CIV. 1

CF

COUR DE CASSATION

______________________

Audience publique du 5 juin 2019

Rejet

M^me BATUT, président

Arrêt n° 534 F-D

Pourvoi n° W 18-14.972

R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E

_________________________

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

_________________________

LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l’arrêt suivant :

Statuant sur le pourvoi formé par M. M… O…, domicilié […] ,

contre l’arrêt rendu le 18 janvier 2018 par la cour d’appel d’Amiens (1re chambre civile), dans le litige l’opposant :

1°/ à M. I… E… , domicilié […] , pris en qualité de liquidateur de la société T…, F…, Z… et W…,

2°/ à M. Q… A…, domicilié […] , pris en qualité de liquidateur de la société T…, F…, Z… et W…,

défendeurs à la cassation ;

Le demandeur invoque, à l’appui de son pourvoi, les deux moyens de cassation annexés au présent arrêt ;

Vu la communication faite au procureur général ;

LA COUR, en l’audience publique du 7 mai 2019, où étaient présents : M^me Batut, président, M. Mornet, conseiller rapporteur, M^me Kamara, conseiller doyen, M^me Randouin, greffier de chambre ;

Sur le rapport de M. Mornet, conseiller, les observations de la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat de M. O…, de la SCP Garreau, Bauer-Violas et Feschotte-Desbois, avocat de MM. E… et A…, ès qualités, l’avis de M. Chaumont, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;

Sur les premier et second moyens, réunis :

Attendu, selon l’arrêt attaqué (Amiens, 18 janvier 2018), que, suivant acte notarié du 11 décembre 2003 et avenant du 16 janvier 2004, reçus par G… F… (le notaire), M^me C… et M^me D… (les propriétaires) se sont engagées à vendre à M. et M^me X… une propriété agricole, prise à bail rural par M. O… (le preneur) ; que, le 11 mai 2004, le notaire a notifié au preneur le projet de vente au prix de 1 217 444 euros, comprenant outre les frais de la vente, un honoraire de négociation s’élevant à la somme de 34 638,69 euros ; que le preneur a régulièrement informé les propriétaires de son intention d’exercer son droit de préemption avec révision de prix ; que, suivant acte reçu par le notaire le 19 octobre 2007, les propriétaires ont vendu au preneur la propriété agricole au prix de 1 261 325 euros fixé par l’expert, outre les frais ; que, le 24 août 2011, le preneur a assigné le notaire et la SCP L… F… Z… W… (la SCP) afin d’obtenir la restitution de l’émolument de négociation qu’il estimait indu ; que, le notaire étant décédé et la SCP ayant fait l’objet d’une dissolution anticipée, le preneur a, par acte des 16 et 18 septembre 2014, assigné en intervention forcée M. E… et M. A…, pris en leur qualité de liquidateurs de la SCP, en formulant les mêmes demandes à leur égard ;

Attendu que le preneur fait grief à l’arrêt de rejeter ses demandes, alors, selon le premier moyen :

1°/ que ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition et le paiement effectué, même volontairement et en connaissance de cause, ne fait pas obstacle à l’exercice par son auteur de l’action en répétition de l’indu ; qu’en retenant, pour écarter l’action en répétition de l’indu, que, si le notaire n’était pas légalement en droit d’exiger du fermier en place exerçant son droit de préemption, en sus du prix de vente des parcelles, un honoraire de négociation – ce dont il résultait que le paiement des honoraires de négociation par le preneur était indu – ce dernier avait toutefois accepté de régler au notaire ces honoraires de négociation tout en sachant qu’ils étaient susceptibles d’être remis en cause, la cour d’appel a violé les articles 1235 et 1376 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;

2°/ que, subsidiairement, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu’en l’espèce, pour conclure que le preneur, fermier en place exerçant son droit de préemption, n’était plus en droit de solliciter la restitution de l’honoraire de gestion que le notaire ne pouvait légalement exigé, la cour d’appel a relevé qu’il avait, nonobstant l’existence de discussions entre les parties et alors qu’il s’avait que les honoraires de négociation étaient susceptibles d’être remis en cause, accepté, sans émettre la moindre réserve sur ce dernier point, de régler les honoraires de négociation ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée, si le consentement du preneur au paiement des honoraires de négociation n’avait pas été vicié dès lors que le notaire, d’une part, lui avait notifié des conditions de la vente projetée par les bailleurs qui étaient inexactes, puisque l’honoraire de négociation prévu dans la vente projetée était inclus dans le prix de vente et pris en charge par les promettants vendeurs et non, comme indiqué dans la notification, en sus du prix de vente des parcelles et, d’autre part, avait menacé de ne pas réaliser la vente si le preneur n’acceptait pas de verser ses honoraires de négociations, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016 ;

