CIV. 1

FB

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 25 janvier 2017

Cassation

M^me BATUT, président

Arrêt n° 108 F-D

Pourvois n° A 15-17.517

et N 15-20.449 JONCTION

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

I – Statuant sur le pourvoi n° A 15-17.517 formé par M. [O] [E], domicilié [Adresse 1],

contre un arrêt rendu le 26 février 2015 par la cour d’appel de Montpellier (1re chambre, section AO1), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [U] [W], domicilié [Adresse 2],

2°/ à M. [V] [F], domicilié [Adresse 3],

3°/ à la société Crédit immobilier de France Méditerranée, société anonyme, dont le siège est [Adresse 4],

défendeurs à la cassation ;

II – Statuant sur le pourvoi n° N 15-20.449 formé par M. [V] [F],

contre le même arrêt rendu, dans le litige l’opposant :

1°/ à M. [U] [W],

2°/ à M. [O] [E],

3°/ à la société Crédit immobilier de France Méditerranée,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur au pourvoi n° A 15-17.517 invoque, à l’appui de son recours, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Le demandeur au pourvoi n° N 15-20.449 invoque, à l’appui de son recours, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me Wallon, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Wallon, conseiller, les observations de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [E], de la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat de M. [F], de la SCP Gadiou et Chevallier, avocat de M. [W], de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de la société Crédit immobilier de France Méditerranée, l’avis de M. Ingall-Montagnier, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Joint les pourvois n° 15-17.517 et 15-20.449, qui sont connexes ;

Donne acte à M. [E] du désistement de son pourvoi en ce qu’il est dirigé contre M. [W] et le Crédit immobilier de France (la banque) ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué, que, par acte authentique du 1er octobre 2008, reçu par M. [E] (le notaire), M. [W] (le vendeur) a vendu à M. [F] un bien immobilier comprenant une maison à usage d’habitation à rénover et une parcelle de terre, moyennant le prix de 130 000 euros financé par un prêt consenti par la banque ; que, le 31 juillet 2009, M. [F] a déposé une déclaration préalable de travaux à la suite d’un procès-verbal d’infraction dressé le 13 juillet précédent, lui reprochant d’avoir entrepris des travaux, notamment de dépose de la toiture, sans autorisation administrative ; qu’un tribunal administratif a, par jugement du 16 juin 2011, devenu irrévocable, rejeté le recours de M. [F] contre l’arrêté du maire du 14 août 2009 s’opposant aux travaux, au motif que l’immeuble ayant perdu depuis de nombreuses années sa destination d’habitation en raison de son état de délabrement avancé, les travaux envisagés auraient pour effet de créer un nouveau logement en méconnaissance des dispositions de l’article ND1 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune ; que M. [F] a assigné le vendeur en annulation de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien, la banque en annulation du prêt, et le notaire en responsabilité civile professionnelle pour manquement à son devoir de conseil ;

Sur le premier moyen, pris en sa première branche, du pourvoi n° N 15-20.449 :

Vu l’article 455 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour rejeter la demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien, après avoir énoncé que la juridiction administrative avait statué au vu de la ruine de l’immeuble révélée par le procès-verbal d’infraction du 21 juillet 2009, soit après l’intervention de M. [F], la cour d’appel a retenu que si, après dépôt d’une déclaration préalable de travaux, celui-ci avait limité la rénovation au ravalement des façades et des volets ainsi qu’à l’aménagement intérieur, comme mentionné dans l’acte authentique, le bâtiment, à l’état de ruine du fait de la dépose de la toiture et du crépi des murs, n’aurait pas perdu sa destination d’habitation qu’il avait lors de la signature de l’acte authentique, de sorte que le consentement de l’acquéreur n’avait pas été vicié ;

Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le bien n’avait pas perdu sa destination d’habitation depuis de nombreuses années en raison de son état de vétusté ainsi que de l’absence de raccordement aux réseaux publics et de tout système d’assainissement individuel, ce que la juridiction administrative avait retenu, de sorte que les travaux entrepris par M. [F] n’avaient fait qu’aggraver l’état de ruine déjà caractérisé du bâtiment, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard du texte susvisé ;

Et sur le moyen unique, pris en sa première branche, du pourvoi n° A 15-17.517 :

