Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

Sous le n° 2003257 le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire à Rennes (Ille-et-Vilaine), M. B… D… et M^me C… E… ont demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler l’arrêté du 29 janvier 2020 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire valant permis de démolir, portant notamment sur la réalisation d’un hôtel de 88 chambres sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux.

Sous le n° 2005713, M. B… D… et M^me C… E… ont demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler l’arrêté du 4 novembre 2020 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire modificatif portant notamment sur la réalisation d’un hôtel de 87 chambres sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, ainsi que la décision portant rejet de leur recours gracieux.

Sous le n°2003088, la société Nouvelle des Galeries G a demandé au tribunal administratif de Rennes d’annuler l’arrêté du 4 novembre 2020 par lequel la maire de Rennes a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire modificatif portant notamment sur la réalisation d’un hôtel de 87 chambres sur des parcelles situées 12 rue Duguay Trouin à Rennes, ainsi que la décision portant rejet de son recours gracieux.

Par un jugement nos 2003088, 2003257, 2005713 du 2 mars 2022, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leurs demandes.

Procédure devant la cour avant cassation :

Par une requête et des mémoires, enregistrés les 26 avril et 17 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B… D… et M^me C… E…, représentés par M^e Boulais, demandent à la cour :

1°) d’annuler ce jugement du 2 mars 2022 du tribunal administratif de Rennes en tant qu’il a rejeté leurs requêtes ;

2°) d’annuler l’arrêté de permis de construire du 29 janvier 2020 de la maire de Rennes ainsi que l’arrêté du 4 novembre 2020 portant permis de construire modificatif ;

3°) de mettre solidairement à la charge de la commune de Rennes et de la SCI Rennes Duguay Trouin la somme de 3 000 euros en application de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Ils soutiennent que :

 – leur requête est recevable ; ils contestent le projet tel qu’autorisé en dernier lieu le 4 novembre 2020 ; intervenant volontaire en requête dans l’instance n° 20005713, le syndicat des copropriétaires est recevable à relever appel de ce jugement ; ils sont voisins immédiats du projet, lequel va affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation et de jouissance de leurs biens ;

 – les arrêtés contestés méconnaissent les dispositions de l’article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes eu égard à la hauteur du projet autorisé et à l’absence d’emplacements pour les deux roues ;

 – les permis de construire ont été obtenus par fraude eu égard aux omissions des dossiers et au fait que le dossier de demande de permis de construire modificatif est intervenu alors que l’assemblée générale de la copropriété avait refusé la réalisation des travaux dès le 16 mars 2020.

Par un mémoire en défense, enregistré le 20 octobre 2022, la commune de Rennes, représentée par M^e Donias, conclut à titre principal au rejet de la requête, subsidiairement à ce qu’il soit fait application des articles L. 600-5 ou L. 600-5-1 du code de l’urbanisme, et demande de mettre à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, de M. D… et de M^me E… une somme de 3 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Par un mémoire enregistré le 22 juillet 2022, la société Rennes Duguay Trouin, représentée par M^e Gosselin, conclut au rejet de la requête et demande de mettre à la charge solidaire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, de M. D… et de M^me E… une somme de 5 000 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Elle soutient que :

 – la requête est irrecevable eu égard à l’accord trouvé en assemblée générale de copropriété le 3 mars 2022 sur le dernier projet immobilier ; subsidiairement l’appel formé par le syndicat des copropriétaires contre le permis de construire modificatif est irrecevable dès lors qu’il était intervenant volontaire en première instance ;

 – subsidiairement les moyens soulevés par les requérants ne sont pas fondés.

Un mémoire, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B… D… et M^me C… E… a été enregistré le 20 octobre 2022. Il n’a pas été communiqué.

