LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le deuxième moyen du pourvoi principal et le moyen unique du pourvoi incident, pris en sa première branche, réunis :

Vu l’article L. 110-3 du code de commerce ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Bourges, 6 septembre 2012), que la société Carrefour Property France, venant aux droits de la société Unidis, propriétaire d’une partie d’un centre commercial dans lequel elle exploitait un supermarché, a décidé de déménager l’activité commerciale dans un autre lieu ; que la société Société de gestion patrimoniale (SGP) vient aux droits de la société MAM qui a acquis l’autre partie du centre commercial en 2006 ; que les deux sociétés propriétaires ont engagé des pourparlers sur le rachat par la société Carrefour Property France de la galerie marchande et l’indemnisation des commerces qui y étaient exploités ; que la société SGP, par lettre du 4 mars 2008, a exposé trois propositions à la société l’Ombre d’un style, locataire d’un local à usage commercial depuis 1986, en l’invitant à exprimer son sentiment ; que, le 10 mars 2009, la société locataire a accepté la proposition de paiement d’une indemnité d’éviction ; que, les négociations entre la société Carrefour Property France et la société SGP n’ayant pas abouti, la société l’Ombre d’un style a assigné la société SGP en paiement de l’indemnité proposée le 4 mars 2008 ; que la bailleresse et la locataire ont demandé, sur le fondement des dispositions du cahier des charges du centre commercial établi entre les sociétés MAM et Unidis, la condamnation de la société Carrefour Property France à réparer leurs préjudices ;

Attendu que, pour rejeter les demandes des sociétés SGP et l’Ombre d’un style dirigées contre la société Carrefour Property France, l’arrêt retient que le cahier des charges du centre commercial La Fontaine Saint-Germain a été signé à une date ignorée tant par une société Unidis, aux droits de laquelle se trouverait la société Carrefour Property, et la société MAM, aux droits de laquelle se trouverait la société SGP, que l’opposabilité d’un acte aux ayants cause à titre particulier ne peut avoir lieu que si cet acte possède date certaine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, qu’au surplus ce cahier des charges n’a jamais été repris dans les actes de cession postérieurs, qu’en conséquence aucune violation de dispositions contractuelles ne peut être reprochée à la société Carrefour Property ;

Qu’en statuant ainsi, alors qu’entre commerçants la preuve d’un acte de commerce peut se faire par tous moyens, la cour d’appel a violé le texte susvisé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres moyens des pourvois principal et incident qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il déboute la société SGP et la société l’Ombre d’un style de leurs demandes en indemnisation dirigées contre la société Carrefour Property France, l’arrêt rendu le 6 septembre 2012, entre les parties, par la cour d’appel de Bourges ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Bourges, autrement composée ;

Condamne la société Carrefour Property France aux dépens des pourvois ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Carrefour Property France ; la condamne à payer la somme de 1 500 euros à la société Société de gestion patrimoniale et la somme de 1 500 euros à la société l’Ombre d’un style, représentée par la SCP B…, ès qualités ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept décembre deux mille quinze.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Thouin-Palat et Boucard, avocat aux Conseils, pour la Société de gestion patrimoniale (demanderesse au pourvoi principal).

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR constaté la résiliation du bail commercial existant entre la société SGP et la société L’Ombre d’un style avec effet au 15 août 2009, et d’avoir condamné la société SGP à verser à la SCP Olivier B… ès qualités de liquidateur de la société L’Ombre d’un style les sommes suivantes : 111. 420 euros au titre de la valeur marchande du fonds de commerce, 19. 726 euros au titre des frais de déménagement et de réinstallation, 10. 788 euros au titre des droits et frais pour l’acquisition d’un fonds de commerce de même valeur marchande ;

