CIV.3

CH.B

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 14 mars 2019

Cassation

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 185 FS-P+B+I

Pourvoi n° Z 18-10.214

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par :

1°/ M. N… J…,

2°/ M^me L… A…, épouse J…,

domiciliés tous deux […],

contre l’arrêt rendu le 27 octobre 2017 par la cour d’appel de Colmar (2e chambre civile, section A), dans le litige les opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence […], dont le siège est […], représenté par son syndic la SARL Immo 4,

défendeur à la cassation ;

Les demandeurs invoquent, à l’appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, composée conformément à l’article R. 431-5 du code de l’organisation judiciaire, en l’audience publique du 5 février 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Dagneaux, conseiller rapporteur, M. Echappé, conseiller doyen, M. Parneix, M^me Provost-Lopin, MM. Barbieri, Jessel, conseillers, M^mes Corbel, Collomp, MM. Béghin, Jariel, M^me Schmitt, conseillers référendaires, M^me Valdès-Boulouque, premier avocat général, M^me Berdeaux, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Dagneaux, conseiller, les observations de la SCP Krivine et Viaud, avocat de M. et M^me J…, de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence […], l’avis de M^me Valdès-Boulouque, premier avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Colmar, 27 octobre 2017), que M. et M^me J…, propriétaires d’un lot dans un ensemble immobilier composé de deux immeubles désignés […] A et […] B et soumis au statut de la copropriété, ont assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence […] en annulation de l’assemblée générale du 20 décembre 2012, réunissant les copropriétaires de l’immeuble B, et, subsidiairement, de la résolution n° 31 ;

Sur le premier moyen, ci-après annexé :

Attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce moyen qui n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

Mais sur le troisième moyen :

Vu les articles 3, 4 et 27 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Attendu que, pour déclarer irrecevable la demande de M. et M^me J…, l’arrêt retient, par motifs propres et adoptés, que l’ensemble immobilier comprend deux immeubles collectifs et que l’article 5 du règlement de copropriété indique que les charges communes de chaque immeuble collectif comprendront toutes les dépenses nécessitées par la jouissance commune de cet immeuble, qu’il en résulte que ce règlement a prévu une gestion autonome du bâtiment B avec spécialisation des charges, laquelle a abouti à l’existence d’un syndicat secondaire, peu important que le terme n’ait pas été employé dans le règlement ;

Qu’en statuant ainsi, alors que la circonstance que le règlement de copropriété prévoie des parties communes spéciales et que soient appelées des charges spéciales sur lesquelles seuls les copropriétaires concernés sont appelés à délibérer ne suffit pas à caractériser la création d’un syndicat secondaire des copropriétaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés ;

PAR CES MOTIFS :

CASSE ET ANNULE, en toutes ses dispositions, l’arrêt rendu le 27 octobre 2017, entre les parties, par la cour d’appel de Colmar ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l’état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d’appel de Metz ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence […] aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande du syndicat des copropriétaires de la résidence […] et le condamne à payer à M. et M^me J… la somme globale de 3 000 euros ;

Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l’arrêt cassé ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze mars deux mille dix-neuf.

MOYENS ANNEXES au présent arrêt.

Moyens produits par la SCP Krivine et Viaud, avocat aux Conseils, pour M. et M^me J….

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt attaqué D’AVOIR écarté des débats les conclusions des époux J… en date du 20 juillet 2017 ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la demande tendant à voir écarter les dernières conclusions et pièces des appelants, les consorts J… ont déposé leurs dernières conclusions le 20 juillet 2017, soit seulement quatre jours, dont une fin de semaine, avant la clôture prévue le 24 juillet ; que ceci rendait impossible, pour la partie adverse, de répliquer en temps utile, et contrevenait en cela aux exigences des principes du contradictoire et de loyauté des débats ; qu’il y a donc lieu d’écarter ces dernières conclusions datées du 20 juillet 2017 ; qu’en revanche, ces conclusions n’étant assorties d’aucune pièce nouvelle, il n’y a pas lieu d’écarter des débats les pièces produites par les appelants ; que la cour d’appel se réfère aux avant-dernières conclusions des consorts J…, en date du 30 juin 2017 ;

