Sur le premier moyen :

Attendu, selon l’arret attaque (paris, 30 juin 1977), que les consorts z…

Y…

D… aux droits de qui se trouvent les consorts de b…, etaient proprietaires d’un immeuble n. … s’est trouve le departement de l’indre et se trouve la societe fonciere des champs-elysees etaient proprietaires de l’immeuble n. 29; que la caisse autonome de retraite des ouvriers mineurs, devenue caisse autonome nationale de securite sociale dans les mines, etait proprietaire de l’immeuble n. 31; que la compagnie d’assurances generales sur la vie des hommes, devenue les assurances generales de france-vie, etait proprietaire de l’immeuble n. 33; que, suivant actes notaries de 1927 et 1928, ces proprietaires ont donne a bail, chacun separement, leur immeuble a la societe immobiliere de la rive gauche des champs-elysees et a la societe leonard rosenthal et freres, societes aux droits desquelles se trouve la societe fonciere des champs-elysees; que les locations etaient consenties pour une duree de quinze a quarante ans et prevoyaient que les societes preneuses entreprendraient la demolition des locaux existants et l’edification de constructions nouvelles, lesquelles resteraient, en fin de bail, la propriete des bailleurs; qu’en execution de ces clauses, les societes preneuses ont, conformement aux devis et plans arretes d’un commun accord, construit, avec la caisse autonome de retraite des ouvriers mineurs et sous la surveillance de l’architecte de cette caisse, un immeuble unique, designe sous le nom le marignan, qui occupe les terrains 27, 29, 31, 33 appartenant respectivement aux quatre proprietaires des edifices demolis; qu’a l’expiration des differents baux, les proprietaires des terrains sont devenus proprietaires de la partie de l’immeuble construite sur leur sol; que le 21 fevrier 1968, la caisse autonome nationale de securite sociale dans les mines a assigne les autres proprietaires pour faire dire que les voies d’acces de l’immeuble marignan sont sa propriete exclusive et se faire donner acte de son offre de laisser ses voisins exercer un droit de passage moyennant le paiement d’une indemnite; qu’a la suite d’un rapport d’experts c… ont constate que la parcelle 31 et la parcelle 33 supportaient en grande partie les passages communs a toutes les parcelles de l’immeuble marignan, la compagnie des assurances generales france-vie s’est associee a la demande de la caisse autonome; que les juges du fond ont dit les proprietaires des fonds 27 et 29 debiteurs d’une indemnite compensatrice y… droit de passage reconnu a leurs fonds sur les entrees, halls, degagements circulations, escaliers et ascenseurs se trouvant sur les fonds n. 31 et n. 33;

Attendu que la societe fonciere des champs-elysees fait grief a l’arret d’avoir dit que le statut de la copropriete n’etait pas applicable a l’immeuble le marignan, alors, selon le moyen, < que le statut de la copropriete doit, quelle que soit la volonte des parties, obligatoirement etre applique a l’exclusion de toute autre organisation, des lors que l’immeuble correspond a la situation objective, seule a prendre en consideration, decrite par l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 qui est celle d’un immeuble divise en lots d’une certaine structure et dont la propriete est repartie entre plusieurs personnes et qu’en l’espece, il ressort des propres constatations de l’arret attaque que l’immeuble le marignan edifie par la societe fonciere des champs-elysees sur les quatre parcelles donnees a bail, est non pas la juxtaposition d’immeubles ayant leur autonomie propre, mais un immeuble unique homogene dont la propriete est repartie entre quatre proprietaires par lots dont l’existence est parfaitement compatible avec le fait qu’ils sont devenus, a l’expiration des baux, proprietaires de la fraction de l’immeuble edifiee sur leur terrain, le droit du coproprietaire etant un droit de propriete sur l’ensemble de son lot, et qui sont composes de parties privatives et de parties communes, qu’en effet, si les quatre proprietaires de l’immeuble unique ont la jouissance exclusive de la partie des locaux edifies sur la parcelle leur appartenant, ils n’ont pas par contre, en fait, la jouissance exclusive des passages, halls ascenseurs. Reconnus egalement par la cour d’appel indispensables a l’utilisation comme a la destination de l’immeuble et qui se trouvent, de part l’etat des choses existant, en etat d’indivision forcee comme l’atteste d’ailleurs la methode suivie pour calculer l’indemnite pretendument due a la caisse et aux assurances et basee sur une repartition des parties communes proportionnellement aux parties privatives de chaque fraction de l’immeuble >;