AUX MOTIFS QUE par acte reçu le 5 décembre 2002 par M^e Pierre Strock, notaire associé à Puteaux, M^e Z… en qualité de liquidateur de la SARL MAM a cédé à la SCI Patrimonium une galerie marchande située à Châteauroux, 150 avenue Marcel Lemoine « attenant à un supermarché Stoc (puis Champion) propriété du groupe Carrefour, comprenant neuf boutiques, occupant 400 m ² environ de vente, non compris les circulations, mail et desserte « et un droit d’usage en commun avec la société UNIDIS à un ensemble de parkings appartenant à la dite société » ; que le 29 décembre 2006, la SCI Patrimonium a transmis ces biens immobiliers à la SA Société de Gestion Patrimoniale, qui est ainsi devenue bailleresse de plusieurs commerces, dont un fonds de salon de coiffure exploité par la SARL L’ombre d’un style, dont les co-gérants sont M. Nicolas X… et M^me Fanny Y…; que cette dernière société avait acquis ce fonds de commerce le 31 mars 2003 pour le prix de 57. 930 euros de la SARL Espace Hair Look, un bail existant avec la SARL MAM, aux droits de laquelle se trouve la SCI Patrimonium, depuis le 1^er novembre 1986 ; que fin 2006, la SAS CSF (Champion) a avisé la SCI Patrimonium de son projet de réhabilitation de son supermarché Champion avec transfert de cette enseigne en périphérie de Châteauroux, à Déols, et au maintien d’une autre grande surface (Marché Plus) au 150 avenue Marcel Lemoine ; que courant 2010, des négociations ont eu lieu entre la SA SGP, nouveau propriétaire des cellules, où sont installés différents commerces, dont celui en litige, à propos de l’indemnisation desdits commerces ; qu’il est notamment évoqué dans un courrier du 2 février 2008 adressé par la société appelante à la SAS Prodim, intermédiaire du repreneur du supermarché, un « forfait de 50. 000 euros concernant le transfert des cellules commerciales existantes :

