Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

La SCI Imma foncier a demandé au tribunal administratif de Marseille d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2021 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessible, au bénéfice de la société Marseille Habitat, l’immeuble situé au n° 11 rue Sénac de Meilhan dans le premier arrondissement de Marseille.

Par un jugement n° 2205655 du 3 avril 2025, le tribunal administratif de Marseille a rejeté la demande de la société Imma foncier.

Procédure devant la cour :

Par une requête et un mémoire, enregistrés les 3 juin 2025 et 20 février 2026, la société Imma foncier, représentée par M^e Lasalarie, demande à la cour, dans le dernier état de ses écritures :

1°) d’annuler le jugement n° 2205655 du 3 avril 2025 du tribunal administratif de Marseille ;

2°) d’annuler l’arrêté du 11 octobre 2021 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessible, au bénéfice de la société Marseille Habitat, l’immeuble situé n° 11 rue Sénac de Meilhan dans le premier arrondissement de Marseille ;

3°) de mettre à la charge de la métropole Aix-Marseille-Provence ainsi que de la société Marseille Habitat la somme de 5 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – il ne ressort d’aucune pièce du dossier que le signataire de l’acte attaqué ait compétence pour agir en matière d’expropriation, de sorte que tant l’arrêté de cessibilité que l’arrêté de déclaration d’utilité publique sont entachés du vice d’incompétence de leur signataire ;

 – l’arrêté contesté a été pris au terme d’une procédure irrégulière dès lors que le dépôt du dossier ne lui a été pas été notifié par l’expropriant, en méconnaissance de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation ;

 – par la voie de l’exception, elle entend soulever l’illégalité des délibérations préparatoires à la déclaration d’utilité publique, entachées d’erreur manifeste d’appréciation ;

 – l’avis du commissaire enquêteur n’est pas suffisamment motivé et est entaché d’erreur de fait ;

 – l’opération est dépourvue d’utilité publique.

Par un mémoire en défense, enregistré le 19 janvier 2026, la société Marseille Habitat, représentée par la SCP d’avocats Bérenger Blanc Burtez-Doucède et associés, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 janvier 2026, la métropole Aix-Marseille-Provence, représentée par M^e Mialot et M^e Fassi-Fihri, conclut au rejet de la requête et demande à la cour de mettre à la charge de la requérante la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle fait valoir que les moyens soulevés par la requérante ne sont pas fondés.

Un courrier du 20 février 2026 adressé aux parties en application des dispositions de l’article R. 611-11-1 du code de justice administrative les a informées de la période à laquelle il était envisagé d’appeler l’affaire à l’audience et leur a indiqué la date à partir de laquelle l’instruction pourrait être close, dans les conditions prévues par le dernier alinéa de l’article R. 613-1 et le dernier alinéa de l’article R. 613-2 du même code.

Par une ordonnance du 16 mars 2026, la clôture de l’instruction a été prononcée avec effet immédiat, en application du dernier alinéa de l’article R. 613-1 du code de justice administrative.

Vu les autres pièces du dossier ;

Vu :

 – le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ;

 – le code de justice administrative ;

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M. Martin, rapporteur,

 – les conclusions de M^me Balaresque, rapporteure publique,

 – les observations de M^e Lasalarie, représentant la société Imma foncier,

 – les observations de M^e Claveau, représentant la société Marseille Habitat,

 – et les observations de M^e Sophie, substituant M^es Mialot et Fassi-Fihri, représentant la métropole Aix-Marseille-Provence.

Considérant ce qui suit :

1. Dans le cadre de sa stratégie de lutte contre l’habitat indigne et dégradé, définie par une délibération du 13 décembre 2018, la métropole Aix-Marseille-Provence a approuvé, par délibération du 20 juin 2019, l’engagement de procédures d’expropriation pour 41 immeubles, parmi lesquels un immeuble propriété de la société Imma Foncier, situé au n° 11 de la rue Sénac de Meilhan dans le premier arrondissement de la commune de Marseille. Par un arrêté du 10 septembre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré d’utilité publique, au bénéfice de la société d’économie mixte Marseille Habitat, concessionnaire d’aménagement, la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans cet immeuble. Par un arrêté du 11 octobre 2021, le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré l’immeuble cessible immédiatement au profit de Marseille Habitat. La société Imma Foncier a présenté un recours gracieux contre cette dernière décision le 17 mars 2022, qui a été implicitement rejeté par le préfet des Bouches-du-Rhône. Elle relève appel du jugement du 3 avril 2025 par lequel le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande d’annulation de l’arrêté du 11 octobre 2021.

