LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant : Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 7 novembre 2008), que M^me X… , propriétaire de lots dans une résidence en copropriété dénommée « Le Draneth », a assigné le syndicat des copropriétaires (le syndicat) en annulation de l’assemblée générale du 25 février 2005 en invoquant notamment la nullité de l’ordre du jour complémentaire inscrit à la demande d’un autre copropriétaire ;

Sur le premier moyen :

Attendu que le syndicat fait grief à l’arrêt d’accueillir la demande, alors, selon le moyen :

1°/ que la formalité de la lettre recommandée n’a pour but que d’attester la date à laquelle le syndic est saisi de la question que son auteur entend voir mettre à l’ordre du jour ; qu’en l’espèce la demande faite par l’indivision Y… l’a été antérieurement à l’assemblée générale du 27 février 2005 et a été portée à la connaissance des copropriétaires appelés à participer à cette assemblée générale ; et que par suite, elle a été formulée en temps utile ; qu’en décidant dans ces conditions que l’usage de la lettre simple pour notifier la demande d’ordre du jour complémentaire, plutôt que la lettre recommandée avec demande d’avis de réception justifiait la nullité de l’assemblée générale, les juges du fond ont violé l’article 9, l’article 10 ancien et l’article 63 ancien du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

2°/ et en tout état de cause, que dans sa rédaction à l’époque des faits, l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impliquait seulement que l’ordre du jour complémentaire soit notifié à l’auteur de la convocation dans les six jours suivant la convocation, que seule la méconnaissance de ce délai, à l’exclusion de la forme sous laquelle la demande a été formulée, pouvait justifier une nullité, qu’en prononçant la nullité, sans constater, indépendamment de la forme choisie, que le délai de six jours n’avait pas été respecté, les juges du fond ont à tout le moins entaché leur décision d’un défaut de base légale au regard des articles 9, 10 ancien et 63 ancien du décret du 17 mars 1967 ;

Mais attendu que le moyen, en ce qu’il vise l’article 10 du décret du 17 mars 1967 dans sa rédaction antérieure au décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, entré en vigueur le 1er septembre 2004 qui n’est pas applicable à la cause, est inopérant ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens qui ne seraient pas de nature à permettre l’admission du pourvoi ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne le syndicat des copropriétaires Le Draneth aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires Le Draneth à payer à Madame X… et aux consorts Z… la somme globale de 2500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires Le Draneth ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du seize novembre deux mille onze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par M^e Foussard, avocat aux Conseils pour le syndicat des copropriétaires Le Draneth

PREMIER MOYEN DE CASSATION

L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 et condamné la copropriété à signer l’acte de retrait tel qu’établi par M^e KURGANSKI, et ce sous astreinte ;

AUX MOTIFS TOUT D’ABORD QUE « Madame X… ne saurait, au motif par ailleurs pertinent qu’une délibération (N° 4) contrevient à ses droits acquis du fait de l’assemblée générale antérieure et définitive du 28 juillet 2001, obtenir de ce chef l’annulation dans son entier de l’assemblée générale du 25 février 2005, cette circonstance ne pouvant avoir pour conséquence que l’annulation singulière de cette délibération N° 4 de l’assemblée contestée » (arrêt, p. 5, § 4) ;

AUX MOTIFS ENSUITE QUE « s’il est vrai que le vote renouvelé (à supposer qu’il ait un caractère définitif à défaut de contestation) d’une délibération antérieurement contestée a pour effet de rendre sans objet la demande d’annulation de la résolution initiale, tel n’est pas le cas d’une demande en annulation pour des motifs de forme d’un ordre du jour complémentaire et par conséquent de l’assemblée générale dans son entier, tout copropriétaire étant fondé à revendiquer une telle annulation dès lors que son intérêt à agir est inhérent au droit qu’il tire de l’application de la Loi et du règlement de copropriété qui le dispense de justifier d’un préjudice qui lui serait personnel ; qu’en outre, en l’espèce et en méconnaissance de l’article 64 (antérieurement 63) du décret du 17 mars 1967, la notification de la demande d’inscription à l’ordre du jour qui a donné lieu à l’ordre du jour complémentaire querellé a été fait par lettre simple et non par lettre recommandée comme le commande ce texte, d’où il résulte que cet ordre du jour complémentaire est nul ; et que la nullité du dit ordre du jour complémentaire, en qu’il est, en dehors de la question spécifique de la ratification des travaux entrepris par Monsieur Y… sur les lots 25 et 66, en rapport étroit avec la question du retrait de certains lots qui constitue la substance même de l’assemblée générale, a pour effet de vicier cette assemblée dans son entier ; qu’ainsi, il y a lieu, réformant le jugement entrepris, d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 » (arrêt, p. 5, § 5 à 8) ;