1. ALORS QUE le juge ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l’ordonnance de clôture, sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ; qu’au cas d’espèce, en écartant les dernières conclusions des époux J… par la considération qu’elles avaient été déposées le 20 juillet 2017, «soit seulement quatre jours, dont une fin de semaine, avant la clôture prévue le 24 juillet», ce qui aurait rendu «impossible, pour la partie adverse, de répliquer en temps utile», sans examiner les teneurs respectives de ces dernières écritures et des précédentes immédiates, du 30 juin 2017, pour déterminer si les différences entre celles-là et celles-ci étaient à ce point importantes qu’elles empêchaient la partie adverse, qui avait déjà répliqué aux conclusions du 30 juin 2017, de répondre avant la clôture des débats, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile ;

2. ALORS QUE le juge ne peut écarter des débats des conclusions et pièces déposées avant l’ordonnance de clôture, sans préciser les circonstances particulières qui ont empêché de respecter le principe de la contradiction ; qu’au cas d’espèce, en écartant les dernières conclusions des époux J… par la considération qu’elles avaient été déposées le 20 juillet 2017, «soit seulement quatre jours, dont une fin de semaine, avant la clôture prévue le 24 juillet», ce qui aurait rendu «impossible, pour la partie adverse, de répliquer en temps utile», sans examiner si, eu égard au fait que les dernières écritures de la partie adverse avait été déposée le 7 juillet 2017, la réplique des époux J… n’était pas intervenue dans un délai raisonnable, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 15 et 16 du code de procédure civile.

DEUXIEME MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR déclaré irrecevables les prétentions des époux J…, en ce qu’elles étaient dirigées contre le «syndicat Résidence […]» ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la recevabilité des demandes des consorts J… à l’encontre du syndicat, le syndicat conclut à l’irrecevabilité des demandes des consorts J…, arguant qu’elles sont mal dirigées, l’étant contre le «syndicat Résidence de la Canardière», alors que l’assemblée générale en cause a réuni uniquement les copropriétaires du bâtiment […] B ; qu’il en déduit que les consorts J… auraient dû assigner le syndicat «Résidence la Canardière B» ; que, pour leur part, les consorts J… avancent que le syndicat «Résidence la Canardière B» n’a pas d’existence juridique, qu’il n’existe qu’un seul syndicat dit «Résidence la Canardière», institué par le règlement de copropriété du 21 février 1964 ; que si les consorts J… relèvent que le syndicat Résidence la Canardière B n’a pas été assigné, ils n’en tirent cependant aucune conséquence juridique et ne forment aucune demande qui tendrait à déclarer irrecevable la défense du syndicat Résidence la Canardière ; qu’il appert des pièces du dossier que l’ensemble immobilier en cause se compose de deux immeubles nettement distincts : l’immeuble A. désigné résidence « […] A» et l’immeuble L, désigné résidence « […] B» ; qu’existent ainsi deux groupes de lots et donc deux groupes de copropriétaires ; qu’il est rappelé qu’un syndicat existe de droit dès lors que la propriété d’un immeuble est divisée entre plusieurs propriétaires, entraînant l’existence de parties privatives et communes ; que le règlement de copropriété datant du 21 février 1964 stipule précisément qu’existent des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que, pareillement, seront appelées des charges communes spécifiques à chaque immeuble ; qu’il n’est pas contesté qu’aucune charge commune aux deux immeubles n’a jamais été appelée ; que, de plus, les extraits de livre foncier produits aux débats montrent que les deux immeubles sont situés sur deux parcelles séparées et que l’une bénéficie d’un droit de passage au profit de l’autre ; que le fait que le règlement de copropriété ne prévoie qu’un seul syndicat ne peut faire obstacle à ce qu’un syndicat existe de droit dès lors qu’existe une copropriété ; qu’il résulte encore des éléments versés aux débats, qu’en cohérence avec cet état de fait, les copropriétaires des deux immeubles sont réunis en syndicats séparés ; que les consorts J…, parfaitement conscients de cette situation, ne s’y étaient pas opposés alors qu’ils participaient régulièrement aux réunions du syndicat de l’immeuble Canardière B ; que, comme l’a relevé le premier juge, les consorts J… avaient proposé, lors de l’assemblée générale contestée, que soit prise une décision visant à «acter la séparation des deux copropriétés, Canardière A et B, et modifier en conséquence le règlement de copropriété» ; que ceci indique qu’ils avaient pleine conscience de l’existence des deux copropriétés, et qu’ils proposaient que le règlement de copropriété initial soit mis en adéquation ; qu’il appert ainsi que les époux J… n’ont jamais contesté l’existence de deux syndicats distincts, et, au contraire, ont participé au fonctionnement du syndicat Canardière B, avant que des litiges nés avec leurs copropriétaires ne les conduisent à demander l’annulation de l’assemblée générale litigieuse ; que, par ailleurs, les consorts J… ne sont pas fondés à se prévaloir des stipulations de l’article 7 du règlement de copropriété de 1964, celles-ci ne concernant que la situation de l’ensemble immobilier avant attribution en propriété d’un lot ; que l’action des consorts J… est donc mal dirigée en ce qu’elle vise le syndicat «Résidence la Canardière», alors que l’assemblée générale litigieuse a été tenue par les copropriétaires de la résidence Canardière B ; qu’en conséquence, il ne peut être fait droit à aucune demande des consorts J… ;