Sur les conclusions à fin d’annulation :

En ce qui concerne les vices propres de l’arrêté de cessibilité :

2. En premier lieu, il ressort des pièces du dossier que l’arrêté de cessibilité attaqué a été signé par M. Yvan Cordier, secrétaire général de la préfecture des Bouches-du-Rhône, qui disposait d’une délégation de signature, par l’effet d’un arrêté du préfet des Bouches-du-Rhône du 30 juillet 2021, publié au recueil des actes administratifs n° 13-2021-208 du même jour et rédigé avec suffisamment de précision, à l’effet de signer tous actes, arrêtés, décisions, circulaires, rapports et correspondances relevant des attributions de l’Etat dans le département des Bouches-du-Rhône, à l’exception de certaines matières au nombre desquelles ne figure pas la décision attaquée. Le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté attaqué doit, dès lors, être écarté comme manquant en fait.

3. En second lieu, aux termes de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Notification individuelle du dépôt du dossier à la mairie est faite par l’expropriant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, aux propriétaires figurant sur la liste établie conformément à l’article R. 131-3, lorsque leur domicile est connu d’après les renseignements recueillis par l’expropriant ou à leurs mandataires, gérants, administrateurs ou syndics. En cas de domicile inconnu, la notification est faite en double copie au maire, qui en fait afficher une, et, le cas échéant, aux locataires et aux preneurs à bail rural ».

4. Ainsi que l’a jugé le tribunal administratif de Marseille, la société requérante a été informée du dépôt du dossier d’enquête parcellaire en mairie de Marseille par lettre recommandée avec avis de réception reçue le 16 février 2021, à laquelle était joint, notamment, l’arrêté prescrivant l’ouverture conjointe d’une enquête préalable à l’utilité publique et d’une enquête parcellaire, et comportant toutes les informations utiles lui permettant de participer utilement à la procédure d’enquête publique. Par suite, le moyen tiré d’une méconnaissance des dispositions de l’article R. 131-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique manque en fait et doit être écarté.

En ce qui concerne l’exception d’illégalité de la décision portant déclaration d’utilité publique du 10 septembre 2021 :

5. L’arrêté de cessibilité, l’acte déclaratif d’utilité publique sur le fondement duquel il a été pris et la ou les prorogations dont cet acte a éventuellement fait l’objet constituent les éléments d’une même opération complexe. Dès lors, à l’appui de conclusions dirigées contre l’arrêté de cessibilité, un requérant peut utilement se prévaloir, par la voie de l’exception, de l’illégalité de l’acte déclaratif d’utilité publique ou de l’acte le prorogeant, quand bien même le requérant aurait vu son recours en excès de pouvoir contre la déclaration d’utilité publique ou l’acte la prorogeant, être rejeté.

6. En premier lieu, le moyen tiré de l’incompétence du signataire de l’arrêté de déclaration d’utilité publique doit être écarté pour les mêmes motifs que ceux exposés au point 2.

7. En deuxième lieu, aux termes de l’article R. 112-19 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : « Le commissaire enquêteur (…) examine les observations recueillies et entend toute personne qu’il lui paraît utile de consulter ainsi que l’expropriant, s’il en fait la demande. (…) / Le commissaire enquêteur (…) rédige un rapport énonçant ses conclusions motivées, en précisant si elles sont favorables ou non à l’opération projetée (…) ». Ces règles imposent au commissaire enquêteur d’indiquer au moins sommairement, en donnant son avis personnel, les raisons qui déterminent le sens de cet avis, mais ne l’obligent pas à répondre à chacune des observations présentées lors de l’enquête et ses réponses peuvent revêtir une forme synthétique.

8. Il ressort du rapport et des conclusions du commissaire enquêteur, lequel a émis, le 3 mai 2021, un avis favorable à l’utilité publique du projet de réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans l’immeuble situé au n° 11 de la rue Sénac de Meilhan à Marseille, qu’aucune observation n’a été consignée dans les registres de l’enquête publique. Néanmoins, le commissaire enquêteur, qui a indiqué de manière détaillée l’ensemble des motifs pour lesquels il estimait que le projet en cause revêtait une utilité publique, a également évoqué la contestation de la société Imma Foncier en ce qui concerne l’évaluation du montant de l’indemnité de dépossession proposée par le service des domaines. Par ailleurs, cet avis, qui constate l’état d’abandon de l’immeuble sans jamais le qualifier, contrairement à ce qui est soutenu, comme relevant d’un habitat indigne au sens de l’article 84 de la loi du 25 mars 2009, n’est pas entaché d’erreurs de fait ou d’inexactitudes, les erreurs alléguées sur les montants de l’opération n’étant pas davantage établies. Par suite, le moyen tiré de la méconnaissance de l’article R. 112-19 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique doit être écarté.