Mais attendu que l’arret a releve que les baux consentis stipulaient que chaque bailleur resterait seul proprietaire de la construction effectuee sur son fonds, etant precise que les constructions nouvelles devraient permettre en fin de bail une location de l’immeuble independante des immeubles voisins; que l’arret ajoute qu’il n’est justifie de l’etablissement d’aucun reglement de copropriete; que de ces constatations et enonciations, la cour d’appel en a exactement deduit qu’au terme des locations chaque bailleur n’a pas recu une quote-part des parties privatives et une quote-part des parties communes de l’immeuble unique edifie, mais est devenu proprietaire exclusivement de toute la portion de construction elevee sur son sol; qu’il s’ensuit que les passages inclus dans la propriete de la caisse autonome et dans celle des assurances generales ne constituent pas des parties communes de l’ensemble de l’immeuble marignan, mais ont pour unique proprietaire celui du fonds sur lequel ils se trouvent; que le moyen n’est pas fonde;

Sur le deuxieme moyen :

Attendu qu’il est reproche a l’arret de ne pas avoir admis l’existence d’une servitude de passage par destination du pere de famille a… les parties de l’immeuble edifiees sur les parcelles n. 31 et n. 33 au profit de celles edifiees sur les numeros 27 et 29, alors que, d’une part, les fonds qui, aux termes de l’article 693 y… code civil doivent avoir appartenu au meme proprietaire ne pouvant etre que des terrains non batis ou des batiments ayant le caractere immobilier, seule devait etre prise en consideration pour rechercher l’existence d’une servitude par destination du pere de famille c… ne pouvait affecter que l’edifice marignan dont une des parties en etage n’avait d’acces sur la voie publique que par l’autre, la propriete de cet edifice et qu’il resulte, tant des constatations de l’arret que des stipulations des baux consentis, que la fonciere des champs-elysees a ete l’unique et veritable proprietaire des differentes fractions de l’edifice par elle construit jusqu’a l’expiration des baux, laquelle n’a pas eu pour effet d’aneantir retroactivement son droit de propriete, si bien que se trouvait remplie la premiere des conditions imposees par l’article 693 du code civil, que, d’autre part, la seconde condition imposee par cet article s’entendant de l’existence d’un etat de fait apparent nettement caracterise de la servitude reclamee et revelant de la part du proprietaire commun la volonte d’etablir d’une maniere definitive et permanente l’assujettissement de l’un des fonds envers l’autre, il appartenait a la cour d’appel de rechercher souverainement si l’etat de fait cree par la fonciere des champs-elysees etait caracteristique d’une servitude de passage et revelait de la part de la fonciere, dont l’intention etait seule a prendre en consideration, sa volonte d’assujettir de facon definitive et permanente une partie de l’immeuble envers l’autre ou seulement sa volonte d’instituer un simple amenagement d’agrement a des fins personnelles; mais attendu que l’arret enonce justement que la fonciere des champs-elysees, qui n’avait pas la propriete des terrains sur lesquels l’immeuble marignan a ete edifie, n’avait eu sur l’edifice qu’elle avait construit qu’un droit temporaire et qu’ainsi elle n’avait jamais ete l’unique proprietaire des divers fonds dominants et servants; que par ce seul motif, la cour d’appel a legalement justifie sa decision d’ecarter l’existence d’une servitude par destination du pere de famille;

Sur le troisieme moyen :

Attendu que l’arret est critique pour avoir declare non rapportee la preuve d’une servitude conventionnelle de passage, alors, selon le moyen, < que, d’une part, une servitude, loin de constituer un demembrement du droit de propriete, impliquerait tout au contraire l’existence d’un tel droit puisque les deux fonds servant et dominant doivent appartenir a des proprietaires differents, l’absence, en l’espece, de renonciations des exbailleurs a leur droit de propriete est depourvu de portee et a ete invoquee par la cour d’appel en meconnaissance des dispositions de l’article 637 du code civil et de la nature meme des servitudes alors que, d’autre part, la preuve de l’existence d’une servitude, qui ne peut s’acquerir par prescription telle une servitude de passage, peut etre rapportee par l’aveu du proprietaire du fonds asservi, si bien qu’en declarant limite a la seule partie des constructions edifiees sur son sol l’accord indeniable donne par la caisse autonome et les assurances generales a l’ensemble de la construction unique constitutif de l’aveu des proprietaires et rendant par suite inoperante l’obligation d’individualiser chacun des heritages inseree dans les baux invoques, tout en reconnaissant tant par des constatations propres que par adoption des motifs des experts x… elle a declare homologuer a cet egard le rapport, que les constructions formaient un tout indissociable et que ce sont les plans de cet immeuble unique qui ont ete etablis en accord avec la caisse dont l’architecte a surveille l’ensemble de l’execution puis ont ete acceptes par tous les proprietaires, la cour d’appel a entache sa decision d’une contradiction de motifs equivalent a un defaut de motifs et par voie de consequence, prive de base legale sa decision, observation etant faite que la convention invoquee par la cour d’appel ne pouvait etre retenue comme preuve d’un aveu de la fonciere quant a l’inexistence de toute servitude etant intervenue entre les consorts de b… et la fonciere es qualites de locataire et non es qualites de proprietaire >; mais attendu que l’arret retient que chaque contrat de bail est constate dans un acte distinct passe a une date et devant un notaire different; qu’il prevoit uniquement l’approbation par le bailleur du plan de la construction edifiee sur sa seule parcelle de terrain; que les bailleurs ont pris soin de faire preciser l’obligation d’individualiser chacun des heritages a la fin du bail en effectuant les travaux permettant au proprietaire d’avoir un immeuble parfaitement independant des immeubles voisins; que, de ces constatations, la cour d’appel a souverainement deduit l’absence de servitude conventionnelle; que le moyen n’est pas fonde;