Vu l’article 4 du code de procédure civile ;

Attendu que, pour retenir une faute à l’encontre du notaire, l’arrêt énonce que celui-ci, tenu d’éclairer les parties sur les caractéristiques de la zone du plan d’occupation des sols, aurait dû attirer l’attention de M. [F] sur les droits et obligations qui en découlaient quant à la nature des travaux envisagés, lesquels devaient demeurer dans la limite de ceux relevant d’une déclaration préalable et ne pouvaient s’étendre à la démolition du clos et du couvert, afin de ne pas se trouver dans la situation de la création d’un nouveau logement ;

Qu’en statuant ainsi, alors que M. [F] reprochait exclusivement au notaire de ne pas avoir vérifié si le bien acquis avait conservé sa qualité d’immeuble à usage d’habitation et pouvait, au regard du plan d’occupation des sols, faire l’objet d’une réhabilitation, la cour d’appel a méconnu les termes du litige et ainsi violé le texte susvisé ;

PAR CES MOTIFS et sans qu’il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 26 février 2015, entre les parties, par la cour d’appel de Montpellier ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Montpellier, autrement composée ;

Condamne M. [W] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, le condamne à payer à M. [F] la somme de 3 000 euros et rejette les autres demandes ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyen produit au pourvoi n° A 15-17.517 par la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat aux Conseils, pour M. [E].

Il est fait grief à l’arrêt d’AVOIR dit que M. [O] [E], notaire à [Localité 1], avait engagé sa responsabilité civile professionnelle pour manquement à son obligation de conseil et de l’AVOIR en conséquence condamné à payer à M. [F] la somme de 20.000 € de dommages et intérêts au titre d’une perte de chance ;

AUX MOTIFS QUE le notaire doit procéder à la vérification des conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte ; que M. [E] a demandé la délivrance d’un certificat d’urbanisme d’information et d’une note de renseignements d’urbanisme mentionnant expressément la possibilité d’aménagement ou d’extension mesurée des constructions et l’interdiction de créer un nouveau logement ; que ces documents ont été retranscrits et joints à l’acte authentique ; que le notaire connaissait parfaitement les intentions de l’acquéreur de réaliser des travaux de rénovation du mas sans changement de destination avec un simple ravalement des façades et des volets et un aménagement intérieur ; que dans le cadre de son obligation de conseil, au-delà de la retranscription de documents d’urbanisme et au regard des caractéristiques de la zone du plan d’occupation des sols, il devait donc éclairer précisément l’acquéreur et attirer son attention sur les droits et obligations qui en découlaient relatifs à la nature des travaux envisagés et donc sur l’exigence de déposer une déclaration préalable avant d’engager tous travaux de rénovation excluant toute démolition du clos et du couvert afin de ne pas se trouver dans la situation de la création d’un nouveau logement ; que ce manquement était directement à l’origine du préjudice subi par Monsieur [F] qui n’aurait pas adopté ce comportement s’il avait été dûment averti des risques encourus ; que Me [E] a donc engagé sa responsabilité professionnelle ; que Me [E], en ne respectant pas son obligation de conseil, a donc fait perdre à Monsieur [F] une chance sérieuse de rénover son bâtiment dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur ; que l’indemnisation du dommage correspond à une fraction des préjudices et correspond en l’espèce à la valeur des matériaux achetés inutilement pour la rénovation du bâtiment et au coût de leur mise en oeuvre, soit la somme de 20.000 € ;

1°) ALORS QUE M. [V] [F] reprochait exclusivement au notaire de ne pas avoir vérifié si le bien acquis était effectivement habitable et de ne pas l’avoir informé de ce que celui-ci ne pourrait pas être réhabilité au regard du POS (conclusions d’appel de M. [F], du décembre 2014, p. 5, p. 10 pénultième et dernier al.; p. 11, al. 10) ; qu’en se fondant, pour condamner M. [O] [E] à verser à M. [F] la somme de 20.000 € à titre de dommages et intérêts, sur la faute que M. [O]-[E] aurait commise en n’attirant pas l’attention de son client sur la nécessité de ne pas effectuer de travaux portant atteinte au clos et au couvert et sur les risques encourus s’il y procédait, la Cour d’appel a méconnu les termes du litige et a violé l’article 4 du Code de procédure civile ;

