Vu la procédure suivante :

Procédure contentieuse antérieure :

I. Par une requête enregistrée sous le n° 2208906, la société en nom collectif (SNC) CitizenM Paris Champs-Elysées Properties a demandé au tribunal administratif de Paris, à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021 à raison de l’ensemble immobilier situé 66, avenue des Champs-Elysées – 128, rue de la Boétie (75008), et, à titre subsidiaire, de prononcer la décharge de la différence entre le montant des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021 à raison de cet ensemble immobilier et le montant résultant du recalcul de cette taxe suivant une valeur locative cadastrale obtenue en retenant le tarif applicable aux hôtels de la catégorie « HOT 1 » plutôt que celui applicable aux bureaux de la catégorie « BUR 2 ».

II. Par une requête enregistrée sous le n° 2213361, la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties a demandé au tribunal administratif de Paris à titre principal, de prononcer la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSBCS) et de taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TSS) qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021 à raison de l’ensemble immobilier situé 66, avenue des Champs-Elysées – 128, rue de la Boétie (75008) et, à titre subsidiaire, de prononcer la décharge de la différence entre le montant des cotisations de TSBCS et de TSS qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021 à raison de cet ensemble immobilier et le montant résultant du recalcul de ces taxes en retenant le tarif applicable aux locaux commerciaux plutôt que celui applicable aux bureaux.

Par un jugement nos 2208906, 2213361 du 14 février 2024 le tribunal administratif de Paris a rejeté l’ensemble de ses demandes.

Procédure devant la Cour :

Par une requête et un mémoire en réplique, enregistrés les 11 avril et 12 novembre 2024, la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties, représentée par Me de Montigny, avocat, demande à la Cour :

1°) d’annuler le jugement nos 2208906, 2213361 du 14 février 2024 du tribunal administratif de Paris en tant qu’il a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et de taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021 à raison de l’ensemble immobilier situé 66, avenue des Champs-Elysées -128, rue de la Boétie ;

2°) de prononcer la décharge sollicitée ;

3°) de mettre à la charge de l’Etat le versement de la somme de 7 500 euros au titre de l’article L. 761-1 du code de justice administrative et de le condamner aux dépens.

La société soutient que :

- le jugement est entaché d’une appréciation erronée des faits ;

- à titre principal, l’ensemble immobilier en cours de restructuration depuis le 19 septembre 2018 n’entrait pas dans le champ d’application de la taxe sur les bureaux au titre des années 2019, 2020 et 2021, les locaux étant rendus inexploitables et impropres à toute utilisation, compte tenu des travaux sur le gros œuvre en cours qui se sont accompagné d’une restructuration lourde, répartie sur tous les étages, notamment au 8ème étage qui a été démoli, entraînant une transformation complète de l’immeuble et un changement de destination ;

- eu égard aux travaux importants réalisés sur l’immeuble, celui-ci ne saurait, pendant la durée des travaux et jusqu’à leur achèvement, être considéré comme un immeuble bâti au regard de la taxe foncière ; les travaux réalisés ont affecté le gros œuvre et l’immeuble était impropre à toute utilisation pendant la durée des travaux ; au 1er janvier 2019 l’ensemble immobilier avait perdu de manière définitive la qualification d’une propriété bâtie au regard de l’importance des travaux engagés et avait fait l’objet d’un changement de destination ;

- les locaux en cause ne pouvaient pas être assujettis à la TSBCS et à la TSS au titre des années en litige alors même qu’ils étaient non bâtis et non assujettis à la taxe foncière sur les propriétés bâties ;

- il est impossible de déterminer la superficie des locaux imposables à la TSBCS et à la TSS au titre des années en litige en raison des travaux menés sur cette période ;

- à titre subsidiaire, à supposer que les locaux en cause entrent effectivement dans le champ de la TSBCS et de la TSS au titre des années en litige, ils devraient se voir appliquer le tarif correspondant aux locaux à usage commercial, dès lors que le changement de destination de l’ensemble immobilier était effectif à compter de 2019.

Par un mémoire en défense enregistré le 3 octobre 2024 le ministre de l’économie, des finances et de la souveraineté industrielle et numérique conclut au rejet de la requête.

Il soutient que les moyens soulevés par la société requérante.

Vu les autres pièces du dossier.

Vu :

- le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;

- le code de justice administrative.

Les parties ont été régulièrement averties du jour de l’audience.

