LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Sur le moyen unique du pourvoi principal :

Vu les articles 1583 et 1589 du code civil ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 27 janvier 2014), que, par acte du 6 mars 1992, M. X… a vendu à M. Y… « un lot d’environ 700 à 900 m ² (surface exacte à convenir) correspondant en gros à la parcelle n° 2 du relevé cadastral et à la bande de 120 m ² jouxtant la parcelle n° 4 précédemment cédée à M. Y…… le prix de vente étant fixé à 380, 00 frs le m ² » ; que trois versements ont été effectués et quittancés par le vendeur ; que, par acte authentique du 30 octobre 1998, publié au bureau des hypothèques, M. X… a fait donation de ces biens à ses trois filles ; qu’en février 2011, M. Y… a assigné M. X… et ses filles (les consorts X…) en réitération de la vente en la forme authentique ;

Attendu que, pour dire que la promesse synallagmatique de vente du 6 mars 1992 vaut vente, déclarer la donation inopposable à M. Y… et condamner M. X… à lui verser une indemnisation, l’arrêt retient que l’objet de la vente était déterminable puisque le lot correspondait à la parcelle n° 2 du cadastre et que le prix au mètre carré était défini ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la surface exacte du lot vendu était à convenir, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS, et sans qu’il y ait lieu de statuer sur le pourvoi incident :

CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 janvier 2014, entre les parties, par la cour d’appel de Toulouse ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Toulouse, autrement composée ;

Condamne M. Y… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, condamne M. Y… à verser à M. X… et à M^mes Anne-Marie, Hélène et Maryline X… la somme globale de 3 000 euros ; rejette la demande de M. Y… ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept janvier deux mille seize.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit, au pourvoi principal, par M^e Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour M. X…

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’AVOIR précisé que l’action en date du 6 mars 1992 entre Yves X… et Pierre Y… vaut vente pure et simple sous conditions réputées accomplies ; dit que le lieu de situation du bien est la commune de L’UNION et non pas celle de LAUNAGUET, toutes deux situées dans le département de la HAUTE-GARONNE ; confirmé le jugement dans l’intégralité de ses autres dispositions ; y ajoutant : déclaré inopposable à Pierre Y… l’acte de donation en date du 30 octobre 1998 faite par Yves X… à ses trois filles Anne-Marie, Melissa et Maryline X…; condamné Yves X… à verser à Pierre Y… la somme de 15. 000 € en réparation de son préjudice né de la destruction du muret et des plantations ; condamné in solidum les litisconsorts X… à verser à Pierre Y… une indemnité de procédure de 3. 000 € ; désigné le sieur Vincent Z…, géomètre expert, avec mission d’appliquer au terrain l’acte de vente du 6 mars 1992 entre Yves X… et Pierre Y… pour délimiter la parcelle vendue ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE « Sur la vente : suivant les dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix ; qu’en l’espèce, l’objet de la vente est déterminable puisque le lot correspond à la parcelle n° 2 du cadastre même si la surface exacte entre 700 m ² et 900 m ² restait à convenir et le prix au mètre carré est défini, en sorte que la vente est valide ; que le terme du 31 octobre 1992 qui n’est pas expressément sanctionné par la caducité de l’acte, constitue le point de départ de l’exercice de l’action en vente forcée, et non pas la fin de l’engagement ; que le vendeur Yves X… ne justifie pas d’une sommation de l’acquéreur à passer l’acte authentique aux conditions de l’acte sous seing privé (paiement du solde du prix) mais produit une offre de deux donataires de procéder à l’acquisition en payant à nouveau le prix déjà versé ; qu’il s’ensuit que c’est la carence du vendeur à poursuivre la vente qui est à l’origine de la défaillance des conditions suspensives (absence de notification de la vente à la commune pour l’exercice du droit de préemption et absence de demande d’un certificat d’urbanisme pour le lot n° 3 resté propriété du vendeur), celles-ci sont réputées accomplies par application des dispositions de l’article 1178 du code civil ; que l’acte du 6 mars 1992 qui ne contient aucune option offerte à l’acquéreur mais au contraire l’engagement de celui-ci à acquérir par le versement d’un acompte, ne s’analyse pas en une promesse synallagmatique de vente et d’achat soumise à enregistrement mais en une vente pure et simple, sous des conditions qui sont actuellement réputées accomplies, c’est à juste titre que le tribunal a dit que l’acte vaut vente et a ordonné la passation de l’acte authentique ; que toutefois le non de la commune de situation de l’immeuble doit être rectifié au dispositif ; Sur l’inopposabilité de la donation à l’acquéreur : que l’article 1167 du code civil ouvre aux créanciers la possibilité d’attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits ; qu’en l’espèce alors même que le droit de propriété de l’acquéreur sur la parcelle litigieuse était né depuis le mars 1992, le vendeur a fait donation du bien à ses filles le 30 octobre 1998, par un acte gratuit dont la révocation n’exige pas la preuve de la complicité des donataires ; que la donation en date du 30 octobre 1998 par laquelle a été rendu impossible l’exercice du droit de propriété d’Yves Y… est inopposable à celui-ci, rendant ainsi possible la publication de son titre ; Sur les réparations : que l’action en réparation des dégradations commises par Yves X… sur la parcelle litigieuse reconnue propriété de Pierre Y… a un fondement délictuel ; qu’en l’espèce, il est justifié par les procès-verbaux d’huissier en date des 20 décembre 2010 et 29 août 2011 que le mur d’enceinte de la parcelle litigieuse et l’intégralité des plantations ont été détruits ; que toutefois Pierre Y… ne produit ni factures de plantations et murs détruits, ni devis de travaux de remplacement, la Cour ne peut qu’apprécier la réparation à la somme de 15. 000 € (¿) ; Sur l’expertise : que si l’objet de la vente est déterminé par l’acte litigieux contenant la volonté des parties, il n’en demeure pas moins qu’il est nécessaire d’appliquer le titre au terrain en recourant à une expertise avec la mission définie au dispositif aux frais de Pierre Y… qui la demande »