2°) ALORS QU’en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d’office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu’en soulevant d’office un moyen tiré de la faute que M. [O]-[E] aurait commise en n’attirant pas l’attention de son client sur la nécessité de ne pas effectuer de travaux portant atteinte au clos et au couvert et sur les risques encourus s’il y procédait, sans recueillir les observations des parties, la Cour d’appel a méconnu le principe de la contradiction et violé l’article 16 du Code de procédure civile ;

3°) ALORS QU’en toute hypothèse, le notaire chargé de dresser un acte de vente immobilière n’est pas tenu d’exercer son devoir de conseil et de mise en garde relativement à un projet dont il n’a été informé et que les parties avaient même exclu au moment de l’acte ; qu’en imputant à faute à M. [O] [E] d’avoir omis d’attirer l’attention de M. [V] [F] sur la nécessité de ne pas procéder à une démolition du clos et du couvert afin de ne pas se trouver dans la situation de créer un nouveau logement alors qu’un tel projet avait été exclu par les acquéreurs qui avaient expressément déclaré vouloir s’en tenir à des travaux restreints de ravalement, autorisés par les règles d’urbanisme en vigueur, la Cour d’appel a violé l’article 1382 du Code civil ;

4°) ALORS QU’en toute hypothèse, le notaire n’a pas à informer les parties des risques qu’elles encourent à ne pas donner d’informations sincères et à agir en contradiction avec ce qu’elles avaient indiqué à l’officier ministériel ; qu’en imputant à faute à M. [O] [E] de ne pas avoir mis en garde son client sur les risques qu’ils encouraient à ne pas respecter les intentions qu’il avait affichées de se limiter à des travaux de ravalement et à entreprendre des travaux d’une ampleur sans commune mesure avec ce qui avait été envisagé alors que les documents d’urbanisme visaient uniquement une possibilité « d’aménagement ou d’extension mesurée », la Cour d’appel a méconnu l’article 1382 du Code civil ;

5°) ALORS QU’en toute hypothèse, les juges, qui doivent observer le principe de la contradiction, ne peuvent fonder leur décision sur un moyen relevé d’office sans inviter les parties à présenter leurs observations ; qu’en condamnant M. [O]-[E] à indemniser M. [V] [F] au titre de la perte d’une chance de rénover son bâtiment dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur, quand ce dernier n’avait pas soutenu que le préjudice qu’il subissait consistait en une perte de chance, sans recueillir les observations des parties, la Cour d’appel a violé l’article 16 du Code de procédure civile ;

6°) ALORS QU’en toute hypothèse, la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée ; qu’en retenant en l’espèce, que l’indemnisation de la perte de chance, subie par M. [V] [F], de rénover son bâtiment dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur correspondait « en l’espèce à la valeur des matériaux achetés inutilement pour la rénovation du bâtiment et au coût de leur mise en oeuvre », la Cour d’appel, qui a indemnisé la perte de chance à la totalité du préjudice subi, a violé l’article 1382 du Code civil ;

7°) ALORS QU’en toute hypothèse, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties ; qu’en accordant à M. [V] [F] la somme de 20.000 € de dommages et intérêts, correspondant selon elle à « la valeur des matériaux achetés inutilement pour la rénovation du bâtiment et au coût de leur mise en oeuvre », quand ce dernier ne sollicitait pas le remboursement du coût de la mise en oeuvre des matériaux mais simplement le remboursement de ceux-ci, pour une somme de 9.005,17 € et des taxes foncières (832 €) et des frais de dossier bancaire (400 €), la Cour d’appel a violé l’article 4 du Code de procédure civile.Moyens produits au pourvoi n° N 15-20.449 par la SCP Potier de La Varde, Buk-Lament et Robillot, avocat aux Conseils pour M. [F].

