CIV. 1

JL

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 25 janvier 2017

Rejet

M^me BATUT, président

Arrêt n° 117 F-D

Pourvoi n° T 15-28.159

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. [A] [N],

2°/ Mme [E] [C], épouse [N],

tous deux domiciliés [Adresse 1],

contre l’arrêt rendu le 17 septembre 2015 par la cour d’appel de Douai (chambre 1, section 2), dans le litige les opposant :

1°/ à M. [M] [A],

2°/ à Mme [Z] [L], épouse [A],

tous deux domiciliés [Adresse 2],

3°/ à M. [R] [O], domicilié [Adresse 3],

défendeurs à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 13 décembre 2016, où étaient présentes : M^me Batut, président, M^me Teiller, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Teiller, conseiller, les observations de la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat de M. et Mme [N], de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat de M. et Mme [A], de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de M. [O], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Douai, 17 septembre 2015), que M. et Mme [N] (les acquéreurs) ont acquis de M. et Mme [A] (les vendeurs) un bien immobilier cadastré section AO n° [Cadastre 1], pour une superficie de 2 ares et 23 centiares, sis commune de Beuvry (la commune) ; que la promesse synallagmatique de vente par acte sous seing privé a été passée en l’office de M. [O] (le notaire) qui a, le 24 mars 2010, dressé l’acte authentique de vente ; qu’à la suite d’un refus de permis de construire, relatif à des bâtiments situés aux alentours de l’immeuble principal, en raison de ce que lesdits bâtiments étaient, en réalité, implantés sur la parcelle cadastrée section AO n° [Cadastre 1] appartenant à la commune, il a été procédé à un bornage ; qu’après cette opération, la commune a cédé aux acquéreurs la partie de sa propriété jouxtant la parcelle par eux précédemment acquise ; que les acquéreurs ont assigné en indemnisation les vendeurs et le notaire, reprochant à ce dernier d’avoir commis un faux, d’avoir eu un comportement dolosif et d’avoir manqué à son obligation de conseil et d’information ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font grief à l’arrêt de rejeter leurs demandes formées contre le notaire ;

Attendu qu’au terme d’une analyse précise et concrète des écritures des parties et des pièces produites aux débats, la cour d’appel a souverainement estimé, d’une part, qu’il résultait de la rédaction de la promesse synallagmatique de vente, qui n’était pas soumise au formalisme des actes authentiques, que, contrairement à leurs allégations, les acquéreurs avaient, dès sa signature, été informés de ce que la contenance du bien était indicative en raison d’un débord éventuel de la propriété acquise sur le fonds voisin, et de la possibilité de faire procéder à la détermination de ses limites et superficies réelles par un géomètre-expert, d’autre part, que le notaire n’avait commis aucun faux ni adopté un comportement dolosif ; que le moyen ne peut être accueilli ;

Sur le second moyen, ci-après annexé :

Attendu que les acquéreurs font le même grief à l’arrêt ;

Attendu que, par motifs propres et adoptés, l’arrêt retient, d’une part, que tant la promesse synallagmatique que l’acte authentique de vente mentionnent de manière claire, expresse et spécifique l’existence d’un doute sur la surface réelle du bien vendu et que l’attention des acquéreurs a été attirée par le notaire sur cette difficulté particulière, d’autre part, qu’il résulte de la rédaction même de l’acte authentique que les vendeurs n’ont pas fait procéder au bornage de la propriété vendue et que les acquéreurs n’ont pas souhaité missionner, à cet effet, un géomètre-expert, faisant leur affaire personnelle de ce risque d’empiétement visible sur le plan cadastral et reconnaissant avoir reçu du notaire, dès l’avant-contrat, toutes les informations et précisions utiles, notamment quant aux conséquences de l’empiétement sur le fonds voisin ; que la cour d’appel a ainsi légalement justifié sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. et Mme [N] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette leur demande et les condamne à payer à M. [O] la somme de 2 000 euros et à M. et Mme [A] la somme globale de 2 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq janvier deux mille dix-sept.MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Lyon-Caen et Thiriez, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [N],

