CIV.3

MY1

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 5 avril 2018

Cassation partielle

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 351 F-D

Pourvoi n° P 17-16.272

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] , représenté par son syndic, la société STB Gestion immo gestion, dont le siège […] ,

contre l’arrêt rendu le 18 janvier 2017 par la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 2), dans le litige l’opposant à M. Gilles X…, domicilié […] ,

défendeur à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 6 mars 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Y…, conseiller référendaire rapporteur, M. Echappé, conseiller, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Y…, conseiller référendaire, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat du syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] , de la SCP Nicolaÿ, de Lanouvelle et Hannotin, avocat de M. X…, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Paris, 18 janvier 2017), que M. X…, propriétaire d’un appartement et de caves situés dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des décisions n° 16 et 17 de l’assemblée générale du 28 juin 2013 ayant donné mandat au syndic d’exercer toutes actions en justice aux fins de le voir condamner à procéder à ses frais à la dépose de l’ensemble des jardinières, bacs, terres et plantations qu’il a réalisées dans la cour commune de l’immeuble et à combler la trémie et supprimer l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol, ainsi qu’à remettre les caves dans leur affectation d’origine ; que le syndicat des copropriétaires a sollicité reconventionnellement la condamnation de M. X… à y procéder ;

Sur le premier moyen :

Vu l’article 2227 du code civil ;

Attendu que, pour annuler la résolution n° 16 et rejeter la demande du syndicat relative à la dépose de l’ensemble des jardinières, bacs avec enlèvement des terres et des plantations réalisées dans la cour, l’arrêt retient que la prescription applicable n’est pas une prescription trentenaire, le syndic n’ayant pas été habilité à initier une action en restitution de parties communes annexées par un copropriétaire, mais à exercer une action visant à la dépose des jardinières, bacs avec enlèvement des terres et des plantations réalisées, et qu’il s’agit d’une action personnelle concernant des aménagements réalisés sur une partie commune, relevant de la prescription décennale de l’article 42, alinéa 1er, de la loi du 10 juillet 1965 ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les aménagements réalisés par M. X… dans la cour ne caractérisaient pas des actes d’appropriation d’une partie commune, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

Et sur le second moyen, pris en sa première branche :

Vu l’article 2227 du code civil ;

Attendu que, pour déclarer prescrite la demande du syndicat des copropriétaires tendant à voir remettre en état sous astreinte l’appartement de M. X… par comblement de la trémie et suppression de l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol, l’arrêt retient que, même s’il s’agissait d’une partie commune spéciale, une autorisation préalable de l’assemblée générale était nécessaire pour les travaux en cause qui ne devaient porter atteinte ni à la solidité de l’immeuble, ni à sa destination, ni aux droits des autres copropriétaires, et que les travaux litigieux ont été réalisés depuis plus de 10 ans ;

Qu’en statuant ainsi, sans rechercher si M. X… ne s’était pas, en créant une ouverture dans le sol séparant le rez-de-chaussée du sous-sol, approprié une partie commune et si l’action du syndicat ne relevait pas de la prescription trentenaire, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu’il a déclaré prescrites les autorisations d’action en justice données au syndic de l’immeuble du par les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] , du 28 juin 2013, annulé les résolutions n°16 et 17 de l’assemblée générale du 28 juin 2013, annulé en conséquence les dispositions du jugement condamnant M. X… à procéder à la dépose sous astreinte de l’ensemble des jardinières, bacs avec enlèvement des terres et des plantations réalisées dans la cour et à la remise en état sous astreinte de son appartement par comblement de la trémie, suppression de l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol et remise en état des caves pour qu’elles soient restaurées à leur affectation d’origine, l’arrêt rendu le 18 janvier 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Paris ; remet en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Paris autrement composée ;

Condamne M. X… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes de M. X… et le condamne à payer au syndicat des copropriétaires du […] une somme de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt partiellement cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq avril deux mille dix-huit. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour le syndicat des copropriétaires de l’immeuble […] .

