CIV.3

CGA

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 27 octobre 2016

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 1167 F-D

Pourvoi n° D 15-23.845

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. [Y] [H],

2°/ Mme [O] [L], épouse [H],

tous deux domiciliés [Adresse 3],

contre l’arrêt rendu le 4 juin 2015 par la cour d’appel de Pau (1re chambre), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [W] [T], domicilié [Adresse 1],

2°/ à Mme [S] [T], domiciliée [Adresse 2],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 27 septembre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Le Boursicot, conseiller rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Le Boursicot, conseiller, les observations de la SCP Zribi et Texier, avocat de M. et Mme [H], de la SCP Masse-Dessen, Thouvenin et Coudray, avocat des consorts [T], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Pau, 4 juin 2015), que, par acte sous seing privé du 30 janvier 2001, [R] [E] a promis de vendre à M. et Mme [H] la nue-propriété d’une maison d’habitation et la pleine propriété de différentes parcelles agricoles, sous la condition que le prix, fixé à 450 000 francs, serait déposé entre les mains du notaire et payable à concurrence de 15 000 francs le jour du « compromis », 35 000 francs le jour de l’acte authentique, le surplus, soit 400 000 francs, étant converti en une rente viagère ; que la date de réitération de la vente n’était pas fixée ; que [R] [E] est décédé le [Date décès 1] 2001, sans que l’acte authentique soit établi ; que, M. et Mme [H] ayant sollicité du notaire la transmission à leur profit de la propriété des biens immobiliers, M. [W] [T] et Mme [S] [T] (les consorts [T]), venant aux droits de [R] [E], les ont assignés en nullité du « compromis » de vente et paiement de dommages-intérêts ;

Attendu que les consorts [T] font grief à l’arrêt de prononcer la caducité de la promesse de vente ;

Mais attendu qu’ayant constaté que cet acte énonçait que l’acquéreur aurait la propriété des biens vendus à la date de la réitération par acte authentique et qu’il précisait qu’à l’exception de la parcelle comportant la maison, les terrains cédés étaient loués par le vendeur aux acquéreurs, relevé que la rente viagère, qui se substituait aux revenus procurés par les loyers des terres agricoles vendues, était payée seulement au jour de l’acte authentique et souverainement retenu, sans violer le principe de la contradiction, que la mise en place et le paiement de cette rente étaient un élément déterminant du consentement du vendeur, la cour d’appel a pu déduire, de ces seuls motifs, que celui-ci avait entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition de validité de son engagement et que, faute de réitération, la promesse de vente était caduque ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [H] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile rejette la demande de M. et Mme [H] et les condamne à payer la somme globale de 3 000 euros aux consorts [T] ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept octobre deux mille seize.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Zribi et Texier, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [H]

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR dit que la promesse de vente sous seing privé conclue le 30 janvier 2001 entre Monsieur [R] [E] et les consorts [H] était caduque.

AUX MOTIFS QU'« il est constant que suivant acte sous seing privé fait à [Localité 1] le 30 janvier 2001, M. [R] [E], propriétaire agriculteur demeurant à [Localité 2] (64), a accepté de vendre à M. [Y] [H] et Mme [O] [L], son épouse, la nue-propriété portant sur une maison à usage d’habitation en état de totale vétusté avec jardin attenant située sur la commune de [Localité 2] et la pleine propriété sur un ensemble de parcelles rurales aux lieudits [Localité 3] et Lageule pour une contenance totale de 16 ha 4 a et 70 ca aux clauses et conditions suivantes :

— le vendeur s’engage à justifier de la propriété régulière des biens vendus et à fournir à cet effet tout titre, pièces et renseignements nécessaires au notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique,

— l’acquéreur aura la propriété des biens vendus à compter du jour de la réitération du sous seing privé par acte authentique,

— le vendeur s’interdit pendant le temps qui précède l’acte authentique toute aliénation totale ou partielle des biens vendus, de le grever d’hypothèques ou d’une charge réelle quelconque ou de les louer,