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR considéré que la preuve de la fausseté de la promesse de vente du 29 décembre 2009, relativement à l’ajout postérieur, par le notaire, d’une mention, n’est pas rapportée et d’AVOIR ainsi débouté Monsieur [N] et Madame [C], épouse [N], de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [O] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l’arrêt attaqué, « la preuve de la fausseté [de la mention ajoutée] n’est pas rapportée et […] les acquéreurs disposaient d’un délai de rétractation qui a été respecté et dont ils n’ont pas usé » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « Il a été ajouté à la main par le notaire la mention suivante : « l’acquéreur fait son affaire de l’implantation de la maison au regard de l’unité cadastral (débords éventuels) ».

Concernant cette mention manuscrite, il importe de rappeler que si la promesse de vente régularisée entre les époux [A] et les époux [N] a été rédigée sous la supervision de Maître [R] [O], elle n’a pas été passée sous la forme d’un acte authentique et n’est donc pas soumise aux formalités prévues suivant le décret de 1971 relatif aux actes notariés, en particulier l’obligation instituée à peine de nullité par l’article 14 de ce décret de parapher par le notaire et les autres signataires de l’acte tout renvoi, c’est-à-dire tout supplément de texte modifiant ou complétant la rédaction de l’acte initial, porté en marge ou au bas de la page. L’absence de paraphe à côté de la mention litigieuse n’a donc pas de portée en soi.

En outre, la lecture de la promesse de vente révèle qu’aucune des autres mentions manuscrites ajoutées dans l’acte ne sont paraphées. Le seul paraphe qui figure sur cet acte sous seing privé concerne trois mots barrés, à savoir la date de réitération des consentements devant notaire. Aucune mention finale ne rappelle d’ailleurs le nombre de mots rayés.

Il ne saurait donc se déduire de l’absence de paraphe à côté de la mention litigieuse qu’elle aurait été ajoutée par le notaire après la signature des paraphes et à l’insu des acquéreurs.

En outre, c’est vainement que les demandeurs soutiennent qu’ils n’auraient pas été à même de relire la promesse de vente qui ne leur aurait jamais été envoyée par le notaire mais conservée par lui en original en son étude alors même qu’ils produisent une copie de la promesse de vente (pièce 1), et qu’il est établi que le notaire a envoyé à chacun des acquéreurs cette copie par un courrier recommandé en date du 4 janvier 2010 leur rappelant leur droit de rétractation conformément aux dispositions de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’urbanisme, courriers annexés à l’acte authentique de vente produit par les demandeurs.

Il apparaît donc que les acquéreurs ont eu connaissance de cette mention manuscrite qui figure sur une page de la promesse de vente qu’ils ont paraphée » ;

ALORS en premier lieu QUE le juge doit motiver sa décision ; que le défaut de réponse à conclusions constitue un défaut de motifs ; qu’au soutien de leurs prétentions, les époux [N] faisaient valoir que, « en page 15 de cette promesse synallagmatique [de vente], le notaire a fait reparapher, à nouveau, en marge de la page, aux parties, lorsqu’il a été changé la date pour la signature de l’acte notarié », c’est-à-dire que toutes les modifications du document réalisées hors les cases et espaces prévus à cet effet ont fait l’objet d’un paraphe, tandis qu’il n’a pas fait « parapher la page 3 dans la marge, lorsqu’une mention manuscrite sur deux lignes est ajoutée » (conclusions des époux [N], p. 11, § 1 et 2) ; qu’en ne répondant pas à cet argument décisif, la cour d’appel a violé l’article 455 du Code de procédure civile ;