3°/ que le notaire qui méconnaît le droit de préemption du preneur, ne peut s’exonérer totalement de sa responsabilité dans le préjudice subi en raison des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions qu’en démontrant un événement présentant les caractères de la force majeure ; qu’en retenant, pour écarter toute responsabilité du notaire en raison des fautes commises, d’une part, en modifiant de son propre chef, dans la notification de la vente projetée au fermier en place, M. O…, les conditions de cette vente et, d’autre part, en exigeant du fermier en place exerçant son droit de préemption le règlement d’un honoraire de négociation qu’il n’était pas légalement en droit d’exiger, que M. O… avait accepté, au cours des négociations, de prendre en charge cet honoraire, élément impropre à caractériser une cause exonératoire de responsabilité, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

4°/ que la méconnaissance du droit de préemption du preneur est constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que la faute commise par le notaire n’avait causé aucun préjudice financier au preneur, fermier en place exerçant son droit de préemption, dès lors que l’honoraire de négociation était inclus dans le prix de vente fixé dans la promesse ; qu’en statuant ainsi, quand il ressortait de ses propres constatations, que l’honoraire de négociation avait été réglé par le preneur, en sus du prix de vente et que le notaire ne pouvait ni en application des termes de la vente projetée par le bailleur – dès lors que cette vente mettait à la charge du bailleur vendeur l’honoraire de négociation – ni légalement – dès lors que le paiement d’un honoraire de négociation ne peut être imposé au fermier en place exerçant son droit de préemption – mettre à la charge du preneur un honoraire de négociation en sus du prix de vente, ce dont il résultait que ce dernier avait été contraint, du fait du manquement du notaire à ses obligations, de payer en sus du prix de vente des parcelles un honoraire dont il ne pouvait être débiteur, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

Mais attendu, d’abord, que l’arrêt retient qu’il ressort des lettres échangées entre les conseils des parties à l’acte de vente et le notaire, qu’après que le preneur eut donné son accord, le 21 février 2007, par l’intermédiaire de son avocat, pour payer le prix fixé par l’expert et les honoraires de négociation, et alors qu’il savait que ces honoraires étaient susceptibles d’être remis en cause, le preneur a accepté de les payer, en sus du prix, sans émettre la moindre réserve ; que la cour d’appel a pu en déduire que le preneur avait accepté, après accord intervenu entre les parties et sans que son consentement ait été vicié, de prendre en charge les honoraires de négociation, ce qui ne saurait constituer un paiement indu au sens de l’article 1376 du code civil dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ni un préjudice financier causé par la faute du notaire ;

Et attendu ensuite que le grief tiré du caractère impropre de la cause exonératoire de responsabilité est inopérant en l’absence de préjudice financier en lien de causalité avec la faute du notaire ;

D’où il suit que le moyen n’est pas fondé ;

PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;

Condamne M. O… aux dépens ;

Vu l’article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ;

Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du cinq juin deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt

Moyens produits par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour M. O…