— la vente sera régularisée et réitérée par acte authentique établi par Me [G], notaire à [Localité 1], choisi d’un commun accord par les parties,

— l’établissement de cet acte ne pourra avoir lieu que si l’acquéreur a déposé entre les mains du vendeur ou du notaire le prix stipulé ou la fraction de prix payable comptant et éventuellement justifié de l’emprunt sollicité pour solder le prix d’acquisition,

— la mention suivante de la date à laquelle l’acte doit être régularisé fait défaut et n’a pas été complétée,

— la vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de 450 000 F dont 35 F seront payés comptant à la signature de l’acte authentique et à concurrence du surplus soit 410 000 F convertis en rente annuelle viagère de 3 200 F par mois.

Il convient de préciser, ainsi que l’indique cet acte, qu’à l’exception de la parcelle supportant la maison à usage d’habitation vétuste, les parcelles cédées sont déjà louées par le vendeur aux acquéreurs.

L’acte sous seing privé prévoit également des conditions suspensives dont certaines sont prescrites dans le seul intérêt de l’acquéreur ; toutefois, une de ces clauses précise qu’est une condition déterminante de la réitération de la vente par acte authentique, le fait que l’examen des titres ne fasse pas apparaître un vice quelconque affectant le droit de propriété du vendeur.

En raison du décès du vendeur, sa succession est ouverte conformément aux dispositions des articles 720 et suivants du code civil. L’article 724 de ce code précise que les héritiers désignés par la loi sont saisis de plein droit des biens, droits et actions du défunt.

Par ailleurs, il résulte des dispositions des articles 768 et suivants du code civil que les héritiers disposent d’un droit d’option à caractère personnel, leur permettant soit d’accepter la succession purement et simplement ou d’y renoncer, ou encore d’accepter la succession à concurrence de l’actif net.

L’article 1122 du code civil prévoit pour sa part qu’on est censé avoir stipulé pour soi et pour ses héritiers et ayants cause à moins que le contraire ne soit exprimé ou ne résulte de la nature de la convention ; en droit, en ce qui concerne la transmissibilité passive des conventions, et pour la mise en oeuvre des dispositions légales susvisées, on considère que les héritiers qui ont accepté purement et simplement la succession sont tenus par les conventions que leur auteur a passées, or, en l’état de la procédure, l’option exercée par les héritiers intimés n’est pas connue.

De même, s’il est vrai qu’aux termes des dispositions de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et que la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé, qu’aux termes des dispositions de l’article 1589 du même code la promesse de vente vaut vente s’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix, il n’en demeure pas moins vrai qu’en droit, ces dispositions, qui ont un caractère supplétif, ne donnent pas lieu à application, en ce qui concerne la question particulière de la réitération d’un compromis, si les parties ont entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de leur engagement et que cette réitération du compromis par acte authentique est un élément constitutif de leur consentement.

De ce qui précède, il résulte notamment que les consorts [T] ont été saisis des biens, droits et actions de M. [R] [E] et que, sous réserve de l’exercice par eux de l’option de l’article 768 du code civil, ces droits et actions ont strictement la même étendue juridique que celle qui était conférée à M. [E] lui-même ; parmi ses droits et actions figure la possibilité de ne pas se présenter à la signature de l’acte authentique notamment si l’une des conditions essentielles de son consentement à la vente faisait défaut et ce, jusqu’à la date prévue pour la signature de cet acte authentique ; or, en l’espèce, aucune date ni aucun délai n’est spécifié dans la promesse de vente.

Dans le cas d’espèce, doit être considéré comme un élément déterminant du consentement du vendeur le fait que le paiement du prix, notamment la mise en place et le paiement d’une rente viagère, seulement le jour de l’acte authentique, devait prendre la suite des revenus que lui procurait la location des terres agricoles faisant l’objet de la vente.

En ce qui concerne les conditions particulières requises pour la validité du contrat spécifique de rente viagère, il est constant que tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet, conformément à l’article 1974 du code civil.