ALORS en second lieu QUE toute convention suppose la rencontre des volontés des contractants, leur consentement devant être indiscutablement établi ; que, dès lors qu’il n’existe aucune obligation légale de relire un contrat après sa signature, le silence d’une partie lors de la réception de la copie de ce dernier ne saurait être le témoignage d’une manifestation de sa volonté relativement à son contenu ; qu’en décidant toutefois que « les acquéreurs disposaient d’un délai de rétractation qui a été respecté et dont ils n’ont pas usé » (arrêt, p. 6, dernier §), c’est-à-dire que leur absence de réaction, postérieurement à la réception de la copie de la promesse de vente, témoignerait de l’intégrité du document, la cour d’appel a violé l’article 1101 du Code civil ;

SECOND MOYEN DE CASSATION

Le moyen fait grief à l’arrêt attaqué d’AVOIR décidé que le notaire a respecté ses obligations en matière de conseils et d’informations au regard des actes signés par les parties et d’AVOIR ainsi débouté Monsieur [N] et Madame [C], épouse [N], de leurs demandes formulées à l’encontre de Maître [O] ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, aux termes de l’arrêt attaqué, « les époux [N] ne peuvent soutenir avoir résolument été convaincus procéder à l’acquisition de l’immeuble litigieux, tel qu’il apparaissait lors de leur visite sur les lieux : avec une parcelle délimitée par la haie et la clôture ;

Qu’en effet, la promesse de vente et l’acte authentique de vente insistent sur la valeur seulement indicative de la contenance cadastrale par des mentions claires en des termes identiques ;

Que la promesse de vente précise que « L’acquéreur déclare avoir été informé qu’il a la possibilité, s’il le désire, de demander à ses frais à un géomètre expert la détermination des limites et superficies réelles. Cette intervention éventuelle ne remettra pas en cause les engagements résultant des présentes » ;

Que cette prévention se trouve renforcée par l’ajout, de la main du notaire, de la phrase suivante : « l’acquéreur fait son affaire de l’implantation de la maison au regard de l’unité cadastrale (débords éventuels) », dont, en dépit des affirmations des appelants et comme le Tribunal de Béthune l’a établi, la preuve de la fausseté n’est pas rapportée et alors que les acquéreurs disposaient d’un délai de rétractation qui a été respecté et dont ils n’ont pas usé ;

Que l’information apparaît encore plus clairement dans les clauses de l’acte authentique du 24 mars 2010 réitérant la vente, notamment en ces termes :

« Conditions particulières :

Au vu du plan cadastral sus visé, les constructions semblent empiéter sur la parcelle cadastrée AO n° [Cadastre 1] appartenant, au cadastre, à la commune de [Localité 1].

Il est ici rappelé par le notaire soussigné que :

— la contenance cadastrale est généralement obtenue par mesure graphique relevée sur le plan cadastral à partir des limites y figurant. Cette contenance et ses limites n’ont qu’une valeur indicative, le cadastre n’étant pas en effet un document à caractère juridique mais fiscal, servant essentiellement au calcul de l’impôt.

— la superficie réelle est obtenue à partir de mesures prises sur le terrain et entre les limites réelles, c’est-à-dire définie avec les propriétaires riverains.

Les seules limites et superficies réelles ainsi déterminées par un géomètre sont garanties.

A ce sujet, le vendeur déclare :

— que les limites et superficies réelles du terrain n’ont jamais été déterminées par un géomètre expert et ne résultent pas, par conséquent, d’un plan de bornage.

— ne pas avoir de plus amples informations quant à un éventuel débord des constructions sur ladite parcelle.

L’acquéreur quant à lui reconnaît avoir reçu du notaire soussigné dès l’avant contrat, toutes les informations et précisions utiles à ce sujet notamment quant aux conséquences de l’empiètement d’une construction sur le fonds voisin.

Ce dernier n’ayant pas souhaité faire intervenir un géomètre expert à ce sujet, déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ni contre le notaire soussigné à ce sujet et requière ce dernier de passer à l’acte".