Par un arrêt n° 22NT01255 du 18 avril 2023, la cour administrative d’appel de Nantes a annulé les arrêtés des 29 janvier 2020 et 4 novembre 2020 de la maire de Rennes en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 3 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes, s’agissant d’une part de la hauteur de la construction à édifier sur les parcelles cadastrées section AC nos 1239 et 794 et d’autre part de la réalisation de places de stationnement pour deux roues ainsi que dans cette même mesure, les décisions de la maire de Rennes rejetant les recours gracieux formés contre ces arrêtés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D… et M^me E…, et le jugement du tribunal administratif de Rennes du 2 mars 2022 en tant qu’il est contraire à cet arrêt.

Par une décision nos 475175 et 475213 du 6 juin 2025 le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 18 avril 2023 et a renvoyé devant la cour l’affaire, qui porte désormais le n° 25NT01693.

Procédure devant la cour après cassation :

Par un mémoire récapitulatif et un mémoire enregistrés les 11 septembre 2025 et 3 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B… D… et M^me C… E…, représentés par la SARL Skor avocats, concluent aux mêmes fins que leurs précédentes écritures.

Ils soutiennent que :

 – la requête d’appel est recevable ; le projet final approuvé par l’assemblée générale de copropriétaires n’a pas fait l’objet d’un permis de construire modificatif ; un intervenant est recevable à relever appel d’un jugement rejetant les conclusions au soutien desquelles il est intervenu ; le syndicat de copropriété a qualité pour agir en appel ;

 – la demande de première instance est recevable ; ils ont intérêt à agir ;

 – les arrêtés contestés méconnaissent, s’agissant de la hauteur de la construction projetée, les dispositions de l’article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur ;

 – les arrêtés contestés méconnaissent, s’agissant des emplacements de stationnement pour les deux roues, les dispositions de l’article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur ; le projet contesté n’a pas prévu de places de stationnement pour deux roues.

Par un mémoire récapitulatif, enregistré le 18 septembre 2025, la commune de Rennes représentée par M^e Donias, conclut aux mêmes fins par les mêmes moyens que ses précédentes écritures.

Par un mémoire, un mémoire récapitulatif et des mémoires enregistrés les 17 juillet, 23 septembre, 24 octobre et 13 novembre 2025, la SCI Rennes Duguay Trouin, représentée par M^e Gosselin, conclut aux mêmes fins que ses précédentes écritures.

Elle soutient que :

 – la requête d’appel n’est pas recevable ; les requérants n’ont pas intérêt à agir en appel dès lors que l’assemblée générale de la copropriété a approuvé à l’unanimité, par résolution, le projet définitif avant d’envisager la résolution relative à la possibilité de relever appel du jugement du tribunal ; le syndicat des copropriétaires n’a pas été habilité pour agir en justice dès lors que la résolution adoptée n’est pas suffisamment motivée ; le syndicat de copropriété, intervenant en première instance, ne peut relever appel du jugement attaqué ; à titre subsidiaire le syndicat de copropriété ne peut relever appel du jugement en tant qu’il concerne l’arrêté du 4 novembre 2020 ;

 – la demande de première instance n’est pas recevable ; le syndicat de copropriété, M. D… et M^me E… n’ont pas intérêt à agir ;

 – les moyens soulevés ne sont pas fondés.

Un mémoire, présenté pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. B… D… et M^me C… E…, a été enregistré le 25 novembre 2025. Il n’a pas été communiqué.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

 – le code de l’urbanisme ;

 – le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

 – le rapport de M^me Dubost,

 – les conclusions de M^me Ody, rapporteure publique,

 – et les observations de M^e Jamot, représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D… et M^me E…, celles de M^e Laville Collomb, substituant M^e Donias, représentant la commune de Rennes et celles de M^e Gosselin, représentant la SCI Rennes Duguay Trouin.