ET AUX MOTIFS REPUTES ADOPTES QUE « l’acte du 06/ 03/ 1192 est rédigé comme suit : « il est convenu que Monsieur (Yves) X… vend à Monsieur Y… un lot d’environ 700 à 900 m ² (surface exacte à convenir) sis côte de Cornaudric correspondant en gros à la parcelle n° 2 du relevé cadastral (et non à celle référencée numéro 3 laquelle est située route de Bessière) et à la bande de terrain de 120 m ² jouxtant la parcelle 4 précédemment cédée à Monsieur Y…. Le prix des fixé à 380 F le m ² » ; que l’acte sous seing privé s’analyse en une promesse synallagmatique de vente. La chose et le prix ont été déterminés par les parties de sorte que les dispositions de l’article 1589 du code civil qui prévoient que la promesse de vente vaut vente quand il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix s’appliquent ; que la circonstance que la surface du lot cédé n’a pas été expressément délimitée est indifférente à la nature de l’acte puisque les stipulations contractuelles relatives au prix unitaire sont suffisantes à permettre de définir la contenance du terrain par division du prix total payé par le prix du mètre carré convenu ; qu’en l’espèce, la somme de 300. 000 F a été versée dont 250. 000 F aux dates prévues à l’acte soit : * à hauteur de 50. 000 F lors de la signature de l’accord le 06/ 05/ 92 et non le 06/ 03 comme indiquée ; * à hauteur de 200. 000 F 6 semaines après cette date (soit le 06/ 08/ 92) ; * seul le solde dont le montant n’a pas été fixé à l’acte mais qui devait être réglé à la signature devant notaire ou au plus tard le 31/ 10/ 92 a été versé par Monsieur Y… et le 17/ 05/ 1993 à hauteur de 50. 000 F ; que la somme globale de 300. 000 F a été payée par Monsieur Y… et encaissée par Monsieur X…. Elle permet de dire que le lot vendu (parcelle 2 + bande de terrain adjacente) est d’une contenance totale de 789, 47 m ² (300. 000 F divisé par 380 F) ; que la promesse de vente a été exécutée de sorte que les conditions suspensives prévues à l’acte sont réputées avoir été accomplies à la satisfaction des deux parties. Elle vaut vente parfaite entre Monsieur Y… et Monsieur X…. A cet égard, le formalisme de l’acte authentique et de sa publication au registre des hypothèques n’est pas exigé par la loi comme élément probatoire de la vente passée par les parties mais comme élément de preuve à l’égard des tiers ; que Monsieur X… sera par conséquent condamné à réitérer l’acte en la forme authentique devant notaire selon les modalités fixées dans le jugement »

ALORS QUE 1°) la vente suppose un accord sur la chose et sur le prix ; que l’acte du 6 mars 1992 stipulait, d’une part, un prix « fixé à 380 F le m ² » et, d’autre part, que la chose vendue portait sur « un lot d’environ 700 à 900 m ² (surface exacte à convenir) sis côte de Cornaudric correspondant en gros à la parcelle n° 2 du relevé cadastral (¿) et à la bande de terrain de 120 m ² jouxtant la parcelle n° 4 précédemment cédée à Monsieur Y…» et que « il est expressément convenu que la limite définitive entre les parcelles 2 et 3 sera conjointement convenue » ; qu’il s’en inférait que l’objet de la vente n’était pas déterminé en ce que la surface exacte de la parcelle cédée restant à convenir avec un écart possible entre 700 et 900 m ² et dépendant ainsi de la volonté future des parties ; qu’en statuant en sens contraire en disant « qu’en l’espèce, l’objet de la vente est déterminable puisque le lot correspond à la parcelle n° 2 du cadastre même si la surface exacte entre 700 m ² et 900 m ² restait à convenir et le prix au mètre carré est défini, en sorte que la vente est valide », la Cour d’appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ;