9. En troisième lieu, à supposer que la société Imma Foncier ait entendu soulever l’exception d’illégalité de la délibération du 13 décembre 2018 par laquelle la métropole Aix-Marseille Provence a approuvé la stratégie territoriale durable de lutte contre l’habitat indigne et le lancement de procédures de déclaration d’utilité publique concernant les immeubles frappés d’un arrêté de péril, ainsi que de la délibération du 28 février 2019 approuvant l’avenant à la concession d’aménagement avec la société Marseille Habitat, qui la prolonge jusqu’au 31 décembre 2021, de tels moyens doivent être écartés par adoption des motifs, au demeurant non critiqués, retenus à bon droit par les premiers juges et énoncés avec suffisamment de précision aux points 9 et 10 du jugement attaqué.

10. En quatrième lieu, par une délibération du 20 juin 2019, le conseil de la métropole Aix-Marseille-Provence a approuvé l’engagement des procédures d’expropriation pour cause d’utilité publique au profit de Marseille Habitat ou d’Urbanis Aménagement, chacun agissant dans le cadre d’une concession d’aménagement d’éradication de l’habitat indigne, au titre de 41 immeubles parmi lesquels celui appartenant à la société requérante. Si celle-ci soutient que la délibération du 20 juin 2019 ne pouvait, sans méconnaître la délibération du 13 décembre 2018 citée au point précédent, approuver l’engagement d’une procédure d’expropriation alors que son immeuble n’a pas fait l’objet d’une mesure de police constatant le péril qu’il entraîne ou son insalubrité, il ressort toutefois de la délibération du 13 décembre 2018 que la métropole a entendu engager, avant même la mise en œuvre opérationnelle de sa nouvelle stratégie, compte tenu de l’urgence à agir sur le territoire de la commune de Marseille, la conduite de trois actions immédiates parmi lesquelles la maîtrise de cent immeubles dans le cadre de la prorogation des deux concessions d’éradication de l’habitat indigne précitées, opération qui n’est nullement circonscrite aux seuls immeubles frappés d’un arrêté de péril. Par suite, le moyen tiré de ce que la délibération du 20 juin 2019 serait entachée d’une erreur manifeste d’appréciation en tant qu’elle approuve l’engagement de la procédure d’expropriation de l’immeuble situé au n° 11 de la rue Sénac de Meilhan, et qu’elle vicierait de ce fait la légalité de l’arrêté portant déclaration d’utilité publique, doit être écarté.

11. En cinquième lieu, il appartient au juge, lorsqu’il se prononce sur le caractère d’utilité publique d’une opération nécessitant l’expropriation d’immeubles ou de droits réels immobiliers, de contrôler successivement qu’elle répond à une finalité d’intérêt général, que l’expropriant n’était pas en mesure de réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’expropriation et, enfin, que les atteintes à la propriété privée, le coût financier et, le cas échéant, les inconvénients d’ordre social ou économique que comporte l’opération ne sont pas excessifs au regard de l’intérêt qu’elle présente.

12. D’une part, par arrêté du 10 septembre 2021, le préfet a déclaré d’utilité publique, au bénéfice la société Marseille Habitat, la réalisation des travaux nécessaires à la création de logements sociaux dans l’immeuble situé au n° 11 rue Sénac de Meilhan à Marseille. Cette opération, qui doit permettre de rénover de manière complète et pérenne un immeuble vacant afin de produire du logement social, répond à une finalité d’intérêt général. En outre, il ressort des pièces du dossier, notamment du rapport d’enquête publique, que l’immeuble, qui ne présente aucun intérêt patrimonial, fragilisé et vulnérable aux occupations sauvages et intrusions du fait du désintéressement de son propriétaire, est à l’état d’abandon depuis plusieurs années à la date de l’arrêté de déclaration d’utilité publique. Si la société Imma Foncier soutient avoir engagé des travaux d’envergure, et que le rapport d’enquête publique précise que la toiture et les planchers ont été restaurés, l’immeuble est toutefois maintenu depuis 2006 à l’état de plateaux bruts sans aucune fenêtre. Toujours selon ce rapport, dont le contenu n’est pas contesté à cet égard, un rapport de constat visuel réalisé en 2019 par le bureau d’études « GD Structure » a mis en évidence un surdimensionnement des poutraisons sans qu’il soit possible de garantir que ce surdimensionnement ne serait pas producteur de reports de charge sur les immeubles mitoyens. Au demeurant, le commissaire enquêteur indique avoir constaté, lors de deux visites sur place, l’état d’abandon de l’immeuble qui n’assure plus le clos, et est affecté d’une dégradation progressive des ouvrages réalisés sommairement. Dans ces conditions, l’opération en litige répond à une finalité d’intérêt général, et ce quand bien même la parcelle sur laquelle est édifié cet immeuble est d’ores-et-déjà grevée d’une servitude de mixité sociale dans le cadre du plan local d’urbanisme intercommunal.

