CIV.3

LG

COUR DE CASSATION

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Audience publique du 4 avril 2019

Rejet

M. CHAUVIN, président

Arrêt n° 278 F-D

Pourvoi n° J 17-26.825

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par la société Les Pierres blanches, société civile de construction vente, dont le siège est […] ,

contre l’arrêt rendu le 5 septembre 2017 par la cour d’appel de Chambéry (chambre civile, 1^re section), dans le litige l’opposant au syndicat des copropriétaires de la résidence […], dont le siège est […] ,

défendeur à la cassation ;

La demanderesse invoque, à l’appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 5 mars 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, M^me Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, M^me Besse, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M^me Greff-Bohnert, conseiller, les observations de la SCP Delamarre et Jehannin, avocat de la société Les Pierres blanches, de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat du syndicat des copropriétaires de la résidence […], et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur le moyen unique, pris en ses deux premières branches, ci-après annexé :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Chambéry, 5 septembre 2017), que la société civile de construction vente Les Pierres blanches (la SCCV) a construit une résidence de tourisme devant être livrée au quatrième trimestre 2008 ; que celle-ci, ouverte le 27 décembre 2008, a été fermée le 3 janvier 2009 en raison de malfaçons et d’inachèvements et n’a pu être rouverte que le 19 décembre 2009 ; que, le 15 janvier 2009, la SCCV a conclu avec la société Soderev tour, exploitante de l’immeuble, une transaction par laquelle la SCCV s’engageait à prendre en charge les loyers dus aux copropriétaires bailleurs du 2 décembre 2008 jusqu’à la livraison complète de la résidence ; que, la SCCV refusant de payer les charges, le syndicat des copropriétaires de la résidence […] et la société Soderev tour l’ont assignée en paiement ;

Attendu que la SCCV fait grief à l’arrêt de la condamner au paiement des charges ;

Mais attendu qu’ayant retenu exactement que l’acquéreur n’était tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis et souverainement que les lots vendus n’étaient pas achevés à la date d’exigibilité des charges et que la preuve d’un enrichissement sans cause des copropriétaires par l’effet de la transaction du 15 janvier 2009 n’était pas démontrée, la cour d’appel en a déduit à bon droit que les charges devaient être payées par le constructeur vendeur ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

Et attendu qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les autres griefs qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne la société civile de construction vente Les Pierres blanches aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société civile de construction vente Les Pierres blanches et la condamne à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence […] la somme de 3 000 euros ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre avril deux mille dix-neuf.

MOYEN ANNEXE au présent arrêt

Moyen produit par la SCP Delamarre et Jehannin, avocat aux Conseils, pour la société Les Pierres blanches

Il est fait grief à l’arrêt infirmatif attaqué d’avoir condamné la société Les Pierres blanches à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 136 799,06 euros, et d’avoir dit que cette condamnation emporte les effets prévus par les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 2374 du code civil ;

AUX MOTIFS QUE

« La transaction du 15 janvier 2009 a été conclue entre la société Les Pierres blanches et la société Soderev tour, de sorte que le syndicat est fondé à faire valoir que selon l’ancien article 1165 du code civil, applicable en l’espèce, elle ne peut avoir d’effet à son égard ; que par ailleurs, l’acquéreur n’est tenu des charges de copropriété qu’à partir de l’achèvement des lots acquis, alors qu’en l’espèce, ceux-ci n’étaient pas achevés à la date d’exigibilité des charges, de sorte qu’elles devaient être payées par le constructeur vendeur ; que les premiers juges ont cependant retenu que, d’une part, l’encaissement des loyers par les copropriétaires avait pour contrepartie nécessaire le paiement des charges de copropriété, que d’autre part, le syndicat ne justifierait pas que les charges acquittées avant la prise de possession matérielle excédaient les sommes qu’il eut fallu régler si l’exploitation avait pu commencer à la date prévue ; qu’ils ont ainsi inversé la charge de la preuve puisqu’il appartenait à la société Les Pierres blanches d’établir que par l’effet de la transaction du 15 janvier 2009, inopposable aux copropriétaires, ceuxci avaient profité d’un enrichissement sans cause, preuve qu’elle ne rapporte pas ; qu’au surplus, et surabondamment, la société Les Pierres blanches devrait pouvoir se faire rembourser les sommes qu’elle sera condamnée à payer par le biais du compte interentreprise ; qu’il convient donc de faire droit à la demande du syndicat » ;

1/ ALORS QUE l’acquéreur est tenu des charges de copropriété à compter de l’achèvement des lots acquis ; que lorsque l’acquéreur perçoit un loyer de la location de son lot, de sorte qu’il en a la jouissance, celui-ci est réputé achevé ; qu’en retenant en l’espèce que les lots n’étaient pas achevés à la date d’exigibilité des charges, de sorte que celles-ci devaient être payées par le vendeur, quand il était constant qu’à cette date, les copropriétaires percevaient les loyers, la cour d’appel a violé les articles 1601-3 du code civil, R. 261-1 du code de la construction et de l’habitation, et 1^er et 10 de la loi du 10 juillet 1965 ;

2/ ALORS ET SUBSIDIAIREMENT QUE l’acquéreur d’un lot qui, en vertu d’un accord du constructeur s’étant engagé à payer les loyers au preneur à charge de les reverser au copropriétaire-bailleur, perçoit les loyers inhérents à la location de son lot s’enrichit injustement aux dépens du constructeur s’il ne supporte pas, en contrepartie, le paiement des charges de copropriété, également réglées par le constructeur ; qu’en l’espèce le constructeur, la société Les Pierres blanches, par transaction du 15 janvier 2009, s’était engagée à payer les loyers à la société Soderev sous réserve qu’elle les reverse aux copropriétaires-bailleurs ; qu’en retenant pourtant que le constructeur ne rapportait pas la preuve que les copropriétaires, dispensés du paiement des charges au prétexte d’un supposé inachèvement des lots, bénéficiaient, à son détriment, d’un enrichissement sans cause, la cour d’appel a violé le principe selon lequel nul ne peut s’enrichir indument au détriment d’autrui ;

3/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QU’aucune des parties ne soutenait dans ses conclusions que la société Les Pierres blanches pourrait obtenir remboursement des charges par le biais du compte interentreprise ; qu’en retenant pourtant d’office qu’elle « devrait pouvoir se faire rembourser les sommes qu’elle sera condamnée à payer par le biais du compte interentreprise » (arrêt, p. 3, antépénultième alinéa), la cour d’appel a violé l’article 16 du code de procédure civile ;

4/ ALORS ET EN TOUT ETAT DE CAUSE QUE le compte interentreprise est facultatif, et les intervenants à l’acte de construire décident librement des principes de répartition qui le gouvernent, s’il en a été prévu un ; qu’en retenant en l’espèce que la société Les Pierres blanches « devrait pouvoir se faire rembourser les sommes qu’elle sera condamnée à payer par le biais du compte interentreprise » (arrêt, p. 3, antépénultième alinéa), lorsqu’il n’était nullement acquis qu’un compte ait été prévu, et qu’il permette au constructeur une répartition proportionnelle des charges, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable en la cause.