LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 30 janvier 2009), rendu sur renvoi après cassation (2e civile, 18 novembre 2004, pourvoi n° 03-14. 784), que la société civile immobilière Imezzo (la SCI Imezzo), propriétaire d’un appartement, a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Monteverdi à Nice en annulation des décisions n° V, VII, IX et XIII de l’assemblée générale des copropriétaires du 8 décembre 1994 ;

Sur le premier moyen :

Attendu que la SCI Imezzo fait grief à l’arrêt de la débouter de sa demande d’annulation du point 4 de la décision IX de l’assemblée générale des copropriétaires qui rejetait sa demande de faire interdiction au conseil syndical de tenir ses réunions dans les locaux du syndic et en sa présence, alors, selon le moyen que dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion ; qu’en outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même ; qu’il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné copie au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ; que le syndic ne peut être membre du conseil syndical ; que celui-ci doit donc pouvoir jouer pleinement son rôle de contrôle de la gestion du syndic et être en mesure de le faire effectivement, en sorte qu’en cas d’anomalie ou de difficulté grave, il n’hésite pas à convoquer l’assemblée générale conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 ; que par suite, en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le fait que toutes les réunions du conseil syndical se déroulent chez le syndic et en présence de celui-ci n’étaient pas de nature à priver le conseil syndical de toute efficacité dans le fonctionnement de la copropriété, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Mais attendu qu’ayant retenu à bon droit que, si l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic de faire partie du conseil syndical, aucun texte ne s’oppose à ce qu’il assiste aux séances et énoncé que la mission du conseil syndical était d’assister et de contrôler la gestion du syndic et de donner son avis sur toutes les questions concernant le syndicat, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

Sur le troisième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu que le litige opposait la SCI Imezzo à son vendeur et que la difficulté ne relevait pas de la compétence de l’assemblée générale, la cour d’appel a, par ce seul motif, légalement justifié sa décision ;

Sur le quatrième moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant retenu, par motifs propres et adoptés, que le procès-verbal de l’assemblée générale de 1993 n’était versé aux débats par aucune des parties et qu’il convenait de considérer qu’en l’état des seules pièces produites, il s’agissait d’un litige qui ne pouvait opposer que M^me X… à son vendeur, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a légalement justifié sa décision ;

Sur le cinquième moyen, ci-après annexé :

Attendu que sous le couvert d’un grief de défaut de réponse à conclusions, le moyen critique une omission de statuer ; que l’omission de statuer pouvant être réparée par la procédure prévue par l’article 463 du code de procédure civile, le moyen n’est pas recevable ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur le deuxième moyen qui ne serait pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la SCI Imezzo aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Imezzo à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Le Monteverdi à Nice la somme de 2 500 euros ; rejette la demande de la SCI Imezzo ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du deux mars deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Barthélemy, Matuchansky et Vexliard, avocat aux Conseils, pour la SCI Imezzo

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté Madame X… en sa qualité de gérante de la SCI IMEZZO de sa demande en annulation du point 4 de la délibération IX du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Monteverdi » à Nice ;

AUX MOTIFS QUE le tribunal a retenu à bon droit que si l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 interdit au syndic de faire partie du conseil syndical, aucun texte n’interdit qu’il assiste aux séances, d’autant plus que la mission du conseil est justement d’assister et de contrôler la gestion du syndic et de donner son avis ; qu’il n’y a donc pas lieu à l’annulation de cette délibération ;

ALORS QUE dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. ; qu’en outre, il donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même ; qu’il peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné copie au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d’une manière générale, à l’administration de la copropriété ; que le syndic ne peut être membre du conseil syndical ; que celui-ci doit donc pouvoir jouer pleinement son rôle de contrôle de la gestion du syndic et être en mesure de le faire effectivement, en sorte qu’en cas d’anomalie ou de difficulté grave, il n’hésite pas à convoquer l’Assemblée générale conformément à l’article 8 du décret du 17 mars 1967 ; que par suite, en s’abstenant de rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le fait que toutes les réunions du conseil syndical se déroulent chez le syndic et en présence de celui-ci n’étaient pas de nature à priver le conseil syndical de toute efficacité dans le fonctionnement de la copropriété, la Cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté Madame X… en sa qualité de gérante de la SCI IMEZZO de sa demande en annulation des points 5, 9 et 11 de la délibération IX du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Monteverdi » à Nice ;

AUX MOTIFS QUE rien ne permet de contredire les explications données lors de l’assemblée générale à savoir que la vérification des comptes a révélé que les dépenses concernant les lots de Monsieur Y… avaient bien été débitées de ses comptes particuliers ; que le syndicat des copropriétaires soutient que les dépenses particulières afférentes aux lots de Monsieur Y… ne sont pas payées par le débit du compte des charges générales mais qu’elles sont réglées par le débit des charges particulières et qu’elles y sont donc imputées ; que dans la mesure où les voies de circulation et dessertes des emplacements de stationnement sont à l’usage commun et constituent des parties communes, les dépenses de sous-sol ne peuvent pas être imputées à Monsieur Y… seul ; qu’en outre, compte tenu de la modicité des dépenses d’éclairage, l’assemblée générale pouvait sans abus imputer cette somme au compte des charges générales dans la mesure où la dépense est exposée également pour permettre l’accès et l’éclairage des garages du sous-sol dont Monsieur Y… n’est pas propriétaire ;