nous ne sommes pas d’accord » ; que le 4 mars 2008, la SA SGP a adressé à M. X… et à M^me Y…, L’ombre d’un style, un courrier ainsi libellé : « Le groupe Carrefour a décidé de fermer son magasin Champion de Châteauroux et de transférer sa surface de vente et de son personnel à Déols. Cette fermeture étant prévue pour le troisième trimestre 2009. Nous sommes donc en mesure de vous proposer les solutions suivantes : 1) transfert et installation de votre commerce de galerie de Déols, suivant les disponibilités et aux conditions ci-jointes. 2) transfert et installation de votre commerce dans la galerie commerciale créée sur le site de Châteauroux à l’emplacement de l’actuel accès rue Lemoine avec un magasin Marché Plus de 300 m2 de surface de vente. 3) règlement d’une indemnité d’éviction à définir. Nous souhaitons connaître votre sentiment sur cette proposition. Dans l’attente » ; que le 15 avril 2008, la société appelante a écrit à nouveau à la SAS Prodim qu’elle souhaitait notamment « un forfait de 150. 000 euros hors taxes (et non 50. 000 euros hors taxes) pour transférer l’installation des cellules commerciales…. » ; que le 19 mai 2008 elle indique à la même société que « pour le transfert des commerces nous sommes disposés à accepter une participation de Champion pour 100. 000 euros hors taxes » ; que le 20 mai 2008, la SAS Prodim a répondu sur ce point qu’elle n’était pas décisionnaire sur le transfert des commerces et qu’elle devait se rapprocher de Champion ; que par la suite des négociations ont eu lieu au cours de l’année 2009 entre la SA SGP et la société Carrefour Property à propos du prix de cession de la galerie commerciale de Châteauroux ; que par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 mars 2009 les cogérants de la SARL L’ombre d’un style ont répondu à la lettre précitée du 4 mars 2008 : « Je vous fait parvenir par la présente lettre mon choix de prendre l’indemnité, dont vous nous avez fait part dans votre courrier. La décision a été longue et difficile à prendre, compte tenu du manque d’informations et de réponses claires sur notre devenir. Nous avons appris par la directrice du centre commercial que le magasin serait déplacé vers le 30 juin 2009 dans le fameux Carrefour Market, où il n’y a semblet-il plus de place pour notre salon de coiffure. Sachant que les travaux de la rue Marcel Lemoine ne sont toujours pas commencés au niveau de la supérette et que la mairie n’est (pas) au courant du début des travaux et que vous-même êtes dans l’incapacité de me donner une date précise, je décide de ne pas mettre en péril la bonne marche de mon entreprise, qui est toujours, je vous le rappelle, sous prêt bancaire avec des salariés à charge et des loyers, etc,…. » ; que le 5 août 2009, la société appelante a confirmé aux co-gérants de la SARL L’ombre d’un style les points suivants : « A compter du 15 août 2009, Carrefour Property a décidé la fermeture du magasin Champion ainsi que celle de la station service. Comme précisé, Carrefour Property a décidé de réaliser sur le site un magasin à l’enseigne ED de 996 m2 de surface de vente. Le dépôt de permis de construire est en cours et l’ouverture prévue en mai-juin 2010. Carrefour Property ayant convenu le rachat à SGP de l’ensemble de la galerie. La partie gauche de la galerie sera démolie. Sont conservés les commerces de la partie droite. Votre cellule commerciale est destinée à être démolie…. » ; que le 19 février 2010, la société appelante a adressé à la SAS Carrefour Property une lettre recommandée avec accusé de réception lui reprochant ses tergiversations pour obtenir un prix de cession de la galerie commerciale toujours plus bas et rappelant que « notre société vous a communiqué les propositions faites aux commerçants de la galerie le mars 2008 : se maintenir sur les lieux, accepter le transfert sur le site de Grand Déols ou solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction…. » ; que le 31 mars 2010, la SAS Carrefour Property a réitéré à la société appelante une proposition d’acquisition de la galerie commerciale pour un montant de 250. 000 euros hors taxes « tenant compte de l’accord initial sur un prix d’acquisition de 220. 000 euros, augmenté de 30. 000 euro afin de tenir compte d’un montant prévisionnel total d’indemnités à verser par votre société de 70. 000 euros » ; sur la résiliation du bail commercial : le courrier précité du 4 mars 2008 adressé par la SA SGP à la SARL L’ombre d’un style la première offre à cette dernière un choix de trois propositions, à savoir notamment celle de « solliciter le paiement d’une indemnité d’éviction » comme le reconnaît la société appelante dans la lettre rapportée plus haut du 19 février 2010 ; qu’aucun délai n’était imparti à la société locataire pour faire connaître son choix ; que d’ailleurs, lorsque le 10 mars 2009, celleci a informé la SA SGP de ce choix, l’option pour le versement d’une indemnité d’éviction, la société appelante n’a émis aucune contestation donnant dans un courrier du 5 août 2009 des informations sur le transfert du supermarché Champion et sur le fait que « votre cellule est destinée à être démolie » ; qu’ainsi, c’est à juste titre que les premiers juges ont estimé que le délai de réponse (12 mois) était compatible avec l’enjeu de cette décision particulièrement difficile à prendre ainsi qu’avec la complexité du projet ; qu’il s’agit à l’évidence d’une offre précise, complète et ferme, une indemnité d’éviction se calculant aisément par référence aux dispositions de l’article L 145-14 du Code de commerce ; qu’il y a donc bien eu le 10 mars 2009, suite à l’offre du 4 mars 2008, un accord sur une résiliation conventionnelle du bail passé le 8 octobre 1986 avec la SARL MAM avec paiement par la société appelante, nouveau propriétaire des murs, d’une indemnité d’éviction précédemment définie ; qu’en outre, compte tenu de ce que le 5 août 2009, la SA SGP a fait savoir à son locataire qu’après le 15 août 2009 « votre cellule commerciale est destinée à être démolie », le bailleur a reconnu ne plus être en mesure de remplir son obligation de délivrance, peu importe que par la suite cette démolition n’est pas été effectuée en raison, selon la société appelante, d’un litige avec la SAS Carrefour Property sur le rachat par cette dernière de la galerie marchande ; qu’ainsi cette résolution a eu en réalité effet au 15 août 2009 comme l’a relevé à bon droit le tribunal ; que compte tenu de cette résiliation amiable, le liquidateur du preneur est fondé à obtenir par référence aux dispositions de l’article L 145-14 du code de commerce une indemnité équivalente à 97 % (moyenne entre 65 et 130 % du chiffre d’affaires annuel) du chiffre d’affaires de la SARL L’ombre d’un style pour les années les plus proches de la résiliation (2007 et 2008 enfin produits en cause d’appel), à savoir 114. 867 euros, soit une indemnité de 111. 420 euros ; que les frais de déménagement doivent être évalués, faute de contestation même à titre subsidiaire, à 2. 000 euros et ceux de réinstallation à 17. 725, 69 euros selon la proposition de prix du 15 octobre 2009 ; que les frais de négociation, d’agence et de mutation pour l’acquisition d’un fonds de même valeur s’élèvent à 10. 788 euros ;