ET AUX MOTIFS ENFIN QUE « la délibération N° 5 de l’assemblée générale du 28 juillet 2001 en indiquant qu’elle traitait de l’autorisation à donner aux copropriétaires des lots 22, 23 et 57 de sortir du syndicat des copropriétaires « Le Draneth »- Conditions – Modalités – Coût, en explicitant les conséquences juridiques du retrait proposé, notamment l’augmentation des charges pour les copropriétaires et en prévoyant à cet égard une contrepartie (la somme de 60. 000 francs), ne saurait être considérée comme une décision sur le seul principe de ce retrait, le caractère supposé déséquilibré de cette opération ainsi que l’absence alléguée de documents nécessaires joints à l’ordre du jour étant devenus indifférents dès lors que l’assemblée est devenue définitive à défaut de contestation dans les délais de la Loi ; qu’il en résulte que Madame X… a acquis, du fait de cette résolution, un droit incontestable au retrait dans les conditions y exposées, en y ajoutant toutefois des modalités qu’elle a par la suite consenties unilatéralement (tout au moins dans le cadre de ses rapports avec la copropriété ; que dès lors c’est à bon droit que Madame X… et donc Mesdames Karima et Sara Z… qui viennent à ses droits requièrent que le syndicat des copropriétaires « Le Draneth » soit enjoint sous astreinte de signer l’acte de retrait établi par M^e KURGANSKY » (arrêt, p. 5 § 9 et 10, et p. 6 § 1) ;

ALORS QUE, premièrement, la formalité de la lettre recommandée n’a pour but que d’attester la date à laquelle le syndic est saisi de la question que son auteur entend voir mettre à l’ordre du jour ; qu’en l’espèce, il est constant que la question posée par l’indivision Y… l’a été antérieurement à l’assemblée générale du 27 février 2005 et a été portée à la connaissance des copropriétaires appelés à participer à cette assemblée générale ; et que par suite, elle a été formulée en temps utile ; qu’en décidant dans ces conditions que l’usage de la lettre simple, plutôt que de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception, justifiait la nullité de l’assemblée générale, les juges du fond ont violé l’article 9, l’article 10 ancien et l’article 63 ancien du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 ;

ALORS QUE, deuxièmement, et en tout cas, dans sa rédaction à l’époque des faits, l’article 10 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impliquait seulement que l’ordre du jour complémentaire soit notifié à l’auteur de la convocation dans les six jours suivant la convocation, que seule la méconnaissance de ce délai, à l’exclusion de la forme sous laquelle la demande a été formulée, pouvait justifier une nullité, qu’en prononçant la nullité, sans constater, indépendamment de la forme choisie, que le délai de six jours n’avait pas été respecté, les juges du fond ont à tout le moins entaché leur décision d’un défaut de base légale au regard des articles 9, 10 dans sa rédaction à l’époque des faits, et 63 également dans sa rédaction à l’époque des faits, du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 et condamné la copropriété à signer l’acte de retrait tel qu’établi par M^e KURGANSKI, et ce sous astreinte ;

AUX MOTIFS TOUT D’ABORD QUE « Madame X… ne saurait, au motif par ailleurs pertinent qu’une délibération (n° 4) contrevient à ses droits acquis du fait de l’assemblée générale antérieure et définitive du 28 juillet 2001, obtenir de ce chef l’annulation dans son entier de l’assemblée générale du 25 février 2005, cette circonstance ne pouvant avoir pour conséquence que l’annulation singulière de cette délibération n° 4 de l’assemblée contestée » (arrêt, p. 5, § 4) ;