PREMIER MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. O… de l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande fondée sur la répétition de l’indu : conformément aux articles 1235 et 1376 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ; par ailleurs, l’article 1377 du code civil précise que lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier ; en l’espèce, pour déclarer non fondée la demande en répétition de l’indu de M. M… O… les premiers juges ont relevé qu’il ressort de l’acte de promesse de vente du 11 décembre 2003 ; que l’émolument de négociation a été prévu pour les notaires des deux parties en rémunération de la mise en rapport du promettant avec le bénéficiaire, dans le cadre du mandat de vente confié à M^e F… ; – que cet honoraire de négociation a été prévu, indépendamment de l’exercice éventuel de son droit de préemption par le preneur et M. M… O… ne peut se prévaloir de l’absence de recherche à son égard pour conclure au paiement d’une somme indue ; – que cet honoraires est dû en rétribution d’une prestation réellement effectuée soit la mise en relation des consorts D… promettants et des consorts X… bénéficiaires ; – que son paiement final par le preneur ayant usé de son droit de préemption ne résulte que d’une acceptation par celui-ci de le prendre à sa charge à l’issue des négociations entre les conseils respectifs des parties intervenues après fixation d’une valeur vénale des biens objet de la vente par un expert judiciaire différent de celle retenue initialement dans la promesse de vente ; si, contrairement à ce qu’il affirme, la circonstance que M. M… O… n’est pas le promettant visé par la promesse, ne rend pas pour autant inopposable à son égard la clause relative à l’émolument de négociation dès lors qu’il a accepté de prendre à sa charge, l’émolument en question, il n’en demeure pas moins qu’il invoque une faute délictuelle commise par le notaire laquelle, si elle est fondée, est susceptible de rendre indu le paiement effectué ; il en résulte que l’application de l’article 1376 précité ne peut être écartée, sans rechercher au préalable, si M^e F… n’a pas commis une, faute délictuelle ayant déterminée M. M… O… a accepté de prendre en charge indûment l’émolument litigieux ; sur la responsabilité du notaire : aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; en l’espèce, la vente au profit du M. M… O… requérant s’est effectuée dans le cadre de son droit de préemption avec révision de prix exercé par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2004 conformément aux dispositions de l’article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime ; Dans le cadre de la mise en oeuvre du droit de préemption du fermier, les dispositions d’ordre public de l’article L-412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoient que : « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le Notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’Huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée… Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus, le preneur dispose d’un délai de 2 mois à compter (le la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation » ; par ce texte, le notaire instrumentaire est donc débiteur d’une obligation information légale de résultat ayant un .contenu précis, il se doit d’informer strictement le preneur en place de l’ensemble des conditions de la vente projetée et il ne peut donc, sauf à engager sa responsabilité, modifier unilatéralement les conditions et charges de la vente projetée ; or, en l’espèce, M^e F…, dans le cadre de la notification prévue par l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, a informé M. M… O… de la vente des parcelles au prix de "1.217.444 € comprenant, outre les frais de vente, un honoraire de négociation s’élevant à la somme de 34,638,69 € » ce qui était différent des conditions du projet de vente à M. et M^me X… qui prévoyait que « … le PROMETTANT supportera l’ensemble des frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences et, éventuellement dans l’hypothèse de l’exercice par le preneur susnommé du droit de préemption, quel que soit le régime fiscal auquel sera soumis l’acte en dernier ressort » ; -"Les parties reconnaissent que M^e G… F…, Notaire associé à Soissons (Aisne) est titulaire d’un mandat de vente concernant le bien objet des présentes que lui a donné le Promettant et que M^e F… avec le concours de M^e U… V…, notaire associé à Crécy-sur-Serre, ont mis le promettant en rapport le bénéficiaire. En conséquence, il est dû tant à M^e F… qu’à M^e V…, Notaires susnommés, pour moitié à chacun d’entre eux, un émolument de négociation, s’élevant à la somme de TRENTE SIX MILLE TROIS CENTS VINGT HUIT EUROS ET TRENTE QUATRE (36.328,34 €), taxe sur la valeur ajoutée incluse, Il est bien entendu que quelle que soit l’issue, soit au profit du bénéficiaire, soit au profit du preneur titulaire du droit de préemption, le promettant paiera cet émolument de négociation dès la réalisation de l’acte authentique des présentes, par prélèvement sur le prix de vente ci-dessus indiqué ; étant précisé que le montant de la négociation est inclus dans le prix indiqué ci- dessus." ; il en résulte que le projet de vente initial ne prévoyait à la charge de l’acquéreur aucune commission, émolument ou honoraire de négociation puisque ceux-ci étaient expressément mis à la charge des promettants, à savoir M^mes D…, de sorte que le prix de vente total à la charge de M. et M^me X… était de 1.217,444 € contre 1.261.325 € pour le prix de vente après expertise puis au final de 1.324.325 € tous frais compris pour M. M… O… ; en aucun cas, M^e F… ne pouvait de son propre chef modifier les conditions de vente dans le cadre de la notification du projet de vente au fermier en place effectuée en application des dispositions de l’article L-412-8 du code rural et de la pêche maritime, seul le prix de vente pouvait être modifié, compte tenu de l’expertise intervenue, ce faisant Maître F… a manqué à son obligation légale et a donc commis une faute ; en outre, selon les dispositions de l’article 11 du tarif des Notaires la négociation, ouvrant droit à un honoraire particulier, est ainsi définie : « Il y a négociation lorsque le Notaire agissant en vertu d’un mandat écrit que lui a donné à cette fin l’une des parties, recherche un cocontractant, le découvre et le met en relation avec son mandant… reçoit l’acte ou participe à sa réception. » ; Il est donc nécessaire pour que le notaire instrumentaire puisse prétendre à la perception d’un honoraire de négociation comme en l’espèce qu’il dispose d’un mandat écrit, recherche et découvre le cocontractant ; or, ces conditions cumulatives font en l’espèce défaut puisque : – le requérant-acquéreur était le fermier en place, – la notification valant offre de vente a été effectuée dans le cadre des dispositions légales de l’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime ; de sorte que le notaire n’a procédé à aucune recherche, – Maître F… avait une parfaite connaissance du fermier en place pour être le rédacteur du bail rural qui lui a été consenti, il en résulte que M^e F… n’était pas légalement en droit d’exiger au fermier en place un émolument de négociation, ce qui n’interdit pas aux parties d’en décider autrement dans le cadre de leurs négociations ; il ressort des courriers échangés entre M^e P… avocat des consorts D…, M^e J… notaire et M^e F… en date des 16 avril 2007, 20 juin 2007 et 25 juin 2007 qu’après que M. M… O… ait donné son accord le 21 février 2017 par l’intermédiaire de son avocat M^e W… pour payer le prix fixé par l’expert et les frais de négociation, M^e J… son notaire a soulevé la question du bien. fondé des honoraires de négociation, laquelle se trouvait donc bien au coeur des discussions entre les parties et que nonobstant ces discussions et alors qu’il savait que les honoraires de négociation étaient susceptibles d’être remis en cause, M. M… O… a accepté de régler le prix fixé par l’expert et les frais de négociation, sans émettre la moindre réserve sur ce dernier point ; ce faisant, c’est sans que son consentement ait été vicié, sans lien avec le manquement de Maître F… à son obligation légale d’information tiré de l’article L 412-7 précité et sans qu’il puisse légitimement se prévaloir du tarif des notaires, que M. M… O… a accepté dans le cadre de négociations intervenues entre les parties de prendre en charge les frais de négociation qui ne sauraient dès lors constituer un paiement indu au sens de l’article 1376 du code civil ; le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. M… O… de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique lié au paiement d’émoluments indûment perçus ; toutefois, dans la mesure où la Cour, adopte une motivation sensiblement différente de celle des premiers juges, notamment quant à l’application de l’article 1376 du code civil, il convient de préciser que cette substitution intervient par adoption et substitution de nouveaux motifs ;