1. ALORS QU’en énonçant qu’il existait au moins deux syndicats des copropriétaires «séparés», «distincts» (arrêt attaqué, p. 5, § 5), le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] A » et le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », sans préciser s’il s’agissait de syndicats indépendants ou s’ils étaient les syndicats secondaires d’un même syndicat principal, la cour d’appel a violé l’article 455 du code de procédure civile ;

2. ALORS QUE les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement ; que, dès lors, la circonstance qu’un règlement de copropriété applicable à un ensemble comportant plusieurs immeubles prévoit l’existence de parties communes et de charges propres à chaque immeuble n’implique pas l’existence de plusieurs syndicats des copropriétaires ; qu’à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B», en statuant de la sorte, par la considération, notamment, que ce règlement prévoyait des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que seraient appelées des charges spéciales à chaque immeuble (arrêt attaqué, p. 5, § 4), cependant que ces circonstances n’impliquaient pas l’existence, ou même l’indépendance, d’un syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », et après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu’un seul syndicat des copropriétaires, qui n’était pas le syndicat de la résidence « […] B» (arrêt attaqué, p. 5, § 4 in fine), la cour d’appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3. ALORS QUE la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régit tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes ; qu’à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », en statuant de la sorte, cependant que l’ «Etat descriptif de division» du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait que l’ensemble immobilier auquel ce règlement s’appliquait comprenait 190 lots, les lots 1 à 60, pour l’immeuble A, désigné aussi résidence « […] A», et les lots 61 à 189 correspondant à l’immeuble L, désigné aussi résidence « […] B», et que chacun des lots n° 1 à 189 «comprendra[it] une fraction d’immeuble collectif affectée à l’usage exclusif d’un associé ou d’un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l’ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de chacun de cet immeuble» (règlement, p. 3), ce dont il résultait que la résidence « […] B» relevait d’un syndicat des copropriétaires couvrant tout l’ensemble immobilier, et donc aussi l’immeuble A, syndicat dont le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B», à supposer qu’il ait existé, aurait été un syndicat secondaire, peu important, qu’en fait, il n’ait ou pas jamais été appelé des charges communes aux immeubles A et L, la cour d’appel a violé l’article 1er de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

4. ALORS QU’ à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », en statuant de la sorte, cependant que l’ «Etat descriptif de division» du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait que l’ensemble immobilier auquel ce règlement s’appliquait comprenait 190 lots, les lots 1 à 60, pour l’immeuble A et les lots 61 à 189 correspondant à l’immeuble L, désigné aussi résidence « […] B», et que chacun des lots n° 1 à 189 «comprendra[it] une fraction d’immeuble collectif affectée à l’usage exclusif d’un associé ou d’un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l’ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de chacun de cet immeuble » (règlement, p. 3), ce qui caractérisait, sans ambiguïté, l’existence de parties communes à l’ensemble immobilier auquel appartenaient les immeubles L et A, parties communes distinctes de celles propres à chaque immeuble composant cet ensemble, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