AUX MOTIFS ENSUITE QUE « s’il est vrai que le vote renouvelé (à supposer qu’il ait un caractère définitif à défaut de contestation) d’une délibération antérieurement contestée a pour effet de rendre sans objet la demande d’annulation de la résolution initiale, tel n’est pas le cas d’une demande en annulation pour des motifs de forme d’un ordre du jour complémentaire et par conséquent de l’assemblée générale dans son entier, tout copropriétaire étant fondé à revendiquer une telle annulation dès lors que son intérêt à agir est inhérent au droit qu’il tire de l’application de la Loi et du règlement de copropriété qui le dispense de justifier d’un préjudice qui lui serait personnel ; qu’en outre, en l’espèce et en méconnaissance de l’article 64 (antérieurement 63) du décret du 17 mars 1967, la notification de la demande d’inscription à l’ordre du jour qui a donné lieu à l’ordre du jour complémentaire querellé a été fait par lettre simple et non par lettre recommandée comme le commande ce texte, d’où il résulte que cet ordre du jour complémentaire est nul ; et que la nullité du dit ordre du jour complémentaire, en qu’il est, en dehors de la question spécifique de la ratification des travaux entrepris par Monsieur Y… sur les lots 25 et 66, en rapport étroit avec la question du retrait de certains lots qui constitue la substance même de l’assemblée générale, a pour effet de vicier cette assemblée dans son entier ; qu’ainsi, il y a lieu, réformant le jugement entrepris, d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 » (arrêt, p. 5, § 5 à 8) ;

ET AUX MOTIFS ENFIN QUE « la délibération N° 5 de l’assemblée générale du 28 juillet 2001 en indiquant qu’elle traitait de l’autorisation à donner aux copropriétaires des lots 22, 23 et 57 de sortir du syndicat des copropriétaires « Le Draneth »- Conditions – Modalités – Coût, en explicitant les conséquences juridiques du retrait proposé, notamment l’augmentation des charges pour les copropriétaires et en prévoyant à cet égard une contrepartie (la somme de 60. 000 francs), ne saurait être considérée comme une décision sur le seul principe de ce retrait, le caractère supposé déséquilibré de cette opération ainsi que l’absence alléguée de documents nécessaires joints à l’ordre du jour étant devenus indifférents dès lors que l’assemblée est devenue définitive à défaut de contestation dans les délais de la Loi ; qu’il en résulte que Madame X… a acquis, du fait de cette résolution, un droit incontestable au retrait dans les conditions y exposées, en y ajoutant toutefois des modalités qu’elle a par la suite consenties unilatéralement (tout au moins dans le cadre de ses rapports avec la copropriété ; que dès lors c’est à bon droit que Madame X… et donc Mesdames Karima et Sara Z… qui viennent à ses droits requièrent que le syndicat des copropriétaires « Le Draneth » soit enjoint sous astreinte de signer l’acte de retrait établi par maître KURGANSKY » (arrêt, p. 5 § 9 et 10, et p. 6 § 1) ;

ALORS QUE seules les questions portées à l’ordre du jour et communiquées aux membres de l’assemblée générale, peuvent faire l’objet d’une délibération ; que s’il en résulte qu’une délibération doit être annulée dès lors qu’elle porte sur un point non mentionné à l’ordre du jour, corrélativement, lorsque le texte de la délibération ne se prononce pas formellement ou est imprécis, la délibération doit être comprise comme ne portant que sur les points insérés à l’ordre du jour ; qu’en l’espèce, la copropriété faisait valoir (conclusions du 6 juin 2007, p. 5 et 6) que l’ordre du jour de l’assemblée du 28 juillet 2001 ne portait, s’agissant de la sortie du lot n° 57, que sur le principe du retrait, les modalités économiques et juridiques restant à fixer ; qu’en s’abstenant de rechercher si, eu égard à cette circonstance, il n’était pas exclu que la délibération du 28 juillet 2001 puisse être comprise comme portant sur un objet autre que le principe du retrait, et notamment sur ses modalités, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l’article 13 tel qu’en vigueur à l’époque des faits du décret n° 67-223 du 17 mars 1967,

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

L’arrêt infirmatif attaqué encourt la censure ;

EN CE QU’il a annulé l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 et condamné la copropriété à signer l’acte de retrait tel qu’établi par M^e KURGANSKI, et ce sous astreinte ;

AUX MOTIFS TOUT D’ABORD QUE « Madame X… ne saurait, au motif par ailleurs pertinent qu’une délibération (N° 4) contrevient à ses droits acquis du fait de l’assemblée générale antérieure et définitive du 28 juillet 2001, obtenir de ce chef l’annulation dans son entier de l’assemblée générale du 25 février 2005, cette circonstance ne pouvant avoir pour conséquence que l’annulation singulière de cette délibération N° 4 de l’assemblée contestée » (arrêt, p. 5, § 4) ;

