LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Aix-en- Provence, 24 février 2012), que la société Delfimmo venant aux droits de la société Mattei, a donné à bail à la société Sephora venant aux droits de la société Beautérama, des locaux à usage commercial dans un centre commercial ; que la locataire a assigné la bailleresse en remboursement de diverses sommes indûment payées au titre des charges ;

Sur le moyen unique, pris en ses trois premières branches, ci-après annexé :

Attendu qu’ayant relevé, sans dénaturation, que le paiement de la taxe foncière par la locataire n’était pas expressément prévu dans le bail et ne pouvait se rattacher à la clause « taxes et autres à créer » dès lors que cette taxe existait déjà lors de la conclusion du bail et retenu que l’accord du 22 février 1996 était un accord spécifique dont il n’était pas établi que la société Sephora l’ait accepté expressément ou tacitement, cette acceptation ne pouvant résulter de payement non circonstanciés faits de 1999 à 2002, la cour d’appel a pu déduire de ces seuls motifs, sans violer le principe de la contradiction, que la société Sephora n’était pas tenue au paiement de la taxe foncière et fondée à demander le remboursement des sommes indûment payées à ce titre ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé de ce chef ;

Mais sur le moyen unique, pris en ses quatrième et cinquième branches :

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour accueillir la demande de la société Séphora en remboursement des sommes payées au titre des redevances de parking, l’arrêt retient que le bail ne met pas cette redevance à la charge du locataire, que cette charge ne peut être englobée dans la clause imputant au locataire le remboursement de « toute somme quelconque que le bailleur aurait à payer du fait du preneur » et que sa prise en charge par l’ancienne locataire est issue d’un accord spécifique dont aucun élément n’établit l’opposabilité ni l’acceptation expresse ou tacite par la société Sephora ;

Qu’en statuant ainsi, sans autrement s’expliquer sur l’inapplicabilité de la clause du bail invoquée par la bailleresse et sans examiner la lettre du 16 juillet 2001, dont se prévalait la société Delfimmo pour établir que la société Sephora avait accepté le principe de la prise en charge de cette redevance, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a débouté la société Delfimmo de sa demande en paiement de la redevance de parking et condamné cette société à payer à la société Sephora la somme de 115 074,61 euros à titre de remboursement de la redevance parking des années 2002 à 2004 et 2006 à 2009, l’arrêt rendu le 24 février 2012, entre les parties, par la cour d’appel d’Aix-en-Provence, remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel d’Aix-en-Provence autrement composée ;

Condamne la société Sephora aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Sephora et la condamne à payer à la société Delfimmo la somme de 2 500 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-deux mai deux mille treize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour la société Delfimmo.

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué, en cela infirmatif, d’AVOIR débouté la SCI DELFIMMO de ses demandes en paiement de la taxe foncière et de la redevance de parking, condamné la SCI DELFIMMO à payer à la Société SEPHORA la somme de 3 366,91 euros à titre de remboursement de la taxe foncière de 1999 à 2002 et celle de 115 074,61 euros à titre de remboursement de la redevance parking des années 2000 à 2004 et 2006 à 2009 ;

AUX MOTIFS QUE « Le paiement par la locataire de cette taxe n’est pas expressément prévue dans le bail et il ne se rattache pas aux mentions « taxes et autres à créer » dans la mesure où elle existait déjà à l’époque de la rédaction du bail ; que ce paiement résulte d’un accord spécifique conclu avec la précédente locataire dont aucun élément n’établit l’opposabilité ni l’acceptation expresse ou implicite, mais certaine et non équivoque, qui ne résulte pas des seuls paiements non circonstanciés faits par la société SEPHORA de 1999 à 2002, par cette dernière société à l’occasion de la transmission du bail » (arrêt p. 7 § 3 et 4) ;

1/ ALORS QUE le bail du 1er juillet 1995 stipule que « le preneur remboursera au bailleur sa quote-part des charges qui comprendront : -les taxes locatives : redevances d’enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage ; droit de bail, taxes additionnelles ou, selon l’option choisie, taxe sur la valeur ajoutée ; taxes et autres à créer à la charge du preneur » ; qu’il en résulte en termes clairs et précis que le preneur est tenu au remboursement des taxes existantes, outres celles « à créer » ; qu’en énonçant que la mention « taxes et autres à créer » ne viserait que les taxes à créer à l’exception des taxes existantes, la Cour d’appel a dénaturé le contrat de bail, en violation de l’article 1134 du Code civil ;

2/ ALORS QU’en toute hypothèse, qu’en relevant d’office, sans provoquer les explications préalables des parties, que l’accord du 22 février 1996 (et non 22 juin 1996 comme indiqué par erreur par l’arrêt attaqué) conclu avec la précédente locataire ne serait pas opposable à la Société SEPHORA, la Cour d’appel a méconnu le principe du contradictoire et violé l’article 16 du Code de procédure civile ;

3/ ALORS QUE la Cour d’appel a admis que la Société SEPHORA venait « aux droits de la Société BEAUTERAMA » (arrêt, p. 3) ; qu’en énonçant pourtant que l’opposabilité à la Société SEPHORA de l’accord conclu par la bailleresse, le 22 février 1996, avec la Société BEAUTERAMA ne serait pas établi, la Cour d’appel s’est abstenue de tirer les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l’article 1134 du Code civil ;

ET AUX MOTIFS QUE « le bail ne met pas, non plus, cette redevance à la charge de la locataire et elle ne peut pas être englobée dans la clause lui imputant le remboursement de « toute somme quelconque que le bailleur aurait à payer du fait du preneur », que cette prise en charge par l’ancienne locataire est également issue d’un accord spécifique, initialement invoqué mais non justifié par la société DELFIMMO ; qu’aucun élément n’établit l’opposabilité ni l’acceptation expresse ou implicite, mais certaine et non équivoque, qui ne résulte pas des seuls paiements non circonstanciés de la locataire faits de 2001 à 2009, par la société SEPHORA à l’occasion de la transmission du bail » (arrêt p. 7 § 6).

4/ ALORS QU’en énonçant que la redevance de parking « ne peut pas être englobée dans la clause lui imputant le remboursement de »toute somme quelconque que le bailleur aurait à payer du fait du preneur", la Cour d’appel a statué par voie de simple affirmation, en violation de l’article 455 du Code de procédure civile;

5/ ALORS QU’en s’abstenant d’examiner la lettre recommandée avec accusé de réception du 16 juillet 2001 par laquelle la Société SEPHORA indiquait à la Société DELFIMMO avoir reçu les factures pour les redevances parking, soulignait les erreurs concernant les chiffres d’affaires hors taxes, joignait en annexe les chiffres d’affaires de son magasin pour le premier semestre 2001 et suggérait pour l’avenir de faxer ou poster le montant de ses chiffres d’affaires afin d’éviter toute erreur (pièce n° 70 du bordereau de communication), lettre prise en considération par les premiers juges et d’où il résultait que la Société SEPHORA avait admis tout à la fois être redevable des redevances parking et les modalités de calcul de celles-ci, la Cour d’appel a violé derechef l’article 455 du Code de procédure civile.