1°) ALORS QU’il résulte des termes clairs et précis du courrier du 4 mars 2008 que la société SGP s’était bornée à s’enquérir du « sentiment » de la société L’Ombre d’un style sur les trois solutions envisageables à la suite du projet de la société Carrefour property France de réhabilitation du supermarché Champion ; qu’en retenant que ce courrier avait formulé une offre ferme, la cour d’appel l’a dénaturé, et a violé l’article 1134 du code civil ;

2°) ALORS, EN TOUTE HYPOTHESE, QUE seule l’acceptation d’une offre précise, ferme et complète peut former le contrat ; que dans ses conclusions d’appel du 5 juin 2012 (p. 12), la société SGP faisait valoir que le courrier du 4 mars 2008 par lequel la société SGP avait interrogé la société L’Ombre d’un style sur son « sentiment » quant à l’avenir de la relation contractuelle, s’inscrivait dans le cadre de la négociation plus large avec la société Carrefour property France, et ne correspondait ainsi qu’à une entrée en pourparlers ; qu’en retenant que ce courrier contenait une offre ferme, sans répondre à ces conclusions, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’une offre doit être précise, ferme et complète ; que les dispositions du statut des baux commerciaux concernant les modalités de paiement de l’indemnité d’éviction sont inapplicables au paiement de l’indemnité consécutive à la résiliation amiable d’un bail commercial : que pour juger que le courrier de la société SGP du 4 mars 2008 contenait une offre précise de résiliation avec indemnité d’éviction, la cour d’appel a retenu qu’une indemnité d’éviction se calcule aisément par référence aux dispositions de l’article L. 145-14 du code de commerce ; qu’en statuant ainsi, quand ces dispositions n’étaient pas applicables à une résiliation amiable du bail commercial, la cour d’appel a violé les articles 1101 du code civil et L. 145-14 du code de commerce ;

4°) ALORS QU’en laissant sans aucune réponse les conclusions de la société SGP du 5 juin 2012 (p. 12) faisant valoir que le courrier du 4 mars 2008 ne pouvait contenir une offre précise, faute d’indiquer la date d’effet de la résiliation du bail, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société SGP de ses demandes de dommages-intérêts contre la société Carrefour property France sur le fondement de la responsabilité contractuelle ;

AUX MOTIFS QU': à titre principal la société appelante prétend que cette dernière société a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement du cahier des charges du centre commercial « La Fontaine Saint-Germain » signé à une date ignorée tant par une société Unidis, aux droits de laquelle se trouverait la SAS Carrefour Property, et la société MAM, aux droits de laquelle se trouverait la SA SGP ; qu’il n’est pas discuté que la société appelante ignorait l’existence de ce document qui lui a été révélé en octobre 2011 à l’occasion d’une autre procédure ; que l’opposabilité d’un acte aux ayants cause à titre particulier ne peut avoir lieu que si cet acte possède date certaine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’au surplus ce cahier des charges n’a jamais été repris dans les actes de cession postérieurs ; qu’en conséquence aucune violation de dispositions contractuelles ne peut être reprochée à la SAS Carrefour Property ;

1°) ALORS QUE les dispositions de l’article 1328 du code civil, relatives à la date certaine des actes sous seing privé, ne sont pas applicables en matière commerciale ; qu’ainsi, la preuve du cahier des charges d’un centre commercial peut être rapportée par tous moyens à l’égard d’une société commerciale par la forme, telle qu’une société par actions simplifiée, s’agissant d’un acte passé pour les besoins de son commerce ; qu’en déclarant cet acte inopposable à la société par actions simplifiée Carrefour property France, en ce qu’il n’avait pas date certaine, et en subordonnant ainsi son opposabilité à ce qu’il soit repris dans les actes de cession postérieurs, la cour d’appel a violé les articles L. 110-1, L. 110-3, L. 210-1 du code de commerce, ensemble l’article 1328 du code civil ;

2°) ALORS SUBSIDIAIREMENT QUE les actes sous seing privé n’ont de date contre les tiers que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d’inventaire ; que l’ayantcause à titre particulier n’est pas un tiers par rapport à son auteur ; qu’en décidant le contraire, la cour d’appel a violé l’article 1328 du code civil.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR débouté la société SGP de ses demandes de dommages-intérêts contre la société Carrefour property France sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;