ET AUX MOTIFS, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QUE sur la restitution de l’indu : aux termes de l’article 1376 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ; il ressort de la promesse de vente que l’émolument de négociation a été prévu pour les notaires des deux parties, en rémunération de la mise en rapport du promettant avec le bénéficiaire, dans le cadre du mandat de vente confié à M^e F… ; cet honoraire de négociation était prévu, indépendamment de l’exercice éventuel de son droit de préemption par le preneur et Monsieur O… ne peut se prévaloir de l’absence de recherche à son égard pour conclure au paiement d’une somme indue ; cet honoraire était en effet dû en rétribution d’une prestation réellement effectuée, soit la mise en relation de M^mes G… C… Veuve D… et R… D… épouse H…, « promettant » et M. S… X…, M^me K… N… épouse X… ainsi que M. Y… X…, « bénéficiaire » et son paiement final par le preneur, ayant usé de son droit de préemption, ne résulte que d’une acceptation par celui-ci de le prendre à sa charge, à l’issue d’une négociation entre les Conseils respectifs des parties, intervenue après fixation d’une valeur vénale des biens objet de la vente par un expert judiciaire différente de celle retenue initialement dans la promesse de vente (pièces 3, 4 et 5) ; les conditions d’une restitution de l’indu ne sont pas réunies en l’espèce et Monsieur O… ne peut en conséquence solliciter le paiement de dommages-et-intérêts sur le fondement de l’article 1376 du code civil ; Monsieur O… peut, en revanche actionner la responsabilité du notaire ; sur la responsabilité du notaire : aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; aux termes de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche Maritime, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir ; cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ; les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er , du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite ; en l’espèce, Maître G… F… a notifié la promesse de vente en ces termes: « prix de vente: un million deux cent dix-sept mille quatre cent quarante-quatre euros (1.217.444 euros) comprenant outre les frais de vente, un honoraire de négociation s’élevant à la somme de trente-quatre mille six cent trente-huit euros et soixante-neuf centimes (34.638,69 euros) », sans préciser que dans la promesse de vente signée le 11 décembre 2003, les parties avaient expressément prévu que quelle que soit l’issue, soit au profit du Bénéficiaire, soit au profit du preneur titulaire du droit de préemption, le Promettant paierait l’émolument de négociation dès la réalisation de l’acte authentique, par prélèvement sur le prix de vente ; la différence de libellé ne peut résulter d’une simple négligence alors qu’en l’espèce, la notification effectuée au preneur qui se substitue a i acquéreur lorsqu’il exerce son droit de préemption est incomplète, ne permettant pas à ce dernier de connaître les conditions exactes de l’opération projetée ; en omettant volontairement de préciser lors de la notification du 11 mai 2004 prévue par l’article L412-8 du Code rural et de la pêche Maritime, que les honoraires de négociation étaient à la charge du promettant et donc du vendeur, Maître F… a manqué à une obligation professionnelle imposée par la loi ; la faute commise par Maître F… n’a cependant causé aucun préjudice financier établi à Monsieur O…, dès lors que l’honoraire de négociation était inclus dans le prix de vente et que le preneur, en cas d’exercice de son droit de préemption, était tenu de payer au vendeur le prix fixé dans la promesse entre les parties et annoncé dans la notification du 11 mai 2004, soit la somme de 1.217.444 euros ; les conditions de l’engagement de la responsabilité délictuelle’ sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ne sont pas réunies, en l’absence de préjudice subi et M. O… sera en conséquence débouté de sa demande de paiement de dommages-et-intérêts au titre de la responsabilité du notaire ;