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR déclaré prescrite l’autorisation d’action en justice donnée au syndic de l’immeuble du […] par la résolution n° 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] , du 28 juin 2013, d’AVOIR annulé cette résolution, et d’AVOIR annulé en conséquence les dispositions du jugement condamnant M. X… à procéder à la dépose sous astreinte de l’ensemble des jardinières, bacs avec enlèvement de terres et des plantations réalisées dans la cour ;

AUX MOTIFS QUE sur la demande en annulation de la résolution n° 16 de l’assemblée générale du 28 juin 2013 : cette résolution, adoptée à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et contestée par voie de conclusions, concernait uniquement l’autorisation d’ester en justice donnée au syndic à l’effet d’obtenir la condamnation sous astreinte de M. X… de procéder à la dépose de l’ensemble des jardinières, bacs et enlèvement des terres et des plantations réalisées par lui. Cette résolution expose en préambule que le juge des référés avait rejeté la demande du syndicat des copropriétaires concernant l’enlèvement des plantations et bacs à fleurs, demande qu’il avait également formée reconventionnellement dans le cadre de l’action en nullité de l’assemblée générale du 31 mai 2012. M. X… se prévaut toujours pour ces plantations et bacs à fleurs de l’autorisation de l’assemblée générale du 23 juin 1984. Il soulève subsidiairement la prescription de l’autorisation d’agir donnée au syndicat qui est selon lui de nature décennale. Le syndicat reprend sur ce point son argumentation précédente sur la résolution n° 8 du 23 juin 1984 non génératrice de droit pour n’avoir été sanctionnée par aucun vote. Il prétend que M. X… n’avait jamais sollicité d’autorisation pour l’aménagement floral de la cour, qui ne devait en tout état de cause générer aucun désordre. Il prétend que M. X… tente vainement de se prévaloir d’un « droit acquis » en faisant état d’un accord de principe qui résulterait d’un courrier du conseil syndical, reconnu dans le préambule de la résolution n° 15, ou encore dans l’ordonnance de référé du 30 octobre 2012. Sur la prescription soulevée, le syndicat prétend qu’il s’agit d’une action réelle trentenaire et non une action personnelle. Subsidiairement, s’il s’agissait d’une prescription décennale, il soutient qu’elle n’est nullement acquise ; que l’action du syndicat vise à mettre fin aux infiltrations lesquelles n’ont été constatées qu’en 2011 par un constat d’huissier ; qu’en tout état de cause, l’engagement pris par M. X… de dégager ses installations, valent renonciation à se prévaloir d’une quelconque prescription. Il n’est pas sérieusement contestable que la possibilité donnée le 23 juin 1984 à M. X… de faire un aménagement floral dans la cour commune ne constituait pas une « décision » au sens de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, celle-ci n’ayant effectivement fait l’objet d’aucun vote, ce que reconnaît l’appelant. Il ne peut donc se prévaloir d’une réelle autorisation de l’assemblée générale pour réaliser ses aménagements floraux, ainsi que l’a indiqué le premier juge. En revanche, le tribunal n’a pas statué sur la prescription soulevée relative à l’action autorisée pour l’enlèvement des plantations et bacs à fleurs. Contrairement à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, la prescription applicable n’est pas une prescription trentenaire, le syndic n’ayant pas été habilité à initier une action en restitution de parties communes annexées par un copropriétaire, mais à exercer une action visant à la dépose des jardinières, bacs avec enlèvement des terres et des plantations réalisées. Il s’agit clairement d’une action personnelle concernant des aménagements réalisés sur une partie commune, relevant de la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965. Contrairement encore à ce que soutient le syndicat des copropriétaires, le point de départ de cette prescription doit être fixé à compter du jour où l’action est née, c’est-à-dire, à compter de la réalisation des plantations et installation de bacs à fleurs, et non à compter de la date de prétendus désordres générés par ces aménagements. Or, cette installation remonte à 1985, ainsi que le révèle une lettre de la présidente du conseil syndical au syndic du 26 juillet 1985 sollicitant pour qu’il soit demandé à M. X… de surseoir à l’aménagement floral de la cour commune. Ce courrier précise que si la copropriété avait bien donné un accord de principe pour un aménagement floral, aucun plan ne lui avait été proposé avant cette mise devant le fait accompli. Il est donc certain qu’à cette date, les aménagements floraux avaient déjà été réalisés. Au vu de ces éléments l’action visée par la résolution litigieuse est bien prescrite. Il y a donc lieu d’annuler la résolution no 16 de l’assemblée générale du 28 juin 2013 et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. X… à procéder à la dépose sous astreinte de l’ensemble des jardinières, bacs avec enlèvement des terres et des plantations réalisées dans la cour ;