5. ALORS QU’ à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », en statuant de la sorte, cependant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 énonçait, dans son article 2 (règlement, p. 8, § 5 à compter du bas de la page), que «l’ensemble immobilier sera[it] composé de parties privées et de parties communes générales et des parties communes spéciales», ce qui caractérisait, sans ambiguïté, l’existence de parties communes à l’ensemble immobilier auquel appartenaient la résidence « […] B» et la résidence « […] A», parties communes distinctes de celles propres à chacun des immeubles composant cet ensemble, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

6. ALORS QU’ à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », en statuant de la sorte, cependant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 énonçait dans son article 4 (règlement, p. 10, § 5 à compter du bas de la page) que «l’occupant de chaque partie privée usera[it] librement des parties communes de l’ensemble immobilier suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants. / L’occupant de chaque partie privée dépendant d’un immeuble collectif usera librement des parties communes de cet immeuble suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants», ce qui caractérisait, sans ambiguïté, l’existence de parties communes à l’ensemble immobilier auquel appartenaient la résidence « […] B» et la résidence « […] A», parties communes distinctes de celles propres à chacun des immeubles composant cet ensemble, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

7. ALORS QU’ à supposer, d’une part, que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », d’autre part, qu’en énonçant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait «qu’exist[ai]ent des parties communes spécifiques à chaque immeuble» (arrêt attaqué, p. 5, § 4), la cour d’appel ait entendu souligner que l’immeuble A, aussi désigné résidence « […] A», et l’immeuble L, aussi désigné résidence « […] B», visés par le règlement de copropriété du 21 février 1964, ne partageaient pas de parties communes, en statuant de la sorte, cependant que l’ «Etat descriptif de division» du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait que l’ensemble immobilier auquel ce règlement s’appliquait comprenait 190 lots, les lots 1 à 60, pour l’immeuble A, désigné aussi résidence « […] A», et les lots 61 à 189 correspondant à l’immeuble L, désigné aussi résidence « […] B», et que chacun des lots n° 1 à 189 «comprendra[it] une fraction d’immeuble collectif affectée à l’usage exclusif d’un associé ou d’un copropriétaire, une quote-part des parties communes de l’ensemble immobilier et une quote-part des parties communes et des parties spéciales de chacun de cet immeuble» (règlement, p. 3), ce qui démontrait, sans ambiguïté, l’existence de parties communes à l’ensemble immobilier et donc aux copropriétaires des immeubles A et L, distinctes des parties communes propres à chacun de ces bâtiments, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

8. ALORS QU’ à supposer, d’une part, que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », d’autre part, qu’en énonçant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait «qu’exist[ai]ent des parties communes spécifiques à chaque immeuble» (arrêt attaqué, p. 5, § 4), la cour d’appel ait entendu souligner que les copropriétaires des différents immeubles visés par le règlement de copropriété du 21 février 1964, ne partageaient pas de parties communes, en statuant de la sorte, cependant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 énonçait, dans son article 2 (règlement, p. 8, § 5 à compter du bas de la page), que «l’ensemble immobilier sera[it] composé de parties privées et de parties communes générales et des parties communes spéciales», ce qui démontrait, sans ambiguïté, l’existence de parties communes à l’ensemble immobilier et donc aux copropriétaires des immeubles A et L, distinctes des parties communes propres à chacun de ces bâtiments, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

9. ALORS QU’ à supposer, d’une part, que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », d’autre part, qu’en énonçant que le règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait «qu’exist[ai]ent des parties communes spécifiques à chaque immeuble» (arrêt attaqué, p. 5, § 4), la cour d’appel ait entendu souligner que les copropriétaires des différents immeubles visés par le règlement de copropriété du 21 février 1964, ne partageaient pas de parties communes, en statuant de la sorte, cependant que l’article 4 du règlement de copropriété du 21 février 1964 stipulait notamment que «l’occupant de chaque partie privée usera librement des parties communes de l’ensemble immobilier suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants. / L’occupant de chaque partie privée dépendant d’un immeuble collectif usera librement des parties communes de cet immeuble suivant leur destination, et sans faire obstacle aux droits des autres occupants», ce qui démontrait, sans ambiguïté, l’existence de parties communes à l’ensemble immobilier et donc aux copropriétaires des immeubles A et L, distinctes des parties communes propres à chacun de ces bâtiments, la cour d’appel a dénaturé les termes clairs et précis du règlement de copropriété, partant a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l’obligation pour le juge de ne pas dénaturer l’écrit qui lui est soumis ;