Considérant ce qui suit :

1. Par un arrêté du 29 janvier 2020, la maire de Rennes (Ille-et-Vilaine) a délivré à la SCI Rennes Duguay Trouin un permis de construire valant permis de démolir, portant sur la réalisation d’un hôtel de quatre-vingt-huit chambres comprenant notamment un restaurant et un auditorium, situé 12 quai Duguay Trouin à Rennes, sur des parcelles cadastrées section AC nos 794, 795 et 875. Le recours gracieux formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire à Rennes, M. D… et M^me E… a été rejeté par une décision du 17 juin 2020. Un permis de construire modificatif a été délivré le 4 novembre 2020, diminuant notamment le nombre de chambres de l’hôtel et la surface de plancher, incluant la parcelle cadastrée section AC n° 1239 dans le terrain d’assiette du projet, supprimant l’accessibilité à une toiture terrasse ainsi que le restaurant et l’auditorium, et ajoutant un spa et un commerce. Par un jugement du 2 mars 2022, le tribunal administratif de Rennes a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire à Rennes, de M. D… et de M^me E…, tendant à l’annulation de ces décisions. Par un arrêt n° 22NT01255 du 18 avril 2023, la cour administrative d’appel de Nantes a annulé les arrêtés des 29 janvier 2020 et 4 novembre 2020 de la maire de Rennes en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 3 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes, s’agissant d’une part de la hauteur de la construction à édifier sur les parcelles cadastrées section AC nos 1239 et 794 et d’autre part de la réalisation de places de stationnement pour deux roues ainsi que dans cette même mesure, les décisions de rejet de recours gracieux de la maire de Rennes et le jugement du tribunal administratif de Rennes du 2 mars 2022 en tant qu’il est contraire à cet arrêt. Par une décision nos 4675175 et 475213, du 6 juin 2025, le Conseil d’Etat, statuant au contentieux, a annulé l’arrêt de la cour administrative d’appel de Nantes du 18 avril 2023 et a renvoyé l’affaire devant la cour.

Sur les fins de -non-recevoir opposées en défense :

2. En premier lieu, la personne qui, devant le tribunal administratif, est régulièrement intervenue à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir est recevable à relever appel du jugement rendu sur ce recours contrairement aux conclusions de son intervention, lorsqu’à défaut d’intervention de sa part, elle aurait eu qualité pour introduire elle-même ce recours. Alors que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire a demandé au tribunal administratif de Rennes, sous le n° 2003257 d’annuler l’arrêté du 29 janvier 2020 de la maire de Rennes portant permis de construire, il est intervenu à l’appui du recours pour excès de pouvoir présenté par M. D… et M^me E… devant le tribunal administratif de Rennes, sous le n° 2005713, contre l’arrêté du 4 novembre 2020 de la maire de Rennes accordant un permis de construire modificatif. Il aurait donc eu qualité pour introduire lui-même un tel recours et est dès lors recevable à faire appel du jugement rendu contrairement aux conclusions de son intervention. En tout état de cause, M. D… et M^me E… ayant intérêt à relever appel du jugement du tribunal administratif rejetant leur demande tendant à l’annulation des arrêtés des 29 janvier et 4 novembre 2020 de la maire de Rennes, la requête d’appel est recevable.

3. En second lieu, dans les circonstances où une autorisation est requise, le syndic, agissant au nom de la copropriété, est tenu de disposer, sous peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une autorisation formelle de l’assemblée générale des copropriétaires pour ester en justice, habilitation qui doit préciser l’objet et la finalité du contentieux engagé. En revanche, dès lors que le syndic dispose d’une telle autorisation pour engager une procédure contentieuse, ces dispositions n’exigent pas que, pour interjeter appel et, le cas échéant, se pourvoir en cassation, celui-ci sollicite une nouvelle autorisation.