1) ALORS QUE l’action du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser une appropriation d’une partie commune par un copropriétaire qui s’analyse en une action réelle ayant pour but de restituer ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié, se prescrit par trente ans ; qu’en retenant, en l’espèce, pour dire son action prescrite, que le syndicat des copropriétaires n’avait pas été habilité à initier une action en restitution des parties communes annexées par un copropriétaire mais à exercer une action visant à la dépose des jardinières, bacs avec enlèvement de terres et des plantations réalisées, ce qui constituait une action personnelle relevant de la prescription décennale, quand une telle action, dès lors qu’elle tendait à faire cesser l’appropriation de la courette commune par M. X…, constituait une action réelle se prescrivant par trente ans, ayant pour but de restituer ce que M. X… s’était indument approprié, la cour d’appel a violé les articles 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et 2227 du code civil ;

2) ALORS, subsidiairement, QUE l’action du syndicat des copropriétaires tendant à faire cesser une appropriation d’une partie commune par un copropriétaire qui s’analyse en une action réelle ayant pour but de restituer ce qu’un copropriétaire s’est indûment approprié, se prescrit par trente ans ; qu’en se bornant, en l’espèce, à retenir qu’une action visant à la dépose des jardinières, bacs avec enlèvement de terres et des plantations réalisées par M. X… constituait une action personnelle et non une action en revendication d’une partie commune, sans rechercher si, comme le soutenait le syndicat des copropriétaires (conclusions p. 8-11), les aménagements réalisés par M. X… dans la cour commune consistant dans le déversement d’une importante quantité de terre, la plantation de plates-bandes et de roseaux, l’installation de bacs à fleurs et de jarres et l’installation de deux tuyaux d’arrosage, ne caractérisaient pas de sa part une appropriation de la cour commune que l’action du syndicat tendait à faire cesser, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2227 du code civil ;

3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans ses conclusions d’appel, le syndicat des copropriétaires soutenait qu’en application de l’article 2240 du code civil, les engagements de M. X… de dégager les installations dans la cour valaient renonciation de sa part à invoquer la prescription ; qu’en omettant de répondre à ce chef déterminant des conclusions d’appel du syndicat des copropriétaires, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’AVOIR déclaré prescrite l’autorisation d’action en justice donnée au syndic de l’immeuble du […] à Paris 17 e par la résolution n° 17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du […] à Paris 17 e , du 28 juin 2013, d’AVOIR annulé cette résolution, et d’AVOIR annulé en conséquence les dispositions du jugement condamnant M. X… à procéder à la remise en état de son appartement par comblement de la trémie, suppression de l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol et remise en état des caves pour qu’elles soient restaurées à leur affectation d’origine,