10. ALORS QU’ à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », dite aussi immeuble L, en statuant de la sorte, motifs pris notamment qu’au regard des mentions du livre foncier, les deux immeubles A et L relevant du règlement de copropriété du 21 février 1964 étaient situés sur deux parcelles séparées, que l’une d’elles bénéficiait d’un droit de passage sur l’autre (arrêt attaqué, p. 5, § 4), ou encore que les époux J… avaient «pleine conscience de l’existence des deux copropriétés», n’avaient dans le passé jamais contesté l’existence de deux syndicats distincts, avaient proposé que soit prise une décision visant à «acter la séparation des deux copropriétés, Canardière A et B, et [à] modifier en conséquence le règlement de copropriété», et avaient participé au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B » (arrêt attaqué, p. 5, § 5), la cour d’appel, qui a statué au regard de motifs impuissants à caractériser l’existence, et a fortiori l’indépendance, du syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », a violé l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 ;

11. ALORS, subsidiairement, QU’ à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait deux syndicats des copropriétaires indépendants, dont l’un d’eux aurait été le syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B », en statuant de la sorte, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu’un seul syndicat des copropriétaires, qui n’était pas le syndicat de la résidence « […] B» (arrêt attaqué, p. 5, § 4 in fine), et sans avoir vérifié qu’une procédure de scission avait été mise en œuvre pour donner naissance, entre autres, au syndicat des copropriétaires de la résidence "[…] B", la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et l’article 28 de la loi du 10 juillet 1965.

TROISIEME MOYEN DE CASSATION

(subsidiaire)

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué D’AVOIR déclaré irrecevables les prétentions des époux J…, en ce qu’elles étaient dirigées contre le «syndicat Résidence […]» ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE, sur la recevabilité des demandes des consorts J… à l’encontre du syndicat, le syndicat conclut à l’irrecevabilité des demandes des consorts J…, arguant qu’elles sont mal dirigées, l’étant contre le «syndicat Résidence de la Canardière», alors que l’assemblée générale en cause a réuni uniquement les copropriétaires du bâtiment […] B ; qu’il en déduit que les consorts J… auraient dû assigner le syndicat «Résidence la Canardière B» ; que, pour leur part, les consorts J… avancent que le syndicat «Résidence la Canardière B» n’a pas d’existence juridique, qu’il n’existe qu’un seul syndicat dit «Résidence la Canardière», institué par le règlement de copropriété du 21 février 1964 ; que si les consorts J… relèvent que le syndicat Résidence la Canardière B n’a pas été assigné, ils n’en tirent cependant aucune conséquence juridique et ne forment aucune demande qui tendrait à déclarer irrecevable la défense du syndicat Résidence la Canardière ; qu’il appert des pièces du dossier que l’ensemble immobilier en cause se compose de deux immeubles nettement distincts : l’immeuble A. désigné résidence « […] A» et l’immeuble L, désigné résidence « […] B» ; qu’existent ainsi deux groupes de lots et donc deux groupes de copropriétaires ; qu’il est rappelé qu’un syndicat existe de droit dès lors que la propriété d’un immeuble est divisée entre plusieurs propriétaires, entraînant l’existence de parties privatives et communes ; que le règlement de copropriété datant du 21 février 1964 stipule précisément qu’existent des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que, pareillement, seront appelées des charges communes spécifiques à chaque immeuble ; qu’il n’est pas contesté qu’aucune charge commune aux deux immeubles n’a jamais été appelée ; que, de plus, les extraits de livre foncier produits aux débats montrent que les deux immeubles sont situés sur deux parcelles séparées et que l’une bénéficie d’un droit de passage au profit de l’autre ; que le fait que le règlement de copropriété ne prévoie qu’un seul syndicat ne peut faire obstacle à ce qu’un syndicat existe de droit dès lors qu’existe une copropriété ; qu’il résulte encore des éléments versés aux débats, qu’en cohérence avec cet état de fait, les copropriétaires des deux immeubles sont réunis en syndicats séparés ; que les consorts J…, parfaitement conscients de cette situation, ne s’y étaient pas opposés alors qu’ils participaient régulièrement aux réunions du syndicat de l’immeuble Canardière B ; que, comme l’a relevé le premier juge, les consorts J… avaient proposé, lors de l’assemblée générale contestée, que soit prise une décision visant à «acter la séparation des deux copropriétés, Canardière A et B, et modifier en conséquence le règlement de copropriété» ; que ceci indique qu’ils avaient pleine conscience de l’existence des deux copropriétés, et qu’ils proposaient que le règlement de copropriété initial soit mis en adéquation ; qu’il appert ainsi que les époux J… n’ont jamais contesté l’existence de deux syndicats distincts, et, au contraire, ont participé au fonctionnement du syndicat Canardière B, avant que des litiges nés avec leurs copropriétaires ne les conduisent à demander l’annulation de l’assemblée générale litigieuse ; que, par ailleurs, les consorts J… ne sont pas fondés à se prévaloir des stipulations de l’article 7 du règlement de copropriété de 1964, celles-ci ne concernant que la situation de l’ensemble immobilier avant attribution en propriété d’un lot ; que l’action des consorts J… est donc mal dirigée en ce qu’elle vise le syndicat «Résidence la Canardière», alors que l’assemblée générale litigieuse a été tenue par les copropriétaires de la résidence Canardière B ; qu’en conséquence, il ne peut être fait droit à aucune demande des consorts J… ;