Qu’il sera observé que ces deux derniers paragraphes, en caractère gras, afin d’attirer notamment l’attention des acquéreurs, se situent précisément juste au-dessus de leurs paraphes.

Attendu qu’il résulte de ces éléments, alors que l’attention des acquéreurs était attirée sur la probabilité d’une discordance entre la contenance cadastrale et la contenance réelle du terrain et d’un risque d’empiètement sur la propriété d’autrui, que les époux [N] n’ont pas jugé utile de faire intervenir un géomètre expert aux fins de lever toute incertitude comme la possibilité leur en était offerte, assumant ainsi les risques afférents à cette situation désormais connue ;

Qu’étant informés de l’existence d’une discordance en leur défaveur entre la contenance cadastrale et la surface réelle et en l’absence de preuve d’une collusion dolosive entre le notaire et les vendeurs, les époux [N] ont ainsi échoué à caractériser tant un manquement des époux [A] à leur obligation de délivrance, qu’un vice de leur consentement par dol ou par erreur sur la surface ;

[…]

Attendu, que se rapportant aux motifs précédents, il est établi que le notaire a respecté ses obligations en matière de conseils et d’informations au regard des actes signés par les parties ;

Que cette constatation émane de la lecture des deux actes successifs présidant à la vente » ;

ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE, aux termes du jugement entrepris, « au vu des photos produites par les époux [N], il est indéniable que suite à leur visite sur les lieux, ils ont pu légitimement penser qu’ils acquéraient la parcelle telle qu’apparemment délimitée par la haie et la clôture.

Néanmoins, ils ne peuvent sérieusement soutenir avoir été maintenus dans cette croyance par le vendeur et le notaire alors même que tant la promesse synallagmatique de vente que l’acte authentique de vente mentionnent de manière claire, expresse et spécifique l’existence d’un doute sur la surface réelle de la parcelle vendue et attirent l’attention des acquéreurs sur cette difficulté particulière.

En effet, la promesse de vente et l’acte authentique de vente insistent sur la valeur indicative de la contenance cadastrale en mentionnant en des termes identiques :

« La contenance cadastrale est généralement obtenue par mesure graphique relevée sur le plan cadastral à partir des limites y figurant. Cette contenance et ses limites n’ont qu’une valeur indicative, le cadastre n’étant pas en effet un document à caractère juridique mais fiscal, servant essentiellement au calcul de l’impôt.

La superficie réelle est obtenue à partir de mesures prises sur le terrain et entre les limites réelles, c’est-à-dire définie avec les propriétaires riverains. Les seules limites et superficies réelles ainsi déterminées par un géomètre sont garanties".

Dans la suite de ce texte, il est précisé de manière dactylographiée sur la promesse synallagmatique de vente que « L’acquéreur déclare avoir été informé qu’il a la possibilité, s’il le désire, de demander à ses frais à un géomètre expert la détermination des limites et superficies réelles. Cette intervention éventuelle ne remettra pas en cause les engagements résultant des présentes ». Puis, il a été ajouté à la main par le notaire la mention suivante : « L’acquéreur fait son affaire de l’implantation de la maison au regard de l’unité cadastrale (débords éventuels) ».

[…]

Les mentions relatives à la valeur indicative de la contenance cadastrale sont reprises à l’acte authentique dans les termes précités, et sont complétées par les mentions dactylographiées suivante :

* en amont : "Au vu du plan cadastral sus visé, les constructions semblent empiéter sur la parcelle cadastrée AO n° [Cadastre 1] appartenant, au cadastre, à la commune de [Localité 1]" ;

* en aval : "A ce sujet, le vendeur déclare :

— que les limites et superficies réelles du terrain n’ont jamais été déterminées par un géomètre expert et ne résultent pas, par conséquent, d’un plan de bornage.

— ne pas avoir de plus amples informations quant à un éventuel débord des constructions sur ladite parcelle.