13. D’autre part, ainsi qu’il vient d’être dit, le projet litigieux porté par la métropole Aix-Marseille-Provence a pour objectifs, à la fois, de remédier à une situation d’habitat indigne et dégradé, et de créer des logements sociaux. La société Imma Foncier n’établit pas que la seule réhabilitation de la construction en cause aurait permis, sans expropriation et dans des conditions équivalentes, d’atteindre ces objectifs, et ce alors qu’elle s’est désintéressée de son bien pendant plusieurs années et qu’elle ne justifie aucunement, alors qu’elle aurait dans un premier temps souhaité créer des logements étudiants, du sérieux d’un nouveau projet de mise sur le marché de logements répondant à l’objectif de mixité sociale.

14. Enfin, outre que la société requérante ne justifie nullement du coût des travaux qu’elle aurait effectivement réalisés dans l’immeuble acquis pour un montant de 289 000 euros en 2005, ni que l’indemnité de dépossession, à hauteur de 455 000 euros, aurait été sous-évaluée par le service des domaines, le coût de l’opération, estimé à hauteur de 1 063 129 euros, n’apparait pas excessif, s’agissant d’un projet visant à réhabiliter un habitat dégradé et vide de tout occupant par la création de six logements sociaux au cœur du centre-ville de Marseille, ce d’autant plus que, selon le commissaire enquêteur, ce montant peut être réduit par une correction du programme permettant la conservation du cinquième étage sans dépose de la toiture. Si l’appelante soutient qu’il n’existe aucune programmation financière stabilisée, elle ne produit aucun élément de nature à établir que l’évaluation en cause aurait été minorée. Dans ces conditions, les atteintes à la propriété privée que comporte la déclaration d’utilité publique ne sont pas excessives au regard des avantages qui en sont attendus, et les moyens tirés du détournement de procédure et de l’erreur d’appréciation qui seraient révélés par une telle disproportion, ainsi que de la méconnaissance de l’article 1er du protocole additionnel n° 1 à la convention européenne de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés fondamentales portant sur la protection de la propriété, ne peuvent qu’être écartés.

15. Il résulte de tout ce qui précède que la société Imma foncier n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Marseille a rejeté sa demande tendant à l’annulation de l’arrêté du 11 octobre 2021 par lequel le préfet des Bouches-du-Rhône a déclaré cessible, au bénéfice de la société Marseille Habitat, l’immeuble situé n° 11 rue Sénac de Meilhan dans le premier arrondissement de Marseille. Il s’ensuit que ses conclusions à fin d’annulation doivent être rejetées.

Sur les frais liés au litige :

16. La métropole Aix-Marseille-Provence et la société Marseille Habitat n’étant pas les parties perdantes dans la présente instance, les conclusions présentées par la société Imma foncier sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative doivent être rejetées. En revanche, il y a lieu, en application de ces mêmes dispositions, de mettre à la charge de la société Imma foncier une somme de 1 500 euros à verser à la métropole Aix-Marseille-Provence et une somme de 1 500 euros à verser à la société Marseille Habitat au titre des frais qu’elles ont exposés et non compris dans les dépens.

D É C I D E :

Article 1er : La requête de la société Imma foncier est rejetée.

Article 2 : La société Imma foncier versera une somme de 1 500 euros à la métropole Aix-Marseille-Provence et une somme de 1 500 euros à la société Marseille Habitat en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SCI Imma foncier, au ministre de l’intérieur, à la métropole Aix-Marseille-Provence et à la société Marseille Habitat.

Délibéré après l’audience du 26 mai 2026, où siégeaient :

— M. Jean-Christophe Duchon-Doris, président,

 – M. Michaël Revert, président assesseur,

 – M. Stéphen Martin, premier conseiller.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 9 juin 2026.

N° 25MA01481 2