AUX MOTIFS PROPRES QU': il résulte des documents versés aux débats que suite à la décision du groupe Carrefour de fermer le supermarché Champion situé 150 avenue Marcel Lemoine pour créer un hypermarché à Déols et le remplacer par une autre grande surface, des négociations ont eu lieu entre la SA SGP, propriétaire de la galerie marchande, et la SAS Carrefour Property France, propriétaire des murs du supermarché, en vue du rachat par cette dernière de la galerie marchande ; que les nombreux courriers établissent que ces parties ont effectué des propositions réciproques, qui se sont rapprochées, mais que la société appelante n’a pas accepté celles de la SAS Carrefour Property France contenues dans le courrier du 4 janvier 2010 ; que dans ces circonstances les premiers juges ont estimé à juste titre qu’il ne peut être reproché à cette dernière partie une rupture abusive de pourparlers ; que pour les mêmes motifs le liquidateur du locataire des locaux litigieux ne saurait solliciter aucune indemnité à l’encontre de la S. A. S. Carrefour Property France ;

ET AUX MOTIFS ADOPTES QU’à l’examen des courriers versés au débat, échangés entre la SGP et le groupe Carrefour, les observations suivantes peuvent être faites : jusqu’au 20 février 2008, les courtiers ne faisaient état que de frais de transfert, des commerces ; par courrier du 20 février 2008 (pièce n° 25), la SGP évoque pour la première fois d’éventuelles indemnités d’éviction ; que sans attendre que cette question doit débattue dans le cadre des négociations en cours, la SGP prend l’initiative, sans doute dans le but de présenter des demandes chiffrées au groupe Carrefour, de proposer aux preneurs plusieurs solutions, dont le versement d’une indemnité d’éviction ; que jusqu’au 13 mars 2009, il ne résulte d’aucun courrier que la SGP ait informé le groupe Carrefour de cette offre faite aux preneurs ; que ce n’est qu’après avoir reçu la réponse de la société L’Ombre d’un syle, optant pour le versement d’une indemnité d’éviction, que la SGP, par télécopie du 13 mars 2009, informait monsieur A…(groupe Carrefour) du choix effectué par trois de ses locataires (pièce n° 48/ 1) ; qu’or, l’accord (sous réserve) dont se prévaut la SGP, selon lequel les parties avaient convenu d’un prix de vente de la galerie marchande à hauteur de 220. 000 euros, avait été donné par monsieur A… le 24 février 2009 (pièce n° 43), et donc antérieurement au choix exprimé par la société L’Ombre d’un style ; que la réponse à l’offre d’indemnité d’éviction formulée par la SGP et la procédure intentée par la société L’Ombre d’un style » en octobre 2009 pour obtenir le versement de cette indemnité constituaient donc des éléments nouveaux postérieurs à l’accord de principe du 24 février 2009, qui étaient de nature à remettre en cause l’économie du projet de vente ; que c’est donc sans abus, et sans commettre de faute, que Property Carrefour a pu écrire, dans son courrier adressé à SGP le 14 janvier 2010 (pièce n° 57/ 1) : « Cependant, compte tenu des positions prises et des actions entreprises par les locataires, générant des risques importants de versement d’indemnités d’éviction et supprimant des revenus locatifs attendus, au moins pour certains d’entre eux, nous vous avions précisé que les bases de l’acquisition par notre société ne pouvaient plus être les mêmes » ; qu’au surplus, il peut être noté que, par ce même courrier, Property Carrefour formulait de nouvelles propositions, de sorte qu’il ne peut lui être reproché une rupture abusive de pourparlers ; qu’il semble donc que la SGP, au cours des négociations, n’ait pas informé clairement Property Carrefour que tous les fonds de commerce concernés ne pouvaient être transférés, et que certains d’entre eux devaient cesser leur activité, ce qui aurait pour conséquence le versement d’indemnités ; qu’en tout état de cause, l’échec des pourparlers ne peut être spécifiquement imputé à la société Property Carrefour France, de sorte que la SGP et la SCP Olivier B… ne peuvent être que déboutés de leurs demandes dirigées contre elle ;