Ont été entendus au cours de l’audience publique :

- le rapport de M^me Boizot,

- et les conclusions de M. Sibilli, rapporteur public.

Considérant ce qui suit :

1. La société CitizenM Paris Champs-Elysées Properties a obtenu en juin 2018 le transfert du permis de construire initialement accordé à l’ancien propriétaire d’un ensemble immobilier dont elle a fait l’acquisition en mai 2018, situé 66, avenue des Champs-Elysées – 128, rue de la Boétie (75008), pour la restructuration et le changement de destination d’une partie de ce bâtiment, anciennement à usage de bureaux, en hôtel de tourisme. Par des réclamations des 18 décembre 2020 et 29 décembre 2021, elle a demandé à l’administration de prononcer le dégrèvement des cotisations de taxe foncière sur les propriétés bâties, de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement (TSBCS) et de taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement (TSS) qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021. Ces réclamations ont été rejetées. Par un jugement nos 2208906, 2213361 du 14 février 2024 dont la société interjette appel, le tribunal administratif de Paris a rejeté ses demandes tendant à la décharge des cotisations de taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement et de taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement qu’elle a acquittées au titre des années 2019 à 2021 à raison de l’ensemble immobilier situé 66, avenue des Champs-Elysées – 128, rue de la Boétie.

Sur les conclusions tendant à la décharge de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement :

2. D’une part, aux termes de l’article 1599 quater C du code général des impôts : « I. – Il est institué, au profit de la région d’Ile-de-France, une taxe annuelle sur les surfaces de stationnement. Cette taxe est perçue dans les limites territoriales de cette région. Le produit de la taxe est affecté en section d’investissement du budget de la région, en vue de financer les dépenses d’investissement en faveur des transports en commun. (…) ». D’autre part, aux termes de l’article R. 811-1 du code de justice administrative : « Toute partie présente dans une instance devant le tribunal administratif (…) peut interjeter appel contre toute décision juridictionnelle rendue dans cette instance. Toutefois, le tribunal administratif statue en premier et dernier ressort : (…) 4° Sur les litiges relatifs aux impôts locaux et à la contribution à l’audiovisuel public, à l’exception des litiges relatifs à la contribution économique territoriale ; (…) ».

3. La taxe annuelle sur les surfaces de stationnement prévue par les dispositions précitées de l’article 1599 quater C du code général des impôts étant perçue au profit de la région d’Ile-de-France, elle constitue un impôt local au sens du 4° de l’article R. 811-1 du code de justice administrative. Il en résulte que le jugement a, dans cette mesure, été rendu en premier et dernier ressort et n’est susceptible d’être contesté que par la voie d’un pourvoi en cassation. Il y a lieu, dès lors, en application de l’article R. 351-2 du code de justice administrative, de transmettre ces conclusions au Conseil d’Etat.

Sur la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement :

4. D’une part, aux termes de l’article 1599 quater C du code général des impôts : « I. – Il est institué une taxe annuelle sur les surfaces de stationnement perçue dans les limites territoriales de la région d’Ile-de-France. / II. – Sont soumises à la taxe les personnes privées et publiques propriétaires de surfaces de stationnement ou titulaires d’un droit réel portant sur celles-ci. / La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’une surface taxable. / III. – Les surfaces de stationnement mentionnées au I s’entendent des locaux ou aires, couvertes ou non couvertes, destinés au stationnement des véhicules et qui font l’objet d’une exploitation commerciale ou sont annexés aux locaux mentionnés aux 1° à 3° du III de l’article 231 ter sans être intégrés topographiquement à un établissement de production. (…) ».