ALORS QUE 2°) la vente suppose un accord sur la chose et sur le prix ; que le prix définitif et le contenu exact de la chose vendue ne peuvent être déterminés unilatéralement par une partie tel que par référence au prix payé par l’acquéreur ; qu’après avoir rappelé que le prix de vente de la parcelle litigieuse était « fixé à 380 F le m ² » et que la surface exacte comprise entre 700 et 900 m ² restait « à convenir », les premiers juges ont dit que « la somme globale de 300. 000 F a été payée par Monsieur Y… et encaissée par Monsieur X…. Elle permet de dire que le lot vendu (parcelle 2 + bande de terrain adjacente) est d’une contenance totale de 789, 47 m ² (300. 000 F divisé par 380 F) » ; que ces motifs se trouvent être adoptés en ce que la Cour d’appel a confirmé la validité de la vente ; qu’en statuant comme elle l’a fait soit en déterminant le prix définitif et la surface exacte de la parcelle vendue par référence au prix payé du seul chef de l’acquéreur, la Cour d’appel a violé les articles 1583 et 1589 du Code civil ;

ALORS QUE 3°) aux termes de ses conclusions d’appel du 7 novembre 2013, l’exposant a régulièrement soutenu et justifié l’existence de nombreux courriers démontrant l’absence de volonté de Monsieur Y… de respecter le contenu de l’accord initial et sa volonté de le remettre en cause ; qu’il a été avancé sur ce point à la suite du rappel des courriers du notaire, Maître A…, restés infructueux (p. 8) « La raison du comportement de Monsieur Pierre Y… est à rechercher dans la lettre que ce dernier a adressé le 28 mars 1998 à Maître A… et celle adressée par Maître A… à Monsieur Yves X… le 21 novembre 1996 (pièces 19 et 10). Le 28 mars 1998, soit plus de six ans après l’établissement de la « promesse de vente », Monsieur Pierre Y… écrit à Maître A… en indiquant qu’il souhaitait procéder tout d’abord à la régularisation d’une bande de 120 m ² environ correspondant mieux à ses possibilités immédiates avant de passer au lot B (pièce 19). Monsieur Pierre Y… admettait par conséquent ne pas être en mesure de procéder à l’acquisition de l’intégralité du lot, tout comme il modifiait l’économie initiale de l’accord. Il est à noter que cette correspondance est en tout point conforme à ce qui avait été annoncé par Maître A… dans sa lettre du 21 novembre 1996 soit un an et demi plus tôt où, Maître A… indique avoir reçu Monsieur Pierre Y… qui lui confirmait avoir des difficultés financières (pièce 10) » ; qu’en se contentant de dire que (p. 3) « (¿) c’est la carence du vendeur Monsieur X… à poursuivre la vente qui est à l’origine de la défaillance des conditions suspensives (¿) », soit sans répondre ni examiner les courriers versés au débat faisant état d’une position contraire, la Cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du Code de procédure civile ;

ALORS QUE 4°) si l’absence de réitération par acte authentique non stipulée pour la validité même du contrat n’entraîne par elle-même la caducité de la promesse, l’absence de réponse d’une partie aux relances, quelle qu’en soit la forme, faites par l’autre en vue d’une telle réitération, prive cette partie du droit de se prévaloir du caractère parfait de l’acte dont la caducité doit être reconnue ; qu’en l’espèce il est constant que le notaire a adressé de nombreux rappels à Monsieur Y…, après que la date de réitération ait expiré ; que Monsieur Y… n’a pas daigné répondre aux différentes injonctions du notaire ; que ce n’est qu’au vu de l’absence de réaction de Monsieur Y… aux demandes qui lui étaient faites que Monsieur X… a donné le bien à ses filles par un acte authentique du 30 octobre 1998 ; que ce n’est qu’en 2011, soit près de vingt ans après la rédaction de l’acte litigieux que Monsieur Y… a assigné M. X… en réitération de l’acte par acte authentique ; qu’en disant que le défaut de réalisation était imputable à Monsieur X… aux seuls motifs que celui-ci n’avait pas fait « sommation » de réitérer, sans rechercher si le comportement de M. Y… ne privait pas celui-ci de demander une telle réitération près de 20 ans après la conclusion de l’acte litigieux, la Cour d’appel a manqué de base légale au regard du principe de bonne foi, du principe de cohérence et de l’interdiction de se contredire au détriment d’autrui, ensemble les articles 1134 et 1589 du Code civil.