1) ALORS QUE ce qui a été payé sans être dû est sujet à répétition et le paiement effectué, même volontairement et en connaissance de cause, ne fait pas obstacle à l’exercice par son auteur de l’action en répétition de l’indu ; qu’en retenant, pour écarter l’action en répétition de l’indu, que, si le notaire n’était pas légalement en droit d’exiger du fermier en place exerçant son droit de préemption, en sus du prix de vente des parcelles, un honoraire de négociation – ce dont il résultait que le paiement des honoraires de négociation par M. O… était indu – ce dernier avait toutefois accepté de régler au notaire ces honoraires de négociation tout en sachant qu’ils étaient susceptibles d’être remis en cause, la cour d’appel a violé les articles 1235 et 1376 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, ensemble l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime ;

2) ALORS, subsidiairement, QU’il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol ; qu’en l’espèce, pour conclure que M. O…, fermier en place exerçant son droit de préemption, n’était plus en droit de solliciter la restitution de l’honoraire de gestion que le notaire ne pouvait légalement exigé, la cour d’appel a relevé qu’il avait, nonobstant l’existence de discussions entre les parties et alors qu’il s’avait que les honoraires de négociation étaient susceptibles d’être remis en cause, accepté, sans émettre la moindre réserve sur ce dernier point, de régler les honoraires de négociation ; qu’en statuant ainsi, sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions de M. O… du 27 octobre 2016 p.12, §1 et s.), si le consentement de M. O… au paiement des honoraires de négociation, n’avait pas été vicié dès lors que le notaire d’une part, lui avait notifié des conditions de la vente projetée par les bailleurs qui étaient inexactes, puisque l’honoraire de négociation prévu dans la vente projetée était inclus dans le prix de vente et pris en charge par les promettants vendeurs et non, comme indiqué dans la notification, en sus du prix de vente des parcelles et d’autre part, avait menacé de ne pas réaliser la vente si M. O… n’acceptait pas de verser ses honoraires de négociations, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1109 et 1134 du code civil dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016.

SECOND MOYEN DE CASSATION

Il est fait grief à l’arrêt confirmatif attaqué d’AVOIR débouté M. O… de l’ensemble de ses demandes ;