5. D’autre part, aux termes de l’article 231 ter du code général des impôts : « I. – Une taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement est perçue, dans les limites territoriales de la région d’Ile-de-France, composée de Paris et des départements de l’Essonne, des Hauts-de-Seine, de la Seine-et-Marne, de la Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne, du Val-d’Oise et des Yvelines. / II. – Sont soumises à la taxe les personnes privées ou publiques qui sont propriétaires de locaux imposables ou titulaires d’un droit réel portant sur de tels locaux. / La taxe est acquittée par le propriétaire, l’usufruitier, le preneur à bail à construction, l’emphytéote ou le titulaire d’une autorisation d’occupation temporaire du domaine public constitutive d’un droit réel qui dispose, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un local taxable. / III. – La taxe est due : / 1° Pour les locaux à usage de bureaux, qui s’entendent, d’une part, des bureaux proprement dits et de leurs dépendances immédiates et indispensables destinés à l’exercice d’une activité, de quelque nature que ce soit, par des personnes physiques ou morales privées, ou utilisés par l’Etat, les collectivités territoriales, les établissements ou organismes publics et les organismes professionnels, et, d’autre part, des locaux professionnels destinés à l’exercice d’activités libérales ou utilisés par des associations ou organismes privés poursuivant ou non un but lucratif ; / 2° Pour les locaux commerciaux, qui s’entendent des locaux destinés à l’exercice d’une activité de commerce de détail ou de gros et de prestations de services à caractère commercial ou artisanal ainsi que de leurs réserves attenantes couvertes ou non et des emplacements attenants affectés en permanence à ces activités de vente ou de prestations de service ; (…) ». Il résulte de ces dispositions, issues de l’article 38 de la loi du 30 décembre 1997 de finances pour 1998, et qui, en accroissant les ressources du fonds d’aménagement de la région Ile-de-France, visaient à préserver la capacité d’intervention financière de l’Etat en Ile-de-France afin de corriger les déséquilibres de cette région en matière de logement social, de transports collectifs et d’infrastructures de transports, que le propriétaire de locaux à usage de bureaux situé en Ile-de-France au 1er janvier de l’année d’imposition est assujetti à la taxe qu’elles prévoient, quel que soit l’état de ces derniers, y compris dans le cas où ils sont rendus temporairement impropres à cet usage.

6. Il résulte de ces dispositions que le propriétaire d’un local à usage de bureaux est assujetti à la taxe annuelle, que le local soit ou non effectivement utilisé comme bureau, le fait générateur de la taxe étant fixé au 1er janvier. La circonstance que les locaux en question soient rendus temporairement impropres à un usage de bureaux, du fait des travaux dont ils font l’objet, notamment à raison de la démolition complète des structures internes, et en l’absence de destruction totale des locaux, n’est pas de nature, en l’absence de dispositions le prévoyant, à les exclure ou à les exonérer du champ d’application de la taxe. Seuls ne relèvent plus de la taxe annuelle les locaux à usage de bureaux devenus vacants ayant fait l’objet, au 1er janvier de l’année d’imposition, d’un réaménagement en vue de les affecter à une activité ou un usage hors du champ de l’article 231 ter du code général des impôts ou de travaux de nature à les rendre définitivement impropres à leur destination. En conséquence, la circonstance que des travaux ont pour objet de modifier la destination d’un local soumis à la taxe annuelle sur les locaux à usage de bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement annexées à ces catégories de locaux, ne peut entraîner, avant leur achèvement, constaté au 1er janvier de l’année d’imposition, et en l’absence de destruction totale des locaux, un changement de l’usage du local en cause, tel que cet usage résulte de sa destination initiale.

7. La société SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties soutient que l’immeuble dont elle est propriétaire a fait l’objet de travaux de grande ampleur ayant affecté le gros œuvre, que ces travaux s’apparentent ainsi à des travaux de reconstruction et que, dès lors que ces travaux étaient toujours en cours au 1er janvier 2019 et n’étaient pas achevés, elle ne pouvait être soumise à la taxe sur les locaux à usage de bureaux prévue par les dispositions précitées de l’article 231 ter du code général des impôts.

8. Il résulte de l’instruction qu’un permis de construire a été délivré le 28 novembre 2017 à la société immobilière Faure et Cie pour un ensemble immobilier situé au 66 avenue des Champs-Elysées – 128 rue de la Boétie pour la restructuration et le changement de destination du R +1 au R + 8 d’un immeuble à usage de bureau en hôtel de tourisme (109 chambres) avec modifications des façades, des circulations verticales, création et modification de menuiseries extérieures du R +2 au R +9, réaménagement intérieur et mise aux normes d’accessibilité et de sécurité. Le 15 mai 2018, la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties est devenue, par acte notarié, propriétaire de cet ensemble immobilier, le 8 juin 2018, le bénéfice du permis de construire délivré le 28 septembre 2017 lui a été transféré et les travaux de démolition du gros œuvre ont débuté à compter du 19 septembre 2018 avec les travaux de curetage et de désamiantage puis la dépose des fenêtres et des ascenseurs et la mise à l’état brut des planchers fin 2018.