1. ALORS QU’ en vertu de l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments, les copropriétaires dont les lots composent l’un ou plusieurs de ces bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale, décider, à certaines conditions de majorité, la constitution entre eux d’un syndicat, dit secondaire ; qu’un syndicat secondaire peut aussi être institué par le règlement de copropriété ; qu’à supposer que la cour d’appel ait retenu qu’il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « […] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « […]», en raisonnant de la sorte, après avoir pourtant constaté que le règlement de copropriété du 21 février 1964 ne prévoyait qu’un seul syndicat des copropriétaires, qui n’était pas le syndicat secondaire de la résidence « […] B» (arrêt attaqué, p. 5, § 4 in fine), et sans avoir constaté l’existence d’une résolution adoptée en assemblée spéciale conformément aux dispositions de l’article 27, al. 1er, de la loi du 10 juillet 1965, la cour d’appel a violé ce texte, ensemble l’article 122 du code de procédure civile ;

2. ALORS QUE les parties communes sont l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires ou certains d’entre eux seulement et leur administration et leur jouissance sont organisées conformément aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ; que, dès lors, la circonstance qu’un règlement de copropriété applicable à un ensemble comportant plusieurs immeubles prévoit l’existence de parties communes et de charges propres à chaque immeuble n’implique pas l’existence de syndicats secondaires ; qu’à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « […] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « […]», en statuant de la sorte, par la considération, notamment, que ce règlement prévoyait des parties communes spécifiques à chaque immeuble et que seraient appelées des charges spéciales pour chaque immeuble (arrêt attaqué, p. 5, § 4), cependant que ces circonstances n’impliquaient pas l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « […] B», la cour d’appel a violé les articles 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l’article 27 de la même loi ;

3. ALORS QU’ à supposer que l’arrêt attaqué ait retenu qu’il existait un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « […] B » par rapport au syndicat principal des copropriétaires de la résidence « […]», en statuant de la sorte, motifs pris notamment qu’au regard des mentions du livre foncier, les deux immeubles A et L relevant du règlement de copropriété du 21 février 1964 étaient situés sur deux parcelles séparées, que l’une d’elles bénéficiait d’un droit de passage sur l’autre (arrêt attaqué, p. 5, § 4), ou encore que les époux J… avaient «pleine conscience de l’existence des deux copropriétés», n’avaient dans le passé jamais contesté l’existence de deux syndicats distincts, avaient proposé que soit prise une décision visant à «acter la séparation des deux copropriétés, Canardière A et B, et [à] modifier en conséquence le règlement de copropriété», avaient participé au fonctionnement du syndicat des copropriétaires de la résidence « […] B » (arrêt attaqué, p. 5, § 5), les juges du fond, qui se sont fondés sur des motifs impuissants à caractériser l’existence d’un syndicat secondaire des copropriétaires de la résidence « […] B », ont violé l’article 27 de la loi du 10 juillet 1965.