4. Il ressort des résolutions de l’assemblée générale des copropriétaires des 16 mars 2020 et 25 mars 2021, que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire a été autorisé à demander au tribunal administratif de Rennes l’annulation des arrêtés des 29 janvier 2020 et 4 novembre 2020 portant permis de construire et permis de construire modificatif. Il n’était donc pas nécessaire que le syndicat des copropriétaires sollicite une nouvelle autorisation afin de relever appel du jugement du tribunal administratif de Rennes rejetant ses demandes. Par ailleurs, il ressort des pièces du dossier que par une résolution du 3 mars 2022, qui mentionne l’objet et la finalité du contentieux engagé, l’assemblée générale des copropriétaires a autorisé le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire à relever appel du jugement rendu par le tribunal administratif de Rennes rejetant sa demande tendant à l’annulation du permis de construire délivré le 29 janvier 2020. Enfin, la circonstance que lors de cette même assemblée générale ce syndicat de copropriétaires a « validé » un nouveau projet de construction présenté par la SCI Rennes Duguay Trouin n’est pas de nature à lui dénier un intérêt lui donnant qualité à agir contre le jugement du 2 mars 2022. En tout état de cause, comme il a été dit au point 2, M. D… et M^me E… ayant intérêt à relever appel du jugement du tribunal administratif rejetant leur demande tendant à l’annulation des arrêtés des 29 janvier et 4 novembre 2020 de la maire de Rennes, la requête d’appel est recevable. La fin de non-recevoir opposée en défense doit donc être écartée.

Sur le bien-fondé du jugement attaqué :

En ce qui concerne la recevabilité de la demande de première instance :

5. Aux termes de l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme : « Une personne autre que l’Etat, les collectivités territoriales ou leurs groupements ou une association n’est recevable à former un recours pour excès de pouvoir contre une décision relative à l’occupation ou à l’utilisation du sol régie par le présent code que si la construction, l’aménagement ou le projet autorisé sont de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien qu’elle détient ou occupe régulièrement ou pour lequel elle bénéficie d’une promesse de vente, de bail, ou d’un contrat préliminaire mentionné à l’article L. 261-15 du code de la construction et de l’habitation. (…) » et aux termes de l’article L. 600-1-3 du même code : « Sauf pour le requérant à justifier de circonstances particulières, l’intérêt pour agir contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. ».

6. Il résulte de ces dispositions qu’il appartient, en particulier, à tout requérant qui saisit le juge administratif d’un recours pour excès de pouvoir tendant à l’annulation d’un permis de construire, de démolir ou d’aménager, de préciser l’atteinte qu’il invoque pour justifier d’un intérêt lui donnant qualité pour agir, en faisant état de tous éléments suffisamment précis et étayés de nature à établir que cette atteinte est susceptible d’affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance de son bien. Il appartient au défendeur, s’il entend contester l’intérêt à agir du requérant, d’apporter tous éléments de nature à établir que les atteintes alléguées sont dépourvues de réalité. Le juge de l’excès de pouvoir apprécie la recevabilité de la requête au vu des éléments ainsi versés au dossier par les parties, en écartant le cas échéant les allégations qu’il jugerait insuffisamment étayées mais sans pour autant exiger de l’auteur du recours qu’il apporte la preuve du caractère certain des atteintes qu’il invoque au soutien de la recevabilité de celui-ci. Eu égard à sa situation particulière, le voisin immédiat justifie, en principe, d’un intérêt à agir lorsqu’il fait état devant le juge, qui statue au vu de l’ensemble des pièces du dossier, d’éléments relatifs à la nature, à l’importance ou à la localisation du projet de construction.

7. Il ressort des pièces du dossier que la parcelle cadastrée section AC n° 795, sur laquelle est édifié le bâtiment situé 4 place du Calvaire, est incluse au sein de l’opération projetée. En outre, l’opération en cause vise à la construction sur la parcelle cadastrée section AC n° 794, qui jouxte l’immeuble du 4 place du Calvaire, d’un hôtel en R+ 7. Par suite, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, ainsi que M. D… et M^me E…, propriétaires de biens au sein cet immeuble, qui font état des incidences du projet sur les conditions d’occupation et de jouissance de l’immeuble, notamment s’agissant des nuisances sonores, des vues créées et de la perte d’ensoleillement, justifient d’un intérêt à agir à l’encontre du permis de construire contesté. A cet égard, la circonstance que le projet ait fait l’objet d’un permis de construire modificatif, visant notamment à supprimer une terrasse en R+ 6 et à rendre inaccessible la terrasse en R+ 7, est sans incidence alors que l’intérêt à agir s’apprécie à la date d’affichage en mairie de la demande du pétitionnaire. La fin de non-recevoir doit donc être écartée.

