir que l’administration, après avoir constaté l’inexistence de la créance de taxe sur la valeur ajoutée, a procédé à une rectification se limitant aux provisions constituées à ce titre, laissant subsister une majoration indue d’actif net qu’elle doit corriger et qui aurait pour effet de compenser le rejet des provisions. Toutefois, la correction de l’actif net de la société Socri Immo, majoré lors de l’enregistrement de charges hors taxes alors qu’elles auraient dû l’être toutes taxes comprises, avec constatation en parallèle d’une créance de taxe, est prise en compte par l’absence de notification d’un profit sur le Trésor afférent aux rappels de taxe sur la valeur ajoutée annulant le crédit de taxe. Dans ces conditions, le moyen doit être écarté.

20. En deuxième lieu, aux termes du I de l’article 219 du code général des impôts : « (…) a quinquies. Pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2006, le montant net des plus-values à long terme afférentes à des titres de participation fait l’objet d’une imposition séparée au taux de 8 %. Ce taux est fixé à 0 % pour les exercices ouverts à compter du 1er janvier 2007. (…) a sexies-0 bis) Le régime des plus et moins-values à long terme cesse de s’appliquer à la plus ou moins-value provenant des cessions de titres de sociétés à prépondérance immobilière (…) Sont considérées comme des sociétés à prépondérance immobilière les sociétés dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière. Pour l’application de ces dispositions, ne sont pas pris en considération les immeubles ou les droits mentionnés à la phrase précédente lorsque ces biens ou droits sont affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale. (…) ». Pour l’application de ces dispositions, les immeubles affectés à l’exploitation s’entendent exclusivement des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion de ceux qui sont l’objet même de cette exploitation ou qui constituent des placements en capitaux.

21. Il résulte de l’instruction que les SNC Les Terrasses de Saint Jean, Saint Jean II et Juin Saint Hubert II ont été constituées pour la construction et l’exploitation du centre commercial « Polygone Riviera » à Cagnes-sur-Mer (Alpes-Maritimes). Ces sociétés, qui ont conclu des baux commerciaux portant sur des locaux nus, destinés à être exploités commercialement par différentes enseignes, ont pour seule activité de donner en location ces locaux dont elles sont propriétaires. Ces locaux constituant l’objet même de l’exploitation des SNC, ils ne peuvent, dès lors, être regardés comme affectés à cette exploitation sans qu’aient d’incidence, à cet égard, les circonstances, à supposer même qu’elles soient susceptibles de conférer un caractère commercial à la location de ces locaux nus, que les loyers perçus comportent une part variable indexée sur le chiffre d’affaires des sociétés preneuses, que les charges de copropriété, d’entretien et d’assurance des locaux, ainsi qu’une partie des taxes dues par les sociétés bailleresses soient refacturées à ces dernières, que les travaux réalisés par les sociétés preneuses au cours des contrats soient transférés en pleine propriété aux trois sociétés propriétaires en fin de bail et que les SNC participent au financement de la gratuité du stationnement automobile pour les clients, à la prise en charge de travaux d’aménagements et aux opérations destinées à promouvoir le centre commercial. Il en résulte que les SNC Les Terrasses de Saint Jean, Saint Jean II et Juin Saint Hubert II sont des sociétés à prépondérance immobilière. Par suite, les plus-values réalisées par la société Socri Immo II à l’occasion de la cession des titres de ces trois sociétés à la SAS Uni-Commerces étaient imposables à l’impôt sur les sociétés dans les conditions prévues au a sexies-0 bis) du I de l’article 219 du code général des impôts.

22. L’opération, en date du 30 novembre 2016, d’apport de titres de la SNC Polygone II réalisée par la société Socri Promotions au profit de la société Socri Immo III et l’opération du même jour, par laquelle la société Socri Immo a apporté des titres des sociétés SNC Le Polygone et SNC Parking du Polygone à la société Socri Immo III, intervenues entre des sociétés appartenant au groupe fiscalement intégré, ont été intégralement neutralisées au niveau du résultat d’ensemble, ainsi qu’il a été dit au point 3 ci-dessus. Elles n’ont, dès lors, donné lieu à aucune imposition, que ce soit à la charge de la société tête de groupe ou des sociétés membres apporteuses. Par suite, le moyen tiré de ce que les sociétés concernées par ces apports de titres n’étaient pas des sociétés à prépondérance immobilière, au sens et pour l’application du a sexies-0 bis) du I de l’article 219 du code général des impôts est, en tout état de cause, inopérant dans le cadre du présent litige.

23. En troisième lieu, aux termes de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales dans sa rédaction alors applicable : « Il ne sera procédé à aucun rehaussement d’impositions antérieures si la cause du rehaussement poursuivi par l’administration est un différend sur l’interprétation par le redevable de bonne foi du texte fiscal et s’il est démontré que l’interprétation sur laquelle est fondée la première décision a été, à l’époque, formellement admise par l’administration. / Lorsque le redevable a appliqué un texte fiscal selon l’interprétation que l’administration avait fait connaître par ses instructions ou circulaires publiées et qu’elle n’avait pas rapportée à la date des opérations en cause, elle ne peut poursuivre aucun rehaussement en soutenant une interprétation différente (…) ». Aux termes de l’article L. 80 B du même livre : « La garantie prévue au premier alinéa de l’article L. 80 A est applicable : / 1° Lorsque l’administration a formellement pris position sur l’appréciation d’une situation de fait au regard d’un texte fiscal (…) ».