ALORS QUE les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour écarter la responsabilité délictuelle de la société Carrefour property France pour manquement à l’obligation de contracter de bonne foi, la cour d’appel a retenu que l’accord sous réserve dont se prévalait la société SGP, aux termes duquel les parties avaient convenu d’un prix de vente de la galerie marchande de 220. 000 euros, avait été donné par monsieur A…, du groupe Carrefour, le 24 février 2009, et donc antérieurement au choix exprimé le 10 mars 2009 par la société L’Ombre d’un style, en sorte que ce choix constituait un élément nouveau postérieur à l’accord de principe du 24 février 2009, qui était de nature à remettre en cause l’économie du projet de vente ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer sur le courriel du 1^er juillet 2009 de monsieur A… adressé à la société Realim, groupe auquel appartient la société SGP, régulièrement versé aux débats, aux termes duquel le premier indiquait : « nous présentons le dossier pour validation définitive au comité de juillet property afin de signer nos accords pendant l’été avec une reprise de la galerie à 220 KE au 1^er janvier 2010 », la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile, ensemble l’article 1353 du code civil.

Moyen produit par la SCP Delaporte, Briard et Trichet avocat aux Conseils, pour la société l’Ombre d’un style représentée par la SCP B…, ès qualités, (demanderesse au pourvoi incident).

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir débouté la SCP B…, ès qualités, de sa demande de dommages-intérêts dirigée contre la société Carrefour Property ;

Aux motifs propres qu'« à titre principal la société appelante prétend que la SAS Carrefour Property a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement du cahier des charges du centre commercial « La Fontaine Saint-Germain » signé à une date ignorée tant par une société Unidis, aux droits de laquelle se trouverait la SAS Carrefour Property, et la société MAM, aux droits de laquelle se trouverait la SA SGP ; qu’il n’est pas discuté que la société appelante ignorait l’existence de ce document qui lui a été révélé en octobre 2011 à l’occasion d’une autre procédure ; que l’opposabilité d’un acte aux ayants cause à titre particulier ne peut avoir lieu que si cet acte possède date certaine, ce qui n’est pas le cas en l’espèce ; qu’au surplus ce cahier des charges n’a jamais été repris dons les actes de cession postérieurs ; qu’en conséquence aucune violation de dispositions contractuelles ne peut être reprochée la SAS. Carrefour Property ; qu’il résulte de documents versés aux débats que suite à la décision du groupe Carrefour de fermer le supermarché Champion situé 150 avenue Marcel Lemoine à Châteauroux pour créer un hypermarché à Déols et le remplacer par une autre grande surface, des négociations ont eu lieu entre la SA SGP, propriétaire de la galerie marchande, et la SAS Carrefour Property France, propriétaire des murs du supermarché, en vue du rachat par cette dernière de la galerie marchande ; que les nombreux courriers établissent que ces parties ont effectué des propositions réciproques, qui se sont rapprochées, mais que la société appelante n’a pas accepté celles de la SAS Carrefour Property France contenues dans le courrier du 4 janvier 2010 ; que dans ces circonstances les premiers juges ont estimé à juste titre qu’il ne peut être reproché à cette dernière partie une rupture abusive de pourparlers ; que pour les mêmes motifs le liquidateur du locataire des locaux litigieux ne saurait solliciter aucune indemnité à l’encontre de la SAS Carrefour Property France » (arrêt attaqué, p. 11, pénult. § à p. 12, § 2) ;

Et aux motifs réputés adoptés des premiers juges qu'« à l’examen des courriers versés au débat, échangés entre la SGP et le groupe CARREFOUR, les observations suivantes peuvent être faites :

— jusqu’au 20 février 2008, les courriers ne faisaient état que de frais de transfert des commerces

— par courrier du 20 février 2008 (¿), la SGP évoque pour la première fois d’éventuelles indemnités d’éviction

— sans attendre que cette question soit débattue dans le cadre des négociations en cours, la SGP prend l’initiative, sans doute dans le but de présenter des demandes chiffrées au groupe CARREFOUR, de proposer aux preneurs plusieurs solutions, dont le versement d’une indemnité d’éviction

— jusqu’au 13 mars 2009, il ne résulte d’aucun courrier que la SGP ait informé le groupe CARREFOUR de cette offre faite aux preneurs