9. D’une part, si les locaux en litige ont fait l’objet de travaux de réhabilitation totale, impliquant des travaux de démolition partielle et de reconstruction affectant le gros œuvre, et notamment les planchers, les murs, ainsi que le toit du 8ème étage du bâtiment B, il résulte de l’instruction que les murs de cet étage subsistaient et que l’immeuble à cet étage n’a pas été arasé. En outre, ainsi qu’il a été dit au point 6, de telles circonstances ne sont pas de nature à faire obstacle à l’assujettissement de ces locaux à la taxe litigieuse, en l’absence d’un changement de destination de nature à les exclure du champ de ladite taxe. Dès lors, contrairement à ce que soutient la société requérante, il ne résulte pas de l’instruction qu’à la date du fait générateur de l’imposition, soit au 1er janvier 2019, l’ensemble immobilier en cause avait perdu de manière définitive sa destination à usage de bureaux en raison de l’obtention d’un permis pour la restructuration et le changement de destination délivré le 27 novembre 2017 et des travaux déjà entrepris, alors même qu’ils établissent l’intention de la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties de rendre les locaux en litige impropres à leur usage initial, dès lors que l’identification d’un changement portant sur la structure du bâtiment ne peut être constaté pendant les travaux mais seulement lors de l’achèvement des travaux.

10. D’autre part, la circonstance que l’immeuble était, en raison de la réalisation des travaux, temporairement impropre à son usage et ne pouvait faire l’objet d’une utilisation effective n’est pas de nature à faire obstacle à l’assujettissement de cet immeuble à la taxe litigieuse, alors même que cette opération de réhabilitation aurait partiellement affecté le gros œuvre.

11. Par ailleurs, le moyen tiré de la situation des locaux en cause au regard des règles applicables en matière de taxe foncière est, s’agissant d’une législation distincte, sans influence sur les conditions d’assujettissement desdits locaux à la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux et les locaux de stockage en Île-de-France. En tout état de cause, la seule circonstance qu’un immeuble fasse, ultérieurement à son achèvement et alors qu’il est soumis à ce titre à la taxe foncière sur les propriétés bâties, l’objet de travaux qui, sans emporter ni démolition complète ni porter une telle atteinte à son gros œuvre, le rendent inutilisable au 1er janvier de l’année d’imposition, ne fait pas perdre à cet immeuble son caractère de propriété bâtie pour l’application de l’article 1380 du code général des impôts.

12. Enfin, s’agissant de la modification de classement de l’immeuble, d’immeubles à usage de bureaux à immeuble à usage de commerces, le fait générateur de la taxe annuelle sur les bureaux, les locaux commerciaux, les locaux de stockage et les surfaces de stationnement étant le 1er janvier en application des dispositions du II de l’article 231 ter du code général des impôts II mentionnés au point 5, faute d’achèvement des travaux constaté avant le 1er janvier des trois années d’imposition en litige et de déclaration correspondante, la catégorie d’imposition ne peut être reconsidérée.

13. Il résulte de tout ce qui précède que la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties n’est pas fondée à soutenir que c’est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris a rejeté sa demande. Par voie de conséquence, ses conclusions présentées sur le fondement de l’article L. 761-1 du code de justice administrative ne peuvent qu’être rejetées.

D E C I D E :

Article 1er : Les conclusions de la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties tendant à l’annulation du jugement du 14 février 2024 du tribunal administratif de Paris en tant qu’il a rejeté sa demande de décharge de la taxe additionnelle sur les surfaces de stationnement à laquelle elle a été assujettie au titre des années 2019 et 2021, sont transmises au Conseil d’Etat.

Article 2 : Le surplus des conclusions de la requête de la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties est rejeté.

Article 3 : Le présent arrêt sera notifié à la SNC CitizenM Paris Champs-Elysées Properties et à la ministre de l’action et des comptes publics.

Copie en sera adressée à l’administratrice des finances publiques chargée de la direction régionale des finances publiques d’Île-de-France et de Paris (service du contentieux d’appel déconcentré – SCAD).

Délibéré après l’audience du 16 janvier 2026, à laquelle siégeaient :

- M. Carrère, président,

- M. Lemaire, président assesseur,

- M^me Boizot, première conseillère.

Rendu public par mise à disposition au greffe de la Cour, le 30 janvier 2026.

La rapporteure,

S. BOIZOTLe président,

S. CARRERE

La greffière,

C. DABERT

La République mande et ordonne à la ministre de l’action et des comptes publics en ce qui la concerne ou à tous commissaires de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées, de pourvoir à l’exécution de la présente décision.