En ce qui concerne la légalité des décisions contestées :

8. Lorsqu’un permis de construire a été délivré en méconnaissance des dispositions législatives ou réglementaires relatives à l’utilisation du sol ou sans que soient respectées des formes ou formalités préalables à la délivrance des permis de construire, l’illégalité qui en résulte peut être régularisée par la délivrance d’un permis modificatif dès lors que celui-ci assure le respect des règles de fond applicables au projet en cause, répond aux exigences de forme ou a été précédé de l’exécution régulière de la ou des formalités qui avaient été omises. Les irrégularités ainsi régularisées à la suite de la modification de son projet par le pétitionnaire et en l’absence de toute intervention du juge ne peuvent plus être utilement invoquées à l’appui d’un recours pour excès de pouvoir dirigé contre le permis initial.

9. En premier lieu, aux termes de l’article L. 313-1 du code de l’urbanisme : " I.- Un plan de sauvegarde et de mise en valeur peut être établi sur tout ou partie du site patrimonial remarquable créé en application du titre III du livre VI du code du patrimoine. Sur le périmètre qu’il recouvre, il tient lieu de plan local d’urbanisme. (…) III. – Le plan de sauvegarde et de mise en valeur peut comporter l’indication des immeubles ou des parties intérieures ou extérieures d’immeubles : / 1° Dont la démolition, l’enlèvement ou l’altération sont interdits et dont la modification est soumise à des conditions spéciales ; / 2° Dont la démolition ou la modification peut être imposée à l’occasion d’opérations d’aménagement publiques ou privées. (…) « . Et aux termes de l’article R. 313-1 du même code : » Le plan de sauvegarde et de mise en valeur comprend un rapport de présentation et un règlement, et peut comporter des orientations d’aménagement et de programmation relatives à des immeubles bâtis ou non bâtis ou ensembles d’immeubles, assorties le cas échéant de documents graphiques. / Le règlement comprend des règles écrites et des documents graphiques qui sont définis à l’article R. 313-5. ".

10. Aux termes de l’article 3 « Les constructions neuves » du « Titre IV – Les constructions » du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes : " Les nouvelles constructions comprennent : / les constructions principales réalisées soit en remplacement d’un immeuble non protégé (pouvant être conservé, amélioré ou remplacé, (…)/ Hauteurs (…) En cohérence avec les dispositions relatives à la volumétrie des constructions dans le paysage, la hauteur maximale de la construction nouvelle ne doit pas dépasser la hauteur maximale de la construction ou façade protégée la plus proche et la plus haute, sauf condition particulière (M, A…, P ou E) mentionnée au règlement graphique et dont la liste est reportée au présent règlement. / Sauf condition particulière (M, A…, P ou E) mentionnée au règlement graphique et dont la liste est reportée au présent règlement, lorsqu’un immeuble est situé à égale distance entre deux immeubles ou façades protégés ou en limite séparative de deux immeubles ou façades protégés, alors : / – soit l’immeuble peut s’élever à la hauteur de l’immeuble ou de la façade protégés le plus haut sous réserve de respecter, par sa volumétrie, la hauteur de l’immeuble ou la façade protégé la plus basse ; / – soit l’immeuble respecte la hauteur la plus basse. (…) Un dépassement ou une réduction de la hauteur de l’ordre de 10 % peut être autorisé pour des raisons architecturales ou techniques. ".