— ce n’est qu’après avoir reçu la réponse de la société L’Ombre d’un Style, optant pour le versement d’une indemnité d’éviction, que la SGP, par télécopie du 13 mars 2009, informait Monsieur A…(groupe CARREFOUR) du choix effectué par trois de ses locataires (¿)

— or, l’accord (sous réserve) dont se prévaut la SGP, selon lequel les parties avaient convenu d’un prix de vente de la galerie marchande à hauteur de 220. 000 €, avait été donné par Monsieur A… le 24 février 2009 (¿), et donc antérieurement au choix exprimé par la société L’Ombre d’un Style ;

que la réponse à l’offre d’indemnité d’éviction formulée par la SGP et la procédure intentée par la société L’Ombre d’un Style en octobre 2009 pour obtenir le versement de cette indemnité constituaient donc des éléments nouveaux postérieurs à l’accord de principe du 24 février 2009, qui étaient de nature à remettre en cause l’économie du projet de vente ; que c’est donc sans abus, et sans commettre de faute, que PROPERTY CARREFOUR a pu écrire, dans son courrier adressé à SGP le 14 janvier 2010 (¿) : « Cependant, compte tenu des positions prises et des actions entreprises par les locataires, générant des risques important de versement d’indemnités d’éviction et supprimant des revenus locatifs attendus, au moins pour certains d’entre eux, nous vous avions précisé que les bases de l’acquisition par notre société ne pouvaient plus être les mêmes » ; qu’au surplus, il peut être noté que par ce même courrier, PROPERTY CARREFOUR formulait de nouvelles propositions, de sorte qu’il ne peut lui être reproché une rupture abusive des pourparlers ; qu’il semble donc que SGP, au cours des négociations, n’ait pas informé clairement PROPERTY CARREFOUR que tous les fonds de commerce concernés ne pouvaient être transférés, et que certains d’entre eux devaient cesser leur activité, ce qui aurait pour conséquence le versement d’indemnités ; qu’en tout état de cause, l’échec des pourparlers ne peut être spécifiquement imputé à la société PROPERTY CARREFOUR FRANCE, de sorte que SGP et la SCP Olivier B… ne peuvent être que déboutés de leurs demandes dirigées contre elle (jugement entrepris, p. 10, § 5 à p. 11, § 3) ;

Alors d’une part que les dispositions de l’article 1328 du code civil, relatives à la date certaine des actes sous seing privé, ne sont pas applicables en matière commerciale ; qu’ainsi, la preuve de la date du cahier des charges du centre commercial La Fontaine Saint-Germain pouvait être rapportée par tous moyens à l’égard de la société commerciale Carrefour Property, dès lors qu’il s’agissait d’un acte afférent à son commerce ; qu’en déclarant un tel acte inopposable à cette société, au motif qu’il n’avait pas date certaine selon les modes prévus par l’article 1328 du code civil, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble les articles L. 110-1, L. 110-3 et L. 210-1 du code de commerce ;

Alors subsidiairement, d’autre part, que ce n’est qu’à l’égard des tiers que les actes sous seing privé n’ont de date que du jour où ils ont été enregistrés, du jour de la mort de celui ou de l’un de ceux qui les ont souscrits, ou du jour où leur substance est constatée dans les actes dressés par des officiers publics, tels que procès-verbaux de scellé ou d’inventaire ; que l’ayant-cause à titre particulier n’est pas un tiers par rapport à son auteur ; qu’en jugeant le contraire, pour en tirer la déduction erronée que le cahier des charges du centre commercial La Fontaine Saint-Germain était inopposable à la SAS Carrefour Property, venant aux droits de la société Unidis, la cour d’appel a violé l’article 1328 du code civil ;

Alors en outre que les juges ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner tous les éléments de preuve qui leur sont fournis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que pour exclure toute faute de la société Carrefour Property dans l’échec des négociations menées avec la SGP, l’arrêt attaqué relève que l’accord obtenu le 24 février 2009 entre ces deux parties avait été remis en cause le 10 mars 2009, à la suite de la décision de la société L’ombre d’un style d’opter pour une résiliation du bail commercial moyennant le paiement d’une indemnité ; qu’en statuant ainsi, sans s’expliquer sur la portée du courriel du 1^er juillet 2009 dans lequel le représentant de Carrefour Property avait confirmé les termes de l’accord du 24 février précédent, la cour d’appel a violé les articles 455 du code de procédure civile et 1353 du code civil.