PREMIER MOYEN DE CASSATION

M [F] fait grief à l’arrêt attaqué de l’avoir débouté de sa demande de nullité de la vente consentie par M. [W] par acte authentique du 1er octobre 2008 et du contrat de prêt accordé par la société Crédit immobilier de France Méditerranée, des demandes de restitution subséquentes et de sa demande de dommages-intérêts dirigées contre M. [W] ;

AUX MOTIFS QUE M. [F] fonde sa demande de nullité de la vente de l’immeuble sur l’article 1110 du code civil en affirmant que son consentement a été donné par erreur portant sur une qualité substantielle de la chose vendue ; qu’en effet, l’objet de la vente était un petit ensemble rural composé d’une maison d’habitation et d’une parcelle de terre inculte ; que le maire de la commune de Salses-le-Château, par arrêté du 14 août 2009 s’est opposé à la déclaration préalable de travaux présentée le 31 juillet 2009 par M. [F] dont le recours a été ensuite rejeté par le tribunal administratif de Montpellier le 16 juin 2011 ; que dans l’acte authentique de vente, M. [F] a déclaré qu’il souhaitait réaliser des travaux de rénovation consistant uniquement en une réhabilitation du mas sans changement de destination avec ravalement des façades et des volets, l’aménagement intérieur étant assuré par ses soins ; que ces travaux devaient seulement faire l’objet d’une déclaration préalable auprès de l’autorité administrative ; qu’il résulte du procès-verbal d’infraction au code de l’urbanisme dressé le 13 juillet 2009 que M. [F] a entièrement déposé la toiture existante et a procédé à la réfection d’une partie des murs porteurs au-delà de la hauteur initiale ; que la déclaration préalable de travaux n’a été présentée par M. [F] que le 31 juillet 2009, soit postérieurement à ces travaux de démolition et au rehaussement des murs ; que le tribunal administratif de Montpellier, au vu du procès-verbal d’infraction du 21 juillet 2009 et donc au regard de la situation existant à la date de l’arrêté municipal, a constaté que cette bâtisse était dépourvue de toiture et que ces murs présentaient un état de délabrement avancé, ces éléments révélant qu’elle avait perdu depuis de nombreuses années sa destination d’habitation ; que ce tribunal a décidé que les travaux envisagés par M. [F] avaient dès lors pour effet de créer un nouveau logement en méconnaissance des dispositions de l’article ND1 du règlement du plan d’occupation des sols de la commune qui prévoient que ne peuvent être autorisés en zone ND que l’aménagement ou l’extension mesurée des constructions, habitations, activités existantes sous réserve qu’il n’y ait pas création d’un nouveau logement ; que la juridiction administrative a donc statué sur la perte de destination d’habitation du bâtiment au vu de son état révélé par le procès-verbal d’infraction du 13 juillet 2009 et de sa situation de ruine ; que l’évolution de l’état de la bâtisse est manifeste à l’examen des photographies prises au mois d’août 2008 et de celles du mois de janvier 2012 ; qu’en effet, les premières montrant un bâtiment entièrement recouvert d’une toiture et dont les murs enduits et non délabrés nécessitent uniquement le ravalement prévu par M. [F] dans l’acte authentique ; que les secondes font apparaître un bâtiment effectivement ruiné après l’enlèvement de la toiture et le décrépissage des murs ;qu’en conséquence, si M. [F] avait respecté ses intentions mentionnées dans l’acte authentique de vente, il aurait, préalablement à tous travaux, déposé une déclaration préalable pour une rénovation avec ravalement des façades et volets ; que cette demande a été présentée après l’exécution des travaux de démolition et la modification de la hauteur initiale des murs porteurs ; que les travaux envisagés ne relevaient plus alors de la demande préalable mais de l’obtention d’un permis de construire prohibé dans cette zone du plan d’occupation des sols ; qu’ainsi, l’immeuble vendu avait bien la destination d’habitation au moment de la signature de l’acte authentique et seuls les travaux entrepris par M. [F] l’ont conduit à l’état de ruine et lui ont fait perdre cette qualité ; que le consentement de l’acquéreur n’a donc pas été vicié par une erreur portant sur les éléments substantiels de la chose vendue et la demande de nullité de la vente et du contrat de prêt doit être rejetée ;