Moyens produits, au pourvoi incident, par M^e Rémy-Corlay, avocat aux Conseils, pour M^mes Anne-Marie, Hélène et Maryline X…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR déclaré inopposable à Pierre Y… l’acte de donation en date du 30 octobre 1998 faite par Yves X… à ses trois filles Anne-Marie, Melissa et Maryline X…;

AUX MOTIFS QUE « Sur l’inopposabilité de la donation à l’acquéreur : l’article 1167 du code civil ouvre aux créanciers la possibilité d’attaquer les actes faits par leur débiteur en fraude de leurs droits ; qu’en l’espèce alors même que le droit de propriété de l’acquéreur sur la parcelle litigieuse était né depuis le 6 mars 1992, le vendeur a fait donation du bien à ses filles le 30 octobre 1998, par un acte gratuit dont la révocation n’exige pas la preuve de la complicité des donataires ; que la donation en date du 30 octobre 1998 par laquelle a été rendu impossible l’exercice du droit de propriété d’Yves sic : Pierre Y… est inopposable à celui-ci, rendant ainsi possible la publication de son titre »

ALORS QUE 1°) l’action paulienne, qui a pour but d’éviter que le débiteur puisse impunément porter atteinte au droit de gage général de ses créanciers en diminuant frauduleusement, par des actes juridiques, la consistance de son patrimoine, ne peut servir de substitut à une action réelle en revendication, dont le but est de permettre au propriétaire de faire valoir son droit réel sur la chose qui lui appartient, et dont les conditions d’application diffèrent en cela en particulier qu’il ne peut opposer aux tiers de bonne foi la vente d’un immeuble non publiée ; qu’en l’espèce, l’action formée sur le fondement de l’article 1167 du Code civil a pour but unique de voir rentrer dans le patrimoine de Monsieur Y… le bien donné par Monsieur X… à ses filles et, sous couvert d’inopposabilité de la donation consentie, c’est bien la revendication du bien même qui était invoquée ; que dès lors la Cour d’appel ne pouvait faire droit à cette action sans qu’il soit établi que les exposantes, dont l’acte de donation a été publié, étaient de mauvaise foi ; qu’en disant le contraire, la Cour d’appel a violé l’article 1167 par fausse application ensemble l’article 30 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière ;

ALORS QUE 2°) en toute hypothèse, la cassation sur le pourvoi principal emportera nécessairement cassation de ce chef de dispositif en application de l’article 624 du Code de procédure civile ;

ALORS ENFIN QUE 3°) la cassation de ce chef de dispositif entraînera nécessairement la cassation de l’arrêt en ses autres chefs de dispositif en application de l’article 624 du Code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen reproche à l’arrêt attaqué d’AVOIR condamné Yves X… à verser à Pierre Y… la somme de 15. 000 € en réparation de son préjudice né de la destruction du muret et des plantations, condamné in solidum les litisconsorts X… à verser à Pierre Y… une indemnité de procédure de 3. 000 € ; désigné le sieur Vincent Z…, géomètre expert, avec mission d’appliquer au terrain l’acte de vente du 6 mars 1992 entre Yves X… et Pierre Y… pour délimiter la parcelle vendue ;

AUX MOTIFS QUE « Sur les réparations : l’action en réparation des dégradations commises par Yves X… sur la parcelle litigieuse reconnue propriété de Pierre Y… a un fondement délictuel ; qu’en l’espèce, il est justifié par les procès-verbaux d’huissier en date des 20 décembre 2010 et 29 août 2011 que le mur d’enceinte de la parcelle litigieuse et l’intégralité des plantations ont été détruits ; que toutefois Pierre Y… ne produit ni factures de plantations et murs détruits, ni devis de travaux de remplacement, la Cour ne peut qu’apprécier la réparation à la somme de 15. 000 € (¿) ; Sur l’expertise : que si l’objet de la vente est déterminé par l’acte litigieux contenant la volonté des parties, il n’en demeure pas moins qu’il est nécessaire d’appliquer le titre au terrain en recourant à une expertise avec la mission définie au dispositif aux frais de Pierre Y… qui la demande »

ALORS QUE la cassation sur le pourvoi principal ou sur le premier moyen du pourvoi incident provoqué emportera la cassation de ces chefs de dispositif en application de l’article 624 du Code de procédure civile.