11. D’une part, il ressort des pièces du dossier que le terrain d’assiette du projet, composé notamment des parcelles cadastrées section AC nos 1239 et 794, est situé dans la continuité de la parcelle cadastrée section AC n° 669, située 3 rue du Cartage, qui supporte une construction protégée au titre du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune, implantée à une distance d’environ un mètre de la construction litigieuse. Il en ressort aussi que la construction litigieuse fait également face, sur toute la longueur de sa façade le long de la rue du Cartage, à une autre construction protégée au titre du même plan, dont elle est distante de quatre mètres au plus sur environ quatorze mètres de façade et dont la hauteur est nettement supérieure à celle de la construction protégée située au 3 rue du Cartage. Il ressort également des pièces du dossier que la construction protégée située au 3 rue du Cartage est voisine d’une autre construction protégée, au 5 rue du Cartage, d’une hauteur supérieure, que la rue du Cartage est très étroite et que les vues lointaines sur la construction litigieuse, que ce soit depuis la place du Calvaire ou le quai Duguay-Trouin, ne permettent pas, eu égard à la configuration des lieux, de voir ensemble la construction projetée et la construction protégée située au 3 rue du Cartage. Ainsi, pour l’application des dispositions citées au point précédent, l’immeuble situé en face de la construction projetée, doit être regardé comme la construction protégée la plus proche du projet et la plus haute. D’autre part, il ressort du plan de toiture à l’état projeté joint à la demande de permis de construire modificatif que la construction en litige sera d’une hauteur maximale de 49,31 mètres alors que l’immeuble protégé situé en face est d’une hauteur de 50,41 mètres. Dans ces conditions, la construction projetée est d’une hauteur inférieure à la construction protégée la plus proche et la plus haute et en délivrant le permis de construire contesté, la maire de Rennes n’a pas fait une inexacte application des dispositions citées au point 10.

12. En deuxième lieu, aux termes du 2° de de l’article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes relatif au stationnement : « (…) Stationnement (…) 2- Deux roues : Le nombre d’emplacements doit répondre aux normes minimales suivantes : / – Logements ou résidences communautaires : 1,5 emplacements par logement ou chambre créé. / – Commerces (y compris les restaurants), services, bureaux, et autres activités : 1 emplacement par tranche complète de 150 m² de surface de plancher créée. / – Autres affectations : le nombre d’emplacements correspond aux besoins des occupants. (…). Pour les programmes mixtes, le calcul des besoins en stationnement s’effectue au prorata (…) ».

13. Il ressort des pièces des demandes de permis de construire que le projet ne comporte aucune place de stationnement pour les deux roues.

14. D’une part, le projet de construction envisagé d’un hôtel incluant un commerce, une salle de séminaire, un spa et un hammam, qui constitue une activité économique, doit être assimilé à la catégorie « Commerces, services, bureaux et autres activités » pour l’application du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur précité. Par suite et alors que le projet en cause implique la construction de 4 195 m² de surface de plancher, il nécessite la réalisation de vingt-sept places de stationnement deux roues.

15. D’autre part, en tout état de cause, à supposer que le projet puisse être regardé comme correspondant à la catégorie « autres affectations » pour lesquelles le nombre d’emplacements correspond aux besoins des occupants, il ressort des pièces du dossier que le complexe hôtelier, incluant une salle de séminaire ainsi qu’un spa et un hammam, pourra accueillir 624 personnes, dont 18 personnels de l’établissement. L’opération contestée ne peut ainsi être regardée comme répondant, s’agissant des espaces de stationnement pour les deux roues, aux besoins des occupants. Il ressort par ailleurs des pièces du dossier que le permis de construire autorise également la création d’un commerce d’une surface de plancher de 276 m², correspondant à la catégorie « commerces » du règlement. Ainsi, en application des dispositions citées au point précédent, le projet devait comporter à ce titre une place de stationnement pour les deux roues ainsi que des places de stationnement répondant aux besoins des occupants du complexe hôtelier.

16. Par suite, et alors que la circonstance selon laquelle le projet immobilier autorisé est situé en centre-ville de Rennes, à proximité de stations de vélos en libre-service payants et qu’il est desservi par les transports en commun est sans incidence sur la mise en œuvre des dispositions précitées, en délivrant les permis de construire sollicités, en tant qu’ils ne comportent aucune place de stationnement pour les deux roues, la maire de Rennes a fait une inexacte application des dispositions citées au point 12.