Sur le quatrieme moyen :

Attendu que la societe fonciere des champs-elysees fait grief a l’arret d’avoir condamne les proprietaires des parcelles numeros 27 et 29 a verser aux proprietaires des parcelles numeros 31 et 33 une indemnite annuelle egale au produit de la difference entre la surface effective des parties communes existant sur chaque fraction de l’immeuble marignan edifiee sur les parcelles 27 et 29 et celle que ces fractions auraient du comprendre si les parties communes de l’immeuble indispensables a son utilisation avaient ete reparties sur chacune de ces fractions proportionnellement a la surface de leurs parties privatives, calculee sur le montant du revenu locatif au metre carre de l’ensemble de l’immeuble affecte d’un coefficient ponderateur, alors, selon le moyen < que, d’une part, la servitude etant une charge imposee sur un heritage, lequel ne peut etre qu’un terrain non bati ou un batiment a caractere immobilier pour l’usage d’un autre heritage appartenant a un proprietaire different, son existence suppose necessairement deux immeubles distincts, si bien que la cour d’appel ne pouvait, sans se contredire, tout a la fois constater le caractere parfaitement homogene de l’immeuble unique le marignan ainsi qu’arguer de l’absence d’individualisation des constructions edifiees en violation des clauses du bail, pour justifier le montant de l’indemnite, ce qui excluait toute notion de servitude, et decider que les proprietaires des locaux enclaves situes en etages edifies sur les parcelles 27 et 29 etaient debiteurs d’une indemnite compensatrice y… droit de passage qui leur etait reconnu sur les parties communes se trouvant dans les constructions edifiees sur les parcelles 31 et 33, ce qui impliquait l’existence d’une servitude grevant ces fractions d’immeuble au profit des deux autres;

Alors que, d’autre part, et en tout etat de cause, selon l’article 682 du code civil, l’indemnite incombant au proprietaire du fonds enclave du fait du passage accorde sur le fonds de son voisin est proportionnelle au dommage que ce passage peut occasionner et qui, en l’espece, les societes demanderesses ayant lors de la construction, accepte la situation des parties communes, l’exercice du passage des proprietaires des parcelles 27 et 29 dans les parties communes se trouvant sur leurs proprietes ne diminuent pas, contrairement a ce qu’elles pretendaient pour justifier le prejudice ne du passage, leurs ressources locatives, si bien qu’en deniant a l’acceptation de la construction par la caisse et les assurances qui supprimait le dommage cause par le passage exerce par les proprietaires des parcelles 27 et 29, lesquels assumaient par ailleurs les charges de ces parties communes, tout effet sur le montant de l’indemnite due par application de l’article 682 susvise au seul motif de l’absence d’individualisation des constructions et sans rechercher si les proprietaires du fonds servant auraient ete fondes a transformer les parties communes dont elles avaient accepte l’existence et la situation sur leur fonds en locaux productifs de revenus, la cour d’appel qui a, en realite, entendu dedommager les proprietaires des parcelles 27 et 29 du prejudice par ailleurs inexistant, a eux cause par l’inexecution incombant a leur locataire de l’obligation qui lui etait faite d’individualiser les constructions edifiees sur leur terrain, a viole les dispositions de l’article 682 du code civil et denature les termes du litige dont elle etait saisie, opposant la caisse et les assurances non a leur ancienne locataire mais aux proprietaires des deux fractions d’immeuble edifiees sur les parcelles 27 et 29 et tendant a l’indemnisation par ces derniers du passage exerce sur les parties communes indispensables a l’utilisation de l’immeuble le marignan et se trouvant sur leur sol avec leur plein accord et alors, enfin, que la cour d’appel a denature le bail a construction consenti par les assurances generales qui faisait etat de l’existence et precisait l’emprise de la servitude de cour commune dont la cour a nie l’existence >;

Mais attendu que, hors des denaturations pretendues, la cour d’appel, sans se contredire, a retenu que la caisse autonome et les assurances generales devaient en fin de bail l’une et l’autre recuperer un immeuble individualise dans lequel elles auraient pu utiliser comme elles l’entendaient la fraction des parties communes leur appartenant; qu’elle a pu estimer, en consequence, que l’acceptation donnee par ces organismes aux plans de construction de l’immeuble – non plus que l’existence d’une cour commune – ne pouvaient avoir d’influence sur l’indemnite qui leur etait due ainsi que sur les modalites du calcul de son montant;

Par ces motifs :

Rejette le pourvoi forme contre l’arret rendu le 30 juin 1977 par la cour d’appel de paris.