AUX MOTIFS QUE sur la demande en annulation de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 28 juin 2013 : cette résolution votée comme la précédente à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 et contestée également par voie de conclusions, a donné mandat au syndic d’agir en justice contre M. X… pour obtenir sa condamnation sous astreinte à la remise en état des lieux par comblement de la trémie, suppression de l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol, et remise en état des caves pour qu’elles soient restaurées à leur affectation d’origine. Monsieur X… ne conteste pas avoir réalisé ses travaux sans aucune autorisation pour relier son appartement aux caves situées juste au-dessous, l’ensemble des lots lui appartenant. Il prétend qu’il n’avait aucune autorisation à demander, au regard du règlement de copropriété prévoyant que les séparations entre les appartements, chambres de domestiques et caves ainsi que les poutres et solives soutenant le plancher et auxquels est attaché le plafond, ne sont pas des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, mais des parties communes spéciales entre propriétaires, verticales pour les séparations, et horizontales pour les poutres et les solives. Dans l’hypothèse où ces travaux auraient dû être autorisés, M. X… soulève la prescription de l’action du syndicat, ces travaux relevant selon lui de la prescription décennale de l’article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 et ayant été précisément effectués en 1990. Le syndicat des copropriétaires répond à juste titre que même s’il s’agissait d’une partie commune spéciale, une autorisation préalable de l’assemblée générale était nécessaire, non seulement pour les travaux en cause qui ne devaient porter atteinte ni à la solidité de l’immeuble, ni à sa destination, ni aux droits des autres copropriétaires. L’appelant ne peut donc soutenir qu’il n’avait aucune autorisation à demander. Ces autorisations étant nécessaires, il faut maintenant vérifier que la demande du syndicat des copropriétaires n’était pas prescrite. Le premier juge a rejeté le moyen tiré de la prescription au motif que M. X… n’établissait pas que les travaux de réunion entre appartement et caves avaient été réalisés depuis plus de dix ans. Monsieur X…, qui prétend avoir réalisé ces travaux en 1990, verse cependant en appel une photographie de son bureau en novembre 1993, une déclaration fiscale faisant état de ces travaux au titre des immobilisations et amortissements, un plan d’aménagement de la cave et de la création de l’escalier datant de septembre 1990, et plusieurs attestations d’amis ou relations déclarant avoir toujours connu depuis plus de trente ans l’existence de l’escalier menant aux pièces du sous-sol. Au vu de ces éléments, il est établi que les travaux litigieux ont été réalisés depuis plus de 10 ans. Il en résulte que l’action autorisée par les copropriétaires en vue de la remise en état des lieux dans leur état d’origine et aux fins de réaffectation des caves à leur destination d’origine, est prescrite. Il y a donc lieu d’annuler la résolution n° 17 de l’assemblée générale du 28 juin 2013 et d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il a condamné M. X… à procéder à ses frais et sous astreinte à la remise en état de son appartement par comblement de la trémie, suppression de l’escalier menant du rez-de-chaussée au sous-sol et remise en état des caves pour qu’elles soient restaurées à leur affectation d’origine ;

1) ALORS QUE la demande de restitution des parties communes et de remise en état est une action réelle se prescrivant dans un délai de trente ans ; qu’en retenant en l’espèce que l’action en comblement de la trémie et suppression de l’escalier menant du rez-de-chaussée de l’appartement de M. X… au sous-sol était prescrite, les travaux ayant été réalisés depuis plus de dix ans, tout en constatant elle-même que cet escalier avait été installé à travers un plancher constituant une partie commune spéciale, dont le syndicat demandait le rétablissement, ce dont il résultait que l’action, qui tendait à mettre fin à un acte d’appropriation d’une partie commune, se prescrivait par trente ans, la cour d’appel n’a pas tiré les conséquences légales qui s’évinçaient de ses propres constatations et a violé les articles 42 de la loi du 10 juillet 1965 et l’article 2227 du code civil ;

2) ALORS, subsidiairement, QUE les juges du fond ne peuvent accueillir ou rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner, même de façon sommaire, les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; qu’en l’espèce, le syndicat des copropriétaires versait aux débats les plans d’aménagement du rez-de-chaussée et du sous-sol de l’appartement de M. X… datant de février 2012, produits par M. X… en première instance, et faisait valoir que ces plans démontraient que les travaux de réalisation d’une trémie et d’un escalier reliant son appartement au sous-sol, réalisés sans autorisation, dataient de moins de dix ans avant l’assemblée générale du 28 juin 2013 ayant autorisé le syndic à agir en son encontre en rétablissement des lieux ; qu’en se bornant à énumérer les pièces produites par M. X… et à affirmer qu’au vu de ces éléments il était établi que ces travaux avaient été réalisés depuis plus de dix ans, sans s’expliquer sur les plans d’aménagement de l’appartement de M. X… datant de février 2012 régulièrement versés aux débats, la cour d’appel a violé les articles 455 et 458 du code de procédure civile ;

3) ALORS, en toute hypothèse, QUE le délai de prescription décennale court à compter du jour le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits qui lui permettaient de l’exercer ; qu’en retenant en l’espèce, pour déclarer prescrite l’action du syndicat des copropriétaires, qu’il était établi que les travaux avaient été réalisés depuis plus de dix ans, sans rechercher, comme il était demandé, si le syndicat des copropriétaires avait été informé de ces travaux lors de leur réalisation, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.