AUX MOTIFS PROPRES QUE sur la demande fondée sur la répétition de l’indu : conformément aux articles 1235 et 1376 du code civil, tout paiement suppose une dette, ce qui a été payé sans être dû, est sujet à répétition. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ; par ailleurs, l’article 1377 du code civil précise que lorsqu’une personne qui, par erreur, se croyait débitrice, a acquitté une dette, elle a le droit de répétition contre le créancier ; en l’espèce, pour déclarer non fondée la demande en répétition de l’indu de M. M… O… les premiers juges ont relevé qu’il ressort de l’acte de promesse de vente du 11 décembre 2003 ; que l’émolument de négociation a été prévu pour les notaires des deux parties en rémunération de la mise en rapport du promettant avec le bénéficiaire, dans le cadre du mandat de vente confié à M^e F… ; – que cet honoraire de négociation a été prévu, indépendamment de l’exercice éventuel de son droit de préemption par le preneur et M. M… O… ne peut se prévaloir de l’absence de recherche à son égard pour conclure au paiement d’une somme indue ; – que cet honoraires est dû en rétribution d’une prestation réellement effectuée soit la mise en relation des consorts D… promettants et des consorts X… bénéficiaires ; – que son paiement final par le preneur ayant usé de son droit de préemption ne résulte que d’une acceptation par celui-ci de le prendre à sa charge à l’issue des négociations entre les conseils respectifs des parties intervenues après fixation d’une valeur vénale des biens objet de la vente par un expert judiciaire différent de celle retenue initialement dans la promesse de vente ; si, contrairement à ce qu’il affirme, la circonstance que M. M… O… n’est pas le promettant visé par la promesse, ne rend pas pour autant inopposable à son égard la clause relative à l’émolument de négociation dès lors qu’il a accepté de prendre à sa charge, l’émolument en question, il n’en demeure pas moins qu’il invoque une faute délictuelle commise par le notaire laquelle, si elle est fondée, est susceptible de rendre indu le paiement effectué ; il en résulte que l’application de l’article 1376 précité ne peut être écartée, sans rechercher au préalable, si M^e F… n’a pas commis une, faute délictuelle ayant déterminée M. M… O… a accepté de prendre en charge indûment l’émolument litigieux ; sur la responsabilité du notaire : aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ; en l’espèce, la vente au profit du M. M… O… requérant s’est effectuée dans le cadre de son droit de préemption avec révision de prix exercé par lettre recommandée avec accusé de réception du 24 mai 2004 conformément aux dispositions de l’article L 412-7 du code rural et de la pêche maritime ; Dans le cadre de la mise en oeuvre du droit de préemption du fermier, les dispositions d’ordre public de l’article L-412-8 du code rural et de la pêche maritime prévoient que : « Après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le Notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’Huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée… Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus, le preneur dispose d’un délai de 2 mois à compter (le la réception de la lettre recommandée ou de l’acte d’huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation » ; par ce texte, le notaire instrumentaire est donc débiteur d’une obligation information légale de résultat ayant un .contenu précis, il se doit d’informer strictement le preneur en place de l’ensemble des conditions de la vente projetée et il ne peut donc, sauf à engager sa responsabilité, modifier unilatéralement les conditions et charges de la vente projetée ; or, en l’espèce, M^e F…, dans le cadre de la notification prévue par l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime, a informé M. M… O… de la vente des parcelles au prix de "1.217.444 € comprenant, outre les frais de vente, un honoraire de négociation s’élevant à la somme de 34,638,69 € » ce qui était différent des conditions du projet de vente à M. et M^me X… qui prévoyait que « … le PROMETTANT supportera l’ensemble des frais, droits et émoluments de l’acte authentique de vente, leurs suites et leurs conséquences et, éventuellement dans l’hypothèse de l’exercice par le preneur susnommé du droit de préemption, quel que soit le régime fiscal auquel sera soumis l’acte en dernier ressort » ; -"Les parties reconnaissent que M^e G… F…, Notaire associé à Soissons (Aisne) est titulaire d’un mandat de vente concernant le bien objet des présentes que lui a donné le Promettant et que M^e F… avec le concours de M^e U… V…, notaire associé à Crécy-sur-Serre, ont mis le promettant en rapport le bénéficiaire. En conséquence, il est dû tant à M^e F… qu’à M^e V…, Notaires susnommés, pour moitié à chacun d’entre eux, un émolument de négociation, s’élevant à la somme de TRENTE SIX MILLE TROIS CENTS VINGT HUIT EUROS ET TRENTE QUATRE (36.328,34 €), taxe sur la valeur ajoutée incluse, Il est bien entendu que quelle que soit l’issue, soit au profit du bénéficiaire, soit au profit du preneur titulaire du droit de préemption, le promettant paiera cet émolument de négociation dès la réalisation de l’acte authentique des présentes, par prélèvement sur le prix de vente ci-dessus indiqué ; étant précisé que le montant de la négociation est inclus dans le prix indiqué ci- dessus." ; il en résulte que le projet de vente initial ne prévoyait à la charge de l’acquéreur aucune commission, émolument ou honoraire de négociation puisque ceux-ci étaient expressément mis à la charge des promettants, à savoir M^mes D…, de sorte que le prix de vente total à la charge de M. et M^me X… était de 1.217,444 € contre 1.261.325 € pour le prix de vente après expertise puis au final de 1.324.325 € tous frais compris pour M. M… O… ; en aucun cas, M^e F… ne pouvait de son propre chef modifier les conditions de vente dans le cadre de la notification du projet de vente au fermier en place effectuée en application des dispositions de l’article L-412-8 du code rural et de la pêche maritime, seul le prix de vente pouvait être modifié, compte tenu de l’expertise intervenue, ce faisant Maître F… a manqué à son obligation légale et a donc commis une faute ; en outre, selon les dispositions de l’article 11 du tarif des Notaires la négociation, ouvrant droit à un honoraire particulier, est ainsi définie : « Il y a négociation lorsque le Notaire agissant en vertu d’un mandat écrit que lui a donné à cette fin l’une des parties, recherche un cocontractant, le découvre et le met en relation avec son mandant… reçoit l’acte ou participe à sa réception. » ; Il est donc nécessaire pour que le notaire instrumentaire puisse prétendre à la perception d’un honoraire de négociation comme en l’espèce qu’il dispose d’un mandat écrit, recherche et découvre le cocontractant ; or, ces conditions cumulatives font en l’espèce défaut puisque : – le requérant-acquéreur était le fermier en place, – la notification valant offre de vente a été effectuée dans le cadre des dispositions légales de l’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime ; de sorte que le notaire n’a procédé à aucune recherche, – Maître F… avait une parfaite connaissance du fermier en place pour être le rédacteur du bail rural qui lui a été consenti, il en résulte que M^e F… n’était pas légalement en droit d’exiger au fermier en place un émolument de négociation, ce qui n’interdit pas aux parties d’en décider autrement dans le cadre de leurs négociations ; il ressort des courriers échangés entre M^e P… avocat des consorts D…, M^e J… notaire et M^e F… en date des 16 avril 2007, 20 juin 2007 et 25 juin 2007 qu’après que M. M… O… ait donné son accord le 21 février 2017 par l’intermédiaire de son avocat M^e W… pour payer le prix fixé par l’expert et les frais de négociation, M^e J… son notaire a soulevé la question du bien. fondé des honoraires de négociation, laquelle se trouvait donc bien au coeur des discussions entre les parties et que nonobstant ces discussions et alors qu’il savait que les honoraires de négociation étaient susceptibles d’être remis en cause, M. M… O… a accepté de régler le prix fixé par l’expert et les frais de négociation, sans émettre la moindre réserve sur ce dernier point ; ce faisant, c’est sans que son consentement ait été vicié, sans lien avec le manquement de Maître F… à son obligation légale d’information tiré de l’article L 412-7 précité et sans qu’il puisse légitimement se prévaloir du tarif des notaires, que M. M… O… a accepté dans le cadre de négociations intervenues entre les parties de prendre en charge les frais de négociation qui ne sauraient dès lors constituer un paiement indu au sens de l’article 1376 du code civil ; le jugement sera donc confirmé en ce qu’il a débouté M. M… O… de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique lié au paiement d’émoluments indûment perçus ; toutefois, dans la mesure où la Cour, adopte une motivation sensiblement différente de celle des premiers juges, notamment quant à l’application de l’article 1376 du code civil, il convient de préciser que cette substitution intervient par adoption et substitution de nouveaux motifs ;