En l’espèce, le jour du contrat ne peut être entendu que du jour de l’acte authentique puisque seule la comparution personnelle du crédirentier devant le notaire et sa signature personnelle pouvait assurer l’équilibre économique final de cette convention qui est un élément déterminant du consentement dans les contrats synallagmatiques, en particulier en cas de rentes viagères pour lesquelles il est constant que le prix de vente stipulé doit avoir un caractère sérieux.

C’est pourquoi, pour la mise en oeuvre des dispositions de l’article 1589 du code civil qui prévoit que la promesse de vente vaut vente, il y a lieu de considérer que lorsqu’une des parties a entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de son engagement, cette promesse de vente est caduque faute de rédaction d’un acte authentique.

Il convient donc d’infirmer le jugement déféré qui a prononcé la nullité de l’acte sous seing privé conclu le 30 janvier 2001 alors que seule sa caducité est encourue » (arrêt p. 4 et p. 5 alinéas 1 à 7).

ALORS QUE, D’UNE PART, le juge ne peut relever d’office un moyen de droit sans avoir invité les parties à en discuter contradictoirement ; que la cour d’appel a considéré comme un élément déterminant du consentement du vendeur le fait que le paiement du prix, notamment la mise en place et le paiement d’une rente viagère, seulement le jour de l’acte authentique, devait prendre la suite des revenus que lui procurait la location des terres agricoles faisant l’objet de la vente et elle en a déduit que la promesse de vente était caduque faute de rédaction d’un acte authentique ; qu’en statuant ainsi, sans avoir invité les parties à discuter contradictoirement de ce moyen, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile.

ALORS QUE, D’AUTRE PART, et en tout état de cause, la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et le prix ; que par acte en date du 30 janvier 2001, Monsieur [E] a vendu aux époux [H] des droits et biens immobiliers sis à [Localité 2] moyennant le prix de 450 000 Frs ; qu’en se bornant à énoncer que le fait que le paiement du prix, notamment la mise en place et le paiement d’une rente viagère, seulement le jour de l’acte authentique, devait prendre la suite des revenus que lui procurait la location des terres agricoles faisant l’objet de la vente, devait être considéré comme un élément déterminant du consentement du vendeur, sans expliquer en quoi il résultait des termes de l’acte en date du 30 janvier 2001 que Monsieur [E] avait entendu faire des modalités du paiement du prix, un élément déterminant de son consentement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1589 du code civil.

ALORS DE TROISIÈME PART QUE le juge ne peut relever d’office un moyen de droit sans avoir invité les parties à en discuter contradictoirement ; que pour considérer que lorsqu’une des parties a entendu faire de la signature de l’acte authentique la condition même de son engagement, cette promesse de vente est caduque faute de rédaction d’un acte authentique, la cour d’appel a relevé que le jour du contrat ne peut être entendu que du jour de l’acte authentique puisque seule la comparution personnelle du crédirentier devant le notaire et sa signature personnelle pouvait assurer l’équilibre économique final de cette convention qui est un élément déterminant du consentement dans les contrats synallagmatiques, en particulier en cas de rentes viagères pour lesquelles il est constant que le prix de vente stipulé doit avoir un caractère sérieux ; qu’en relevant d’office ce moyen, sans avoir invité les parties à en débattre contradictoirement, la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile.

ALORS ENFIN QUE la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement des deux parties sur la chose et le prix ; que pour considérer que la promesse de vente était caduque faute de rédaction d’un acte authentique, la cour d’appel a relevé que le jour du contrat ne peut être entendu que du jour de l’acte authentique puisque seule la comparution personnelle du crédirentier devant le notaire et sa signature personnelle peut assurer l’équilibre économique final de cette convention qui est un élément déterminant du consentement dans les contrats synallagmatiques, en particulier en cas de rentes viagères pour lesquelles il est constant que le prix de vente stipulé doit avoir un caractère sérieux ; qu’en se déterminant par cette considération d’ordre général, sans expliquer en quoi il résultait de l’acte en date du 30 janvier 2001 que Monsieur [E] avait fait de l’équilibre économique final du contrat un élément déterminant de son consentement, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1589 du code civil.

Le greffier de chambre