24. D’une part, les sociétés Socri Promotions et Socri Immo ne sont pas fondées à se prévaloir, sur le fondement de l’article L. 80 A du livre des procédures fiscales, de la documentation administrative référencée 4 B-1-08 n° 65 du 4 avril 2008 et de l’instruction administrative référencée BOI-IS-BASE-20-20-10-30 n° 80, n° 90 et n° 100 du 31 décembre 2013, qui sont relatives à la notion d’immeuble affecté à l’exploitation et qui ne comportent aucune interprétation de la loi fiscale différente de celle dont il a été fait application ci-dessus. Il en va de même de la documentation administrative référencée 4 H-1131 n° 31 à 33 du 1er mars 1995 et 5 D-2-07 fiche 1 n° 33 du 23 mars 2007 et des instructions référencées BOI-BIC-CHAMP-60-20 n° 70 à 130 et n° 200 du 12 septembre 2012 et BOI-IS-CHAMP-10-30 n° 270 à 290 du 4 juillet 2018, qui sont relatives au caractère commercial de certaines activités de location d’immeubles et, enfin, de l’instruction référencée BOI-BIC-PVMV-30-10 n° 70 à 110, qui est relative à la définition des titres de participation. Les sociétés requérantes ne sont pas davantage fondées à soutenir que l’administration aurait procédé à une interprétation erronée et contraire à la loi fiscale de ces instructions pour fonder la rectification en litige, laquelle résulte de la seule application des dispositions de la loi fiscale énoncées au point 20 ci-dessus.

25. D’autre part, les sociétés requérantes ne sont pas fondées à se prévaloir d’une prise de position formelle sur une situation de fait de nature à faire échec à la rectification en litige ressortant de la proposition de rectification du 15 juin 2017 adressée à la société Bagest, dès lors que si cette proposition de rectification indique que la société Socri Immo n’est pas une société à prépondérance immobilière, les titres objets des cessions en litige dans la présente instance, intervenues le 29 décembre 2017, ne sont pas des titres de cette société, mais des titres des SNC Les Terrasses de Saint Jean, Saint Jean II et Juin Saint Hubert II, sur la qualification desquelles ce document ne s’est pas prononcé. Elles ne sont pas davantage fondées à soutenir que l’administration, par sa décision de dégrèvement du 6 février 2017 prise en faveur de la société Socri Promotions, aurait pris une position formelle sur une situation de fait, dès lors que cette décision, qui ne mentionne que l’année, l’imposition, le montant de l’impôt, celui du dégrèvement accordé et le montant de l’impôt restant dû, n’est pas motivée.

26. En quatrième lieu, l’article 1er du premier protocole additionnel à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales stipule que : « Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d’utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international. / Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu’ils jugent nécessaires pour réglementer l’usage des biens conformément à l’intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d’autres contributions ou des amendes ». Aux termes de l’article 14 de cette convention : « La jouissance des droits et libertés reconnus dans la présente convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l’origine nationale ou sociale, l’appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation ». Une distinction entre des personnes placées dans une situation comparable est discriminatoire, au sens de ces stipulations, si elle n’est pas assortie de justifications objectives et raisonnables, c’est-à-dire si elle ne poursuit pas un but légitime ou s’il n’y a pas un rapport raisonnable de proportionnalité entre les moyens employés et le but poursuivi.

27. Les sociétés requérantes soutiennent que les dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, telles qu’interprétées par la décision « Société Bagest » du Conseil d’Etat du 29 septembre 2023 (n° 469788, B), font de la notion d’immeuble affecté à l’exploitation le critère permettant de caractériser une société à prépondérance immobilière et de faire échec au critère purement formel de la proportion d’actifs immobiliers détenue, alors que le législateur ne définit pas précisément cette notion. Elles estiment que l’interprétation de la loi faite par le Conseil d’Etat crée une discrimination injustifiée entre les entreprises qui exploitent un immeuble pour effectuer directement des prestations commerciales et celles qui exercent une activité à prépondérance commerciale en co-exploitation avec les locataires de leurs immeubles, alors que ces sociétés exercent toutes une activité commerciale sans que cette discrimination soit justifiée par un motif d’utilité publique. Elles ajoutent que l’absence de définition de l’immeuble affecté à l’exploitation laisse à l’administration le soin d’en préciser elle-même les contours, alors que cela relève de la compétence du législateur, sans que la jurisprudence du Conseil d’Etat n’explicite le seuil au-delà duquel la prépondérance immobilière s’efface devant la prépondérance commerciale.