ALORS QUE, D’UNE PART, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ; qu’ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5 ; que les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part et que l’approbation des comptes du syndicat par l’assemblée générale ne constitue pas une approbation du compte individuel de chacun des copropriétaires ; qu’il en résulte que les charges communes comportent divers services ainsi que des équipements et prestations, parfaitement différenciables en valeur quant à leurs coûts respectifs, qui doivent être répartis séparément en fonction de leur utilité à l’égard des lots qui en bénéficient ; qu’en considérant néanmoins que les dépenses afférentes aux locaux du sous-sol, garages et aires de stationnement sont globalement et forfaitairement des charges communes générales, sans procéder à aucune répartition en fonction d’un critère d’utilité rationnel et chiffrable, la Cour d’appel a violé l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QUE, D’AUTRE PART, sont privatives les parties de bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ; que sont communes les parties de bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou plusieurs d’entre eux ; qu’il ressort des propres constatations de l’arrêt attaqué que les garages du rez-de-chaussée constituent un lot privatif qui appartenait à Monsieur Y… ; qu’en approuvant l’assemblée générale d’avoir imputé les dépenses de sous-sol au seul compte des charges générales aux motifs que les voies de circulation et dessertes constituant des parties communes, elles ne peuvent pas être imputées à Monsieur Y… seul, la Cour d’appel a méconnu les conséquences nécessaires de ses propres constatations dont il résultait que Monsieur Y… devait participer lui aussi à ces charges, et a violé les articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965 ;

ALORS QU’ENFIN, méconnaissant les exigences de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour d’appel s’est abstenue de répondre au moyen péremptoire soulevé par la SCI IMEZZO dans ses conclusions récapitulatives d’appel n° 3 (p. 11, alinéas 7 et 8) selon lequel, bien qu’elle ne soit propriétaire d’aucun garage dans l’immeuble, le syndic lui faisait payer 140/ 10. 000èmes de charges afférentes aux garages alors que les propriétaires des garages n’en réglaient que 8/ 10. 000èmes.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté Madame X… en sa qualité de gérante de la SCI IMEZZO de sa demande en annulation du point 12 de la délibération IX du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Monteverdi » à Nice ;

AUX MOTIFS QUE le syndicat des copropriétaires rappelle qu’au cours de l’assemblée générale du 30 septembre 1993, les copropriétaires avaient décidé de lancer un appel de fonds auprès de tous les copropriétaires pour compenser les charges impayées par Monsieur Y… ; que toujours selon le syndicat, la SCI IMEZZO avait approuvé cette délibération ; qu’en conséquence la décision prise en 1994 ne constitue pas un abus de droit ;

ALORS QUE nul ne peut se faire de preuve à lui-même ; qu’il est notamment interdit au Juge de se fonder sur les seules déclarations d’une partie au litige ; qu’en se déterminant néanmoins sur les seules déclarations du Syndicat des copropriétaires, la Cour d’appel a violé l’article 1315 du code civil.

QUATRIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté Madame X… en sa qualité de gérante de la SCI IMEZZO de sa demande en annulation de la délibération XIII A) du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Monteverdi » à Nice ;

AU MOTIF QU’en refusant de modifier une précédente délibération concernant la prise en charge du passif d’un copropriétaire déclaré en cessation de paiements, l’assemblée générale n’a pas commis d’abus de droit ;

ALORS QUE le syndicat est fondé à recouvrer, sur le propriétaire qui a cédé son lot, les créances liquides et exigibles à la date de la mutation, et notamment les appels de fonds votés par une assemblée générale, fût-ce pour le financement de travaux non encore exécutés ; qu’il incombe au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve de la liquidité et de l’exigibilité de sa créance à l’égard de l’acquéreur et viole l’article 10 alinéa 2 du 10 juillet 1965 le tribunal qui n’opère pas la distinction entre la part de charges antérieures et postérieures à la date d’acquisition du lot ; qu’en statuant comme elle l’a fait, sans rechercher, ainsi qu’elle y était invitée, si le syndicat des copropriétaires n’avait pas imputé à la SCI IMEZZO des charges antérieures à la date d’acquisition de son lot, soit au 1er février 1993, la Cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965.

CINQUIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté Madame X… en sa qualité de gérante de la SCI IMEZZO de sa demande en annulation de la délibération XIII B) du procès-verbal de l’Assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble « Monteverdi » à Nice ;

AU MOTIF ADOPTE QUE Madame X… n’apporte aucun élément permettant d’établir que le contenu du procès-verbal de l’assemblée générale est erroné ;

ALORS QUE, méconnaissant les exigences de l’article 455 du code de procédure civile, la Cour d’appel n’a pas répondu au moyen péremptoire soulevé par la SCI IMEZZO dans ses conclusions d’appel et récapitulatives n° 3 (p. 13 alinéas 2 à 4) selon lequel le Syndic doit être condamné à mettre en mesure les copropriétaires d’avoir, à un tarif normal, les copies intégrales de tous les documents relatifs à la copropriété.