L’acquéreur quant à lui reconnaît avoir reçu du notaire soussigné dès l’avant contrat, toutes les informations et précisions utiles à ce sujet notamment quant aux conséquences de l’empiètement d’une construction sur le fonds voisin.

Ce dernier n’ayant pas souhaité faire intervenir un géomètre expert à ce sujet, déclare faire son affaire personnelle de cette situation sans recours contre le vendeur ni contre le notaire soussigné à ce sujet et requiert ce dernier de passer acte".

Ces deux derniers paragraphes sont en caractère gras, et le visa apposé sur la page 9 se situe précisément juste en-dessous du premier paragraphe en caractère gras.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que l’attention des acquéreurs, dont il n’est pas prétendu qu’ils ne savaient pas lire ou qu’ils présentaient des facultés intellectuelles amoindries, étaient suffisamment attirée sur la probabilité d’une discordance entre la contenance cadastrale et la contenance réelle du terrain et d’un risque subséquent d’empiétement des édifices annexes. Bien que spécifiquement mis en garde de cette difficulté et de la possibilité de faire intervenir un géomètre expert aux fins de lever toute incertitude sur la contenance exacte de la parcelle, ils n’ont pas souhaité faire établir la contenance réelle par un géomètre expert et ont expressément déclaré assumer les risques afférents à cette situation en se contentant des informations fournies et du plan cadastral annexé.

[…]

Dès lors, les acquéreurs échouent à caractériser :

[…]

— une faute du notaire qui n’a commis aucun faux, qui n’a pas adopté un comportement dolosif, qui n’a pas manqué à son obligation de conseil et de mise en garde, ni à aucun de ses autres devoirs, étant précisé que le notaire a l’obligation d’instrumenter sauf s’il lui est demandé de recevoir un acte illicite ou frauduleux, ce qui n’était nullement le cas en l’espèce » ;

ALORS en premier lieu QUE le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, ce qui implique qu’il s’assure de la compréhension, par celles-ci, de l’ensemble des informations portées à leur connaissance ; qu’en relevant uniquement que l’acte mentionnait que « l’acquéreur, quant à lui, reconnait avoir reçu du notaire soussigné, dès l’avant-contrat, toutes les informations et précisions utiles à ce sujet et notamment quant aux conséquences de l’empiètement d’une construction sur le fonds voisin » (arrêt, p. 7, § 12), sans rechercher, comme elle y était pourtant invitée, si le notaire – en se focalisant uniquement sur l’empiètement des constructions sur la parcelle voisine, seul élément mis en avant dans l’acte authentique comme ressortant de l’observation du plan cadastral – n’avait pas manqué à son obligation d’information des acquéreurs relativement aux conséquences du bornage et à la compréhension, par les parties, de l’éventuelle perte en surface si une partie du terrain visé devait se situer sur la parcelle cadastrée AO [Cadastre 1], la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil ;

ALORS en second lieu QUE le notaire est tenu d’éclairer les parties et de s’assurer de la validité et de l’efficacité des actes rédigés par lui, ce qui implique qu’il s’assure de la compréhension, par celles-ci, de l’ensemble des informations portées à leur connaissance et de leur incidence sur l’opération envisagée ; qu’en se contentant de relever que les époux [N] avaient été informés « de l’existence d’une discordance en leur défaveur entre la contenance cadastrale et la surface réelle », précisant que la première n’avait qu’une « valeur indicative […] servant essentiellement au calcul de l’impôt » (arrêt, p. 7, § 6 et dernier), ce dont il résulte qu’ils pouvaient légitimement penser que la différence serait minime, soit le simple résultat d’une approximation, sans rechercher, comme cela le lui était demandée, si le couple avait eu connaissance de l’incidence de cette discordance et du fait qu’elle pouvait être particulièrement significative – elle portait en l’espèce sur un quart de la surface visée –, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 1382 du Code civil ;