ET AUX MOTIFS, À LES SUPPOSER ADOPTÉS, QUE sur la restitution de l’indu : aux termes de l’article 1376 du code civil, celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû s’oblige à le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ; il ressort de la promesse de vente que l’émolument de négociation a été prévu pour les notaires des deux parties, en rémunération de la mise en rapport du promettant avec le bénéficiaire, dans le cadre du mandat de vente confié à Maître F… ; cet honoraire de négociation était prévu, indépendamment de l’exercice éventuel de son droit de préemption par le preneur et Monsieur O… ne peut se prévaloir de l’absence de recherche à son égard pour conclure au paiement d’une somme indue ; cet honoraire était en effet dû en rétribution d’une prestation réellement effectuée, soit la mise en relation de Mesdames G… C… Veuve D… et R… D… épouse H…, « promettant » et Monsieur S… X…, Madame K… N… épouse X… ainsi que Monsieur Y… X…, « bénéficiaire » et son paiement final par le preneur, ayant usé de son droit de préemption, ne résulte que d’une acceptation par celui-ci de le prendre à sa charge, à l’issue d’une négociation entre les Conseils respectifs des parties, intervenue après fixation d’une valeur vénale des biens objet de la vente par un expert judiciaire différente de celle retenue initialement dans la promesse de vente (pièces 3, 4 et 5) ; les conditions d’une restitution de l’indu ne sont pas réunies en l’espèce et Monsieur O… ne peut en conséquence solliciter le paiement de dommages-et-intérêts sur le fondement de l’article 1376 du code civil ; Monsieur O… peut, en revanche actionner la responsabilité du notaire ; sur la responsabilité du notaire : aux termes de l’article 1382 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer ; aux termes de l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche Maritime, après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d’instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l’hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d’acquérir ; cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus ; les dispositions de l’article 1589, alinéa 1er , du code civil sont applicables à l’offre ainsi faite ; en l’espèce, Maître G… F… a notifié la promesse de vente en ces termes: « prix de vente: un million deux cent dix-sept mille quatre cent quarante-quatre euros (1.217.444 euros) comprenant outre les frais de vente, un honoraire de négociation s’élevant à la somme de trente-quatre mille six cent trente-huit euros et soixante-neuf centimes (34.638,69 euros) », sans préciser que dans la promesse de vente signée le 11 décembre 2003, les parties avaient expressément prévu que quelle que soit l’issue, soit au profit du Bénéficiaire, soit au profit du preneur titulaire du droit de préemption, le Promettant paierait l’émolument de négociation dès la réalisation de l’acte authentique, par prélèvement sur le prix de vente ; la différence de libellé ne peut résulter d’une simple négligence alors qu’en l’espèce, la notification effectuée au preneur qui se substitue a i acquéreur lorsqu’il exerce son droit de préemption est incomplète, ne permettant pas à ce dernier de connaître les conditions exactes de l’opération projetée ; en omettant volontairement de préciser !r’ de la notification du 11 mai 2004 prévue par l’article L412-8 du Code rural et de la pêche Maritime, que les honoraires de négociation étaient à la charge du promettant et donc du vendeur, M^e F… a manqué à une obligation professionnelle imposée par la loi ; la faute commise par M^e F… n’a cependant causé aucun préjudice financier établi à M. O…, dès lors que l’honoraire de négociation était inclus dans le prix de vente et que le preneur, en cas d’exercice de son droit de préemption, était tenu de payer au vendeur le prix fixé dans la promesse entre les parties et annoncé dans la notification du 11 mai 2004, soit la somme de 1.217.444 euros ; les conditions de l’engagement de la responsabilité délictuelle’ sur le fondement de l’article 1382 du code civil, ne sont pas réunies, en l’absence de préjudice subi et M. O… sera en conséquence débouté de sa demande de paiement de dommages-et-intérêts au titre de la responsabilité du notaire ;