28. Il ressort des termes-mêmes des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts que les sociétés à prépondérance immobilière sont précisément définies comme celles « dont l’actif est, à la date de la cession de ces titres ou a été à la clôture du dernier exercice précédant cette cession, constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle par des immeubles, des droits portant sur des immeubles, des droits afférents à un contrat de crédit-bail conclu dans les conditions prévues au 2 de l’article L. 313-7 du code monétaire et financier ou par des titres d’autres sociétés à prépondérance immobilière », étant précisé que sont exclus de ce ratio les immeubles « affectés par l’entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale ou agricole ou à l’exercice d’une profession non commerciale ». Il ne saurait, dès lors, être valablement soutenu que ces dispositions donnent une définition insuffisante et imprécise des sociétés à prépondérance immobilière, alors en outre, que par la décision « Société Bagest » précitée, le Conseil d’Etat a précisé que les immeubles à exclure étaient ceux constituant des moyens permanents d’exploitation, à l’exclusion de ceux qui sont l’objet même de cette exploitation, quand bien même cette exploitation, revêtirait, au regard de ses modalités d’exercice, un caractère commercial et non purement civil au regard d’autres dispositions législatives. Par ailleurs, les sociétés qui possèdent des immeubles utilisés pour les besoins de leur exploitation industrielle, commerciale, agricole ou de l’exercice d’une profession non commerciale et celles qui possèdent des immeubles dont la location nue constitue l’objet même de leur exploitation, se trouvent dans des situations objectivement différentes. Dans ces conditions, c’est sans méconnaître les stipulations précitées combinées que le législateur a pu exclure les seuls biens affectés par la société qui en est propriétaire à sa propre exploitation du ratio utilisé pour déterminer si une société est ou non à prépondérance immobilière. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance des stipulations précitées doit être écarté.

29. En dernier lieu, la société Socri Promotions et la société Socri Immo demandent la prise en compte, dans la détermination du montant de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des titres de la SNC Juin Saint Hubert II, de la rectification opérée, à l’issue d’une vérification de comptabilité, s’agissant du déficit déclaré au titre des exercices clos en 2016 et 2017 par cette SNC, rectification qui n’a pas été contestée et a une incidence sur le calcul du montant de la plus-value en litige, en raison de la correction du prix d’acquisition des titres des déficits déduits à opérer en application de la jurisprudence « Quemener ».

30. Le ministre fait toutefois valoir, sans être contesté, qu’aucune information n’a été portée à la connaissance de la société Socri Promotions, en tant que société mère du groupe d’intégration fiscale, s’agissant des conséquences financières du contrôle opéré sur la SNC Juin Saint Hubert II et qu’aucune imposition n’a été mise en recouvrement à ce titre. Il ajoute que le résultat d’ensemble du groupe n’ayant pas été réhaussé, la rectification notifiée à la société Socri Immo II, en sa qualité d’associée de la SNC Juin Saint Hubert II, a, de fait, été annulée, de même que celle ayant affecté le montant des déficits de cette SNC. Il s’ensuit que, contrairement à ce que soutiennent les requérantes, les termes du calcul de la plus-value réalisée à l’occasion de la cession des titres de la SNC Juin Saint Hubert II demeurent inchangés et qu’elles ne peuvent prétendre, à ce titre, à aucune réduction d’imposition.

31. Il résulte de tout de ce qui précède, et sans qu’il soit besoin de se prononcer sur la recevabilité de la demande de première instance en tant qu’elle émane de la société Socri Immo, ni de transmettre la question prioritaire de constitutionnalité posée au Conseil d’Etat, que les sociétés Socri Promotions et Socri Immo ne sont pas fondées à obtenir la décharge des cotisations supplémentaires d’impôt sur les sociétés auxquelles la société Socri Promotions, société-mère du groupe d’intégration fiscale, a été assujettie au titre des exercices clos en 2016 et 2017.

Sur les frais liés au litige :

32. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge de l’Etat, qui n’est pas la partie perdante dans la présente instance, la somme que les sociétés Socri Promotions et Socri Immo demandent au titre des frais liés au litige qu’elles ont exposés.

D E C I D E :

Article 1er : Le jugement n° 2105025 du tribunal administratif de Nice du 17 juillet 2025 est annulé.

Article 2 : Il n’y a pas lieu de transmettre au Conseil d’Etat la question prioritaire de constitutionnalité soulevée par les sociétés Socri Promotions et Socri Immo, relative à la conformité aux droits et libertés garantis par la constitution des dispositions du a sexies-0 bis du I de l’article 219 du code général des impôts, telles qu’interprétées par la jurisprudence du Conseil d’Etat.

Article 3 : La demande en décharge présentée par les sociétés Socri Promotions et Socri Immo devant le tribunal administratif de Nice, ainsi que le surplus de leurs conclusions d’appel sont rejetés.

Article 4 : Le présent arrêt sera notifié à la société Socri Promotions, à la société Socri Immo et au ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle, énergétique et numérique.

Copie en sera adressée à la direction de contrôle fiscal Sud-Est Outre-mer.

Délibéré après l’audience du 16 avril 2026, où siégeaient :

— M^me Evelyne Paix, présidente,

 – M^me Audrey Courbon, présidente assesseure,

 – M^me Florence Mastrantuono, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe, le 7 mai 2026.

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N° 25MA02779-25MA02780