Sur les conséquences du vice entachant les permis de construire :

17. Aux termes de l’article L. 600-5 du code de l’urbanisme : « Sans préjudice de la mise en œuvre de l’article L. 600-5-1, le juge administratif qui, saisi de conclusions dirigées contre un permis de construire, de démolir ou d’aménager ou contre une décision de non-opposition à déclaration préalable, estime, après avoir constaté que les autres moyens ne sont pas fondés, qu’un vice n’affectant qu’une partie du projet peut être régularisé, limite à cette partie la portée de l’annulation qu’il prononce et, le cas échéant, fixe le délai dans lequel le titulaire de l’autorisation pourra en demander la régularisation, même après l’achèvement des travaux. Le refus par le juge de faire droit à une demande d’annulation partielle est motivé. ».

18. Comme il a été dit au point 16, les arrêtés de la maire de Rennes portant permis de construire et permis de construire modificatif sont entachés du seul vice tiré de ce qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes relatif au stationnement des deux roues. Un tel vice peut être régularisé, dès lors que la modification à envisager, qui concerne la création de places de stationnement pour les deux roues, et est limitée à une partie identifiable du projet, ne lui apporte pas un bouleversement tel qu’il en changerait la nature même. Il y a lieu dès lors de limiter à cette partie du projet la portée de l’annulation prononcée.

19. Il résulte de tout ce qui précède que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire et autres sont seulement fondés à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Rennes a rejeté leur demande tendant à l’annulation des arrêtés contestés en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 3 du titre IV du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes relatif au stationnement des deux roues, ainsi que les décisions de rejet de recours gracieux dans la même mesure.

Sur les frais liés au litige :

20. Les dispositions de l’article L. 761-1 du code de justice administrative font obstacle à ce que soit mise à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire et autres qui ne sont pas dans la présente instance la partie perdante, la somme demandée par la commune de Rennes et la SCI Rennes Duguay Trouin au titre des frais exposés par elles et non compris dans les dépens. Il y a lieu, en revanche, de faire application de ces dispositions et de mettre à la charge de la commune de Rennes et de la SCI Rennes Duguay Trouin une somme globale de 750 euros chacune à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, à M. D… et à M^me E… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

DÉCIDE :

Article 1er : Les arrêtés des 29 janvier 2020 et 4 novembre 2020 de la maire de Rennes sont annulés en tant qu’ils méconnaissent les dispositions de l’article 3 du règlement du plan de sauvegarde et de mise en valeur de la commune de Rennes, s’agissant de la réalisation de places de stationnement pour deux roues. Les décisions de la maire de Rennes rejetant les recours gracieux formés contre ces arrêtés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, M. D… et M^me E… sont annulées dans la même mesure.

Article 2 : Le jugement nos 2003088, 2003257, 2005713 du 2 mars 2022 du tribunal administratif de Rennes est réformé en ce qu’il a de contraire au présent arrêt.

Article 3 : La commune de Rennes et la SCI Rennes Duguay Trouin verseront chacune une somme globale de 750 euros au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, à M. D… et à M^me E… au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative.

Article 4 : Le surplus des conclusions des parties est rejeté.

Article 5 : Le présent arrêt sera notifié au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé 4 place du Calvaire, premier dénommé au titre de l’article R. 751-3 du code de l’urbanisme, à la commune de Rennes et à la SCI Rennes Duguay Trouin.

Copie en sera adressé au procureur de la République près le tribunal judiciaire de Rennes en application de l’article R. 751-11 du code de justice administrative.

Délibéré après l’audience du 11 mai 2026, à laquelle siégeaient :

 – M^me Rimeu, présidente de chambre,

 – M^me Rosemberg, première conseillère,

 – M^me Dubost, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe le 16 juin 2026.

La rapporteure,

A.-M. DUBOST

La présidente,

S. RIMEU

Le greffier,

C. GOY

La République mande et ordonne au préfet d’Ille-et-Vilaine en ce qui le concerne, et à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.

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N° 25NT01693