AUX MOTIFS ENSUITE QUE « s’il est vrai que le vote renouvelé (à supposer qu’il ait un caractère définitif à défaut de contestation) d’une délibération antérieurement contestée a pour effet de rendre sans objet la demande d’annulation de la résolution initiale, tel n’est pas le cas d’une demande en annulation pour des motifs de forme d’un ordre du jour complémentaire et par conséquent de l’assemblée générale dans son entier, tout copropriétaire étant fondé à revendiquer une telle annulation dès lors que son intérêt à agir est inhérent au droit qu’il tire de l’application de la Loi et du règlement de copropriété qui le dispense de justifier d’un préjudice qui lui serait personnel ; qu’en outre, en l’espèce et en méconnaissance de l’article 64 (antérieurement 63) du décret du 17 mars 1967, la notification de la demande d’inscription à l’ordre du jour qui a donné lieu à l’ordre du jour complémentaire querellé a été fait par lettre simple et non par lettre recommandée comme le commande ce texte, d’où il résulte que cet ordre du jour complémentaire est nul ; et que la nullité du dit ordre du jour complémentaire, en qu’il est, en dehors de la question spécifique de la ratification des travaux entrepris par Monsieur Y… sur les lots 25 et 66, en rapport étroit avec la question du retrait de certains lots qui constitue la substance même de l’assemblée générale, a pour effet de vicier cette assemblée dans son entier ; qu’ainsi, il y a lieu, réformant le jugement entrepris, d’annuler l’assemblée générale des copropriétaires du 25 février 2005 » (arrêt, p. 5, § 5 à 8) ;

ET AUX MOTIFS ENFIN QUE « la délibération N° 5 de l’assemblée générale du 28 juillet 2001 en indiquant qu’elle traitait de l’autorisation à donner aux copropriétaires des lots 22, 23 et 57 de sortir du syndicat des copropriétaires « Le Draneth »- Conditions – Modalités – Coût, en explicitant les conséquences juridiques du retrait proposé, notamment l’augmentation des charges pour les copropriétaires et en prévoyant à cet égard une contrepartie (la somme de 60. 000 francs), ne saurait être considérée comme une décision sur le seul principe de ce retrait, le caractère supposé déséquilibré de cette opération ainsi que l’absence alléguée de documents nécessaires joints à l’ordre du jour étant devenus indifférents dès lors que l’assemblée est devenue définitive à défaut de contestation dans les délais de la Loi ; qu’il en résulte que Madame X… a acquis, du fait de cette résolution, un droit incontestable au retrait dans les conditions y exposées, en y ajoutant toutefois des modalités qu’elle a par la suite consenties unilatéralement (tout au moins dans le cadre de ses rapports avec la copropriété ; que dès lors c’est à bon droit que Madame X… et donc Mesdames Karima et Sara Z… qui viennent à ses droits requièrent que le syndicat des copropriétaires « Le Draneth » soit enjoint sous astreinte de signer l’acte de retrait établi par maître KURGANSKY » (arrêt, p. 5 § 9 et 10, et p. 6 § 1) ;

ALORS QUE le texte de la cinquième résolution de la délibération de l’assemblée générale du 28 juillet 2001 était ainsi libellée « Autorisation à donner aux copropriétaires des lots 22 – 23 et 57 de sortir du syndicat des copropriétaires « LE DRANETH »- Conditions – Modalités – Coût. Mesdames X… et A… demanderesses exposent que les conditions d’application de la loi SRU leur permettent de porter cette question à l’ordre du jour de l’assemblée et de recueillir un vote autour de cette proposition. Elles précisent que le fait d’appliquer ces dispositions permettra à chacun d’obtenir la pleine propriété du terrain des parcelles constituant actuellement le draneth. Par ailleurs compte tenu de la faible utilisation des biens d’équipement par les demanderesses, elles considèrent comme fondée leur demande de s’extraire des dépenses communes de la copropriété. Un débat s’instaure duquel il ressort que certains copropriétaires refusent l’augmentation des charges qui serait la conséquence du départ des demanderesses. Ces dernières proposent donc de payer 60. 000 Francs chacune à titre d’indemnité en contrepartie de cette autorisation. Cette résolution portée aux votes est adoptée par la majorité requise pour ce type de décision » ; que si les conséquences du retrait ont été évoquées, et si une proposition a été formulée par le copropriétaire sollicitant son retrait, les juges du fond n’ont pas constaté qu’une décision a été prise aux termes de laquelle l’assemblée générale, à la majorité requise, a accepté, comme satisfactoire, la contrepartie proposée ; que faute de s’être prononcé sur ce point, l’arrêt attaqué doit être regardé comme entaché d’un défaut de base légale au regard de l’article 17 de la loi n° 65-557 de la loi du 10 juillet 1965, l’article 13 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.