1) ALORS QUE M. [F], afin de démontrer que la maison avait perdu sa destination d’habitation avant la vente, faisait valoir qu’il ressortait des photographies prises le 8 août 2008 que le bâtiment, autour duquel poussaient des herbes folles, n’avait ni porte ni fenêtre permettant de le clore et que, comme le tribunal administratif l’avait relevé dans son jugement du 16 juillet 2011 pour juger qu’elle avait perdu sa destination d’habitation depuis de nombreuses années, la construction n’était pas raccordée aux réseaux publics et ne possédait pas de système d’assainissement individuel ; qu’en considérant que la construction n’avait pas perdu sa destination avant la signature de l’acte du 1er octobre 2008 sans aucun examen de cette argumentation opérante, de nature à caractériser un état de délabrement avancé antérieur à la vente et incompatible avec un usage d’habitation, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2) ALORS QUE, dans son jugement du 16 juillet 2011, le tribunal administratif, constatant le délabrement des murs avant que M. [F] ne commence ses travaux et l’absence de raccordement de la maison aux réseaux publics ou un système d’assainissement individuel, avait retenu que la construction avait perdu son usage d’habitation depuis de nombreuses années, et se référait ainsi à son état antérieur au procès-verbal du 13 juillet 2009 ; qu’en considérant que le juge administratif n’avait porté son appréciation qu’en l’état de l’immeuble à cette date, soit postérieurement au retrait de la toiture par M. [F], pour dénier toute force probante aux motifs de ce jugement, la cour d’appel, qui en a dénaturé les termes, a violé l’article 1134 du code civil ;

3) ALORS QUE les photographies réalisées le 8 août 2008 montrent clairement que la construction était alors dans un état de délabrement avancé qui la rendait impropre à l’usage d’habitation ; qu’en considérant que les murs de la maison étaient enduits et non délabrés à cette date, pour en déduire que, manifestement, ce n’est qu’après le commencement des travaux par M. [F], et par l’effet de ceux-ci, que la construction était devenue une ruine, la cour d’appel a dénaturé les photographies et ainsi violé l’article 1134 du code civil.

SECOND MOYEN DE CASSATION

M. [F] fait grief à l’arrêt attaqué d’avoir rejeté sa demande de condamnation du notaire à l’indemniser de son préjudice moral ;

AUX MOTIFS QUE le notaire doit procéder à la vérification des conditions nécessaires pour assurer l’utilité et l’efficacité de l’acte ; que Me [E] a demandé la délivrance d’un certificat d’urbanisme d’information et d’une note de renseignements d’urbanisme mentionnant expressément la possibilité d’aménagement ou d’extension mesurée des constructions et l’interdiction de créer un nouveau logement ; que ces documents ont été retranscrits et joints à l’acte authentique ; que le notaire connaissait parfaitement les intentions de l’acquéreur de réaliser des travaux de rénovation du mas sans changement de destination avec un simple ravalement des façades et des volets et un aménagement intérieur ; que dans le cadre de son obligation de conseil, au-delà de la retranscription de documents d’urbanisme et au regard des caractéristiques de la zone du plan d’occupation des sols, il devait donc éclairer précisément l’acquéreur et attirer son attention sur les droits et obligations qui en découlaient relatifs à la nature des travaux envisagés et donc sur l’exigence de déposer une déclaration préalable avant d’engager tous travaux de rénovation excluant toute démolition du clos et du couvert afin de ne pas se trouver dans la situation de la création d’un nouveau logement ; que ce manquement est directement à l’origine du préjudice subi par M. [F] qui n’aurait pas adopté ce comportement s’il avait été dûment averti des risques encourus ; que Me [E] a donc engagé sa responsabilité professionnelle ; que Me [E], en ne respectant pas son obligation de conseil, a donc fait perdre à M. [F] une chance sérieuse de rénover son bâtiment dans le respect des règles d’urbanisme en vigueur ; que l’indemnisation du dommage correspondant à une fraction des préjudices subis et correspond en l’espèce à la valeur des matériaux achetés inutilement pour la rénovation du bâtiment et au coût de leur mise en oeuvre, soit la somme de 20.000 euros ; que la demande de dommages-intérêts au titre d’un préjudice moral doit être écartée puisque ce préjudice est indépendant du préjudice de perte de chance, lequel est fonction des conséquences matérielles de la faute ;

ALORS QUE tout fait de l’homme qui cause à autrui un préjudice oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer intégralement ; qu’en considérant que la demande de dommages-intérêts au titre du préjudice moral de M. [F] devait être écartée par des considérations inopérantes relatives à son indépendance du préjudice de perte de chance qui a déjà justifié une indemnisation, la cour d’appel a violé l’article 1382 du code civil.