1) ALORS QUE le notaire qui méconnait le droit de préemption du preneur, ne peut s’exonérer totalement de sa responsabilité dans le préjudice subi en raison des fautes commises dans l’exercice de ses fonctions qu’en démontrant un évènement présentant les caractères de la force majeure ; qu’en retenant, pour écarter toute responsabilité du notaire en raison des fautes commises d’une part, en modifiant de son propre chef, dans la notification de la vente projetée au fermier en place, M. O…, les conditions de cette vente et d’autre part, en exigeant du fermier en place exerçant son droit de préemption le règlement d’un honoraire de négociation qu’il n’était pas légalement en droit d’exiger, que M. O… avait accepté, au cours des négociations, de prendre en charge cet honoraire, élément impropre à caractériser une cause exonératoire de responsabilité, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil ;

2) ALORS QUE la méconnaissance du droit de préemption du preneur est constitutive d’une faute ouvrant droit à réparation du préjudice qui en résulte ; qu’en l’espèce, la cour d’appel a considéré que la faute commise par le notaire n’avait causé aucun préjudice financier à M. O…, fermier en place exerçant son droit de préemption, dès lors que l’honoraire de négociation était inclus dans le prix de vente fixé dans la promesse ; qu’en statuant ainsi, quand il ressortait de ses propres constatations, que l’honoraire de négociation avait été réglé par M. O…, en sus du prix de vente et que le notaire ne pouvait ni en application des termes de la vente projetée par le bailleur – dès lors que cette vente mettait à la charge du bailleur vendeur l’honoraire de négociation – ni légalement – dès lors que le paiement d’un honoraire de négociation ne peut être imposé au fermier en place exerçant son droit de préemption – mettre à la charge de M. O… un honoraire de négociation en sus du prix de vente, ce dont il résultait que ce dernier avait été contraint, du fait du manquement du notaire à ses obligations, de payer en sus du prix de vente des parcelles un honoraire dont il ne pouvait être débiteur, la cour d’appel a violé l’article 1382, devenu 1240, du code civil.